Gesetze und Steuern
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
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Cartes-fiches
Zähle mögliche Beispiele für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer auf
- Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
- Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht;
- Landumlegung und dergleichen;
- Ersatzbeschaffung Landwirtschaft/Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke;
- Ersatzbeschaffung Eigenheim;
- Umstrukturierungen;
- Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen.
defniere den Begriff der wirtschaftlichwn Handänderung einer Liegenschaft
Verfügungsgewalt über ein Grundstück wechselt, ohne dass ein Eintrag im Grundbuch erfolgt
welche steuerlichen Folgen können sich aus einer wirtschaflichen Handänderung einer Liegenschaft ergeben?
generell: Handänderungssteuer Beteiligungen im Privatvermögen nat. Person: Grundstückgewinnsteuer Beteiligungen im Geschäftsvermögen nat. Person: Einkommenssteuer
nenne drei Beispiele einer wirtschaftlichen Handänderung einer Liegenschaft
Verkauf der Mehrheit der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft.
Veräusserung von mehreren Minderheitsbeteiligungen, die im Paket eine Mehrheitsbeteiligung bilden.
Kettengeschäfte (Erklärung: Der Veräusserer schliesst mit einem Käufer einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Dieser wird jedoch nicht grundbuchamtlich vollzogen. Der ursprüngliche Käufer lässt nun einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten.
Erkläre dispositives Recht
Rechtsvorschriften, die durch Vereinbarungen der Parteien abgeändert werden können.
Erkläre die Prinzipien des Sachenrechts:
Kausalitätsprinzip
Eine Ursache geht immer mit einer Wirkung einher, d. h. dem Verfügungs- geschäft (Übergabe von Rechten und Pflichten) geht ein Verpflichtungsgeschäft (z. B. Zahlung der vereinbarten Kaufsumme) vor.
Erkläre die Prinzipien des Sachenrechts
Akzessionsprinzip
Grundsatz, dass die Bestandteile einer Sache notwendigerweise das sachenrechtliche Schicksal der Hauptsache teilen z. B. Recht des Eigentümers auf Bestandteile der Sache (ZGB 642 Abs. 1) oder dass feste Einbauten auf einem Grundstück sich ebenfalls im Eigentum des Grundeigentümers befinden ( ZGB 667 und 671).
Erkläre die Prinzipien des Sachenrechts:
Prinzip der Alterspriorität
Die Rangordnung ist nach dem Errichtungsdatum bestimmt: Das früher errichtete Recht geht dem später errichteten vor.
der durch sie vermittlete Grundstückskauf wurde erfolgreich verkundet. Leider ist der im 2. Rang lastende unbelehnte Papier-Eigentümerschuldbrief von CHF 200'000 unaufindbar.
was ist zu tun?
Schuldbrief ist durch das Gericht am Ort der gelegenen Sache als kraftlos zu erklären.
- Antrag ans Gericht (Besitz und Verlust der Urkunde ist glaubhaft zu machen)
- öffentliche Aufforderung durch den Richter, den Titel vorzulegen, durch dreimalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB)
- Veröffentlichung der Kraftloserklärung.
der durch sie vermittlete Grundstückskauf wurde erfolgreich verkundet. Leider ist der im 2. Rang lastende unbelehnte Papier-Eigentümerschuldbrief von CHF 200'000 unaufindbar.
was wäre der Fall wenn es sich um ein Registerschuldbrief handelt?
Registerschuldbrief kann nicht abhandenkommen, da er kein physisches Papier ist. Er wird «nur» im Grundbuch eingetragen.
sie haben den Verkaufsauftrag für zwei identische Chalets in Gstaad. Auf dem Grundbuchauszug des einten Chalets steht die Anmerkung "Erstwohnung". Das andere Chalet hat keine solche Anmerkung. Für welche Chalet können Sie voraussichtlich den höheren Verkaufspreis erzielen?
Aufgrund der Tatsache, dass die Zahl der Zweitwohnungen durch die Zweitwohnungsinitiative beschränkt wurde, kann davon ausgegangen werden, dass die Wohnung ohne die Anmerkung «Erstwohnung» zu einem höheren Preis verkauft werden kann. Die Nachfrage nach Zweit-wohnungen ist grösser als das Angebot.
erkläre den Begriff Universalsukzession
Gesamtrechtsnachfolge
Erbrecht: Das Vermögen des Erblassers geht als Ganzes, mit sämtlichen Rechten und Pflichten, auf die Erben über.
welche rechtlichen Vorkehrungen sind zu treffen damit die einzelnen PP (Miteigentumsanteile) frei handelbar sind?
