Bauliche Kenntnisse
Assistenzkurs Bewirtschaftung von Mietliegenschaften SVIT
Assistenzkurs Bewirtschaftung von Mietliegenschaften SVIT
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Lernkarten
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Bei den Malerarbeiten an der Fassade gibt es eine Fehlstelle, die nicht sauber gestrichen wurde.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Das Garagentor klemmt und kann nicht geöffnet werden.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Das Glas eines Fensters weist einen 10cm langen, gut sichtbaren Kratz auf.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Statt eines Eichenriemenparketts wurde in einem Zimmer ein Laminat verlegt.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Die Haustüre kann nur in einem Winkel von 60% geöffnet werden. Danach streift sie unten auf dem Parkettboden.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Der Abzug im Bad funktioniert nicht.
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Die Silikonfuge beim Anschluss der Duschwanne an die Wand fehlt
Beurteilen Sie bei den folgenden Mängeln, ob es sich um einen unwesentlichen oder einen wesentlichen Mangel handelt:
Der Parkettboden weist einen Hick auf
Nennen Sie einen wichtigen Unterschied des Mängelrechts nach der Regelung im OR resp. nach SIA:
OR:
- Verjährungsfrist klar vorgegeben
- offene und verdeckte Mängel müssen sofort gerügt werden
- Verjährungsfrist beginnt bei der Annahme des Werkes
- Mangel muss sofort bei Erkennung gerügt werden
SIA:
- Garantiefristen (Rügefristen) können durch die Vertragspartner abgeändert werden
- Mängel können während der Garantiefrist jederzeit gerügt werden (auch erst am Ende der Garantiefrist)
- die Rügefrist ist keine Verjährung
Welche drei Forderungen können durch die Umsetzung der bauphysikalischen Schutzmassnahmen erfüllt werden?
- Erzielung eines für die Benutzer angenehmen Raumklimas
- Vermeidung von Bauschäden
- Wirtschaftlichkeit der Anlagen- und Betriebskosten
Von welchen Parametern hängt die thermische Behaglichkeit ab?
- Raumeinflüsse (z.B. Raumlufttemperatur, Luftbewegung, …)
- Einflüsse der Bewohner (z.B. Bekleidung, Tätigkeit, …)
- Raumtemperatur
In welchem Raum sollte die höchste Raumtemperatur erzielt werden?
In den Nasszellen
Definieren Sie den Begriff „Wärmebrücke“
Schwachstellen eines Gebäudes im Bereich der Wärmedämmung. Es findet dort ein höherer Wärmefluss statt, d.h. Wärme strömt in Richtung Kälte. Dabei entsteht ein Wärmeverlust.
Das Bild zeigt ein Doppeleinfamilienhaus, welches mittels einer Infrarotkamera aufgenommen wurde. Welche Erklärung haben Sie für die unterschiedlichen Farben der beiden Haushälften?
(Links gelb/rot, rechts blau)
In der gelb/roten Haushälfte dringt viel Wärme nach draussen. Die rechte Haushälfte wurde besser (wahrscheinlich nachträglich) gedämmt.
Wie nennt man den Vorgang, wenn Wasserdampf feste Stoffe durchdringt?
Diffusion
Weshalb entstehen aus dem Wasserdampf Wassertröpfchen, nachdem er den Bauteil durchdrungen hat?
Die Temperatur des Wasserdampfes sinkt während des Diffusionsvorganges und dabei schlägt er sich in Form von Wassertröpfchen an der kälteren Stelle nieder.
Betrachten Sie das Bild genau. Herr und Frau Musiker üben oft zu Hause miteinander auf ihren Instrumenten. Der Übungsraum ist mit Parkett bestückt, an den Wänden haben sie Schaumstoff angebracht, um den Schall zu dämpfen. Trotzdem hört der untere Mieter den Kontrabass, obwohl beide Instrumente gleich laut sind. Woran kann das liegen und wie könnte Frau Musiker verhindert, dass sie ihren Nachbarn stört?
Da das Cello den Parkettboden berührt, übertragen sich die Schwingungen des Instrumentes auf den Boden (fester Körper) und breitet sich in der Decke (Tragkonstruktion) aus. über die Tragkonstruktion werden dann die Schallwellen in die Luft der unteren Wohnung weitergegeben und von den Bewohnern übers Gehör wahrgenommen (Körperschall). Frau Musiker könnte ihr Cello auf ein Stück Teppich stellen, welches die Schallübertragung dämpfen würde.
Wodurch können Bauschäden entstehen?
- Planungsfehler
- Falsche Materialwahl
- Ausführungsmängel
- Mangelnder Gebäudeunterhalt
- Falsche Nutzung
Schadenbild: Schimmel in den Aussenecken eines Raumes.
Mögliche Ursachen?
Verhütung?
Mögliche Ursachen: zu geringe Wärmedämmung ergibt eine relativ grosse Temperaturdifferenz zwischen der Aussenwand und dem Raum. Wenn dann die Luft nicht richtig zirkuliert (Wand durch Möbel verstellt oder generell nicht genügender Luftaustausch) kann sich Kondenswasser bilden, welches Schimmel verursachen kann.
Verhütung: Gute Wärmedämmung und eine passende Konstruktion wählen, welche einen genügenden U-Wert erreicht. Möbel nicht zu nahe an die Wände stellen. Genügend Lüften (Stosslüftung).
