Gesetze und Steuern
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
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Flashcards
Im zusammenhang mit der Immobilientransaktionen unterscheiden sie einein Asset Deal von einem Share Deal. Erkläre die Begriffe
Der Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft kann einerseits durch den Verkauf
der Gesellschaftsanteile, d.h. in der Form eines sogenannten Share Deal, oder andererseits
durch den Verkauf der Grundstücke, in der Form eines sogenannten Asset Deal, erfolgen.
Als Grundkonstellation wird davon ausgegangen, dass es sich bei der Immobiliengesellschaft um
eine Aktiengesellschaft gemäss Art. 620 ff. OR handelt.
Sie haben sich dazu entschlossen eine 50 jährige Betriebsliegenschaft in Genf zu verkaufen. Sie sind verpflichtet eine vertiefte und systematische Prüfung dieser Transaktion vorzunehmen.
wie lautet der konkrete Ausdruck
Verkäufer-Due Diligence (Vendor DD)
Sie haben sich dazu entschlossen eine 50 jährige Betriebsliegenschaft in Genf zu verkaufen. Sie sind verpflichtet eine vertiefte und systematische Prüfung dieser Transaktion vorzunehmen.
was ist das Ziel einer Verkäufer-Due Diligence (Vendor DD)?
Im Zentrum der Tätigkeit des Verkäufer-DD-Teams steht die Prüfung einer Objektoptimierung
vor Verkauf sowie eine die Vorteile hervorhebende und trotzdem ehrliche Präsentation des
Verkaufsobjektes.
Sie haben sich dazu entschlossen eine 50 jährige Betriebsliegenschaft in Genf zu verkaufen. Sie sind verpflichtet eine vertiefte und systematische Prüfung dieser Transaktion vorzunehmen.
nene 4 Prüfungsfelder der Verkäufer-Due Diligence (Vendor DD)?
Rechliche DD, Steuerliche DD, Technische DD, Wirtschaftliche DD
Bei Transaktionen die einem Immobilienfonds betreffen, dürfen keine Geschäfte mit "nahestenden Personen " getätigt werden. weshalb sieht das Gesetz diese Einschränkung vor?
Anlegerschutz
Bei Transaktionen die einem Immobilienfonds betreffen, dürfen keine Geschäfte mit "nahestenden Personen " getätigt werden.
in welchem gesetz ist dies geregelt?
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG)
Bei Transaktionen die einem Immobilienfonds betreffen, dürfen keine Geschäfte mit "nahestenden Personen " getätigt werden.
nenne beispiele von nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen gelten (einschliesslich deren Lebenspartner, die Gesellschaften der
nahestehenden Personen und ihrer Lebenspartner) u.a.
- die Mitglieder des Verwaltungsrates und Mitarbeiter der Fondsleitung;
- die mit der Überwachung der Immobilienfonds beauftragten Mitarbeiter der Depotbank
- die Prüfgesellschaft und deren mit der Prüfung der Immobilienfonds betrauten
- Mitarbeiter
- die Schätzungsexperten
womit befasst sich die neue Portfoliotheorie von Harry Markowitz?
Ist diese für Immobilienportfolios geeignet?
Mit der „Leistungsfähigen Diversifikation“ – er stellte fest, dass lediglich Anlagerisiken, welche nicht
eliminiert werden können, als sogenannte Risikoprämie in die Rendite einfliessen.
Nicht für Immobilienportfolios geeignet. Sie wurde für Kapitalanlagen in Aktienpostitionen und
anderen Wertschriften erstellt. Durch den fehlenden erfassten Handel gibt es nur einen dünnen
Datenbestand, was die Berechnung des Asset-Mix erschwert.
Nenne 3 Chancen für die Insourcing der ausgelagerten teschnischen Bewirtschafung
- Mitarbeiter ist näher „am Objekt“ und kann besser Steuern.
- Mitarbeiter habe gute Marktkenntnisse
- Kürzere Entscheidungswege
Nenne 3 Gefahren für die Insourcing der ausgelagerten teschnischen Bewirtschafung
- Kosten- und Effizienz
- Know-How-Verlust
- Kein Konzentration auf Kernkompetenzen
Nenne drei Arten von indirekten Immobilienanlagen
1) Immobilienfonds (MobiFonds Swiss Property)
2) Anlagestiftung (Credit Suisse Anlagestiftung (CSA))
3) Immobilien-Aktiengesellschaft (PSP Swiss Property AG)
Wie oft müssen Liegenschaften eines Immobilienfonds gewertet werden?
1. Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 93 KKV)
Von welcher Aufsichtsbehörde müssen die Bewertert für die Liegenschaften eines Immobilienfonds anerkannt sein?
FINMA
Ist bei der Veräusserung im Alleineigentümer einer Wohnliegenschaftimmer die Zustimmung des anderen Ehegatten erfoderlich?
Nur wenn es sich um die Familienwohnung handelt.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Stockwerkeigentum ist eine Form des Gesamteigentums
Falsch
Begründung: besondere Form von Miteigentum
Gesetzesartikel: Art. 712a Abs. 1 ZGB
Eine wirtschaftliche Handänderung ist ein Kaufvertrag, welcher zwingend zwischen zwei wirtschaftlich bedeutenden Unternehmen abgeschlossen wird.
Falsch
Begründung:
Wirtschaftliche Verfügungsrecht an Grundstück geht über (z.B.bei Veräusserung der Mehrheit der Aktien/Anteile an einer Immobilien-AG/GmbH oder Verkauf Kaufsrecht).
Die von den Miteigentümer gefassten Verwaltungsbeschlüsse sind üfr den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerbe eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil nur verbindlich, wenn ihm der Verkäufer dies mitgeteilt hat oder die Beschlüsse im Grundbuch vorgemerkt sind.
Falsch
Begründung: immer verbindlich
Gesetzesartikel: ZGB 649a
Verdeckte Mängel an einer Liegenschaf verjähren ohne separate Regelung 1 Jahr nach erfolgter Handänderung, sofern nicht die SIA Norm 118 vereinbart wurde.
Falsch
Begründung: 5 Jahre
Gesetzesartikel: ZGB 219 Abs.
Mieter Müller ist seit 2 Jahren arbeitslos und nun bereits mit 3 Monatsmieten im Rückstand. Obschon der Vermieter die unglückliche Situation von Mieter Müller kennt, kündigt er diesem nach Art. 257d OR form- und fristgerecht auf den 30. September 2013, worauf Mieter Müller eine Mieterstreckung von einem Jahr verlangt.
Nein
Begründung: Keine Erstreckung, wenn im Zahlungsrückstand
Gesetzesartikel: Art. 272a OR
Da er die 5 1/2-Zimmerwohnung renovieren will, kündigt Vermieter Huber dem Mieter Hans Weier am 15; Mai 2013 fristgerecht mit dem amtlichen Formular auf den 30; September 2013. Erteilt ihm gleichzeitig mit, dass die Wohnung aufgrund der anstehenden Renovation besenrein übergeben werden soll und eine gründliche Reinigung somit nicht notwendig sei: Als Huber am 1 Oktober 2013 mit dem Bauplaner die Wohnung besichtigen will, öffnet die langjährige Ehefrau von Hans Meier die Türe und erklärt, dass sie nicht ausgezogen seien. Was kann der Vermieter tun?
Im jetzigen Zeitpunkt nichts.
Die Kündigung ist nichtig, da sie nicht an beide Ehegatten zugestellt wurde.
Der Vermieter muss neu künden.
Im Kaufvertrag wird jegliche Sach- und Rechtsgewährleistung ausgeschlossen.
Ist das zulässig?
Erklären Sie den Unterschied zwischen Sach- und Rechtsgewährleistung
Lösung a)
Es ist zulässig, ausser arglistig verschwiegen.
Lösung b)
Sachgewährleistung ist für Mängel
Rechtsgewährleistung: ein Dritter macht ein Recht an einer Kaufsache geltend.
