Gebäudesanierung/Erneuerungen

Erfahrungszahlen für Kostenermittlung sind:

• aktuell
• projektverwandt
• regional zutreffend
• basierend auf gefordertem Ausbaustandart

Ausmasszuschläge:
Neubauten ca. 3-5%
Umbauten ca 5-10%

Begründung Kostenabweichung nach Abschluss Werkverträge:

• Korrektur am Vorausmass
• Unvorhersehbare Ereignisse/Störungen
• Fehler in Projektierung
• Projektänderungen
• Änderung Materialisierung

Unvorhergesehenes:
Neubauten ca. 5%
Umbauten ca. 10%

Flächenberechnung: 
für erste Kostenschätzung -> Grobkostenschätzung
BKKS -> Baukosten-Kennzahlensystem (Fr./m2)

Volumenberechnung:
Errechnung Gebäudekosten in Vorprojekt- + Projektphase, Kostenvergleich mit ähnlichen Objekten -> Fr./m3

=> SIA 416

Offerte=Angebot=Willenserklärung Vertrag abzuschliessen / Antrag angenommen = Bestellung

2 Angebotsarten:

• Unternehmer-Offerte i.d.R. in Konkurrenz mit mehreren Mitbewerber, Unternehmer berechnet, kalkuliert ganze Arbeit in eigener Regie -> keine Ausschreibung, höchstens Beschrieb Grundlage = Offerttext durch Unternehmer
• Submission/Ausschreibung durch Planer in Auftrag von Bauherr -> Preiskalkulation durch Unternehmer auf vorgegebenem Ausschreibungstext = Offerttext durch Planer

• Titelblatt
• Angaben Unternehmer
• Grundlagen Offertberechnung
• Angaben zum Objekt
• Anlagebeschrieb
• Materialspezifikation/Leistungsverzeichnis
• Nebenleistungen/bauseitige Leistungen
• Prospekte
• Pläne
• Allg./spezielle Geschäftsbedingungen

Private Ausschreibung: Unternehmer werden einzeln & nach Wahl eingelade, eine Offerte zu erstellen.

Öffentliche Ausschreibung: Chancengleichheit für alle Unternehmer; Arten:
- offenes Verfahren > Fr. 500'000 = jeder darf offerieren
- selektives Verfahren > Fr. 500'000 = jeder darf sich bewerben - Auswahl
- freihändiges Verfahren < Fr. 300'000 = direkte Vergabe mit Begründung
- Einladungsverfahren < Fr. 500'000 = direkte Vergabe auf Einladung an versch. Unternehmer 

mögliche Vergabekriterien:

• Preis
• Erfahrung
• Kapazität
• Anz. Mitarbeiten
• Ausbildung Lernende
• Bonität
• Werkvertrag nach Ausmass
• Werkvertrag mit pauschalen Festpreis
  Pauschalpreis / Einheitspreis (Preis pro Leistung)
• Globalpreis
  Pauschalpreis unabhängig von tatsächlichen Erstellungskosten & ausgeführten Leistungsmengen ausser bei: Unvorhersehbarbarkeiten & ausserordentliche Umstände 

• Dämmung Gebäudehülle -> neuste Technologien bei Fensterersatz wählen
• Heizung -> Wechsel erneuerbare Energieträger
• Lüftung & Kühlung -> neue Technologien vergleichen
• Sanitäre Installationen -> erneuerbare Energie
• Beleuchtung -> Energiespar-Leuchtmittel
• Elektrogeräte -> A+ A++ A+++ wählen
• Benutzerverhalten verbessern -> kontrol. Wohnungslüftung

• Heizungszeiten richtig eingeben
• Thermostatventile kontrollieren
• Wärmeabgabe Heizkörper -> keine Gegenstände oder Vorhäne davor
• Heizung ausserhalb Heizperiode ausschalten
• Energiebedarf für Warmwasser reduzieren 55-60 °C
• Heizraum sauber halten
• richtig lüften
• Energieverbrauch erfassen & kontrollieren
• Heizung durch Fachmann einstellen lassen

• Minergie ist der wichtigste Energiestandard in der Schweiz für Niederenergiehäuser
• Minergie ist eine weltweit geschützte Marke für nachhaltiges Bauen
• Standarts im Bereich der Gebäudeenergieverbrauchs
  => Minergie, Minergie P, Minergie A, Minergie-ECO -> GEAK

