Immobilienbewirtschafter / BEWI PF 2020, Karten gemäss Wegleitung, Teil 2

Prüfung 2020 Teil 2

126

5.0 (1)

P. R.

Lernen

P. R.

Über diese Lernkartei

Diese Lernkarten decken fortgeschrittene Themen der Immobilienbewirtschaftung ab, mit Fokus auf praktische Anwendung und rechtliche Grundlagen. Sie behandeln Themen wie die Überwachung von Bauprojekten, die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern, sowie die Verwaltung von Instandhaltungs- und Investitionsplänen. Besonders relevant sind die praktischen Aspekte der Gebäudepflege, die Erstellung von Budgets und die Durchführung von Mietzinsanpassungen. Diese Karteikarten richten sich an Immobilienbewirtschafter, die ihre Kenntnisse in der täglichen Praxis anwenden und vertiefen möchten, um effizienter und rechtssicher zu arbeiten.

Karten

126

Lernende

Sprache

Deutsch

Kategorie

Berufskunde

Stufe

Andere

Erstellt / Aktualisiert

18.01.2020 / 03.09.2025

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die Mängelbeseitigung zu veranlassen und zu überwachen.

Unternehmer rügen, Detailiertes Beschreibung mit Kontaktanagben und Behebungsfrist, Termin mit Abnahme.

Mängel auf Ihre Aufschiebbarkeit zu beurteilen und die richtigenMassnahmen zeitgerecht zu veranlassen.

aus der Praxis

vorhandene Wartungspläne auf die Termineinhaltung zu überwachen und dieKonsequenzen bei Nichteinhaltung erklären.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung: Schlechte Betreuung, Zahlung für nicht erhaltene Leistungen, verringerung der Lebensdauer.Abmahnen, Nachfrist setzen => Vertrag künden und neuen Abschliessen

die wesentlichen Elemente eines Kreditantrages zu nennen.

Kostenprognose mit ÜbersichtWertvermehrende Anteile = Mehreinnahmen für EigentümerDringlichkeit erläuternSteuerabzug nennenalle OFBegründung

einen Kreditantrag an den Eigentümer zu erstellen und zu begründen

Begründen: Wieso macht man was, was gibt es für einen Mehrnutzen, welche Kosten können als Wertvermehrende Investition weitergeben werden, wann ist der Start-Ende, Auswirkungen,

die Mieter fristgerecht und angemessen über die Baumassnahmen undallfällige Einschränkungen zu informieren.

Mind. 4 Monate vorher,ganzer Umfang und alle Einschränkungen nennen

den Ablauf eines Bauprojektes in groben Zügen erklären.

AbbruchBaumeisterneue HLSKBodenKüche/BadMalerReinigenAbnahme/Übergabe

festzustellen, ob eine Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrenderMassnahmen angezeigt ist.

aus der Praxis

die Rechte und Pflichten des Mieters/Vermieters bei einer Objektsanierungzu benennen und erklären.

Mieter Recht:MZ MinderungSchadensersatzMieter Pflicht:DuldenZugang gewöhrenVermieter Recht: Alleiniges Bestimmungsrecht über allesMZ ErhöhungVermieter Pflicht:Provisorium erstellen für Bad/KücheSchadensersatz zahlen, MZ Minderung gewähren

Was sind die Aufgaben in einem Projekteam eines Bewirtschafters

Die Interessen des Eigentümers zu vertreten.

den Sinn und Zweck sowie die wesentlichen Inhalte einesProjekthandbuches zu nennen.