Das Vorkaufsrecht der Miteigentümer gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB muss aufgehoben werden. Dies ist im Grundbuch wie folgt anzumerken: "Aufhebung des Miteigentümervorkaufsrechts".
erkläre den Unterschied zwischen Grundlast und einer Dienstbarkeit
Grundlasten verpflichten den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks zu einer Leistung (zu einem Tun – im Gegensatz zum Dulden oder Unterlassen bei Dienstbarkeiten).
zähle die allgemeine Kriterien für die steuerliche Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaften Händler auf
1. Häufigkeit der Immobilien-Transaktionen (je häufiger, desto Liegenschaftenhändler)
2. Kurze Haltedauer der Immobilien
3. Nähe zur beruflichen Tätigkeit (auch erfüllt durch Beizug eines Immobilienfachmanns)
4. Branchenkenntnisse (zB Baufachleute)
5. markante Fremdfinanzierung (> 80 %; auch weniger denkbar)
6. Planmässigkeit und Systematik des Vorgehens
7. Neuanlage des Verkaufserlöses in Immobilien (erhöht Einstufungswahrscheinlichkeit)
8. Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft (eG), Kollektivgesellschaft (KollG) oder Kommanditgesellschaft (KommG).
Nenne Vor und Nachteile der steuerlichen Qualifikation als Liegenschaftenhändler
Vorteile: Allfällige Verluste können in Abzug gebracht werden, Möglichkeit von Abschreibungen und Rückstellungen
Nachteile: Gewinn muss versteuert werden (Einkommenssteuer), Sozialleistungen müssen abgerechnet werden
Wie lange dürfen Vorkaufsrechte, Rückkaufsrechte und Kaufsrechte vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden?
- Vorkaufrecht: maximal 25 Jahre, OR Art 216a
- Rückkaufrecht: maximal 25 Jahre, OR Art 216a
- Kaufrecht: maximal 10 Jahre, OR Art 216a
in welchem Zeitraum können sie die Verwertung des Grundpfandes verlangen?
Der Gläubiger kann das Verwertungsbegehren frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der letzten Zustellung des Zahlungsbefehls stellen.
Art. 154 SchKG
Wann verjährt das Recht der Eidg. Steuerverwaltung, die MWST Steuerforderung festzusetzen?
Nennen Sie in ihrer Antwort auch den/die relevanten genauen Gesetzesartikel.
• Relative Verjährung: 5 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, in der die Steuer-forderung entstanden ist
Art. 42 Abs. 1 MWSTG
• Absolute Verjährung: 10 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, in der die Steuer-forderung entstanden ist
Art. 42 Abs. 6 MWSTG
Beurteilen sie folgende Vorgänge aus MWST Sicht
Die Einwohnergemeinde verkauft den Anwohnern Parkkarten für Parkplätze am Strassenrand (blaue Zone). Die Parkplätze gehören nicht zu bestimmten Gebäuden oder Einrichtungen.
Ausgenommener Umsatz, da im Gemeingebrauch und im Eigentum der öf-fentlichen Hand.
Beurteilen Sie folgende Vorgänge aus MWST-Sicht.
Sie parkieren auf dem Parkplatz am Strassenrand (blaue Zone) für 30 Minuten und platzieren dafür die Parkscheibe gut sichtbar in Ihrem Fahrzeug.
Keine MWST-Folgen, da kein Entgelt/keine Vermietung.
Beurteilen Sie folgende Vorgänge aus MWST-Sicht.
Sie parkieren auf einem der Parkplätze am Strassenrand, welche zur Primar-schulanlage Büel gehören und kaufen dafür ein Parkticket am Automaten
Zum MWST-Normalsatz steuerbar, da nicht im Gemeingebrauch stehend.
Beurteilen Sie folgende Vorgänge aus MWST-Sicht.
Abwart Meier, welcher die Abwartswohnung im Dachgeschoss des Schulhau-ses Büel gemietet hat, mietet einen der Parkplätze am Strassenrand, welche zur Primarschulanlage Büel gehören.
Ausgenommener Umsatz, da unselbständige Nebenleistung zu einer von der Steuer ausgenommenen Immobilienvermietung
Beurteilen Sie folgende Vorgänge aus MWST-Sicht.
Sie parkieren im öffentlichen Parkhaus von Wohlen und kaufen dafür ein Park-ticket am Automaten.
