Was sind die Möglichkeiten bei befristeten Mietverträgen bezüglich: Kündigung? Mitzinserhöhungen? Einsprachmöglichkeiten?

Mietverhältnis endet ohne Kündigung nach Ablauf der Frist MZ- Erhöhungen nicht erlaubt (Ausgenommen MV mit Landesindex oder Staffelvereinbarung) Eingeschränkte Einsprachmöglichkeit

Bewirtschaftung von Mietliegenschaften inkl. Mietrecht

Sachbearbeiter/in Immobilienbewirtschaftung SVIT

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Diese Lernkarten bieten einen umfassenden Überblick über die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und das Mietrecht in der Schweiz. Sie behandeln zentrale Themen wie Mietverträge, Mietzinsanpassungen, Kündigungsfristen und die Pflichten von Bewirtschaftern und Mietern. Die Karteikarten sind besonders nützlich für Immobilienbewirtschafter, Vermieter und Mieter, die sich über ihre Rechte und Pflichten informieren möchten, sowie für alle, die sich auf Prüfungen im Bereich Immobilienbewirtschaftung vorbereiten.

Cartes-fiches

Utilisateurs

Langue

Allemand

Catégorie

Matières relative au métier

Niveau

Autres

Créé / Mis à jour

22.05.2023 / 05.02.2026

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Möglicher Ablauf einer Übernahme eines Bewirtschaftungsmandates.

Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
Besichtigung der Liegenschaft, Studium der vorhandenen Akten
Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie der Rechte und Pflichten
Erstellen des Bewirtschaftungsauftrages, Unterzeichnung
Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll
Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit

Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie der Rechte und Pflichten

Das Honorar richtet sich nach dem Arbeitsumfang. Welche Punkte sollten dabei berücksichtigt werden:

Wohnungsgrössen und Mietzinse
Lage / Standort / Region
Grösse der Liegenschaft
allfällige Probleme
Markt / Konkurrenz

Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll

Nennen Sie Beispiele zu Stammakten:

Katasterplan
Grundbuchauszug
Evtl. Hypotheken und Steuerwert der Liegenschaft
Baupläne wie Grundrisse, Fassaden, Kanalisation, Elektro, Umgebung
Schliessplan
Nebenkostenverteilschlüssel
Handwerker- oder Unternehmersverzeichnis

Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll

Nennen Sie Beispiele zu Verträge:

Mietverträge
Serviceverträge (Lift, Lüftung, Feuerlöscher, etc.)
Versicherungspolicen (Feuer- und Elementarschäden, Gebäudesach-/Gebäudehaftpflichtversicherung, Hauswartversicherungen etc)
Hauswartvertrag inkl. Pflichtenheft, Inventarliste usw.
Sonstige Verträge

Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit Über die Verwaltungsübernahme sind folgende Stellen schriftlich zu orientieren:

Mieter (inkl. Zustellung neuer Einzahlungsscheine)
Hauswart (persönliche Kontaktaufnahme)
Bank, bei der die Mietzinsdepots hinterlegt sind
Werke (Elektrizität, Gas, Wasser)
Vertragspartner wie Versicherungsgesellschaften, kantonale Gebäudeversicherung, Servicefirmen, etc.
Hersteller Schliessanlage (Sicherungsschein/-karte umschreiben)
Kaminfeger
wichtigste Handwerkere
evtl. Grundpfandgläubiger
Gemeinde und Behörden

Bevor ein Inserat entworfen werden kann, muss die Frage beantwortet werden, für wen das Objekt geeignet ist.

Welche W- Fragen sind zu beachten?

Was?
Wo?
Wann?
Wie?

Bei Inseraten sollen positive Punkte hervorgehoben werden:

Das Gebäude befindet sich in einer ruhigen Lage
Die öffentlichen Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Nähe

Der Wohnungssuchende soll mit dem Inserat die wichtigsten Informationen erhalten wie:

Ort
Wohnungsgrösse
Stockwerk
Mietzins und Nebenkosten
Bezugstermin
Vorzüge
Verwaltung mit Kontaktperson

Denken Sie bei der Auswahl der Mieter an folgende Punkte:

Ist der Mieter in der Lage, den Mietzins auf Dauer zu bezahlen? (Faustregel: Mietzins max. 30% des Einkommens)
Passt dieser Mieter zu der bestehenden Mieterschaft?
Trägt der Mieter Sorge zum Mietobjekt
Passen Haustiere, Kinder oder ältere Menschen in diese Liegenschaft?
Wie ist Ihr persönlicher Eindruck?