Nennen Sie drei mögliche Formen des Eigentums:
- Gesamteigentum
- Miteigentum
- Alleineigentum
Nennen Sie 4 gesetzliche Pfandrechte nach eidgenössischem Recht (inklusive Gesetzesartikel):
- Forderungen des Verkäufers am verkauften Grundstück (Art. 837 Abs. 1 Ziffer 1 ZGB)
- Für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken der Gemeinschaft (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)
- Für die Forderungen der Bauhandwerker (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
- Für die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712i ZGB)
- Für die Baurechtszinsforderungen des Grundeigentümers (Art. 779i ZGB)
- für Sicherung für erhaltende Auslagen durch Pfandgläubiger (z.B. Versicherungsprämien); entsteht ohne Eintrag im GB (Art. 819 ZGB)
Liegenschaftsverwalter Huber arbeitet nun bereits seit 2 Jahren für den Liegenschaftsbesitzer Leuenberger. Leider wurde sein vereinbartes Honorar nie bezahlt, weshalb er seinen Auftrag per sofort kündigt. Als Liegenschaftsbesitzer Leuenberger kurz darauf seine dem Liegenschaftsverwalter Huber zur Verfügung gestellten Akten abholen will, beruft sich Huber auf sein Retentionsrecht und teilt Leuenberger mit, dass er die Akten erhalte, sobald sein Honorar bezahlt ist. Beurteilen Sie ob Huber im Recht ist und begründen Sie Ihre Antwort.
Nein
ZGB 896 Abs. 1: An Sachen, deren Natur eine Verwertung nicht zulässt, kann das Retentionsrecht nicht ausgeübt werden.
Zählen Sie auf, wofür ein Grundpfandrecht dem Gläubiger eine Sicherheit bietet:
a) die Kapitalforderung
b) die Kosten der Betreibung und der Verzugszinse
c) drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins.
Zählen Sie die Voraussetzungen auf, damit ein Baurecht selbständig und dauernd
wird:
Selbstständig: Personaldienstbarkeit und übertragbar / vererblich.
Dauernd: mind. 30 Jahre, maximal 100 Jahre
Erklären sie in eigenen Worten, in welchem Fall ein Gläubiger bei einer Liegenschafsversteigerung ein Doppelaufruf verlangen sollte bzw. was sind die Voraussetzungen für einen Doppelaufruf?
SchKG 142: sofern nach Grundpfandrecht eine Last errichtet worden ist, welche den Wert der Liegenschaft mindert (zB. Wohnrecht) wird Grundstück zuerst mit der Last und falls Gläubiger für seine Forderung nicht volle Deckung erhält, ein zweiter Ausruf ohne Last erfolgen.
Am Stammtisch im Restaurant Rössli wird gemunkelt, dass ein ausländischer Staatsangehöriger, welcher in London wohnt, im Industriequartier eine grössere Gewerbeliegenschaft (ca. 20'000 m2) erworben hat und dies ohne eine Bewilligung bei der gemäss dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) zuständigen Behörde einzuholen. Man fragt Sie, wieso das überhaupt möglich ist. Was antworten Sie?
Eine Bewilligung ist nicht notwendig, da es sich um eine Betriebsstätte gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG handelt.
Es wurde die Zweitwohnungsinitiative vom stimmvolk angenommen. Ist es für sie aus wirtschaftlicher Sicht besser, wenn Ihre Wohnung im schweizer Tourismusgebiet als Erst- oder Zweitwohnung eingestuft wird?
Eine Zweitwohnung wird einen höheren Kaufpreis erzielen als eine Erstwohnung.
Ihr Kunde beabsichtigt, ein MehrfamilienhausmM Eigentumswohnungen, welche für den Verkauf bestimmt sind, zu erstellen. Erklären Sie Ihrem Kunden, wann es sich beim Verkauf der Wohnungen nach vorgenannter neuster MWST-Praxis umveine ausgenommene Leistung und wann um eine steuerbare Immobilienlieferung handelt.
Übertragungsvertrag vor Baubeginn = steuerbare Werkleistung / Immobilienlieferung
Übertragungsvertrag nach Baubeginn = ausgenommener Liegenschaftsverkauf
Bemerkung: jede Wohnung wird separat beurteilt
Massgebliches Datum: Beurkundung
Berechnen Sie den im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft zu versteuernden Grundstückgewinn von Fritz Mayer und zeigen Sie den Lösungsweg auf. Gehen Sie davon aus, dass der Kanton in welchen! Fritz Mayer den Grundstückgewinn zu versteuern hat um einen Kanton mit dualistischem System handelt und sich die Liegenschaft im Privatvermögen von Fritz Mayer befindet. Die von Fritz Mayer beim Kauf bezahlten Handänderungskosten beliefen sich auf GHF 5'000, beim jetzigen Verkauf gehen die gesamten Kosten zulasten der Käufersehaft.
