edupool bau basis

• Verlotterungsstrategie (Keine Investitonen mehr im Gebäude, Mehrwert basiert auf dem Grundstück)
   
• Instandhaltungsstrategie (reine Erhaltung z.B. Fensterersatz, kein Umbau)
   
• Erneuerungsstrategie (Zusatzneubau, Gebäudenutzung kann sich ändern)

• Erhaltungsmassnahme (Instandsetzung, Modernisierung, Renovierung, Sanierung)
   
• Veränderungsmassnahme (Umbau, Anbau, Ausbau)

Bruttorendite - für die Bank, ich als Käufer (bei Verkauf der Liegenschaft, BR ausrechnungen und im Inserat erwähnen)

Nettorendite vom Anlagewert - für den ET und die Bank (wieviel wird für Bewi-Kosten und U'halt bezahlt, soviel würde ich auf dieser Anlage verdienen)

Nettorendite vom invest. EK - für den ET wichtig (was verdiene ich auf meinem EK. Wichtig für den ET für die Entscheidung wieviel er investieren soll, Laverage-Gesetz)

Bruttomietertrag / Anlagekosten x 100
 

für die Bank wichtig, bei einem Verkauf der Lieg. die % im Inserat vermerken

Bruttomietertrag - BewiKo - Rückst. / Anlagewert x 100

für den ET und die Bank (wieviel wird für Bewi-Kosten und U'halt bezahlt, soviel würde ich auf dieser Anlage verdienen)

Bruttomietertrag - BewiKo - Rückst. - Kapitalkosten / Invest. EK x 100

Nettorendite vom invest. EK - für den ET wichtig (was verdiene ich auf meinem EK. Wichtig für den ET für die Entscheidung wieviel er investieren soll, Laverage-Gesetz)

• Immobilienanlagewert
• Bruttomietertrag
• Bewi-Kosten und Vers.
• U'halt / Rückst.
• Eigenfinanzierungsgrad (wieviel habe ich investiert)
• Invest. EK
• FK-Zinssatz
• FK-Verzinsung

Hebelwirkung
 

• BR ist höher als die Kosten für das FK
  
• ist für die Berechnung um zu sehen, soll ich in Immobilien investieren oder besser bereits bestehende Hypotheken abbezahlen soll

• für das Wissen über die Substanz, deren Potenzial und Marktwert. Der ET will langfristig Kosten/Nutzen sicherstellen
   
• Wirtschaftlichkeit (Kosten- und Ertragstransparenz)
• Finanzierbarkeit (Investionsplan)
• Zweckmässigkeit und Rechtsmässigkeit

• Planung
• Realisierung / Ausführung
• Nutzungsphase
• Umstrukturierung / Umnutzung
• Nutzungsphase
• Rückbau

Ein genauer Plan des eigenen Vorgehens haben

• Bewirtschaftungskonzept
• Messkonzept
• Datenerfassungkonzept
• Kommunikationskonzept
• Sicherheitkonzept
• Reinigungkonzept
• Schliesskonzept
• Entsorgungkonzept
• Verkehrsleitkonzept

• Ziel Controlling
• Varianten

Kennzahlen

Konzepte

• -Verfügbarkeit
• -Zuverlässigkeit
• -Sicherheit
• -Wirtschaftlichkeit

Spezialisten und Mitarbeiter müssen zusammenarabeiten

TGM - IGM - KGM

• Beherrschen der Prozesse
• Kenntnisse der Nutzungsstrategie
• Verhalten durch Nutzer
• Entscheidungsstrategie
• Kenntnisse von vorhanden Systeme und Arbeitsmittel

FacilityManagement Dienstleistungen

• Nutzung der Objekte sichergestellt und optimiert
• Sollertrag nachhaltig erzielen
• Wertsteigerung
• Kostensenkung

• Beschaffung
• Erbingung
• Kordination und Überwachung der DL (Org. der Reinigungsdienste und Sicherheitsdienste, Logistkdienste, Fuhrparkmanagement)

• Vertrags- und Kostenmanagement
• Objektbuchhaltung
• Beschaffungswesen
• Raum- und Flächenmanagement
• Betreuung Mieter und ET
• Überwachung vertraglicher Leistungen

• Instandhaltung
• technische Betriebsführung
• Sicherheitsmanagement
• Energie- und Umweltmanagement

Kosten und Energiewerte ermitteln

1-stellig - Hauptgruppen

2-stellig - Gruppen

3-stellig - Untergruppen

4-stellig - Gattung

- Änderung der Rahmenbedingen

(Kapazitätausfall, Know-how-Ausfall, Leistungsänderung)

- Termin falsch geplant

(Kapazität reicht nicht aus, Aufwand ist grösser als geplant, Managementtermine)

- Netzbauplan

Vorteil: gut verständlich, einfache Handhabung, gute Übersicht, Fortschrittkontrolle, gut erkennbar

Nachteil: Abhänigkeiten sind schwer erkennbar, Ablauflogigk nicht vorhanden

- Balkenplan

Vorteil: Projekt in Vorgänge aufteilen, Sperrzeiten aus Witterungsgründen können berücksichtigt werden

- Weg-Zeit-Diagramm (für Strassenbau)

- Rahmenterminplanung

Übergeordnete Information und Orientierung / Grundlage für Projekt-Start-up-Entscheidungen

- Generalterminplan

Überblick der gesamten Baumassnahen / Grundlage für Termine

- Grobterminplan

Grobtermin für Planung und Bauphasen / Grundlage für Eckdaten der Detailablaufplanung