Vor der Vertragsunterzeichnung sind in der Regel folgende Mieterauskünfte einzuholen:

Betreibungsauszug (Original, nicht älter als drei Monate)
Referenzauskünfte beim bisherigen Vermieter und aktuellen Arbeitgeber
Bei grösseren und teuren Mietverhältnissen (Geschäftsmiete) empfiehlt es sich allenfalls, eine Handelsauskunft (z.B. Creditreform) einzuholen.

Was sind die Auswahlkriterien bei der Mieterauswahl?

Reihenfolge der Anmeldungen
Einkommen, finanzielle Lage
Dringlichkeit des Wohnungsbedarfes
Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
Art der Mieterschaft im betreffenden Haus
Auskünfte / Referenzen

Zeigen Sie den Ablauf der Wiedervermietung auf:

Vermietungsaktivitäten
Eingehende Bewerbungsunterlagen sichten
Auskünfte einholen
Mietvertrag abschliessen
Abgabe- / Übergabe- Termin vereinbaren

In welcher Form kann ein Mietvertrag zustande kommen?

Mündliche Form
Stillschweigend / konkludentes Verhalten
Schriftliche Form

Folgende Punkte sollten zwingend in einem Mietvertrag für Wohnräume aufgeführt sein:

Vertragsparteien
Mietobjekt (möglichst genaue Umschreibung)
Räume zur Mitbenutzung (z.B. Keller, Veloraum, Waschküche usw.)
Mietbeginn
Kündigungsfristen / Kündigungstermine
Mietzins
Berechnungsgrundlagen zum Mietzins (Referenzzinssatz, Landesindex, Kostensteigerung Betrieb-/Unterhalt)
Nebenkosten (Akonto / Pauschal, Auflistung der Nebenkosten)
Sicherheitsleistung zum Mietvertrag
Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag
Unterschrift

Die wichtigstens Unterschiede des Mietvertrages zwischen Wohnung und Geschäftsräume?

Wohnung:

mind. 3 Mt Kündigungsfrist, frei bestimmbare Kündigungstermine
max 3 MZ Kaution
Kaution bei Bank oder Versicherung

Gewerbe:

mind, 6 Mt Kündigungsfrist
frei bestimmbare Kündigungstermine
Kaution unbeschränkt
Kaution bei Bank

Was sind die Möglichkeiten bei befristeten Mietverträgen bezüglich:

Kündigung?
Mitzinserhöhungen?
Einsprachmöglichkeiten?

Mietverhältnis endet ohne Kündigung nach Ablauf der Frist
MZ- Erhöhungen nicht erlaubt (Ausgenommen MV mit Landesindex oder Staffelvereinbarung)
Eingeschränkte Einsprachmöglichkeit

Wichtige Bestimmungen des Mietvertrags:

vereinbarter Mietzins und Zahlungsmodalitäten klar definieren und aufführen
Nebenkosten die pauschal oder mittels Nebenkostenabrechnung belastet werden, müssen klar und detailliert definiert werden
Empfehlung: bei mehreren Teilobjekten (Wohnung, Bastelraum, Parkplatz usw.) Mietzins separat aufführen und bei Geschäftsumsatz die Modalitäten klar festhalten

Was sind die Voraussetzungen für gültige Indexvereinbarungen?

Mietvertrag für 5 Jahre fest (Befristet oder Mindestvertrags Dauer).
- Vorzeitliches Kündigungsrecht seitens Mieter ist gültig.
Als Landesindex zählt der Konsumentenpreise des Bundes für Statistik. (BfS)

Was sind die Voraussetzungen für gültige Staffelvereinbarungen?

Vertrag muss mindestens für 3 Jahre abgeschlossen werden (befristet oder Mindestvertragsdauer)
Der Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss schriftlich in Franken festgehalten werden.
Der Mietzins darf Jährlich nur einmal erhöht werden.

Inhalt des Mietvertrages

Vertragsparteien
Objektbeschrieb
Mietbeginn
Kündigung
Mietzins- und Nebenkosten
Basisberechnung
Sicherheitsleistungen
Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag
Ort, Datum, Unterschrift

Der Mietwohnungsmarkt

Die Schweiz weist im internationalen Vergleich einen hohen__1__an Mieterinnen und Mietern auf. 3 von 5 Haushalten wohnen zur Miete. Trotz des in den letzten Jahrzehnten__2__Lebensstandards ist der Mietanteil immer noch __3__.

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

Anteil
gestiegenen
hoch

Knappes Angebot

Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem__1__ Angebot und einer hohen__2__. Es stehen zu__3__ Wohnungen zur Verfügung. Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt ist eine Leerwohnungsziffer von mindestens 1.5 bis 2% erforderlich. Seit 1975 lag gemäss den Erhebungen des Bundesamtes für Statistik der Leerwohnungsbestand jedoch im Bereich von__4__, wobei in Zentren die Leerwohnungsziffern naturgemäss deutlich tiefer sind als in der Peripherie.

