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Bewirtschaftung von Mietliegenschaften inkl. Mietrecht

Sachbearbeiter/in Immobilienbewirtschaftung SVIT

Sachbearbeiter/in Immobilienbewirtschaftung SVIT

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Étudier
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Diese Lernkarten bieten einen umfassenden Überblick über die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und das Mietrecht in der Schweiz. Sie behandeln zentrale Themen wie Mietverträge, Mietzinsanpassungen, Kündigungsfristen und die Pflichten von Bewirtschaftern und Mietern. Die Karteikarten sind besonders nützlich für Immobilienbewirtschafter, Vermieter und Mieter, die sich über ihre Rechte und Pflichten informieren möchten, sowie für alle, die sich auf Prüfungen im Bereich Immobilienbewirtschaftung vorbereiten.
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Allemand
Niveau
Autres
Créé / Mis à jour
22.05.2023 / 05.02.2026
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Der Mietwohnungsmarkt

Die Schweiz weist im internationalen Vergleich einen hohen__1__an Mieterinnen und Mietern auf. 3 von 5 Haushalten wohnen zur Miete. Trotz des in den letzten Jahrzehnten__2__Lebensstandards ist der Mietanteil immer noch __3__. 

  1. Anteil
  2. gestiegenen
  3. hoch

Knappes Angebot

Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem__1__ Angebot und einer hohen__2__. Es stehen zu__3__ Wohnungen zur Verfügung. Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt ist eine Leerwohnungsziffer von mindestens 1.5 bis 2% erforderlich. Seit 1975 lag gemäss den Erhebungen des Bundesamtes für Statistik der Leerwohnungsbestand jedoch im Bereich von__4__, wobei in Zentren die Leerwohnungsziffern naturgemäss deutlich tiefer sind als in der Peripherie.

  1. knappen
  2. Nachfrage
  3. wenig
  4. 1%

Bevölkerungswachstum

Die__1__des Wohnungsangebotes ist auf das Bevölkerungswachstum und auf die veränderten Wohnbedürfnisse infolge des Wandels der Arbeitswelt sowie der Haushalt- und Familienformen zurückzuführen. In den letzten Jahrzehnten__2__ der beanspruchte Wohnraum pro Einwohner, weil insbesondere die Zahl von Kleinhaushalten massiv zugenommen hat. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch einer Person in einer Mietwohnung betrug im Jahr 1990__3__ Quadratmeter, während im Jahr 2000__4__ Quadratmeter belegt wurden.

  1. Verknappung
  2. stieg
  3. 36
  4. 39

Mietzinsentwicklung

Die Mieten sind in den letzten Jahren mehr als __1__ schnell gestiegen als die allgemeine Teuerung. Diese Entwicklung ist einerseits auf das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und andererseits auf die Koppelung der Mieten an den Hypothekarzins zurückzuführen, die insbesondere in den 90er Jahren die höchsten Teuerungsschübe verursachte.  

  1. doppelt so

Besonderer Markt

Der Wohnungsmarkt ist insofern ein besonderer Markt, als Mieterinnen und Mieter nicht entscheiden können, ob sie wohnen wollen oder nicht. Jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf. Als weitere Besonderheit fällt auf, dass Wohnungen bei einer gesteigerten Nachfrage zwar vermehrt produziert werden können, der Boden als wesentlicher Produktionsfaktor jedoch nicht beliebig __1__ ist. Die haushälterische Nutzung des Bodens mittels raumplanerischer Massnahmen von Bund und Kantonen, wie ihn die Bundesverfassung in Artikel 75 vorschreibt, steht einer Wohnproduktion „auf Halde“ entgegen. Die Verteilung des Gutes „Wohnen“ kann deshalb nicht allein den Kräften des Marktes überlassen werden.

Wegen der Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes ist eine Gesetzgebung unabdingbar, die einerseits genügend Anreize für __2__ im Wohnungsmarkt schafft, andererseits aber die Folgen des ungleichen Kräfteverhältnisses zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft __3__.

  1. vermehrbar
  2. Investitionen
  3. mildert

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Anzahl Wohnungen?

