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Flashcards
Kann eine verpasste Anfechtung des Anfangsmietzinses durch ein Herabsetzungsbegehren nach 270a OR nachgeholt werden?
- Nein, keine Rückwirkung möglich, weil Anfechtung des Anfangmietzinses durch absolute Anpassungsgründe angefechtet werden und während dem Mietverhältnis grds. nur relative Anpassungsgründe geltend gemacht werden können.
Wie verläuft das Vefahren bei der Anfechtung des Mietzinses während der Mietdauer?
- schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter (270a II OR)
- Herabsetzungsbegehren muss beziffert werden (CHF oder %) und gleichzeitig begründet werden. Zudem muss der Mieter dem Vermieter eine 30 tätige Frist zur Beantwortung ansetzen. Stellungnahme des Vermieters ist formlos möglich.
- Wenn innert 30 tägiger Frist keine Einigung vorhanden ist, dann kann der Mieter innert weiterer 30 Tagen ein Herabsetzungsbegehren an die Schlichtungsstelle richten (270a II OR) - max. 60 Tage
Kann eine Kombination von Anfechtung einer Mietzinserhöhung und ein Herabsetzungsbegehren gemacht werden?
- Ja, 270a III OR - 2 Klagebewilligungen
wer trägt die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses?
Mieter, aber Mitwirkungspflicht des Vermieters und Beweislast des Vermieters für Einreden (ungenügende Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartiersüblichkeit)
Können während dem Schlichtungsverfahren neue Herabsetzungsgründe geltend gemacht weden ?
- Ja, dies ist möglich (vgl. 317 ZPO)
Gilt das Mietverhältnis während des Verfahrens weiter? Was hat der Mieter für Rechte, wenn der Mietzins missbräuchlich wäre?
- Weitergeltung des vertraglich vereinbarten Mietverhältnises (270e OR)
- Rückforderungsrecht (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)
Voraussetzungen einer Mietzinserhöhungen (269d OR)
- Geltungsbereich? Welche Mietverhältnisse sind betroffen?
- Vorgehen?
- Anfechtung einer Mietzinserhöhung nach 270b OR ist nur bei unbefristeten Mietzinsverhältnissen möglich
- Vorgehen:
- amtliches Formular (unterschrieben)
- amtliches Formular eines anderen Kantons unzulässig (nichtig, vgl. 19 I c 2 VWMG)
- Inhalt: 19 VMWG
- Begründung (im Begleitbrief möglich) - konkrete Begründung (269d I OR, 19 I a 4 und 20 I VMWG)
- Einhaltung Kündigungsfrist (269d I OR)
- zusätzliche Bedenkfrist von 10 Tagen
- keine Kündigungsandrohung
Einseitige Mietzinserhöhung und konsensuale Mietzinserhöhung (idR Abänderungsvertrag) möglich?
Ab wann gilt der neue Mietzins?
- Ja, nach BGer ist dies möglich und es kann auf das amtliche Formular verzichtet werden, wenn:
- Erhöhung von Mieter vollumfänglich akzeptiert
- Mieter über Anfechtungsmöglichkeiten vollumfänglich informiert ist
- Mieter im Voraus auf Anfechtung des Mietzinses verzichtet
- kein Druck auf den Mieter ausgeübt wurde
Inkrafttreten des neuer Mietzins kann auf einen anderen als Kündigungstermin vereinbart werden
Welche Erhöhungsgründe sind möglich?
- mehrere relative Anpassungsgründe (19 I a 4 VMWG), ausnahmsweise absolute Anpassungsgründe (Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartiersüblichkeit)
Wann tritt der neue Mietzins in Kraft?
269d iVm 266a OR: nächstmöglicher Kündigungstermin
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
Vorgehen nach BGer?
