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Flashcards
Wie muss vorgegangen werden, wenn die Anlagekosten nicht mehr feststellbar sind (z.B. sehr altes Haus)?
- BGer: es sind die orts- und quartiersüblichen Mietzinsen massgebend
Was ist der zulässige Ertragswert des Eigenkapitals?
- BGer: Rendite darf max. 0.5% über Referenzzinssatz sein, d.h. eine zulässige Nettorendite nach 269 OR darf max. 0.5% über Referenzzinssatz sein. D.h. aktuell ist der Referenzzinssatz 1.5%, d.h. max. 2 % auf dem Eigenkapital gelten als nicht missbräuchlich.
Was sind Liegschaftskosten und welche Positionen beinhaltet diese?
- Liegeschaftskosten sind vom Vermieter zu tragende Ausgaben für die Liegenschaft
- Inhalt:
- Kapitalkosten Fremdkapital: Zinsen für Hypothek, Darlehen
- Betriebskosten 12 I VMWG: Versicherungen, Wasser, Strom, Abwasser, Verwaltungskosten
- Unterhaltskosten: ordentlicher Unterhalt
Wie berechnet sich der zulässige Nettomietzins?
Anteil für investiertes Eigenkapitl (2%) + Anteil Liegenschaftskosten
Zulässiger Bruttomietzins bei Neubauten?
Anteil für Eigenkapital (3.5%: 1.5% RZS + 2% Bruttorendite) + Anteil Liegenschaftskosten
Welche gesetzlichen Ausnahmen gibt es für missbräuchliche Mietzinsen?
- Orts- und Quartiersüblichkeit (269a lit. a OR iVm 11 VMWG)
- Kostensteigerung oder Mehrleistungen
- Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz (269a lit. b OR iVm 12a und 13 VMWG)
- Betriebs- oder Unterhaltskosten (269a lit. b OR iVm 12 VMWG)
- Mehrleistung des Vermieters (269a lit. b OR iVm 14 VMWG)
- Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten (269a lit. c OR iVm 18 VMWG)
- Zahlungsplan (269a lit. d OR) und Rahmenmietvertrag (269a lit. f OR)
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (269a lit. e OR iVm 16 VMWG)
Orts-.und Quartiersüblichkeit
- Welcher Anspassungsgrund auf welcher Grundlage?
- Nach welchen bundesgerichtllichen Kriterien muss dieser Anpassungsgrund geprüft werden?
- Absoluter Anpassungsgrund aufgrund Marktmiete
- BGer:
- 5 wirklich vergleichbare Mietobjektie
- am selben Ort bzw. Quartier
- Grösse
- Ausstattung
- Zustand
- Bauperiode
Kostensteigerung und Mehrleistungen (269a lit. b OR)
- Hypothekar- und Referenzzinssatz
- Welcher Anspassungsgrund liegt vor?
- Wie kann dieser Anpassungsgrund gebraucht werden (Erhöhung oder Senkung)?
- Wo finden sich die Überwälzungssätze?
- Wo kommen die Überwälzungssätze nicht zu Anwendung?
- relativer Anpassungsgrund
- Zur Mietzinssenkung und Mietzinserhöhung gebraucht werden
- 13 VMWG
- Nicht zu Anwendung: Zahlungsplan (269a lit. d OR) und Rahmenmietvertrag (269a lit. f OR)
Kostensteigerung und Mehrleistungen
- Betriebs- und Unterhaltskosten (269a lit. b OR)
- Was für ein Anpassungsgrund liegt vor?
- Müssen Pauschalkosteno der tatsächliche Kosten verrechnet werden? gegen welche Norm verstösst die Pauschalierung?
- relativer Anpassungsgrund
- Tatsächliche Kosten, d.h. nur solche Kosten dürfen verrechnet werden und sie müssen im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung bereits angefallen sein. Pauschalierung widerspricht dem Grundsatz 20 I VMWG (Begründung der Kostensteigerung)
Kostensteigerung und Mehrleistungen (269a lit. b OR iVm 14 VMWG)
- Mehrleistung des Vermieters
- welcher Anpassungsgrund liegt vor?
- welche Mehrleistungen werden auf den Mieter überwälzt? können auch Mehrleistungen auf den Mieter überwälzt werden, wenn er keinen direkten Nutzen davon hat?