700 Stk.

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Wert einer Wohnung?

CHF 300'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Mietertrag pro Wohnung?

CHF 15'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Jahresertrag?

CHF 10'500'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Immobilienvermögen?

CHF 210'000'000.-

Mögliches Portfolio eines Bewirtschafters:

Ø Jahresbudget?

CHF 1'575'000.-

Ein bedeutender Teil des schweizerischen Volksvermögens ist in Immobilien angelegt. Damit diese Kapitalanlagen ihren Wert beibehalten, stehen drei Ziele im Vordergrund: 

  • Ertrag
  • Substanzerhaltung
  • Wertsteigerung 

Um diese Vermögenswerte erfolgreich zu bewirtschaften sind viele einzelne Tätigkeiten erforderlich. Diese Hauptaufgaben lassen sich unter folgenden Stichworten zusammenfassen: 

  • Vermietung/Vermarktung Erst- und Wiedervermietung (Mandatsakquisition)
  • Betreuung der Mietverträge Anpassungen, Kündigungen
  • Liegenschaftsunterhalt ordentlicher und ausserordentlicher
  • Garantiewesen Garantieabnahmen und -arbeiten
  • Kontrollen Zustandsberichte
  • Administration Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.
  • Aus- und Weiterbildung Seminare und Kurse
  • Führungsaufgaben Büro- und technisches Personal

Die Verantwortung für die damit verbundenen Aufgaben, stellen hohe Anforderungen an einen qualifizierten Immobilien-Bewirtschafter. Um diesen zu genügen, braucht es:

  • gute Allgemeinbildung
  • einen einwandfreien Leumund
  • fundiertes Fachwissen
  • psychologisches Geschick
  • Organisationstalent und Arbeitsdisziplin
  • kostenbewusstes Denken
  • die Fähigkeit, zu führen und zu motivieren
  • Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
  • den Willen, Neues hinzuzulernen

Aufbau Mietrecht: (Reihenfolge massgeblichkeiten)

  • Massgeblich: in erster Linie Mietvertrag
  • gesetzliche Regelung kommt erst, wenn:
  • Vertrag eine bestimmte Frage nicht regelt
  • vertraglicher Punkt gegen zwingendes Recht verstösst
  • welche gesetzliche Bestimmungen zwingend sind ist umstritten, daher gilt die Faustregel „Mehrzahl der Bestimmungen ist zwingend“
  • Ortsgebrauch untergeordnete Rolle, da Vertrag vor geht

Mietrecht, rechtliche Grundlagen:

  • Bundesgesetz (OR 253 – 274g)
    SR 220
  • Bundesverordnung (VMWG)
    SR 221.213.11
  • Bundesverordnung (Zinssatzverordnung)
    SR 221.213.111
  • Eidgenössische Zivilprozessordnung ZPO

Die Miete ist im Obligationenrecht Art. 253ff in folgende 4 Abschnitte unterteilt:

  1. Allgemeine Bestimmungen (Art. 253 – 268b OR), die sich sowohl auf die Miete von unbeweglichen wie beweglichen Sachen beziehen.
  2. Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen der Vermieterschaft bei Wohn und Geschäftsräumen (Art. 269 – 270e OR); dieser Abschnitt umfasst im Wesentlichen den ehemaligen BMM
  3. Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271 – 273c OR).
  4. Aufgehoben, wird durch die Zivilprozessordnung (ZPO) ersetzt (vormals Behörden und Verfahren Art. 274-274g OR)

Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten nicht für:

  • Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden (Art. 253a OR)
  • Separat vermietete Garagen, Abstellplätze, Schaukästen und dergleichen

Bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

  • Schlichtungsversuch bei Schlichtungsbehörde
  • durch Mediation

Ausnahme: Streitwert über CHF 100'000.-

Kostenlos für Verfahren bei Miete und Pacht

Wie kann ein Bewirtschaftungsvertrag gekündigt werden?

Einfacher Auftrag kann jederzeit gekündigt werden. (OR 404)

Erfolgt eine Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Schadenersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.