- 269d II OR: fehlendes amtliches Formular, fehlende Begründung, Kündigungsandrohung, Kündigung
- Wichtig nach BGer: Anfechtung nach 270b OR auch, wenn Nichtigkeit gegeben ist. Grds. muss aber die Nichtigkeit nicht angefochten werden. BGer empfielt dies aber, damit die Schlichtungsstelle die Nichtigkeit feststellen kann.
Was passiet mit der Mietzinserhöhung, wenn sie zu spät gemacht wurde? ist sie dann nichtig?
- Nein, nach 266a II OR gilt die Mietzinserhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin
Wie muss mit öffentlichen Beiträgen bei einer Mietzinserhöhung vorgegangen werden?
- öffentliche Beiträgte könne z.B. für Photovoltaikanlagen erhalten werden
- diese Beiträge müssen auf dem amtlichen Formular deklariert werden und in Abzug gebracht werden bei der Mietzinserhöhung. Ist eine solche Betragsleistung nicht auf dem amtlichen Formular aufgeführt, ist dies nichtig.
Wie verläuft das Verfahren bei der Anfechtung von Mietzinserhöhungen nach 270b OR?
- Frist?
- Bei welcher Stelle muss angefechtet werden?
- Wer trägt die Beweislast?
- Gilt der bisherige Mietzins weiter?
- Welche Rechte stehen dem Mieter zu, wenn er obsiegt?
- Anfechtungsfrist innert 30 Tagen (270b I OR) = Verwirkungsfrist
- Anfechtung bei der Schlichtungsstelle
- Beweislast Vermieter, aber Kompensationseinrede des Mieters
- Weitergeltung des bisherigen Mietzinses (270e OR)
- Rückforderungsansprüch (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)
Anfechtung indexierter Mietzinsen (270c OR)
- Kann der Anfangmietzins angefechtet werden bei einer indexierten Miete?
- Wie kann eine Teuerungsanpassung gemacht werden durch den Vermieter?
- Wie verläuft das Verfahren?
- Ist ein Herabsetzungsbegehren durch den Mieter möglich?
- Kann rückwirkend die Erhöhung des Mietzinses verlangt werden durch den Vermieter?
- ja, 270c OR kann der Anfangsmietzins angefechtet werden (vgl. 270 OR)
- Er muss das amtliche Formular verwenden (19 II VMWG). Dann muss mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende die Anpassung angekündigt werden (17 III VWMG)
- analog Mietzinserhöhung (269d OR)
- Ja, ein Herabsetzungsbegehren durch den Mieter bei sinkender Teuerung ist möglich (270c OR)
- nein, eine rückwirkende Geltendmachung des erhöhten Mietzinses ist nicht möglich.
Anfechtung gestaffelter Mietzins (270d OR)
- Ist eine Anfechtung des Anfangsmietzinses möglich?
- Kann man den gestaffelten Mietzins während der Mietdauer anfechten?
- Wie muss ein gestaffelter Mietzins erhöht werden?
- Was passiert, wenn eine verspätete Anzeige der nächst höheren Stufe gemacht wird?
- Ja, 270d iVm 270 OR
- der gestaffelte Mietzins kann während der Mietdauer nicht angefechtet werden (270d OR)
- Die Stufenerhöhung muss mittels amtlichen Formular angezeigt werden, ansonsten wäre die Stufenerhöhung nichtig (19 II VWMG) und spätestens einige Tage vor Eintritt (weil die Staffelung von Anfang an bekannt ist)
- verspätete Anzeige nächster Stufe: höhere Mietzins gilt ab Zeitpunkt Anzeige. Es gibt keine Rückwirkung
Anfechtung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung
- Welcher Grundsatz ist bei den Nebenkosten wichtig?
- Wo finden sich Normen zur Nebenkostenabrechnung?
- Wie kann sich der Mieter über die Nebenkosten informieren?
- Wie kann die Kostenaufteilung bei der Nebenkostenabrechnung gemacht werden?