Wie gehen Sie bei der Behebung eines Mangels vor? Nummerieren Sie in der richtigen Reihenfolge:
- Schaden erkennen
- Kontrolle der Schadensbehebung
- Protokollieren der Schädenz
- Beratung durch einen neutralen Fachmann
- schriftliche Garantieanmeldung (falls noch möglich)
- Schadenbesprechung
- Terminieren der (Garantie-)Arbeiten
- Auftragserteilung an den/die Unternehmer
- Schaden erkennen
- schriftliche Garantieanmeldung (falls noch möglich)
- Beratung durch einen neutralen Fachmann
- Schadenbesprechung
- Protokollieren der Schäden
- Auftragserteilung an den/die Unternehmer
- Kontrolle der Schadensbehebung
- Terminieren der (Garantie-)Arbeiten
Wie würden Sie bei einer Besichtigung vorgehen und was sollte alles angeschaut werden?
Das Gebäude von oben nach unten oder umgekehrt anschauen.
- Freiflächen, Zugänge, Fassaden
- Untergeschoss, technische Räume und Installationen
- Durchgangs- und Gemeinschaftsräume
- Dachgeschoss und Dach
- einzelne Wohnungen und Ausstattung
Durch welche Personen können Sie bei den Unterhaltskontrollen unterstützt werden?
Der Hauswart oder ein Baufachmann
Sie besichtigen ein Flachdach. Worauf müssen Sie achten?
- Pflanzenwuchs
- Blechverwahrungen auf Risse und Korrosion prüfen
- Kittfugen und Deckstreifen auf Spröde und Ablösung kontrollieren
- Schutzschicht überprüfen
- Verputze an Dachaufbauten auf Risse kontrollieren
- Dachwasserabläufe reinigen/freilegen
Weshalb schreibt ein Handwerker einen Regierapport?
Manchmal kann nicht genau abgeschätzt werden, welchen Aufwand gewisse Arbeiten mit sich bringen. Diese Arbeiten werden als Regiearbeit abgerechnet. Rapporte spiegeln wider, welche Arbeiten in welcher Zeit, mit wie vielen Arbeitern, welchen Geräten und welchem Verbrauchsmaterial durchgeführt wurden. Diese Informationen werden für die Rechnungsstellung verwendet.
Weshalb ist es wichtig, den Rapport sorgfältig zu prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben?
Wenn der Rapport vom Bewirtschafter unterschrieben ist, bedeutet dies, dass er alle darauf beschriebenen Angaben und die daraus resultierenden Kosten akzeptiert.
Für ein Gebäude sollte immer eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden, damit Schäden an Dritten, die mit dem Zustand oder dem Unterhalt des Gebäudes in ursächlichem Zusammenhang stehen, übernommen werden. Die Versicherung kann jedoch Regress nehmen, wenn der Unterhalt des Gebäudes vernachlässigt wurde. Deshalb ist es besonders wichtig, mögliche Unfallgefahren zu verhüten. Nennen Sie zwei Beispiele (möglichst eigene, nicht aus dem Skript).
Mögliche Beispiele:
Der Vorplatz eines Gebäudes wurde nicht gesalzen oder gekiest und ist stark vereist. Ein Besucher stürzt und verletzt sich schwer.
Bei einem starken Sturm hat der Blitz in einen Baum beim Kinderspielplatz eingeschlagen und ein grosser Ast wurde beinahe abgetrennt. Trotz Information der Mieter unternimmt die Verwaltung nichts und der Ast stürzt einige Wochen später auf ein spielendes Kind.
Einige Kontrollen resp. Unterhaltsarbeiten sollten oder müssen von Gesetzes wegen periodisch ausgeführt werden. In welchen zeitlichen Abständen würden Sie die folgenden Kontrollen resp. Unterhaltsarbeiten durchführen (lassen)? 1 = jährlich (oder öfter) / 2 = alle 2 Jahre / 3 = alle 3 – 5 Jahre / 4 = alle 5 – 10 Jahre
- Amtliche Feuerungskontrolle der Abgaswerte
- Boilerentkalkung
- Brennerservice
- Entleerung und Kontrolle der Schlammsammler und Ölabscheider
- Flachdachkontrolle durch Fachmann
- Kontrolle der Feuerlöscher und Löschposten
- Kontrolle der Leckwarngeräte
- Kontrolle der Starkstromanlage
- Kontrolle des Daches
- Öltankrevision
- Reinigung der Dachrinne
- Reinigung des Kamins
- Spülen der Sicker- und Grundleitungen
2 Amtliche Feuerungskontrolle der Abgaswerte
3 Boilerentkalkung
1 Brennerservice
3 Entleerung und Kontrolle der Schlammsammler und Ölabscheider
2 Flachdachkontrolle durch Fachmann
3 Kontrolle der Feuerlöscher und Löschposten
2 Kontrolle der Leckwarngeräte
4 Kontrolle der Starkstromanlage
1 Kontrolle des Daches
4 Öltankrevision
1 Reinigung der Dachrinne
1 Reinigung des Kamins
3 Spülen der Sicker- und Grundleitungen SCHOOL
Ein Gebäude hat einen versicherten Gebäudewert von CHF 8‘000‘000. Wie viel (in CHF) würden Sie für die Instandhaltung ohne wertvermehrende Investitionen budgetieren?
CHF 8‘000‘000 x 0.8 bis 1 % = CHF 64‘000 – 80‘000
Nach 27 Jahren muss ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen einer Gesamterneuerung unterzogen werden. Welche Kosten werden diese Erneuerung ungefähr generieren?
12 x CHF 110‘000 bis 160‘000 = CHF 1‘320‘000 – 1‘920‘000
Ein Eigentümer muss für eine umfassende Gesamterneuerung seines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohnungen CHF 1‘200‘000 ausgeben. Wie viel davon kann er als wertvermehrende Investition auf die Mieter abwälzen?
50 – 70% = CHF 600‘000 – 840‘000