- relativer Anpassungsgrund
- wertvermehrende Verbesserungen und Vergrösserungen, d.h. bisher nicht vorhandene Einrichtungen, die den Wert der Mietsache erhöhen und deren Qualität oder Gebrauchswert verbessern. Keine wertvermehrende Verbesserungen sind Unterhaltsarbeiten nach 256 I OR.
- Erfasst sind v.a. Arbeiten nach 260 OR: Vergrösserung der Mietsache, Verbesserung der Mietsache (neue Gadgets)
- Umfassende Sanierung kann teilweise wertvermehrend sein (Überwälzung zu 50-70% pauschal)
- auch wenn der Mieter indirekt einen Nutzen der Verbesserung oder Vergrösserung hat (z.B. Fassadenerneuerung) kann dies auf den Mietzins überwälzt werden.
Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten (269a lit. c OR iVm 18 VMWG)
- Welche Anpassungsgrund?
- Was ist die Berechnungsgrundlage der Bruttorendite? Warum?
- Zweck der Ausnahmeregelung der Bruttorendite-Methode?
- Was sind Neubauten?
- In welchem Umfang kann die Überwälzung der Erstellung- bzw. Erwerbskosten auf den Mietzins stattfinden?
- Berechnung?
- absoluter Anpassungsgrund
- effektive Anlagekosten (15 VMWG) (Aber: offensichtlich übersetzte Anlagekosten 15 II VMWG werden nicht beachtet; weil keine Vormietvertragsverhältnisse bestanden
- Förderung von Neubautätigkeiten
- Neubauten sind nicht älter als 10 Jahre
- Vollumfängliche Überwälzung der Erstellungs- und Erwerbskosten auf den Mietzins
- max. 2% über Referenzzinssatz (Mieteinnahmen im prozentualen Verhältnis zu Anlagekosten)
Wie muss ein Mietzinsvorbehalt formell ausgestaltet sein?
- Welche Wirkungen erzielt dieser Mietzinsvorbehalt?
- Kann ein Mietzinsvorbehalt angefochten werden?
- Formelle Voraussetzungen des Mietzinsvorbehaltes:
- Mietzinsvorbehalt muss im Mietvertrag klar zum Ausdruck gebracht werden
- präzise Begründung des Mietzinsvorbehaltes, d.h. Vermieter muss vorbehaltene Anpassungsgründen nennen
- ziffernmässige Bestimmtheit des Mietzinsvorbehaltes (CHF oder in %);
- Ausschluss stillschweigender Vorbehalte, d.h. wenn es der Vermieter unterlässt, einen Erhöhungsgründe geltend zu machen, besteht keine Vermutung, dass dieser Anpassungsgrund vorbehalten wird
- Vorbehalt muss auf der Erhöhungsmitteilung erwähnt und in einem Begleitbrief begründet werden (19 Ibis VMWG).
- Wirkung:Mietzinsvorbehalt gilt nur zwischen den Parteien. Bei einer Übertragung des Mietverhältnisses an einen Dritten (263 OR) oder Ersatzmieter (264 OR) bleibt der Mietzinsvorbehalt bestehen.
- Mietzinsvorbehalt kann weder bei Vertragsschluss noch wenn er später angebracht wird, angefochten werden. Mieter kann sich erst dann wehren (durch Anrufung der SBM), wenn die vorbehaltenen Anpassungsgründe in eine Mietzinserhöhung umgewandelt wird (270b OR).
Zahlungsplan (269a lit. d OR)
- was ist ein Zahlungsplan?
- Welcher Anpassungsgrund liegt vor?
- Ist der Zahlungsplan im Voraus bekannt?
- kann eine einzelne Erhöhung angefechtet werden?
- ist der Anfangsmietzins anfechtbar?
- Zahlungsplan dient dem anfänglicher Mietzinsverbilligung durch rückzahlbare Bundeshilfe
- absoluter Anpassungsgrund
- Zahlungsplan ist im Voraus bekannt (Erhöhung über lange Periode)
- Anfechtung jeder einzelnen Erhöhung möglich
- Anfangsmietzins ist beim Zahlungsplan anfechtbar
Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (269a lit. e OR iVM 16 VMWG)
- Welcher Anpassugsgrund liegt vor?
- Was ist die Ausgangsgrösse bei diesem Anpassungsgrund?
- Wie hoch ist die max. Überwälzung der Teuerung?
- relativer Anpassungsgrund
- LIK (Landesindex der Konsumentenpreise)
- max. 40% der Teuerung dürfen überwälzt werden
Umsatz- oder einkommenabhängiger Mietzins (269 OR)
- sind solche Mietzinsen zulässig?