- Grundsatz der tatsächlichen Kosten: Die Kosten müssen mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen oder sich aus dem Gebrauch ergeben. Es darf kein Gewinn aus NK resultieren (vgl. 5 I VWMG)
- 4-8 VMWG und 257a ff. OR
- Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Belege (257b II OR iVm 8 II VMWG). Es können die Belege nicht herausverlangt werden.
- Die NK-Abrechnung kann durch individuelle Abrechnung (Grund- und Verbrauchskosten mit Lageausgleich und Zwangswärmekonsum) oder mit Verteilschlüssel (Kubikinhalt oder Grundfälche)
Was kann der Mieter machen, wenn eine mangelhafte oder fehlende NK-Abrechnung vorliegt?
- fehlende NK-Abrechnung?
- Mangelhafte NK-Abrechnung oder Verweigerung Einsichtsrecht?
- Achtung?!
- Frist?
- Verjährung?
- fehlende NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde eine Leistungsklage (NK-Abrechnung erstellen) machen, wonach der Vermieter die NK-Abrechnung erstellen muss.
- mangelhafte NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde die NK-Abrechnung anfechten, sie sei zu berichtigen (Feststellung der Missbräuchlichkeit der NK-Abrechnung) - Rückforderung / Verrechnung
- Achtung: Vermieter kann bei ausbleibender NK-Zahlung Verzug geltend machen, folglich sollte nicht mit der Anfechtung zugewartet werden
- Fristen: im Gesetz gibt es keine Fristen zur Anfechtung von Heiz- und NK-Abrechnungen. Oftmals wird im Mietvertrag vereinbart, dass NK-Abrechnung innert 30 Tagen nach Erhalt angefechtet werden müssen.
- Verjährung: 128 Ziff. 1 OR - 5 Jahre
Was kann der Mieter machen, wenn neue NK eingeführt werden durch den Vermieter?
- Wenn neue NK eingeführt werden während dem Mietverhältnis handelt es sich um eine einseitige Vertragsänderung, d.h. nach 270b I u. II OR kann innert 30 Tagen nach Mitteilung der neuen NK diese angefechtet werden bei der Schlichtungsbehörde.
Was sind einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter?
- Voraussetzung?
- dauernde Änderung des Mietvertrags durch den Vermieter zu Lasten der Mieterschaft
- bisherige Vermieterleistungen werden vermindet, erhöht oder verändert
- neue Leistungen oder NK werden eingeführt
- Auch Vertragsänderungen, die nicht eine Erhöhung des Mietzinses zur Folge haben
- Voraussetzung:
- zwingende Verwendung des amtlichen Formulars (19 I b u. c VMWG)
- Umschreibung der Änderung
- Zeitpunkt der Wirksamkeit
- Klare Begründung
Nenne Beispiele von einseitigen Vertragsänderungen?
Was sollte man im Zweifel machen, ob amtliches Formular oder nicht?
Fall: Wie sollen neue NK angefechtet werden, die auf der NK-Abrechnung neu aufgelistet sind?
- neue NK
- Änderung Verteilschlüssel
- Änderung NK-Abrechnung von Pauschal zu Akonto
- Erhöhung Akontozahlung Heiz- und NK
- Einführung Sicherheitsleistung
- Verminderung bisherige Leistungen (Wegfall Hauswart)
- Änderung der Kündigungstermine, -fristen
- Einführung von AVB
- Widerruf Zustimmung Untermiete
Wichtig: im Zweifel amtliches Formular verwenden
Fall: hierbei handelt es sich um eine einseitge Vertragsänderung nach 270b OR und muss innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefechtet werden. Es sollte dieser Fall nicht als fehlerhafte NK-Abrechnung angefechtet werden.
Was ist eine Sicherheitsleistung nach 257e OR?
- Kann während der Mietdauer verrechnet werden?
- Wem gehört das Zinsguthaben?