• keine Aussage über den Energieverbrauch, nur über geplanten Wert
• oft Verkaufsargument für Nicht-Fachleute beim Liegenschaftsverkauf
• muss nicht, aber kann wirtschaftlich sein -> höhere Investitionskosten, geringere Betriebskosten
• Energieverbrauch pro m2 sagt nichts über Energieverbrauch pro Kopf d.h. wenige Personen auf grosser Wohnfläche leben nicht ressourcenschonend

• freiwilliger Baustandard
• Anforderungen:
  - Primäranforderung an Gebäudehülle
  - Komfortlüftung
  - MINERGIE R-Grenzwert -> Energiekennzahl
  - Nachweis thermischer Komfort im Sommer
  - Evtl. Zusatzanforderungen
  - Begrenzung Mehrkosten ggü. konventionellen Vergleichsobjekten auf max. 10%
  - Ziel wird als Grenzwert im Energieverbrauch definiert
  => evtl. kant. Förderbeiträge oder bei Hypotheken Vorzugszinsen

1. Antrag -> bei kant. Minergiezertifizierungsstelle
2. provisorische Zertifizierung
   -> Zertifizierungsstelle prüft Unterlagen sofern sämtliche Anforderungen erfüllt sind
3. Baubestätigung -> Abschluss Baumasssnahmen an Zertifizierungsstelle melden
4. definitive Zertifizierung -> Zertifizierungsstelle Minergie händigt Label aus

Anforderungen:

• Primäranforderung an Gebäudehülle
• spezifischer Wärmeleistungsbedarf
• Komfortlüftung
• MINERGIE-P-Grenzwerte
• Nachweis thermischer Komfort im Sommer
• Luftdichtigkeit Gebäudehülle
• Haushaltgeräte (A-Geräte)
• Begrenzung Mehrkosten ggü. konventionellen Vergleichsobjekten auf max. 15%
  => Prozess gleich wie Minergie-Standard

• Ergänzung zu Minergie & Minergie-P
• nebst Komfort & Energieeffizienz sind Anforderungen einer gesunden & ökologischen Bauweise massgebend
• anwendbar für Verwaltungsbauten, Schulen & Mehrfamilienhäuser
• Planungswerkzeuge: BKP-Merkblätter, eco-devis, Innenraumklima -> keine Schadstoffe, SIA-Normen

• Licht -> viel Tageslicht
• Lärm -> Schallschutz-Massnahmen
• Raumluft -> Minimierung Schadstoffemmission
• Rohstoffe -> lokale, gut verfügbare Rohstoffe
• Herstellung -> keine Umweltbelastende Schadstoffe in Baumaterialien
• Rückbau -> recyclierbare Baustoffe
  => Ausschlusskriterien: Holzmittelschutz, lösemittelhaltige Produkte, schwermetallhaltige Baustoffe, Schallschutzverglasung mit SF6 Füllung, Montage- & Füllschäume

gänzliche Deckung des Restbedarfs durch erneuerbare Energien

=> Nullenergie-Häuser

GEAK zeigt wie viel Energie Gebäude bei standartisierter Benutzung für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung & andere elektrische Verbraucher benötigt. Er schafft Vergleich zu anderen Gebäuden & gibt Hinweise für Verbesserungsmassnahmen -> Klassen A-G

• Effizienz der Gebäudehülle
  -> Wärmedämmung Wand, Dach, Boden, Qualität Fenster bezgl. Dichtigkeit & Wärmedämmung & Sonnenenergiegewinn
• Gesamtenergieeffizienz
  -> Energieeffizienz bezgl.Wärmeerzeugung & Elektrizitätsbedarf
  -> Einsatz erneuerbare Energien führen zu besseren Kategorieneinteilung
  => Neubau mit Einhaltung gesetzl. Grenzwerte = Kat. B

Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich

Grundlagen Bauwerkserhaltung

• Absicht der Eigentümerschaft
• Bauwerk & vorhandene Bauwerksakten
• Ergebnisse aus früheren Überwachungen & Überprüfungen -> Bewirtschaftung
• vertragliche Regelungen im Zusammenhang mit Erhaltung & Betrieb Liegenschaft
• behördliche Auflagen
• gesetzliche Rechte & Pflichten der Eigentümerschaft

Überwachung
Feststellen & bewerten des Zustandes mit Empfehlungen für das weitere Vorgehen

Unterhalt
Bewahren oder wiederherstellen eines Bauwerkes ohne wesentliche Änderung der Anforderungen