- Was ist ein umsatzabhängiger Mietzins?
- Was ist ein einkommensabhängiger Mietzins?
- Können diese angefechtet werden?
- Aufgrund der Vertragsfreiheit nach 19 OR sind solche Mietzinsvereinbarung zulässig. Es genügt, wenn der Mietzins bestimmbar ist
- Ein umsatzabhängiger Mietzins ist abhängig vom Umsatz (Bilanz und ER müssen abgegeben werden) kommt v.a. bei Geschäftsmieten vor, d.h. es sind meist befristete Mietverträge und eine Mietzinsänderung ist nicht anfechtbar, weil sie ursprünglich bestimmbar und bekannt ist (Ausnahme: Anfechtung des Anfangsmietzins 270 OR). Zur Änderung des Mietzinses ist kein Formular notwendig
- ein einkommensabhängiger Mietzins (v.a. beim Liegenschaften der öffentlichen Hand) muss jährlich aufgrund der Steuererklärung festgelegt werden. Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist möglich (270 OR). spätere Anfechtungen der Erhöhung sind möglich, weil sie nicht bestimmbar bzw. bekannt sind. Für eine Erhöhung des Mietzinses muss das amtliche Formular verwendet werden. Grenze ist zulässiger Ertrag nach 269 OR:
Indexierter Mietzins (269b OR iVm 17 VMWG)
- Was ist ein indexierter Mietzins?
- Welcher Anpassungsgrund liegt vor?
- Anfechtbarkeit des indexierten Mietzinses?
- Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Anpassungsgründen?
- Kann ein indexierter Mietzins während dem Mietvertrag eingeführt werden? Was kann der Mieter dagegen tun?
- Bei einem indexierten Mietzins vereinbaren die Parteien im Voraus, dass der Nettomietzins (ohne NK) ausschliesslich den Veränderungen des LIK angepasst werden. Die Laufzeit muss mind. 5 Jahre betragen. Erhöht sich der LIK kann 100% auf den Mietzins überwälzt werden.
- absoluter Anpassungsgrund
- Beim indexierten Anpassungsgrund kann der Anfangsmietzins angefechtet werden (270 OR), eine spätere Anfechtung von Mietzinserhöhung ist nur noch eingeschränkt möglich
- Der indexierte Mietzins (absoluter Anpassungsgrund) kann ausnahmsweise mit dem relativen Anpassungsgrund der Mehrleistung (269a lit. b OR) kombiniert werden, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (AGB genügen nicht)
- Ja, ein indexierte Mietzins kann jederzeit während dem Mietverhältnis eingeführt werden, dafür muss der Vermieter aud den nächstmöglichen Kündigungstermin (mind. 10 Tage vor Beginn Kündigungsfrist) auf einem amtlichen Formular dies dem Mieter mitteilen und begründen (269d III OR). Hierbei kann der Mieter dies anfechten nach 270b OR.
Gestaffelter Mietzins (269c OR)
- Was ist ein gestaffelter Mietzins?
- Welcher Anpassungsgrund liegt vor?
- Voraussetzungen?
- Kombinationsmöglichkeiten?
- Anfechtungsmöglichkeiten? Anfechtungsgründe?
- ein gestaffelter Mietzins sind Mietzinsen, die im Voraus für die ganze Vertragsdauer festgelegt sind und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöhen (sog. Staffelmiete)
- absoluter Anpassungsgrund
- Voraussetzungen:
- Mindestlaufzeit 3 Jahre
- max. eine Anpassung pro Jahr
- Staffelmiete muss bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden
- Stufen müssen auf einem amtlichen Formular vom Vermieter mitgeteilt werden (19 II VMWG), wenn nicht Erhöhung nichtig!
- Kombinationsmöglichkeiten: Kombiantion von Indexierung und Staffelung unzulässig, ausser verschiedene Vertragsphasen
- Anfechtungsmöglichkeiten: Anfangsmietzins kann innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache angefechtet werden (270 OR). Die Anfechtung kann sich auf die Mietzinsgestaltung (Staffelmiete), Anfangsmietzins oder auf die gestaffelten Mietzinsen beziehen.
Verhältnis der verschienden Kriterien zueinander (269 und 269a OR)
- Kostenmiete und Marktmiete?