- Sicherheitsleistung nach 257e OR ist eine vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertschriften durch den Mieter auf ein in seinem Namen geführtes Bankkonto oder -depot für Mietzinsrückstände, NK-Saldi zugunsten Vermieterschaft, Schadenersatzforderungen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehen
- Es kann während der Mietdauer nicht verrechnet werden (125 Ziff. 1 OR)
- Das Zinsguthaben gehört ins Vermögen des Mieters
Wie erfolgt die Herausgabe der Sicherheitsleistung nach 257e OR an den Vermieter?
Wie erfolgt die Herausgabe der Sicherheitsleistung nach 257e OR an den Mieter?
Was ist mit "...rechtlich geltend machen..." gemeint in 257e III OR?
- Vermieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Mieter, rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Zahlungsbefehl
- Mieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Vermieter, rechtskräftiges Urteil, rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder Zeitablauf (1 Jahr)
- Rechtlich geltend machen heisst, dass der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mittels Betreibung, Verfahren vor Schlichtungsbehörde oder Klage geltend gemacht
Was ist ein "irreguläres Depot" und was geschieht nach BGer-Rechtsprechung damit?
- ein irreguläres Depot ist eine Sicherheitsleistung nach 257e OR, die der Mieter dem Vermieter "cash" bezahlt und die nicht auf einem Bankkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt wird
- BGer: dieses Depot geht vollumfänglich an den Mieter zurück, unabhängig ob Mietrückstände, NK-Saldi zu Gunsten Vermieter oder Schadenersatzansprüche bestehen. Zudem muss noch der Schadenszins von 5% nach 104 I OR bezahlt werden.
Wie wird ein unbefristetes Mietverhältnis beendet?
- was ist eine Kündigung?
- Kann eine andere Person für den Mieter / Vermieter kündigen bzw. Kündigung empfangen?
- unbefristetes Mietverhältnis wird durch Kündigung beendet
- Kündigung als einseitiges, empfangsbedürftiges, unwiderrufliches und bedingungsfeindliches Gestaltungsrecht
- ja, nach der Stellvertretung (32 OR) kann sich der Vermieter oder Mieter bei der Abgabe der Kündigung vertreten lassen (Verwaltung, RA oder andere Person). Auch beim Empfang der Kündigung kann sich der Vermieter oder MIeter vertreten lassen.
welche Formorschriften muss die Kündigung genügen?
- Spezial-Formvorschriften für den Vermieter?
- Was ist, wenn die Formvorschriften nicht eingehalten werden?
- 266l OR iVm 9 VMWG (zwingende Norm)
- qual. Schriftlichkeit (266I I iVm 13 I u. 14 I OR) - eigenhändige Unterschrift
- Vermieter muss das amtliche Formular verwenden und eigenhändig unterschreiben (266I II OR). Eigenhändige Unterschrift muss auf dem amtlichen Formular vorhanden sein, ansonsten können weitere Angaben (z.B. Kündigungstermin, Begründung) auf einem Begleitbrief vorhanden sein.
- werden die Formvorschriften nicht eingehalten nach 266I OR ist die Kündigung nichtig.
Was ist der Inhalt eine Kündigung nach 271 OR iVm 9 VMWG?
- Allgemeine Grundsätze?
- Kündigung Vermieter?
- Kündigung MIeter?
- Muss die Kündigung begründet werden?
- Allgemeine Grundsätze:
- Klarheit der WE (welches Mietobjekt, Zeitpunkt der Beendigung usw.)
- Verständlichkeit der WE
- Die Kündigung des Vermieters richtet sich nach 9 I VWMG
- Kündigung des MIeter: es genügt, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt per xx.xx.xxxx mit eigenhändiger Unterschrift (13 I u. 14 I iVm 266I I OR)
- die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (271 II OR iVm 9 I c VMWG)
Kündigung der Familienwohnung
- Welche Formvorschrift muss gegeben sein, damit eine Familienwohnung durch den Mieter gekündigt werden kann?
- Welche Formvorschrift muss gegeben sein, damit eine Familienwohnung durch den Vermieter gekündigt werden kann?
