Stockwerkeigentum
Assistenzkurs Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum SVIT
Assistenzkurs Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum SVIT
-
- 1 / 57
-
Lernkarten
Was ist ein Grundstück im Sinne des Gesetzes?
- Liegenschaften
- ins Grundbuch aufgenommene, selbstständige und dauernde Rechte (Baurechte)
- Bergwerke (nicht relevant im Stockwerkeigentum)
- Miteigentumsanteile an Grundstücken
Definieren Sie den Begriff „ausschliessliches Nutzungsrecht"
Das Recht eines Eigentümers andere Eigentümer oder Dritte von der Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils auszuschliessen.
Was ist ein Erneuerungsfond?
Ein zweckgebundenes Sondervermögen, welches für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten eingesetzt werden kann.
Nennen Sie zwei Alternativbegriffe für „Abgeordnete“
- Ausschuss
- Delegierte
Wie definieren Sie den Begriff „Stockwerkeigentum“?
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes:
- ausschliesslich zu benutzen
- zu verwalten
- innen auszubauen
Welche gesetzlichen Vorschriften sind im Stockwerkeigentum massgebend?
- ZGB Art. 712a – 712t (Stockwerkeigentum)
- ZGB Art. 646 ff. (Miteigentum)
- ZGB Art. 60 ff (Verein)
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Stockwerkeigentum begründet werden kann?
Grundstück (Liegenschaft oder Baurecht)
Räumlichkeiten, die in sich abgeschlossen sind, über einen eigenen Zugang verfügen und eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Was kommt Ihnen zum Thema „Aufteilungsplan“ in den Sinn?
Ist ein Hilfsmittel für die genaue Bezeichnung und die räumliche Ausscheidung der einzelnen Stockwerkeinheiten und ist vom Gesetz nicht vorgeschrieben. Der Aufteilungsplan nimmt nicht am öffentlichen Glauben teil. Es gelten die tatsächlichen Verhältnisse.
Gemäss Grundbuchverordnung ist der Aufteilungsplan jedoch zwingend vorgeschrieben, wenn die Stockwerkbegründung vor Erstellung des Gebäudes erfolgt. Der Grundbuchverwalter kann in jedem Fall Aufteilungspläne verlangen.
Wann entsteht Stockwerkeigentum?
Mit dem Eintrag im Grundbuch.
Welche Teile an einem Grundstück kennt das Gesetz im Stockwerkeigentum?
- Gemeinschaftliche Teile
- Sonderrechte
Achtung: Ausschliessliche Nutzungsrechte kennt der Gesetzgeber nicht als Teile im Stockwerkeigentum. Diese sind eine „Erfindung“ der Praxis.
Welche Bedeutung hat die Wertquote für einen Eigentümer?
- Sie bezeichnet seinen Anteil an der Liegenschaft
- Sie definiert seine Rechtskraft (Stimmkraft bei Abstimmungen beim qualifizierten Mehr)
- Sie bestimmt seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten
Welche Faktoren werden bei der Berechnung der Wertquote hauptsächlich berücksichtigt?
- Grundfläche des Sonderrechts
- Nebenräume
- ausschliessliche Nutzungsrechte
Weitere Faktoren werden ebenfalls berücksichtigt, haben jedoch nicht dasselbe Gewicht.
Wo wird die Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Teile geregelt?
Im Gesetz und falls vorhanden, im Reglement
Welche Massnahmen gehören zu den gewöhnlichen Bewirtschaftungshandlungen?
Machen Sie je ein Beispiel.
- Dringliche Massnahmen (Bsp. s. Skript S. 24)
- Notwendige Massnahmen (Bsp. s. Skript S. 25)
Nennen Sie die verschiedenen baulichen Massnahmen und definieren Sie diese.
- Notwendige: für die Erhaltung des Wertes und die Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendig
- Nützliche: bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit
- Luxuriöse: dienen lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit
Welche Versicherungen müssen resp. sollten Sie als Bewirtschafter für die Stockwerkeigentümergemeinschaft abschliessen?
- Kantonale Gebäudeversicherung
- Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
Falls Hauswart im Anstellungsverhältnis:
- Unvallversicherung
- ev. BVG
- ev. Sozialleistungen
Zählen Sie mindestens 6 gemeinschaftliche Kosten auf und schlagen Sie zu den einzelnen Kostenpositionen einen Verteilschlüssel vor.
- Allgemeiner Unterhalt Wertquote
- Versicherungsprämien Wertquote
- Verwaltungshonorar Wertquote
- Heizkosten m3, Verbrauch
- TV-Kabelgebühren nach Einheiten
- Wasser/Abwasser Wertquote, Verbrauch
- Kehricht gem. Rechnungsstellung
- Erneuerungsfonds Wertquote
- Strom allgemein Wertquote
Wie wird die Höhe der Beitragszahlungen der einzelnen Stockwerkeigentümer festgelegt?
Die Kosten werden im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt
Welche Möglichkeiten haben Sie als Bewirtschafter, ausstehende Beitragszahlungen einzufordern resp. zu sichern.