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

knappen
Nachfrage
wenig
1%

Bevölkerungswachstum

Die__1__des Wohnungsangebotes ist auf das Bevölkerungswachstum und auf die veränderten Wohnbedürfnisse infolge des Wandels der Arbeitswelt sowie der Haushalt- und Familienformen zurückzuführen. In den letzten Jahrzehnten__2__ der beanspruchte Wohnraum pro Einwohner, weil insbesondere die Zahl von Kleinhaushalten massiv zugenommen hat. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch einer Person in einer Mietwohnung betrug im Jahr 1990__3__ Quadratmeter, während im Jahr 2000__4__ Quadratmeter belegt wurden.

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

Verknappung
stieg
36
39

Mietzinsentwicklung

Die Mieten sind in den letzten Jahren mehr als __1__ schnell gestiegen als die allgemeine Teuerung. Diese Entwicklung ist einerseits auf das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und andererseits auf die Koppelung der Mieten an den Hypothekarzins zurückzuführen, die insbesondere in den 90er Jahren die höchsten Teuerungsschübe verursachte.

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

doppelt so

Besonderer Markt

Der Wohnungsmarkt ist insofern ein besonderer Markt, als Mieterinnen und Mieter nicht entscheiden können, ob sie wohnen wollen oder nicht. Jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf. Als weitere Besonderheit fällt auf, dass Wohnungen bei einer gesteigerten Nachfrage zwar vermehrt produziert werden können, der Boden als wesentlicher Produktionsfaktor jedoch nicht beliebig __1__ ist. Die haushälterische Nutzung des Bodens mittels raumplanerischer Massnahmen von Bund und Kantonen, wie ihn die Bundesverfassung in Artikel 75 vorschreibt, steht einer Wohnproduktion „auf Halde“ entgegen. Die Verteilung des Gutes „Wohnen“ kann deshalb nicht allein den Kräften des Marktes überlassen werden.

Wegen der Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes ist eine Gesetzgebung unabdingbar, die einerseits genügend Anreize für __2__ im Wohnungsmarkt schafft, andererseits aber die Folgen des ungleichen Kräfteverhältnisses zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft __3__.

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

vermehrbar
Investitionen
mildert

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Anzahl Wohnungen?

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

700 Stk.

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Wert einer Wohnung?

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

CHF 300'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Mietertrag pro Wohnung?

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

CHF 15'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Jahresertrag?

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

CHF 10'500'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Immobilienvermögen?

Keyboard commands:

= turn,

= for-/backward,

= scroll

CHF 210'000'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Jahresbudget?

CHF 1'575'000.-

Ein bedeutender Teil des schweizerischen Volksvermögens ist in Immobilien angelegt. Damit diese Kapitalanlagen ihren Wert beibehalten, stehen drei Ziele im Vordergrund:

Ertrag
Substanzerhaltung
Wertsteigerung

Um diese Vermögenswerte erfolgreich zu bewirtschaften sind viele einzelne Tätigkeiten erforderlich. Diese Hauptaufgaben lassen sich unter folgenden Stichworten zusammenfassen:

Vermietung/Vermarktung Erst- und Wiedervermietung (Mandatsakquisition)
Betreuung der Mietverträge Anpassungen, Kündigungen
Liegenschaftsunterhalt ordentlicher und ausserordentlicher
Garantiewesen Garantieabnahmen und -arbeiten
Kontrollen Zustandsberichte
Administration Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.
Aus- und Weiterbildung Seminare und Kurse
Führungsaufgaben Büro- und technisches Personal

Die Verantwortung für die damit verbundenen Aufgaben, stellen hohe Anforderungen an einen qualifizierten Immobilien-Bewirtschafter. Um diesen zu genügen, braucht es:

gute Allgemeinbildung
einen einwandfreien Leumund
fundiertes Fachwissen
psychologisches Geschick
Organisationstalent und Arbeitsdisziplin
kostenbewusstes Denken
die Fähigkeit, zu führen und zu motivieren
Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
den Willen, Neues hinzuzulernen

Aufbau Mietrecht: (Reihenfolge massgeblichkeiten)

Massgeblich: in erster Linie Mietvertrag
gesetzliche Regelung kommt erst, wenn:
Vertrag eine bestimmte Frage nicht regelt
vertraglicher Punkt gegen zwingendes Recht verstösst
welche gesetzliche Bestimmungen zwingend sind ist umstritten, daher gilt die Faustregel „Mehrzahl der Bestimmungen ist zwingend“
Ortsgebrauch untergeordnete Rolle, da Vertrag vor geht

Mietrecht, rechtliche Grundlagen:

Bundesgesetz (OR 253 – 274g)
SR 220
Bundesverordnung (VMWG)
SR 221.213.11
Bundesverordnung (Zinssatzverordnung)
SR 221.213.111
Eidgenössische Zivilprozessordnung ZPO