- Was sind die Konsequenzen, wenn die Formvorschriften nicht eingehalten werden?
- Mieter: die Kündigung des Mieters muss nach 266m I OR mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehepartners erfolgen (beim Konkubinat gilt dies nicht, also keine ausdrückliche Zustimmung)
- Vermieter: die Kündigung des Vermieters muss nach 266n I OR sind dem Mieter und seinem Ehepartner separat zuzustellen (d.h. getrennte Schreiben), unabhängig davon, ob beide Partei des Mietverhältnisses sind
- Wenn die Formvorschriften nicht eingehalten werden, dann ist die Kündigung nichtig.
Was passiert, wenn der Mieter eine Zivilstandsänderung (z.B. Heirat) dem Vermieter nicht mitteilt und dieser nur dem Mieter eine Kündigung zustellt?
- Die Kündigung wäre nichtig, weil sie nicht beiden Ehepartnern separat zugestellt wurde
- Jedoch besteht ein Schadenersatzanspruch des Vermieters aufgrund Vertragsverletzung, weil der Mieter die Meldepflicht verletzt hat (257g II OR)
Kündigung spezieller Mietverhältnisse
- Wohnung der öffentlichen Hand: Gelten hier die Kündigungsbestimmungen?
- Wohnbaugenossenschaft: Wie kann einem Mieter bzw. Genossenschafter die Mietwohnung gekündigt werden?
- Dienstwohnung: Ist hier bei der Kündigung Arbeitsrecht oder Mietrecht anwendbar?
- Wohnung der öffentlichen Hand: Kündigungsbestimmungen sind vollumfänglich anwendbar (vgl. 253b III OR)
- Wohnbaugenossenschaft: Zuerst muss der Genossenschafter aus der Genossenschaft mittels Beschluss ausgeschlossen werden und dies muss rechtskräftig sein, erst dann kann die Mietwohnung gekündigt werden. Statuten können etwas anderes vorsehen.
- Dienstwohnung: Mietrecht ist nach Bühlmann anwendbar
Mehrzahl von Mietern / Vermieter
- Wirkt die Kündigung im Innen- oder Aussenverhältnis?
- Kündigung durch Mehrzahl von Vermietern: Wie müssen die Mehrzahl von Vermietern kündigen?
- Form?
- Was passiert, wenn die Unterschrifen nicht rechtzeitig gesammelt werden können?
- Was ist, wenn die Formvorschriften nicht eingehalten wurden?
- Kündigung wirkt nur im Aussenverhältnis
- Gesamteigentümer (e.G., Erbengemeinschaft): Alle müssen dem Mieter kündigen
- Miteigentümer: Mehrheit der Miteigentümer und grösster Teil der Mietsache muss dem Mieter kündigen
- Form: Mehrheit bzw. alle Unterschriften müssen eigenhändig auf dem amtlichen Formular enthalten sein
- nachträgliche Genehmigung, d.h. bis zum Beginn der Kündigungsfrist
- Kündigung ist unwirksam (Kündigung nicht einstimmig, oder Mehrheit oder amtliches Formular)
Kündigung durch Mieter an Mehrzahl von Vermietern
- An wen muss das Kündigungsschreiben den Mieters gerichtet sein?
- Nennung aller Vermieter (70 I OR) in einem einzigen Kündigungsschreiben
- Zustellung an Vertreter möglich (wenn Vertretung bekannt)
Kündigung durch Mehrzahl von Mietern
- Wie muss das Kündigungsschreiben der Mieterschaft verfasst werden?
- Ist eine nachträgliche Genehmigung möglich?
- Mehrzahl von Mieter bilden idR e.G.
- Unterzeichnung durch alle Personen der Mieterschaft in einem einzigen Kündigungsschreiben
- nachträgliche Genehmigung bis zum Beginn der Kündigungsfrist möglich,d.h. wenn die fehlenden Unterschriften bis zum Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden
Was passiert, wenn ein Mietmieter auszieht? Was kann gemacht werden?