Erlös 1'000'000
Anlagekosten
- Kaufpreis 650'000
- Handänd.kosten 5'000
- Wintergarten 20'000 -675'00
steuerbarer Grundstückgewinn 325'000
davon wieder investiert -75'000 (aufgeschobener GGSt)
steuerbarer Grundstückgewinn 250'000
Ist auf dem Honorar des ausländischen Architekten die Schweizer Mehrwertsteuer geschuldet? Wenn ja, wer hat die MWST abzurechnen? Zeigen Sie für Ihre Antwort die Herleitung auf und begründen Sie Ihre Antwort.
Ort der Dienstleistung gem. Art. 8 Ziff. 2 lit f: Ort der gelegenen Sache → CH
Umsatz >100'000? → Nein
Bezugssteuer? → Nein, da keine DL nach Art. 45 Abs. 1 lit. A
keine Steuerpflicht
Gehen Sie nun davon aus, dass der ausländische Architekten für seine Arbeiten nicht CHF25'000 sondern GHF 110'Q00 verrechnet, ist auf dem Honorar des Architekten die Schweizer Mehrwertsteuer geschuldet? Wenn ja, wer hat in diesem Fall die MWST abzurechnen? Zeigen Sie für ihre Antwort die Herleitung auf:
Dienstleistung nach Art. 3 lit. e
Ort der Dienstleistung gem. Art. 8 Ziff. 2 lit f: Ort der gelegenen Sache → CH
Umsatz >100'000? → Ja
Bezugssteuer? → Nein, da keine DL nach Art. 45 Abs. 1 lit. a
ist er befreit nach Art. 10 Abs. 2? → Nein, da nicht der Bezugssteuer unterliegende DL (Art. 45 Abs. 1 lit. a)
Architekt ist steuerpflichtig
was sind die Voraussetzungen damit sie als Immobilienverwalter di den Konten der STWEG belasteten Verrechnungssteuer zurückfordern können?
- Teilhaber müssen Domizil im Inland haben (alternativ: nur Anteile der in der CH ansässigen
- Inhaber können zurückgefordert werden)
- - Vermögenswerte dienen ausschliesslich zur Finanzierung der gemeinsamen Kosten und Lasten der STWE
- verzeichnis der STWE (Name, Adresse, Wohnsitz, Wertquote)
- frühestens nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem Erträge fällig geworden sind, spätestens
- drei Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die steuerbare Leistung fällig geworden ist
zeigen sie den Unterschied zwischen einer Begleitbeistandschaft und einer Vertretungsbeistandschaft in Bezug auf grundbuchliche GEschäfte auf
Die Begleitbeistandschaft schränkt die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person nicht ein (393
Abs. 2 ZGB) → keine Auswirkungen auf GB-Geschäfte
Bei der Vertretungsbeistandschaft kann die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person
eingeschränkt werden (394 Abs. 2 ZGB), falls eingeschränkt:
→ Handelt durch Beistand
→ Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde ist notwendig (416 Abs. 1 Ziff. 4 und 5 ZGB)
welche möglichkeiten bestehen in bezug der Finanzierung eines Eigenheims mit Mitteln der 2. Säule? welche steuerfolgen ergeben sich im Zeitpunit der Finanzierung?
Vorbezug Guthaben
Steuerfolgen: Privilegierte Besteuerung nach DBG 38 (volle Jahressteuer zu 1/5 der Tarife nach
Art. 36 DBG)
Verpfändung Guthaben
Steuerfolgen: keine
welche Informationen finden sie im ÖREB-Kataster
Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster)
nennen sie vorteile des Registerschuldbriefes gegenüber dem Papierschuldbrief
Vorteile:
- Grundbucheintrag ist immer aktuell (da Schuldbriefforderung durch GB-Eintrag übertragen wird)
- Schuldbrief kann nicht verloren gehen (→ keine teuren und langwierigen Kraftloserklärungen mehr
- kein Depot/Tresor mehr nötig
nennen sie Nachteile des Registerschuldbriefes gegenüber dem Papierschuldbrief
- keine Inhabertitel mehr möglich
- man hat nichts mehr in der Hand
- für die Übertragung sind immer GB-Gebühren geschuldet
was versteht man unter nacktes Eigentum
Wenn Besitzesantritt (Nutzen und Gefahr) nach Eigentumsantritt angesetzt ist