- Kostenmiete: Kein übersetzter (Netto-)Ertrag aus Investition (269 OR)
- Marktmiete: Mietzins wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt (Marktwert der Mietsache): Prüfung der Zulässigkeit von Mietzinsesn erfolgt anhand eines Vergleichs mit dem auf dem Markt üblichen Mietzinsen von vergleichbaren Objekten (Orts- und Quartiersübliche Mietzinsen, 269 lit. a OR)
Verhältnis der verschienden Kriterien zueinander (269 und 269a OR)
- absolute und relative Anpassungsgründe?
- absolute Anpassungsgründe: eigenständige, unabhängige Feststellung des Mietzins:
- Nettorendite-Ertragsberechnung (269 OR)
- Orts- und Quartiersüblichkeit (269a lit. a OR)
- kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten (269a lit. d OR)
- Indexierter Mietzins (269b OR)
- Gestaffeler Mietzins (269c OR)
- relative Anpassungsgründe: zwingender Vergleich zwischen aktuellen Berechnungsunterlagen und denjenigen im Zeitpunkt der letzten Mietzinsbestimmung
- Kostensteigerung und Mehrleistungen (269a lit. b OR)
- Teuerungsausgleich ((269a lit. e OR)
Wie überprüft das BGer, ob die Festlegung des Mietzinses missbräuchlich ist?
- zwei Methoden:
(1) relative Methode: ob Mietzins seit der letzten Festsetzung missbräuchlich geworden ist. Es wird dabei auf die Vorgeschichte abgestellt.
(2) absolute Methode: ob Mietzins an sich missbräuchlich ist, ohne Berücksichtigung der Vorgeschichte.
Kombinationsmöglichkeiten von verschiedenen Anpassungsgründen?
- Können absolute und relative Anpassungsgründe kombiniert werden?
- Ausnahmen?
- Relative Anpassungsgründe: Es können mehrere relative Anpassungsgründe geltend gemacht und kombiniert werden
- absolute Anpassungsgründe: Es können nur ein einziger absoluter Anpassungsgrund geltend gemacht werden. Wahl zwischen Nettorendite, kostendeckender, Bruttorendite, Orts- und Quartiersüblichkeit, indexiertem Mietzins oder gestaffeltem Mietzins
- keine Kumulierung von absoluten und relativen Anpassungsgründe
- Ausnahmen:
- indexierte Mietzins kumulierbar mit Mehrleistungen des Vermieters
Gibt es KOmpensationen zwischen Anpassungsgründen?
- Kompensation bei relativen Anpassungsgründen möglich (z.B. Senkungsanspruch infolge Senkung Referenzzinssatz mit Anstieg Unterhaltskosten und Teuerungsausgleich)
- keine Kompensation bei absoluten Anpassungsgründen
- keine Kompensation zwischen relativen und absoluten Anpassungsgründen
Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinsen
- Regel und Ausnahme?
- Regel in 269 OR: übersetzter Ertrag oder offensichtlich übersetzter Kaufpreis (bei Wohn- und Geschäftsmieten)
- Ausnahme:
- Luxuswohnungen oder Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Wohnräumen (253b II OR iVm 2 I VMWG)
- Ferienwohnungen (253b II OR)
- Mietverhältnisse über Immobilien, die weder Wohn- noch Geschäftsräume und nicht mit solchen zusammen vermietet sind (einzelne Garagen, Parkplätze, 253ba I OR e contrario)
- durch öffentliche Hand bereit gestellte Wohnräume (Sozialwohnungen, 253b II OR iVm 2 II VMWG)
Welcher Grundsatz gilt im Anfechtungsverfahren?
- 270e OR: Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags während Anfechtungsverfahren, d.h. während Schlichtungs- und allfälligem Gerichtsverfahren
Anfechtung des Anfangsmietzins
- Wann?
- Voraussetzungen?
- Verfahren (Geltungsbereich, Frist, welche Anpassungsgründe?)
- Alternative zu 270 OR?
- nur bei neuen Mietverhältnisen möglich
- Voraussetzungen:
- persönliche oder familiäre Notlage (270 I a OR): faktischer Zwang zum Vertragsschluss
- Verhltniss auf dem örtlichen Markt (270 I a OR): Wohnungsmangel (Leerbestand unter 1.5%)
- Erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber Vormietverhältnisses (270 I b OR: mehr als 10% - Wenn der Vermieter Mehrleistungen bietet, dann sachlich gerechtfertigt (gilt bei Erstvermietunen nicht)
- Verfahren:
- Geltungsbereich: Wohnungs- und Geschäftsräume
- Anfechtung innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache (270 I OR) - Verwirkungsfrist!!
