Bewertung
Immobilientreuhand 2023
Immobilientreuhand 2023
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 87 |
|---|---|
| Utilisateurs | 19 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 16.08.2023 / 11.02.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20230816_bewertung
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| Intégrer |
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Aus welchem Grund wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht mittels Barwertmethode bewertet?
Befristetet Nutzung / Wertelemente
1. Nutzungsdauer
2. Baurechtszins (Anpassungsmodalitäten)
3. Heimfallentschädigung
Wann wird der Ertragswert mittels Mietwert und wann mittels effektiv fliessenden Erträgen berechnet?
Wird der Marktwert gesucht wird der Mietwert eingesetzt.
Wird der Fortführungswert gesucht, setzt man die effektiv fliessenden Erträge ein.
Begründung: Beim Fortführungswert wird der Wert der gegenwärtigen Nutzung ungeachtet des möglichen Potentials berechnet. Beim Marktwert wird das Potential in der Berechnung mit einbezogen
Wie und mit welcher Methode wird ein temporärer Mindernutzen berücksichtigt
Barwertmethode: Abzug der diskontierten Mietzinsdifferenz SOLL und IST während einer bestimmten Zeit vom Ertragswert (Barwert)
DCF-Methode: Senken der Mietwerte während des definierten Zeitabschnitts.
Welche Rückstellungsmethoden kennen sie?
Berechnungsarten Rückstellungssaldo und Rückstellungsmanko
Welches sind die 3 Bewertungsfaktoren einer DCF
- Nettoerträge
- Diskontsatz
- Zeithorizont
Was versteht man unter Residualwertmethode
Bei der Residualwertmethode ergibt sich der Wert mittels Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen.
Mit welcher methode berechnet man eine Baulandreserve
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen
Welchen BKP-Positionen entspricht der Realwert?
BKP 0 bis 5
Welche Grundbucheintragungen können sich auf eine Schätzung auswirken?
1) Dienstbarkeiten
2) Vormerkungen
3) Anmerkungen
Was muss im Rahmen eines Bewertungsauftrages zwingend definiert werden? Nennen Sie bitte mindestens 6 Stichwörter.
1) Bewertungszweck
2) verlangter Wert
3) Auftragsformulierung
4) Stichtag
5) Vollmacht
6) Kosten
Mit welcher Lebensdauer rechnen Sie für:
• Rohbau 1
• Rohbau 2
• Ausbau
• Installation
Geben Sie je eine Bandbreite an.
Rohbau 1 80 - 120 Jahre
Rohbau 2 40 - 60 Jahre
Ausbau 20 - 40 Jahre
Installationen 10 - 20 Jahre
Was verstehen Sie unter „Reproduktionskosten“?
Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausub-stanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften.
Welche Rolle spielen die Reproduktionskosten in der Bewertung?
Die Reproduktionskosten werden verwendet, um die Rückstellungen für Erneuerungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=technische Entwertung) zu berechnen.
Nach welchen Methoden können die Reproduktionskosten von Bauten und baulichen Anlagen berechnet werden?
1) Nach Volumen Bauvolumen x CHF pro m3
2) Nach Flächen Geschossfläche x CHF pro m2
3) Für einzelne Bauteile Bauteil x Kosten pro Bauteil
4) Nach Elementkosten Element x Elementkosten
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Als Pauschalkosten Einheit x Pauschalbetrag
Wofür kann der WACC in einer Immobilienbewertung eingesetzt werden?
Nettokapitalisierungssatz
Wie sieht ein Schätzungablauf aus?
- Autragserteilung /Annahme
- Schätzungsgrundlagen organisieren
- Objektbesichtigung
- Analyse /Recherchen
- Berechnungen
- Schätzungsbericht erstellen und kommentieren
- Schätzung abgeben und besprechen
Für was stehen die Nummern 0, 1, 2, 3, 4 und 5 im Baukostenplan (BKP)?
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeit
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtung
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
Was ist in der Bewertungslehre mit dem Begriff „Verlust an Nutzungspotential“ gemeint?
Im Gegensatz zum temporären Minderwert kann ein Verlust an Nutzungspotential nicht mehr behoben werden. Die Immobilie kann nachhaltig nicht mehr ökonomisch optimal genutzt werden. Es resultiert eine Ertrags- und somit Werteinbusse.
Welchen Einfluss hat ein limitiertes Vorkaufsrecht auf den Verkehrswert?
- eingeschränkte Handelbarkeit
- Sollte der Verkehrswert höher sein als der festgelegte Preis im Vorkaufsrecht ist der vereinbarte Preis des Vorkaufsberechtigten massgebend bzw. der aktuelle Immobilienwert liegt maximal beim für den Vorkaufsberechtigten stipulierten Wert.
Definiere Landreserve:
Mehrfläche,welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet der sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.
Definiere Ausnützungziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Grundstücksfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche.
Definiere absoluter Landwert
Wert bei bestmöglicher Nutzung eines voll erschlossenen (unüberbauten) Grundstückes.
Defniere relativer Landwert
Wert eines Grundstücks in Relation zur Bebauung.
Landwertanteil für überbaute Parzelle in Abhänigkeit von:
- Gebäudealter
- Zustand
- Form
- Ausnützung
- Ertragsmöglichkeiten für vergleichbare Lagen, Gemeinden, Regionen.
Defniere Baumassenziffer:
Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden. Die BMZ bestimmt, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.
Definiere Lageklassemethode
Die Lageklassemethode berut auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Baute und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, welches erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Baute zu berechnen.
Welche Arten von Landbewertungsmethoden gibt es?
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis
Vergleichswertmethode/Preisvergleich
Definition Verkehrswert:
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.
Definition Fortführungswert
Der Fortführungswert ist der Wert unter der Annahme, dass die bisherige Nutzung fortgeführt wird (Industrie, Gewerbe, Betreiberliegenschaft)
Definition Liquidationswert
Der Liquidationswert ist der Wert für Konkursobjekte und Nachlassliquidationen
Definition Liebhaberwert
Der Liebhaberwert ist unter der berücksichtigung der Wertzumessung aus persönlichen Gründen
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