Stockwerkeigentum

Es verlangt minimal ein Beschlussprotokoll, ansonsten keine weiteren Anforderungen.

Beim Bewirtschafter oder Vorsitzenden der Versammlung

Grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person. Es ist jedoch nicht zu vergessen, dass die Aufgaben eines Bewirtschafters anspruchsvoll sind und er die nötigen Fähigkeiten und Kenntnisse mitbringen sollte.

Nein, jeder Stockwerkeigentümer kann jedoch die Einsetzung eines Bewirtschafters verlangen.

Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.

Ein Bewirtschaftungsvertrag ist ein einfacher Auftrag und somit jederzeit kündbar ohne Kündigungsfrist, jedoch nicht zur Unzeit.

Mit der einfachen Mehrheit

• Stammakten (z.B. Katasterplan, Grundbuchauszug, Baupläne, Schliessplan, Unternehmerliste, Technische Grunddaten (Heizung, Lüftung, Lift etc.)
• Gemeinschaftsakten (Begründungsakt, Reglement (Nutzungs- und Bewirtschaftungsordnung), Eigentümerliste (möglichst mit Mieternamen, falls vermietet), Beschlussprotokolle, Ausschussprotokolle, Abrechnungen mit Abschlüssen, Verteilschlüssel für die laufenden Kosten, Budget für das laufende Geschäftsjahr)
• Verträge (Serviceverträge (Lift, Heizung, Garagentor etc.), Versicherungsverträge, Hauswartverträge (Reinigung)
• Handwerkerverzeichnis

• Rechnungsführung
• Vertretung der Gemeinschaft nach aussen
• Zustelldomizil
• Versammlung einladen und leiten
• Dringliche Massnahmen (Rep. Aufträge erteilen)
• Überwachung des Hauswartes
• Überwachung von Unterhaltsarbeiten (Handwerker etc.)
• Kontrolle der Rechnungen
• Überwachung der Benutzung von gemeinschaftlichen Teilen
• Überwachung der Benutzung der Sonderrechte
• Etc.

Ein Richter, wenn die Versammlung sich weigert, einen Bewirtschafter einzusetzen, obwohl ein Eigentümer das verlangt.

• Bindeglied zwischen Stockwerkeigentümer und Verwaltung
• Keine Kompetenzen
• Kompetenzen müssen von der Gemeinschaft erteilt werden

Ja, sofern das Reglement dies nicht ausschliesst. Dies wird jedoch nicht empfohlen, da ein Aussenstehender nicht mit der Liegenschaft und der Gemeinschaft vertraut ist.

Bei einer Veräusserung einer Stockwerkeinheit haben die Stockwerkeigentümer das Anrecht, vor den anderen Interessenten berücksichtigt zu werden.

• zeitlich unbegrenzt
• keine zeitliche Begrenzung der Vormerkung im Grundbuch
• kann in der Zwangsvollstreckung nicht geltend gemacht werden
• Die vorkaufsberechtigten Personen sind grundsätzlich namentlich nicht bekannt. Vorkaufsberechtigt sind sämtliche Stockwerkeigentümer

Sie kaufen dann einen Miteigentumsanteil an der zu erwerbenden Stockwerkeinheit im Verhältnis ihrer Wertquoten.

• Aufhebungsvereinbarung zwischen den Beteiligten
• Untergang des Stockwerkeigentums bzw. des belasteten Stockwerkanteils
• Enteignung oder Urteil, welches das Vorkaufsrecht aufhebt

Da durch das Einspracherecht die Verfügungsmacht des einzelnen Stockwerkeigentümers sehr stark eingeschränkt wird, was sich auch auf den Wert der Stockwerkanteile negativ auswirken kann.

Dies betrifft einen einzelnen Eigentümer, wenn er das Recht verliert, Stockwerkeigentümer zu sein, weil er z.B. seine Stockwerkeinheit verkauft oder aus der Gemeinschaft ausgeschlossen wird. Das Stockwerkeigentum an sich bleibt jedoch bestehen.