Zum MWST-Normalsatz steuerbar, da nicht im Gemeingebrauch stehend
Erklären Sie die Begriffe "Pflichtteil" und "verfügungsfreie Quote".
• Der Pflichtteil ist jener Teil des Nachlasses, auf den bestimmte gesetzliche Er-ben nach Massgabe der gesetzlichen Ordnung auf jeden Fall Anspruch haben.
• Die verfügungsfreie Quote ist jener Teil des Nachlasses, über den der Testa-tor/Erblasser frei verfügen kann.
Erklären Sie den Unterschied zwischen einem Überbaurecht und einem gewöhnli-chen Baurecht und zeigen Sie auf, unter welcher Rubrik der Grundbucheintrag erfolgt.
Überbaurecht
• Für Bauten/Vorrichtungen, die von einem Grundstück auf ein anderes überra-gen (z.B. Balkone), werden als Dienstbarkeit eingetragen.
Baurecht
• Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden stehen und auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, werden als Dienstbarkeit oder selbständiges Grundstück eingetragen.
Gemäss Steuerharmonisierungsgesetz findet beim Tatbestand der sogenannten Ersatzbeschaffung ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuern statt.
a) Was sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub beim Verkauf einer Liegenschaft im Privatvermögen?
- Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie-
genschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung)
- Investition des dabei erzielten Erlöses
- innert angemessener Frist - zum Erwerb/Bau einer gleichgenutzten Ersatz-liegenschaft
- in der Schweiz
Leider endet das Bauvorhaben von Michael Hauser aufgrund der vorgefundenen Altlasten im finanziellen Desaster. Welche Forderungen der Geld Bank AG sind durch den Register-Schuldbrief abgedeckt?
Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit:
1) für die Kapitalforderung;
2) für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse;
3) für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins; beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.
erkläre den begriff absolute Rechte
Diese Rechte gelten gegenüber jedermann, nicht nur gegenüber bestimmten Personen
erkläre den begriff relative Rechte
diese Rechte gelten nur gegenüber bestimmten Personen
welche arten von beschränkten dinglichen Rechten kennt ds ZGB
- Dienstbarkeit (Servitut)
- Grundlast
- Pfandrecht
was ist ein Verpflichtungsgeschäft
Ein Verpflichtungsgeschäft ist ein vertrag, der nur die Parteien bindet. (z.B. Grundstückkaufverträge)
was ist ein Verfügungsgeschäft
Verfügung über das Recht. (z.B. Grundbuchanmeldung)
Das Verfügungsgeschäft ist nur wirksam, wenn ein gültiges Verpflichtungsgeschäft vorliegt
erkläre den Begriff Verfügungsbeschränkung
Verfügungsbeschränkungen beeinträchtigen die Möglichkeit des Eigentümers, sein Eigentum zu veräussern bzw. andersweitig darüber zu verfügen.
- zustimmung Ehegatten
- Gesetzliche Vorkaufsrechte
- Gesetzliches Kaufrecht der Verwandten
- Kantonale unmittelbare gesetzliche Pfandrechte
erkläre den Begriff Nutzungsbeschränkung
Nutzungsbeschränkungen beeinträchtigen die Möglichkeit des Eigentümers, sein Eigentum so zu nutzen wie er es möchte.
- Nachbarrecht
- Graben
- Überragende Pflanzen (kapprecht)
- Grenzabstände von Pflanzen
- Zweitwohnungsgesetz
- Raumplanungs- und Baurecht
was ist eine Revers
eine öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkung, ( Besondere Nebenbestimmungen einer Baubewilligung)
Nenne mögliche Beispiele einer Revers
- Beseitigungs. oder Anpassungsrevers
- Verlegungsrevers
- Ausnützungsrevers
- Quartierplanrevers
- Nutzungsrevers
- Mehrwertrevers
welche Arten von Immissionen kennt das ZGN
negative Immissionen ( Behinderung des Zugangs von Stoffen und Personen, Entzug von Licht/energie)
Positive Immissionen :
- Materielle Immission (Rauch, Dünste, Lärm, Erschütterungen)
- Ideelle Immissionen ( Verletzung des psychischen Wohlbefindens)
zähle beispiele einer Dienstbarkeit auf
- Nutzniessung
- Wohnrewcht
- Baurecht (Überbauungsrecht / Leitungsbaurecht / gewöhnliches bR)
- Quellenrecht
was ist erforderlich um eine Dienstbakeit zu errichten?
- Rechtsgrund
- Eintragung ins Grundbuch