- Der Mitmieter haftet im Aussenverhältnis solidarisch weiter dem Vermieter, auch wenn er ausgezogen ist. In der Praxis muss dann im Mietvertrag vorgesehen sein, dass wenn ein Mitmieter auszieht, die übrigen Mitmieter dessen Anteil des Mietzinses übernehmen. Ansonsten muss allen Mieter gekündigt werden.
- Mitmieter kann entlassen werden aus dem Mietverhältnis, wenn die MItmieter und der Vermieter zustimmen
Was ist beim Empfang einer Kündigung massgebend? Welche Theorie ist anwendbar?
- Wann gilt die Kündigung als zugestellt, wenn er nicht entgegengenommen oder abgeholt wurde?
Ausnahmen?
- grds. gilt im Mietrecht die absolute Empfangstheorie, d.h. Zugrifftsmöglichkeit im Machtbereich des Empfängers. Zugriffsmöglichkeit, nicht tatsächliche Kenntnisnahme ist vorausgesetzt
- Die Kündigung gilt als zugestellt, ab dem Zeitpunkt, in welchem die Abholung normalerweise angenommen werden kann, d.h. am Folgetag nach Deponierung der Abholungseinladung
- Ausnahme: relative Empfangstheorie, d.h. nicht Zugriffsmöglichkeit, sondern tatsächliche Kenntnisnahme ist massgebend und löst die Frist aus. Wurde die Kündigung nicht abgeholt, gitl die Zustellfiktion nach dem 7 Tag. Gilt bei:
- Mietzinserhöhung / einseitige Vertragsänderung (269d OR)
- Zahlungsaufforderung bei Zahlungsverzug (257d OR)
Ist eine Teilkündigung möglich?
- Nein eigentlich nicht möglich, sondern stellt eher eine einseitige Vertragsänderung (269d OR) dar.
- Jedoch kann eine Teilkündigung gemacht werden, wenn ein Mietvertrag mit mehreren Bestandteilen vorliegt, wobei für jeden Bestandteil an sich ein einzelener Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können.
- Wenn aber ein Abschluss von mehreren Mietverträgen über Mietsachen, die inhaltlich zusammenhängen (Haupt- und Nebensache): Teilkündigung nicht möglich
Kann eine bedingte Kündigung ausgesprochen werden?
- grds. ist eine Kündigung bedingungsfeindlich
- Durchbrechnung ist möglich, soweit der Eintritt der Bedingung von einem Tun oder Unterlassen des Empfängers der Kündigung abhängt (Zahlungsverzug, Sorgfaltspflichtverletzung, Mängelbehebung etc.) und Kündigung ohnehin wirksam ist (Bedingung stellt quasi ein Entgegenkommen dar)
Kann die Kündigung widerrufen werden?
- grds. ist die Kündigung ein unwiderrufliches Gestaltungsrecht
- Widerruf möglich nach 9 I OR, d.h. Widerrufserklärung muss vor oder gleichzeitig mit der Kündigung den Empfänger erreichen
Ordentliche Kündigung
- Was ist der Kündigungstermin?
- Welche Kündigungstermine gibt es?
- Können für Mieter und Vermieter verschiedene Kündigungstermin gelten?
- gibt es eine Rangordnung bei Kündigungsterminen?
- Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet
- 266b-266e OR: Ende Monat oder anderer Tag
- für Mieter und Vermieter können unterschiedliche Kündigungstermine gelten
- Rangordnung: Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Vertrag darf aber Gesetz nicht widersprechen)
Kündigungsfristen: Können längere Fristen vereinbart werden?
- Sind unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter möglich? was muss dabei beachtet werden?
- Kündigungsfristen im OR sind gesetzliche Frist und somit Minimalfristen, d.h. es können längere Fristen vereinbart werden.
- Unterschiedliche Fristen sind zulässig, aber es müssen die Minimalfristen nach OR beachtet werden