Veränderung
Eingreifen in ein Bauwerk durch den Einbezug von neuen Anforderungen

• Beobachten -> Überprüfung Gebrauchstauglichkeit durch regelmässige Kontrollen z.B. Gebäudehülle 
• Inspektion -> Kontrolle verschleissintensivste Bauteile, der Haustechnik, der Dichtungen & Fugen
• Kontrollmessung -> besonders Bereich Haustechnik (Wärmepumpen, Solaranlagen, Verbräuche, Druck etc.)
• Funktionskontrollen -> Überprüfung Funktionalität technische Anlagen & übrige Teile - insbesondere Haustechnikanlagen z.B. Brandmeldeanlagen, Türen & Tore

Aufgrund Resultate der Überwachung kann Überprüfung erforderlich sein/werden.
Bericht:

• Zustandsbeschreibung
• Beurteilung Sicherheit
• Beurteilung Gebrauchstauglichkeit
• Sofortmassnahmen
• Erhaltungsplanung
• Massnahmenplanung
• Prognose Zustandsentwicklung
• Empfehlung weiteres Vorgehen

• Instandhaltung/Wartung -> Erhaltung Funktionstauglichkeit durch regelmässige bauliche Massnahmen (Malerarbeiten, Rep. Lift, Ersatz Bodenbeläge, Sonnenstoren, etc.)
• Instandsetzung -> Wiederherstellung verlorene Funktionstauglichkeit (Unerhalt/Reparatur) z.B. Heizungsersatz
• Erneuerung -> Wiederherstellung in neubauähnlichem Zustand unter Einsatz zeitgemässer Technologien
• Restaurierung > denkmalgeschütztes Haus wird optional instand gesetzt d.h. möglichst grosser Teil der ursprünglichen Bausubstanz wird erhalten

• Anpassung -> Anpassung an neue Anforderungen ohne wesentliche Eingriffe in Bauwerk; Anpassung an Vorschriften
• Umbau -> Anpassung an neue Anforderungen z.B. Änderung Raumaufteilung oder Nutzung
• Erweiterung -> bestehendes Bauwerk erhalten & durch neue Bauteile neue Anforderungen erfüllen (z.B. Anbau, Aufstockung, Balkonvergrösserung, Wohnzimmererweiterung)

Allgemeines

• Immobilienbestand CH = Volumen von über 2'000 Mia. CHF
• Anteil Instandhaltung: 1.5 - 2 % = ca. 30-40 Mia. CHF
• Anteil Instandsetzung: 1.5 - 3 % = ca. 30-60 Mia. CHF

Gefragt sind

• unternehmerisches Denken & Handeln
• Betriebswirtschaftliche Grundsätze & Erkenntnisse

Ziele

• Verzinsung & Amortisation Kapital
• Betrieb & Unterhalt Anlage sicherstellen
• Erhalt Funktionstüchtigkeit der Bausubstanz
• Zeitgerechte Anpassung an Marktbedürfnisse & unternehmerische Zielsetzung

Abhängigkeit

• verwendetes Material
• Eignung der Komstruktion
• Sorgfalt der Arbeit
• Art & Umsicht der Benützung
• Qualität der Bewirtschaftung

Technische Alterung

• natürliche Alterung, Zersetzung, wetterbedingte Zerstörung
• Abnützung / Verschleiss durch Nutzung & Gebrauch
• Vernachlässigung Pflege & Unterhalt

Soziale / wirtschaftliche Alterung (Demodierung)

• unzeitgemässer Ausbau
• einfache Bauart, fehlende Isolation
• neue Wohnansprüche (Fläche, Mobilität, Technologie) -> Qualitätsdefizite ggü. heutigem Standart

• wie Bauteil konstruiert ist & wie es ins Bauwerk eingefügt wurde
• wie exponiert Bauteil ist (WItterung, Sonne, Regen, Wind, Temperaturen)
• wie das Bauteil genutzt bzw. benutzt wird (Abnützung)
• wie Bauteil instand gehalten wird (Wartung, Unterhalt)

10-15 Jahre
Teppiche, Tapeten, Küchenapparate, Malerarbeiten

20-30 Jahre
Heizanlage, sanitäre Apparate & Installationen, Kücheneinbauten, elektrische Installationen, Flachdächer, Fenster- & Sonnenschutz, Gebäudehülle, energietechnische Verbesserungen

nach 40 Jahren
Steildach, Fassade, Kamine, Balkone

ca. 75 Jahre
Rohbau

BSp. Migros-PK Aufwand in % des Nettomietzins:
Instandhaltung                      6.6%
Personal, HW, Reinigung     5.2%
Betriebskosten                      4.8%
Verwaltung                            4.4% 
Steuern                                 1.1%
Abschr. Mobiliar                    0.4%
Rückstellungen (Fonds)       12.2%

