Gesetze und Steuern
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
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Flashcards
Welche Kantone können eine Erbschaftssteuer erheben? Gehen Sie bei Ihrer
Antwort davon aus, dass im vorliegenden Fall alle Kantone die Erbschaftssteuer
erheben würden.
Freiburg (aufgrund Wohnsitz), Bern (aufgrund Liegenschaftsbesitz), Solothurn (aufgrund
Liegenschaftsbesitz – siehe Sachverhalt)
Wann verjährt das Recht der Eidg. Steuerverwaltung, die MWST Steuerforderung festzusetzen?
• Relative Verjährung: 5 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, in der die Steuer-forderung entstanden ist Art. 42 Abs. 1 MWSTG
• Absolute Verjährung: 10 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, in der die Steuer-forderung entstanden ist Art. 42 Abs. 6 MWSTG
Erklären Sie die Begriffe "Pflichtteil" und "verfügungsfreie Quote".
• Der Pflichtteil ist jener Teil des Nachlasses, auf den bestimmte gesetzliche Er-ben nach Massgabe der gesetzlichen Ordnung auf jeden Fall Anspruch haben.
• Die verfügungsfreie Quote ist jener Teil des Nachlasses, über den der Testa-tor/Erblasser frei verfügen kann.
Erklären Sie den Unterschied zwischen einem Überbaurecht und einem gewöhnli-chen Baurecht und zeigen Sie auf, unter welcher Rubrik der Grundbucheintrag erfolgt.
Überbaurecht
• Für Bauten/Vorrichtungen, die von einem Grundstück auf ein anderes überra-gen (z.B. Balkone), werden als Dienstbarkeit eingetragen.
Baurecht
• Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden stehen und auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, werden als Dienstbarkeit oder selbständiges Grundstück eingetragen.
Was sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub beim Verkauf einer Liegenschaft im Privatvermögen?
- Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie-
genschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung)
- Investition des dabei erzielten Erlöses
- innert angemessener Frist - zum Erwerb/Bau einer gleichgenutzten Ersatz-liegenschaft
- in der Schweiz
Sabrina Wälchli verkauft ihr Einfamilienhaus zum Preis von CHF 700'000. Die Anlagekosten betrugen CHF 500'000. Der Kaufpreis des neuen Eigenheims beträgt CHF 900'000. Gibt es einen Steueraufschub? Wenn ja, in welchem Umfang?
Ja, CHF 200'000
Sabrina Wälchli verkauft ihr Einfamilienhaus zum Preis von CHF 800'000. Die Anlagekosten betrugen CHF 600'000. Der Kaufpreis des neuen Eigenheims beträgt CHF 700'000. Gibt es einen Steueraufschub? Wenn ja, in welchem Umfang?
Ja, CHF 100'000
Sabrina Wälchli verkauft ihr Einfamilienhaus zum Preis von CHF 600'000. Die Anlagekosten betrugen CHF 400'000. Der Kaufpreis des neuen Eigenheims beträgt CHF 300'000. Gibt es einen Steueraufschub? Wenn ja, in welchem Umfang?
Nein
Definieren Sie den Begriff "Personen im Ausland" im Sinne des BewG
• Ausländer/innen mit Wohnsitz im Ausland.
• Ausländer/innen mit Wohnsitz in der Schweiz, die nicht Staatsangehörige ei-nes EG- oder EFTA-Mitgliedstaates sind und kein Niederlassungsrecht C ha-ben.
• Gesellschaften/juristische Personen mit Sitz im Ausland.
• Gesellschaften/juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, welche von Per-sonen im Ausland beherrscht werden.
Welche Grundstücke können durch Ausländer/innen ohne Bewilligung erworben werden? Nennen Sie 3 Beispiele
• -Hauptwohnung durch eine wohnsitzberechtigte natürliche Person
• Bauland, wenn er mit dem Bau einer Hauptwohnung innert 1 Jahr beginnt
• eine Wohnung, die zusammen mit einem Betriebsstätte-Grundstück miter-worben werden kann
• Zweitwohnung durch EG- oder EFTA-Grenzgänger in der Region seines Ar-beitsortes
• Betriebsstätte-Grundstücke
Zählen Sie drei Besonderheiten der Geschäftsmiete gegenüber der Wohnungs-miete unter Angabe des genauen Gesetzesartikels auf.