Die Miete ist im Obligationenrecht Art. 253ff in folgende 4 Abschnitte unterteilt:

Allgemeine Bestimmungen (Art. 253 – 268b OR), die sich sowohl auf die Miete von unbeweglichen wie beweglichen Sachen beziehen.
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen der Vermieterschaft bei Wohn und Geschäftsräumen (Art. 269 – 270e OR); dieser Abschnitt umfasst im Wesentlichen den ehemaligen BMM
Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271 – 273c OR).
Aufgehoben, wird durch die Zivilprozessordnung (ZPO) ersetzt (vormals Behörden und Verfahren Art. 274-274g OR)

Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten nicht für:

Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden (Art. 253a OR)
Separat vermietete Garagen, Abstellplätze, Schaukästen und dergleichen

Bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

Schlichtungsversuch bei Schlichtungsbehörde
durch Mediation

Ausnahme: Streitwert über CHF 100'000.-

Kostenlos für Verfahren bei Miete und Pacht

Wie kann ein Bewirtschaftungsvertrag gekündigt werden?

Einfacher Auftrag kann jederzeit gekündigt werden. (OR 404)

Erfolgt eine Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Schadenersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.

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Flashcards

Zeigen Sie den Ablauf der Wiedervermietung auf:

Vermietungsaktivitäten
Eingehende Bewerbungsunterlagen sichten
Auskünfte einholen
Mietvertrag abschliessen
Abgabe- / Übergabe- Termin vereinbaren

In welcher Form kann ein Mietvertrag zustande kommen?

Mündliche Form
Stillschweigend / konkludentes Verhalten
Schriftliche Form

Folgende Punkte sollten zwingend in einem Mietvertrag für Wohnräume aufgeführt sein:

Vertragsparteien
Mietobjekt (möglichst genaue Umschreibung)
Räume zur Mitbenutzung (z.B. Keller, Veloraum, Waschküche usw.)
Mietbeginn
Kündigungsfristen / Kündigungstermine
Mietzins
Berechnungsgrundlagen zum Mietzins (Referenzzinssatz, Landesindex, Kostensteigerung Betrieb-/Unterhalt)
Nebenkosten (Akonto / Pauschal, Auflistung der Nebenkosten)
Sicherheitsleistung zum Mietvertrag
Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag
Unterschrift

Die wichtigstens Unterschiede des Mietvertrages zwischen Wohnung und Geschäftsräume?

Wohnung:

mind. 3 Mt Kündigungsfrist, frei bestimmbare Kündigungstermine
max 3 MZ Kaution
Kaution bei Bank oder Versicherung

Gewerbe:

mind, 6 Mt Kündigungsfrist
frei bestimmbare Kündigungstermine
Kaution unbeschränkt
Kaution bei Bank

Was sind die Möglichkeiten bei befristeten Mietverträgen bezüglich:

Kündigung?
Mitzinserhöhungen?
Einsprachmöglichkeiten?

Mietverhältnis endet ohne Kündigung nach Ablauf der Frist
MZ- Erhöhungen nicht erlaubt (Ausgenommen MV mit Landesindex oder Staffelvereinbarung)
Eingeschränkte Einsprachmöglichkeit

Wichtige Bestimmungen des Mietvertrags:

vereinbarter Mietzins und Zahlungsmodalitäten klar definieren und aufführen
Nebenkosten die pauschal oder mittels Nebenkostenabrechnung belastet werden, müssen klar und detailliert definiert werden
Empfehlung: bei mehreren Teilobjekten (Wohnung, Bastelraum, Parkplatz usw.) Mietzins separat aufführen und bei Geschäftsumsatz die Modalitäten klar festhalten

Was sind die Voraussetzungen für gültige Indexvereinbarungen?

Mietvertrag für 5 Jahre fest (Befristet oder Mindestvertrags Dauer).
- Vorzeitliches Kündigungsrecht seitens Mieter ist gültig.
Als Landesindex zählt der Konsumentenpreise des Bundes für Statistik. (BfS)

Was sind die Voraussetzungen für gültige Staffelvereinbarungen?

Vertrag muss mindestens für 3 Jahre abgeschlossen werden (befristet oder Mindestvertragsdauer)
Der Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss schriftlich in Franken festgehalten werden.
Der Mietzins darf Jährlich nur einmal erhöht werden.

Inhalt des Mietvertrages

Vertragsparteien
Objektbeschrieb
Mietbeginn
Kündigung
Mietzins- und Nebenkosten
Basisberechnung
Sicherheitsleistungen
Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag
Ort, Datum, Unterschrift

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Bewirtschaftung von Mietliegenschaften inkl. Mietrecht

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