Total aus Netto-MZ               34.7%

• Instandhaltung ca. 1.3%
• Instandsetzung ca. 2.6%

• periodische Kontrolle & Wartung technischer Anlagen & damit verbunden eine grösstmögliche Betriebssicherheit
• laufender Unterhalt durch Fachpersonal
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
• Verlängerung Lebensdauer

Abschluss Serviceabo vorgeschrieben oder empfehlenswert:

• Aufzüge
• Heizanlage
• Wasserenthärtungsanlage
• Lüftungs- & Klimaanlagen
• Leckwarngeräte bei Heizöltanks
• Gaswarnanlagen
• automatische Tür- & Torantriebe
• Feuerlöscher, Brandmelder, Rauchabzugsanlagen
• Flachdachkontrollen

• Raumplanungsgesetz & Verordnung
• Bundesgesetz über den Umweltschutz
  -> Luftverunreinigung, Lärm, Erschütterungen, Strahlen, Gewässerverunreinigung
  -> Ort des Einwirkens = Immission
• Lärmschutzverordnung - legt Grenzwerte fest
• Gewässerschutzgesetz
  -> Plan für Sanierung von Abwasserleitungen
  -> Vorschriften für lagern & umschlagen von Heizöl
  -> Vorschrift Zeitabstand für Tankrevision

• Bundesgesetz über Verkehr mit Giften
• Bundesgesetz für elektrische Schwach- & Starkstromanlagen
• Verordnung über Unfallverhütung beim Graben- & Schachtbau
• Verordnung über Wasserleitungen
• kantonale Feuerpolizei - Vorschriften
• kantonale Bahnvorschriften
• Gasleitsätze des schweizerischen Vereins des Gas- & Wasserfachs
• Reglemente der schw. Unfallversicherungsanstalt (SUVA)
• Richtlinien des schw. Elektriker-Verband
• Richtlinien der versch. Hersteller & Lieferanten im Bereich des Sach- & Personenschutzes

• Aufzüge müssen innerhalb von 30 Tagen ab dem Inverkehrbringungsdatum dem eidg. Inspektorat für Aufzüge gemeldet werden
• gesetzliche Grundlagen für Aufzugsanlagen obliegt den Kantonen
• Anzahl Serviceeinsätze pro Jahr laufend prüfen 6-12 Wartungen
  -> Anzahl abhängig von Bauart, Fahrtenzahl, Haltestellen, Last, Geschwindigkeit

• Blitzableiter -> Kontrolle alle 10 Jahre
• Notbeleuchtung -> 3-monatliche Kontrollen durch Nutzer
• Brandmeldeanlage -> 3-monatliche Kontrollen durch Nutzer 
• Rauch- & Wärmeabzüge -> 1 x jährlich
• Handfeuerlöscher -> alle 3 Jahre revidieren
• Sprinkleranlagen -> Druck wöchentlich
• Notbeleuchtung
• Fluchtwege
• Brandgefahren
• Evakuationskonzept
• Evakuationsanlage

• feste & flüssige Brennstoffe
  unter 20 kW -> 1 x jährlich
  zw. 20 & 70 kW -> 2 x jährlich 
  über 70 kW -> 3 x jährlich
• Gasförmige Brennstoffe -> 1 x jährlich
• elektrisch
  - 1 x jährlich: Explosionsgefahr, Baustellen
  - alle 5 Jahre: Medizin, Gewerbe, Industrie, Tankstelle
  - alle 10 Jahre: Landwirtschaft, Büro, Werkstatt, Restaurants
  - alle 20 Jahre: Wohnzwecke
  - Kontrolle z.L. Eigentümer
  - braucht Installationsbewilligung
  - Zustandsbericht -> Mängel innert 3 Monaten beheben, ansonsten wird Stromzufuhr eingestellt

Erhaltungsmassnahmen vom Gesetz vorgeschrieben:

Heizungsanlagen: jährliche Überprüfung der Klein- & Grossluftanlagen & Heizölausfluss, Dichtigkeit

Heizkessel & Kamine: mind. 1 x jährlich

Druckluftbrenner: Rauchgaskontrolle -> Kontrollfrist kantonal unterschiedlich - Servicevertrag empfohlen

Behälter / Tanks: Kontrollintervalle 5, 7, 10 Jahre, je nach Risiko

Heizöl-/Gasverlust - Defektoren: 1 x jährlich obligatorisch

Leckanzeigesystem: 
Bewilligungspflichtige Tankanlagen = alle 10 Jahre
Leckanzeige für doppelwandige Tanks = alle 2 Jahre
für einwandige Tanks & Rohrleitungen = 1 x jährlich obligatorisch