Sinn:Checkliste damit nichts vergessen gehtInhalte:Art der ArbeitMeilensteineTermine (Anfang-Ende)Versicherungen

Beurteilungskriterien bei Materialentscheiden sinnvoll anzuwendeninsbesondere im Hinblick auf:- Investitionskosten- Lebensdauer- Materialeigenschaften (Schall, Trittsicherheit, Resistenz derOberfläche, Optik)- Ökologie

aus der Praxis

die notwendigen Arbeiten/Arbeitsgattungen zu definieren.

aus der Praxis

eine Ablaufplan/Zeitplan zu erstellen.

aus der Praxis

Handwerkerofferten einzuholen, zu vergleichen und Aufträge zu vergeben.

aus der Praxis

das Budget für die Erneuerungsarbeiten zu erstellen.

aus der Praxis

die Ausführung zu überwachen.

aus der Praxis

eine Abnahme der Arbeiten nach OR oder SIA118 durchzuführen.

Mittels Abnahmeprotokoll

die Budgetkontrolle durchzuführen und die Schlussrechnung zu erstellen.

aus der Praxis

die Gebäudedokumentation nachzuführen.

aus der Praxis

die Wirkungen von Kündigungen aufzuzeigen und die Erstreckung des Mietverhältnisses durch den Mieter erklären

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Wirkung: Beendigung des MietverhältnissesErstreckung:Wohnung: 2x 2 JahreGewerbe 2x 3 JahreBei Härtefall und wenn die Kündigung inner 30 Tagen angefochten wird.Damit soll dem Mieter Zeit gegeben werden um eine neue Wohnung zu suchen.

Mietvertrag erstellen können: befristete und unbefristete Mietverträge für Wohnungen, Geschäftsräume und unbewegliche Objekte wie Garagen, Parkplätze, Gartenanlagen etc. erstellen

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von Hand schreiben können!Vertragsparteien inkl. VertretungSolidarhafterObjektadresseMietobjektNebenobjektFamilienwohnungMietzins und NebenkostenMietbeginnKündigungsfristennächster KündigungsterminHK-NK AuflistungHK-NK PeriodeSicherheitsleistungBasisberechnug (referenzzinssatz, LIK, Teuerung der Unterhaltskosten)BesonderesSalvatorische KlauselAllgemeine BestimmungenGerichtsstandOrt, Datum und UnterschriftS.12 / 87, Feusi Mietvertrag

spezielle Regelungen in Mietverträgen für Gastro- und Retailobjekten nennen

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Umsatzmiete,

Retentionsrecht

Rohbaumiete

die Wirkung einer Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch zu nennen.

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Vormerkungen sog. Realobligationen geben dem Mieter z.B. das Vormiet, Vorkaufrecht auch dem neuen Eigentümer gegenüber. Der Vertrag gilt nun nicht nur zwischen den Parteien sondern gegenüber jedermann.

Anpassungen von Mietzinsen bei Index- oder Staffelmieten vorzunehmen

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1x Jährlich, max. 4 Monate im Voraus und spätestens 30 Tage im Voraus. Auf dem amtlichen Formular mitteilen:3 Tage versand7 Tage Abholzeit (eingeschränkte Empfangstheorie)

Mietverhältnis mittels amtlichen Kündigungsformulars aufzulösen (ordentliche und ausserordentliche Kündigungen).

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ganzes Formular schreiben können!

Möglichkeiten für Verlängerungsoptionen aufzuzählen

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Nur wenn im Mietvertrag eine Option gewährt wurde.Echte Option:Weiterführung zur einer vereinbarten Zeit zu den selben Konditionen.Unechte Option:Weiterführung zur einer vereinbarten Zeit jedoch nich zu den selben Konditionen.

Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen erklären.

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3 Jahre nach einer Schlichtungsverhandlung, sowie bei Aussergerichtlicher Einigung oder Vergleich.Kein Kündigungschutz wenn der Vermieter gewinnt OR Art?

die Kündigungsbestimmungen für Familienwohnungen zu nennen

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an beide Ehepartner separat auf amtlichem Formular zustellenKündigungsandrohung auch separat zustellen

das Bestellen resp. die Höhe und die Auflösungsmodalitäten einer Mietzinssicherheit aufzuzählen (Bardepot, Bankgarantie, Bürgschaftsverpflichtung, Kautionsversicherung).