• dem Untergang der Liegenschaft (z.B. Erdrutsch, Erdbeben, Absinken der Liegenschaft in einen See, Explosion)
• dem Untergang des Baurechtes
• der Aufhebungsvereinbarung
• der Aufhebungserklärung
• der Aufhebung durch Aufhebungsklage
• der willentlichen oder vom Grundbuchverwalter angeordneten Umwandlung von Stockwerkeigentum in gewöhnliches Miteigentum
• der Zwangsverwertung der Stammliegenschaft
• der Enteignung der Stammliegenschaft 

Sie wird im Verhältnis der Wertquoten auf die Stockwerkeigentümer aufgeteilt. Vorbehalten bleibt eine anders lautende Vereinbarung unter den Stockwerkeigentümern.

Falls ein einzelner Stockwerkeigentümer aufgrund der besonders luxuriösen Ausgestaltung seiner Einheit eine höhere Versicherungsprämie gezahlt hat, muss die bei der Auszahlung berücksichtigt werden. 

Das Recht eines Eigentümers andere Eigentümer oder Dritte von der Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils auszuschliessen.

Ein zweckgebundenes Sondervermögen, welches für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten eingesetzt werden kann.

• Ausschuss
• Delegierte

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes:

• ausschliesslich zu benutzen
• zu verwalten
• innen auszubauen 

• ZGB Art. 712a – 712t (Stockwerkeigentum)
• ZGB Art. 646 ff. (Miteigentum)
• ZGB Art. 60 ff (Verein)  

Grundstück (Liegenschaft oder Baurecht)

Räumlichkeiten, die in sich abgeschlossen sind, über einen eigenen Zugang verfügen und eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Ist ein Hilfsmittel für die genaue Bezeichnung und die räumliche Ausscheidung der einzelnen Stockwerkeinheiten und ist vom Gesetz nicht vorgeschrieben. Der Aufteilungsplan nimmt nicht am öffentlichen Glauben teil. Es gelten die tatsächlichen Verhältnisse.

Gemäss Grundbuchverordnung ist der Aufteilungsplan jedoch zwingend vorgeschrieben, wenn die Stockwerkbegründung vor Erstellung des Gebäudes erfolgt. Der Grundbuchverwalter kann in jedem Fall Aufteilungspläne verlangen. 

Mit dem Eintrag im Grundbuch.

• Gemeinschaftliche Teile
• Sonderrechte 

Achtung: Ausschliessliche Nutzungsrechte kennt der Gesetzgeber nicht als Teile im Stockwerkeigentum. Diese sind eine „Erfindung“ der Praxis. 

• Sie bezeichnet seinen Anteil an der Liegenschaft
• Sie definiert seine Rechtskraft (Stimmkraft bei Abstimmungen beim qualifizierten Mehr)
• Sie bestimmt seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten 

• Grundfläche des Sonderrechts
• Nebenräume
• ausschliessliche Nutzungsrechte

Weitere Faktoren werden ebenfalls berücksichtigt, haben jedoch nicht dasselbe Gewicht.

Im Gesetz und falls vorhanden, im Reglement

• Dringliche Massnahmen (Bsp. s. Skript S. 24)
• Notwendige Massnahmen (Bsp. s. Skript S. 25) 

• Notwendige: für die Erhaltung des Wertes und die Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendig
• Nützliche: bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit
• Luxuriöse: dienen lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit

• Kantonale Gebäudeversicherung
• Sachversicherung
• Haftpflichtversicherung

Falls Hauswart im Anstellungsverhältnis:

• Unvallversicherung
• ev. BVG
• ev. Sozialleistungen

• Allgemeiner Unterhalt   Wertquote
• Versicherungsprämien  Wertquote
• Verwaltungshonorar      Wertquote
• Heizkosten                    m3, Verbrauch
• TV-Kabelgebühren       nach Einheiten
• Wasser/Abwasser        Wertquote, Verbrauch
• Kehricht                        gem. Rechnungsstellung
• Erneuerungsfonds       Wertquote
• Strom allgemein          Wertquote

Die Kosten werden im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt

• Mahnung
• Betreibung
• gesetzliches Pfandrecht
• Retetionsrecht

Um die Finanzierung künftiger, umfangreicher, baulicher Massnahmen oder grösserer gemeinschaftlicher Anschaffungen zu sichern.