- Mahnung
- Betreibung
- gesetzliches Pfandrecht
- Retetionsrecht
Wozu wird ein Erneuerungsfond geäufnet?
Um die Finanzierung künftiger, umfangreicher, baulicher Massnahmen oder grösserer gemeinschaftlicher Anschaffungen zu sichern.
Wem gehört der Erneuerungsfonds?
Der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Wer bezahlt die Vermögenssteuer, die auf den Erneuerungsfonds anfällt?
Jeder einzelne Stockwerkeigentümer muss den Anteil entsprechend seiner Wertquote versteuern.
(das Kapital als Vermögen, den Zinsertrag als Einkommen)
Nennen Sie vier Gründe die zum Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft führen könnte.
- Verletzung der Verpflichtung zur ordnungsgemässen Instandhaltung über lange Zeit
- Beharrliches Widersetzen gegenüber Erneuerungsarbeiten, die absolut notwendig oder beschlossen sind.
- Andauernde vertragswidrige Nutzung oder ordnungswidriger Gebrauch
- Vornahme von nachteiligen Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen und Anlagen
- Beleidigungen und Tätlichkeiten gegenüber anderen Benützern der Liegenschaft
- Dauernde Ehrverletzung eines Stockwerkeigentümers
- Duldung unsittlicher Zustände oder Einrichtungen
- Duldung unzumutbaren Verhaltens von Personen, die in seiner Einheit leben
- Wiederholte Störung der sachlichen Verwaltung oder dauernde Widersprüche gegen Massnahmen der Verwaltung
Welche Folge hat ein Ausschluss für den betroffenen Stockwerkeigentümer?
Der Stockwerkeigentümer muss sich von seinem Eigentum trennen (freihändiger Verkauf oder Zwangsverwertung), sofern sein Ausschluss durch ein richterliches Urteil bestätigt wird.
Wann entsteht die Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Bei der Begründung des Stockwerkeigentums.
Wo werden im Normalfall die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer festgehalten?
In der Nutzungs- und Verwaltungsordnung, resp. im Reglement
Wie oft im Jahr muss eine Versammlung stattfinden?
einmal jährlich
Welche Frist ist beim Versand der Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung zu beachten?
Es gibt keine vom Gesetz vorgeschriebene Einladungsfrist. Die Einladung muss jedoch rechtzeitig erfolgen. Als rechtzeitig sollten 10 Tage genügen (Praxis). Die Vorschriften im Reglement sind jedoch zu beachten.
Wann ist die Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig?
- mindestens die Hälfte der Stockwerkeigentümer müssen anwesend oder vertreten sein
- mindestens zwei und diese müssen, mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten
Zeigen Sie den Ablauf auf, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig ist.
- Versammlung abbrechen, Stockwerkeigentümer nach Hause schicken.
- Zweite Versammlung einberufen. Diese darf nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten Versammlung stattfinden
- Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens 1/3 der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, mindestens zwei. Die Wertquoten sind nicht zu beachten.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, dass Beschlüsse rechtsgültig zustande kommen?
- Rechtzeitige Einladung
- Ordnungsgemässe Traktandierung
- Beschlussfähigkeit
Mit welchen drei Mehrheiten kommen im Stockwerkeigentum üblicherweise die Beschlüsse zustande? Zählen Sie diese auf und erklären Sie diese.
- Einfache Mehrheit - Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer
- Qualifizierte Mehrheit - Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit aller Wertquoten vertreten
- Einstimmigkeit - Zustimmung aller Stockwerkeigentümer.
Machen Sie Beispiele zu der einfachen Mehrheit:
- Notwendige bauliche Massnahmen
- Abnahme Jahresrechnung
- Abnahme Budget
- Wahl der Verwaltung und des Ausschusses
Machen Sie Beispiele zu der qualifizierten Mehrheit:
- Nützliche bauliche Massnahmen
- Einführung des Reglementes
- Änderung des Reglementes.
Machen Sie Beispiele zu der Einstimmigkeit:
- Luxuriöse bauliche Massnahmen
- Zirkulationsbeschluss
- Auflösung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Generelle Änderung der Wertquoten
Wie viele Kopfstimmen hat ein Eigentümer, der drei Stockwerkeinheiten besitzt, von Gesetzes wegen?
nur eine
Was kommt Ihnen zum Traktandum „Verschiedenes/Varia“ in den Sinn?
Es sind keine Beschlüsse möglich, da nur über gehörig angekündigte Traktanden rechtsgültig Beschluss gefasst werden kann.
Welche Vorgaben macht das Gesetz bezüglich der Form des Protokolls?
Es verlangt minimal ein Beschlussprotokoll, ansonsten keine weiteren Anforderungen.
Wo liegt die Aufbewahrungspflicht bezüglich dem Protokoll?
Beim Bewirtschafter oder Vorsitzenden der Versammlung
Wer kann als Bewirtschafter eingesetzt werden?
Grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person. Es ist jedoch nicht zu vergessen, dass die Aufgaben eines Bewirtschafters anspruchsvoll sind und er die nötigen Fähigkeiten und Kenntnisse mitbringen sollte.