Die Rechtsgrundlagen des Bewirtschaftungsvertrages:

  • zweiseitiges Rechtsgeschäft
  • einfacher Auftrag (OR394 - 406)

Die Form des Bewirtschaftungsvertrages:

  • mündlich
  • stillschweigend
  • schriftlich

Warum empfiehlt sich die schriftlichkeit des Bewirtschaftungsvertages?

  • Gilt für den Verwalter gegenüber Dritten als Vollmacht zur Durchführung der sich aus dem Vetrag ergebenen Rechtshandlungen (OR 396 Abs. 2 )
  • Was abgemacht wurde, ist jederzeit ersichtlich
  • Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten

Welches sind die rechtlichen Pflichten des Auftragnehmers (Verwaltung) bei einem Bewirtschaftungsvertrag?

  • Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
  • Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
  • Persönliche Ausführung des Auftrages
  • Rechenschaftsablegung
  • Herausgabe der Akten 

Welches sind die rechtlichen Pflichten des Bestellers (Immobilieneigentümer) bei einem Bewirtschaftungsvertrag?

  • Honorarzahlung für geleistete Dienste
  • Entschädigung aller Auslagen und Spesen (sofern diese nicht im Honorar inbegrieffen sin)
  • Befreiung von den Verbindlichkeiten aus der Auftragsführung (Handwerkerrechnungen etc.)
  • Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung erlitten hat

Der Bewirtschaftungsvetrag beinhaltet folgende Punkte:

  • Parteien
  • Objekt
  • Vertragsbeginn, Vertrags-, dauer und - kündigung
  • Aufgabenbereich und Vollmachten
  • Kompetenzsumme für Ausgaben
  • Abrechnungstermine
  • Regelung des Zahlungsverkehrs
  • Besondere Vereinbarungen
  • Honorar und Spesen
  • Gerichtsstand
  • Ort, Datum und Unterschriften

Wie kann ein Schlichtungsverfahren abgeschlossen werden?

  • Durch Einigung (Vergleich, Klageanerkennung, Klagerückzug)
  • Keine Einigung (Klagebewilligung, Urteilsvorschlag, Entscheid)

Aufgabenbereich und Vollmachten

(Inhalt Bewirtschaftungsvertrag)

  • Bemühung um dauernde Vollvermietung
  • Abschluss, Änderung und Kündigung der Mietverträge
  • Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten
  • Gesamter mündlicher und schriftlicher Verkehr mit den Mietern
  • Überwachen des Unterhaltszustandes der Liegenschaft
  • Anordnung der notwendigen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten
  • Abschluss und Überwachung von Serviceverträgen
  • Anstellung, Instruktion und Überwachung des Betriebspersonals
  • Erstellen von Haus- oder Benutzungsordnungen
  • Überwachen des Heizbetriebes und Einkauf des Heizmaterials
  • Erstellen einer jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung
  • Abschluss und Änderung von Versicherungsverträgen
  • Anmeldung und Abwicklung von Schadenfällen
  • Prüfung und Bezahlung aller Rechnungen für den Liegenschaftenaufwand (Rechnungskontrolle aufgrund von Offerten, Aufträgen, Verträgen usw.)
  • Buchführung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben
  • Erstellen und Überwachen eines Budgets und einer Jahresabrechnug
  • Verkehr mit Behörden, Amtsstellen und Gerichten im Rahmen des Bewirtschaftungsauftrages 

Kompetenzsumme für nicht budgetierte Aufträge. 

(Inhalt Bewirtschaftungsvertrag)

  • Die Kompetenzsumme von CHF 5'000.00 bezieht sich auf einen einzelnen Auftrag.
  • Die Kompetenzsumme kann jedoch in Notfällen, um Schäden zu vermeiden, im Ausnahmefall überschritten werden. 

Möglicher Ablauf einer Übernahme eines Bewirtschaftungsmandates.