bei Geschäftsräumen:
1) kein Maximalbetrag beim Mietzinsdepot (Art. 257e OR)
2) andere Kündigungsfristen/Termine (Art. 266d OR)
3) Retentionsrecht (Art. 268-268b OR)
Weitere Lösungsvorschläge:
• längere Erstreckungsfristen (Art. 272b OR)
• Übertragung der Miete nur bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR)
Formel der Cashflow-Rendite
Cashflow /(0.5 * (Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang)) = %
Formel :
Wertveränderungsrendite Liegenschaft
Marktwert Jahresende - Marktwert Jahresanfang ) / 0.5 * Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang)
Formel
Bruttorendite:
Mietertrag SOLL / Marktwert Jahresende
Formel:
Nettorendite
Nettobetrag / Marktwert Jahresende
Formel:
CFROI
Cashflow / (Anschaffungskosten + bisher getätige Investitionen )
Formel:
EBIT Marge
EBIT / Mietertrag IST
Formel
eigenkapitalrendite
Liegenschaftserfolg / 0.5 * (Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang)
Formel
Mietzinsausfallquote
Mietzinsausfälle / Mietertrag SOLL
Formel
Betriebskostenquote
Eigentümerkosten / Mietertrag IST
Formel
Instandhaltungsquote
Instandhaltungskosten / Mietertrag IST
Formel
Instandsetzungkosten
Instandsetzungskosten / Mietertrag IST
Formel
Immobilienmanagementaufwandquote (TER)
(Managementkosten + Mietertrag IST) / ( 0.5 *( Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang)
welche Kennzahlen publizierte die SICAV?
- Mietausfallquote
- Fremdfinanzierungsquote
- Betriebsgewinnmarge
- Betriebsaufwandsquote (TER)
- Eigenkapitalrendite
- ausschüttungarendite
- Ausschüttungsquote
- Anlagerendite
- Rendite des investierten Kapitals
welche Normen /Grundlagen gelten für Flächen und Volumen von Baukörpern
SIA Norm 416 (2003)
welche Normen /Grundlagen gelten für Kennzahlen im Immobilienmanagement
SIA RIchtlinien d0165
asset Allocation beinhaltet die Ermittlung der Renditen und Risiken. Sie versucht die anlagen so festzulegen, dass die Rendite des Anlageportfolios der benötigten Rendite entspricht.
Asset Allocation kann systematische Risiken innerhlab eines Portfolios theoretisch ausgleichen, weil sie einen Diversifikations effekt hat.
Asset Allocation ist die Zuteilung des Kapitals in verschiedenen Anlagekategorien, wie Aktien, direkte oder indirekte Immobilienanlagen, Hypotheken, Wärhungen, Edelmetalle, unregulierte Hedgefonds..
Asset Allocation kann ausschliesslich auf indirekte Immobilienanlagen beziehen
Agio ist ein einmaliges Entgelt für Beratung und Vertrieb, das von Anlegern beim Kauf eines Fonds (Aktienfonds, Rentenfonds, Geschlossener Fonds) zu zahlen ist.
Der CFROI bezeichnet die Rendite die durch den Gelfluss der Immobilien bezogen auf das investierte Kapital erwirtschaftet wird.
Die Performance ist die Nettorendite plus Wertveränderung in %während einer bestimmten Zeitperiode.
Der NAV (Net Asset Value) gibt den Substanz oder inneren Wert einer einzelnen Immobilie an Er berechnet sich als Differnez der zu Martwerten bewerteten Immobilien, abzüglich sämtlicher Passiven.
in welchen Bereichen findet das AGIO anwendung?
- devisen
- darlehen
- Aktien
- fonds
- anleihen
- optionen
Definiere AGIO
Agio ist ein einmaliges Entgelt für Beratung und Vertrieb, das von Anlegern beim Kauf eines Fonds (Aktienfonds, Rentenfonds, Geschlossener Fonds) zu zahlen ist.
Was bedeutet CFROI
Der Cash Flow Return on Investment (CFROI) ist eine vergangenheitsorientierte, einperiodige finanzwirtschaftliche Renditekennzahl.
Sie erhalten den Auftrag, die aktuelle Immoblienperformance von 5% bis Ende 2015 um 3% zu steigern.
Ist dieses Ziel realistisch?
Nein – wenn man von einer durchschnittlichen Wertveränderungsrendite von 1% (Schweiz)
ausgeht, müsste die CF-Rendite 7% betragen. Dies ist unwahrscheinlich.
Sie erhalten den Auftrag, die aktuelle Immoblienperformance von 5% bis Ende 2015 um 3% zu steigern.
wirkt sich eine hohe Bautätigkeit kurzfristig opsitiv oder negativ auf die Performance aus?
Negativ – Rückgang des Cash Flows.
Sie haben die Möglichkeit ein Bürogebäude im Sale-and Lease Back zu werwerben. Was bedeutet das?
= Verkauf und die Rückmietung von Immobilien
Dies lohnt sich für Unternehmen, wenn mit dem freigesetzten Kapital das Kerngeschäft erweitert
werden kann.