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Wohnung: max 3. MonatsmietenGewerbe: Frei, meist 6 MonatsmietenAuflösung: 1 Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses via Mieter oder vorgängig mittels beider Unterschrift.S. 15/87, Mietvertrag

Anfangsmietzinse bei Neubauten kalkulieren können

…% von Anlagekosten (Risiko, Abgaben…)…% von Baukosten (Unterhalt, Abschreibung…

Mietzinse auf ihre Zulässigkeit im Sinne von OR Art. 269/269a überprüfen.

Bruttorendite nicht über 2% über Ref. Zinssatz, Nettorendite nicht über 0.5% über Ref. Zinssatz,Muss in Orts- und Quartiersüblichkeit liegen.Berechnung darf nicht auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis stehen

eine Mietzinserhöhung aufgrund von wertvermehrenden Massnahmen berechnen

50-max. 70% gilt bei umfassender Sanierung als Wertvermehrend geteilt durch Lebensdauer- Amortisation + Risiko (1.5% +0.5% /2 = 1%) vom Wertvermehrenden Teil- Unterhalt (10% von Wertvermehrend und Amortisation) = X :12M = Monatserhöhung

zwischen Unterhalt – Erneuerungen – Änderungen zu unterscheiden.

Unterhalt = InstandhaltenErneuerung = auf technisch neuen StandstellenÄndern = den veränderten Bedürfnissen und neustem Technischen Stand gerecht werden.

Liegenschaftsunterhaltsarten gemäss OR Art. 256 Abs.1, Art. 259d, Art. 257h, Art. 260 erklären

Ordentlicher Unterhalt: normale Investitionen um das Gebäude in Stand zu halten, Kleinumbauten wie eine KüchensanierungAusserordentlicher Unterhalt: grössere Umbauarbeiten und Wertvermehrende Investionen

die Begriffe Werterhaltung und Wertvermehrung erklären

Werterhaltung:Investitionen um das Gebäude normal zu unterhalten damit es nicht zerfällt. Die Tauglichkeit sichergestellt ist.Wertvermehrung:Komfortsteigerung, resp. Investitionen um mehr Mietzins einnehmen zu können.

Mietzinsänderungen gemäss OR Art. 269d und VMWG zu berechnen und anwenden

Ausgang von NettomietzinsRef Zinssatz unter 4% wird pro 1/4 je 3% gerechnet (Senkung 3%*100 / 3*:100)Teuerung (Alter Stand - neuer Stand * 100 / Alter Stand)Kostensteigerung (0.5% pro Jahr)

zu erkennen wann und wo Mietzinsvorbehalte angebracht werden müssen und deren Wirkung erklären.

Bei Neubautennicht ausgeschöpfter Anpassungnicht weitergebene Wertvermehrende InvestitionMuss jedesmal angezeigt werden anstonsten ist es verwirkt und gilt als übernommen.

Mietzinsvorbehalte zu beurteilen, z.B. punkto Referenzzinssatz, nicht kostendeckender Bruttorendite und Erhöhung aus wertvermehrenden Investitionen.

Anfechtung erst bei Durchsetzung möglich!

Mietzinse unter Berücksichtigung des Ausbaustandards mit dem Ziel der Leerstandsminimierung festzulegen.

Aus der Praxis, schätzen

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Handwerkerofferten einzuholen, zu vergleichen und Aufträge zu vergeben.

aus der Praxis

das Budget für die Erneuerungsarbeiten zu erstellen.

aus der Praxis

die Ausführung zu überwachen.

aus der Praxis

eine Abnahme der Arbeiten nach OR oder SIA118 durchzuführen.

Mittels Abnahmeprotokoll

die Budgetkontrolle durchzuführen und die Schlussrechnung zu erstellen.

aus der Praxis

die Gebäudedokumentation nachzuführen.

aus der Praxis

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