  1. Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
  2. Besichtigung der Liegenschaft, Studium der vorhandenen Akten
  3. Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie der Rechte und Pflichten
  4. Erstellen des Bewirtschaftungsauftrages, Unterzeichnung
  5. Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll
  6. Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit

Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie der Rechte und Pflichten

Das Honorar richtet sich nach dem Arbeitsumfang. Welche Punkte sollten dabei berücksichtigt werden:

  • Wohnungsgrössen und Mietzinse
  • Lage / Standort / Region
  • Grösse der Liegenschaft
  • allfällige Probleme
  • Markt / Konkurrenz

Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll 

Nennen Sie Beispiele zu Stammakten:

  • Katasterplan
  • Grundbuchauszug
  • Evtl. Hypotheken und Steuerwert der Liegenschaft
  • Baupläne wie Grundrisse, Fassaden, Kanalisation, Elektro, Umgebung
  • Schliessplan
  • Nebenkostenverteilschlüssel
  • Handwerker- oder Unternehmersverzeichnis

Aktenübernahme mit Übernahme- / Übergabeprotokoll 

Nennen Sie Beispiele zu Verträge:

  • Mietverträge
  • Serviceverträge (Lift, Lüftung, Feuerlöscher, etc.)
  • Versicherungspolicen (Feuer- und Elementarschäden, Gebäudesach-/Gebäudehaftpflichtversicherung, Hauswartversicherungen etc)
  • Hauswartvertrag inkl. Pflichtenheft, Inventarliste usw.
  • Sonstige Verträge

Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit Über die Verwaltungsübernahme sind folgende Stellen schriftlich zu orientieren:

  • Mieter (inkl. Zustellung neuer Einzahlungsscheine)
  • Hauswart (persönliche Kontaktaufnahme)
  • Bank, bei der die Mietzinsdepots hinterlegt sind
  • Werke (Elektrizität, Gas, Wasser)
  • Vertragspartner wie Versicherungsgesellschaften, kantonale Gebäudeversicherung, Servicefirmen, etc.
  • Hersteller Schliessanlage (Sicherungsschein/-karte umschreiben)
  • Kaminfeger
  • wichtigste Handwerkere
  • evtl. Grundpfandgläubiger
  • Gemeinde und Behörden

Bevor ein Inserat entworfen werden kann, muss die Frage beantwortet werden, für wen das Objekt geeignet ist.

Welche W- Fragen sind zu beachten?

  • Was?
  • Wo?
  • Wann?
  • Wie?

Bei Inseraten sollen positive Punkte hervorgehoben werden:

  • Das Gebäude befindet sich in einer ruhigen Lage
  • Die öffentlichen Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Nähe

Der Wohnungssuchende soll mit dem Inserat die wichtigsten Informationen erhalten wie: 

  • Ort
  • Wohnungsgrösse
  • Stockwerk
  • Mietzins und Nebenkosten
  • Bezugstermin
  • Vorzüge
  • Verwaltung mit Kontaktperson

Denken Sie bei der Auswahl der Mieter an folgende Punkte:

  • Ist der Mieter in der Lage, den Mietzins auf Dauer zu bezahlen? (Faustregel: Mietzins max. 30% des Einkommens)
  • Passt dieser Mieter zu der bestehenden Mieterschaft?
  • Trägt der Mieter Sorge zum Mietobjekt
  • Passen Haustiere, Kinder oder ältere Menschen in diese Liegenschaft?
  • Wie ist Ihr persönlicher Eindruck?

Vor der Vertragsunterzeichnung sind in der Regel folgende Mieterauskünfte einzuholen: 

  • Betreibungsauszug (Original, nicht älter als drei Monate)
  • Referenzauskünfte beim bisherigen Vermieter und aktuellen Arbeitgeber
  • Bei grösseren und teuren Mietverhältnissen (Geschäftsmiete) empfiehlt es sich allenfalls, eine Handelsauskunft (z.B. Creditreform) einzuholen. 

Was sind die Auswahlkriterien bei der Mieterauswahl?

  • Reihenfolge der Anmeldungen
  • Einkommen, finanzielle Lage
  • Dringlichkeit des Wohnungsbedarfes
  • Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
  • Art der Mieterschaft im betreffenden Haus
  • Auskünfte / Referenzen

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