- Detailablaufplanung

Termin für Planung und Bauphase / Grundlage für Leistungserbringung mit IST-SOLL-Vergleich

- Checkliste

Alles checken

• Erfassen aller relevanten Vorgänge
• Darstellung für jedermann mit Infos, Planung und Überwachung

• Auswahl der Bauverfahren und Bauvariationen
• Bestimmung des erfoderlichen Potential an Menschen, Material und Geräte
• Dimensionierung der Teilprozesse und Arbeitsgänge
• Planung der Baustelleneinrichtung
• Korrdinierung des Einsatzes der Arbeitskräfte, Material und Geräte

• Festlegung von Termin, Ausschreibungen, Vergaben, Fertigstellung
• Termine für Bauablauf und Lieferanten
• Dauer des Gesamtprojekt
• Mittelflussplan der Kostenentwicklung vom Baufortschritt

Bauherrensicht

Auftragnehmersicht

• Planungsphase ist schlecht vorbereitet
• Alle Stellen sollen integriert werden, Koordination von Handwerker, Ämter und Leitung sicherstellen
• Terminplanung in den Hintergrund stellen, wenig Zeit aufwenden
• Balken- und Zeitpläne werden nicht erfasst, also Phasen und Zeitmanagement wird nicht eingehalten

Aufgaben  müssen um jeden Preis eingehalten werden. Daher möglichst früh mit der Planung beginnen

• Neubauvorhaben
• Umbauvorhaben
• Erhaltungsvorhaben
• Umnutzungsvorhaben

Für Hoch- und Tifbau, Anlagebau, Freianlagen ausgelegt

• Organisation und Leitung der Qualitätssicherung
• Koordination der Leistungen aller Beteiligten
• Fachliche und admin. Leitung des Planerteam
• Zuteilung der Aufgaben des Planerteam
• Sicherstellung Informationsfluss und Dokus
• Nachführen Projektpflichtenheft
• Sicherstellung und Erfüllung der behördlichen Auflagen
• Beratung des Auftraggeber
• Kommunikation mit Auftraggeber und Dritte
• Vertretung des Auftraggeber
• Bereitstellung Entscheidungsgrundlagen
• Einholung von Entscheiden und Abmahnungen
• Erstellung von Ablaf und Aufbauorganistaion
• Protkollierung von Sitzungen
• Ersellung von periodischen Standberichten
• Sicherstellung des Submissionswesen und RW
• Erfüllung ihrer Leistungs- und Sorgfaltpflicht bezügl. Qualität, Kosten, Termine

Ordnung für Leistungen und Honorar der Architekten

Lohn des Architekten für Leistungen:

• Controlling
• Beratung
• Offertwesen
• Ablauforganisation
• usw

6 Phasen und 12 Teilphasen

1 Strategische Planung

- Bedürfnis, Lösungen

2 Vorstudien

- Projektdefinition, Machbarkeitsstudie, Auswahlverfahren

3 Projektierung

- Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren, Auflageprojekt

4 Ausschreibung

- Ausschreibung, Offertenvergleich, Vergabeauftrag

5 Realisierung

- Ausführensprojekt, Ausführung, Inbetriebnahme, Abschluss

6 Bewirtschaftung

- Betrieb, Erhaltung

Übergabe der Liegenschaft an die Bauherren. Alle Beteiligten sollen in den Abschluss integriert werden wegen Baumängel usw.. 

• Nach dem Abschluss erhält der Eigentümer alle Unterlagen, Pläne, Fotos, Ausschreibungen, Offerten, Rechnungen usw.
• wenn alles fertig ist, wird TGM, IGM, KGM umgesetzt

SIA 102 2014

- Wirtschaftlichkeit (Kostentransparenz)

Kostenrapport, Bauprogramm

- Finanzierbarkeit (Investitonsplanung)

Kostenrapport, Zahlungsplan

- Zweckmässigkeit und Rechtmässigkeit

Einhaltung der Vorschriften

- Wirtschaftlichkeit

Kostenschätzung für Mietzinsaufschub, Grundrisspläne und neue MZ prüfen

- Finanzierbarkeit (Investition)

Kostenschätzung für Mieterentschädigung, MZ-Ausfall, Reduktionen, Finanzierung FK und EK, Renite, Lieg.-Bewertung

- Zweckmässigkeit und Rechtmässigkeit

Genereller Bauablauf, Einhaltung der Vorschriften

• Termine und Werkvertrag mit Handwerker ausarbeiten
• Prüfen und Koordinieren (Auflagen der Behörde, Bewilligungen, Ausführungsplände, Ausschreibungen und Werkverträge vom Bauherr unterzeichnen lassen, Engpässe der Unterbauten (Fenster, Fassade, Dach) vermeiden
• Planung pro Trakt (nicht alle Steigzonen auf einmal), Lieferfristen, Lösungfindung mit den Unternehmer- Gesamtprojektleitung macht die Projektierung, Gebäudetechnik, Bauleitung, Gebäudebewirtschaftung 

• - Bauherr (ET, Genehmigung von Baubeschrieb, Pläne, KV)
• - Nutzer (Mieter, Infos über Erneuerung und Zeitspanne)
• - Behörden (Bauämter, Baubewilligungen)
• - Architekten, Planer, Bauleiter ( KV, Bauablauf, Projekt)
• - Liegenschaftsverwaltung