- Überprüfung nach absoluter Methode (z.B. Orts- oder Quartiersüblichkeit, indexierter oder gestaffelter Mietzins, Bruttorendite
Alternative zu 270 OR: 21 OR - Übervorteilung oder Willensmängel nach 23 f. OR (Achtung: Jahresfrist!!)
Wer trägt die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Mietzinsen?
- Mieter hat die Beweislast, aber der Vermieter trifft eine Mitwirkungspflicht, d.h. der Mieter kann die Unterlagen des früheren Mietverhältnisses edieren
Was kann der Mieter verlangen, wenn das Gericht zum Schluss kommt, dass der Mietzins zu hoch war?
- Rückforderungsrecht (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)
Mietzinsherabsetzung während Mietdauer (270a OR)
- Voraussetzungen?
- Wesentliche Veränderung der Berechnungsgrundlage (Änderung der Kosten, z.B. Hypothekarzinssenkung, Teuerung)
Was heisst "wesentlich" bei 270a OR?
- Kriterium im Sinne eines Umkehrschlusses ist jeder Umstand, der eine Erhöhung als zulässig erscheinen lassen würde
Welche Anpassungsgründe können geltend gemacht werden bei der Anfechtung während dem Mietverhältnis?
- grds. nur relative Anpassungsgründe, aber auch Einreden des ungenügenden (Netto-)Ertrags und ungenügenden Bruttorendite oder der Orts- und Quartiersüblichkeit seitens der Vermietersschaft
nach welcher Methode muss die Anfechtung des Mietzinses während dem MIetverhältnis gemacht weden?
Ausnahme?
- relative Methode, d.h. ob Mietzins missbräuchlich geworden ist seit letzter Feststellung (Vorgeschichte beachtlich).
- Ausnahme: absolute Methode bei Neubauten während der Mietdauer
Können auch NK angefechtet werden während dem Mietverhältnis?
- Ja, Senkungsbegehren auchh für NK möglich (z.B. wenn im Mietzins inbegriffen oder regelmässiger NK-Saldo zu Gunsten des Mieters)
Kann eine verpasste Anfechtung des Anfangsmietzinses durch ein Herabsetzungsbegehren nach 270a OR nachgeholt werden?
- Nein, keine Rückwirkung möglich, weil Anfechtung des Anfangmietzinses durch absolute Anpassungsgründe angefechtet werden und während dem Mietverhältnis grds. nur relative Anpassungsgründe geltend gemacht werden können.
Wie verläuft das Vefahren bei der Anfechtung des Mietzinses während der Mietdauer?
- schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter (270a II OR)
- Herabsetzungsbegehren muss beziffert werden (CHF oder %) und gleichzeitig begründet werden. Zudem muss der Mieter dem Vermieter eine 30 tätige Frist zur Beantwortung ansetzen. Stellungnahme des Vermieters ist formlos möglich.
- Wenn innert 30 tägiger Frist keine Einigung vorhanden ist, dann kann der Mieter innert weiterer 30 Tagen ein Herabsetzungsbegehren an die Schlichtungsstelle richten (270a II OR) - max. 60 Tage
Kann eine Kombination von Anfechtung einer Mietzinserhöhung und ein Herabsetzungsbegehren gemacht werden?
- Ja, 270a III OR - 2 Klagebewilligungen
wer trägt die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses?
Mieter, aber Mitwirkungspflicht des Vermieters und Beweislast des Vermieters für Einreden (ungenügende Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartiersüblichkeit)
Können während dem Schlichtungsverfahren neue Herabsetzungsgründe geltend gemacht weden ?
- Ja, dies ist möglich (vgl. 317 ZPO)
Gilt das Mietverhältnis während des Verfahrens weiter? Was hat der Mieter für Rechte, wenn der Mietzins missbräuchlich wäre?
- Weitergeltung des vertraglich vereinbarten Mietverhältnises (270e OR)
- Rückforderungsrecht (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)
Voraussetzungen einer Mietzinserhöhungen (269d OR)
- Geltungsbereich? Welche Mietverhältnisse sind betroffen?
- Vorgehen?
- Anfechtung einer Mietzinserhöhung nach 270b OR ist nur bei unbefristeten Mietzinsverhältnissen möglich
- Vorgehen:
- amtliches Formular (unterschrieben)
- amtliches Formular eines anderen Kantons unzulässig (nichtig, vgl. 19 I c 2 VWMG)
- Inhalt: 19 VMWG
- Begründung (im Begleitbrief möglich) - konkrete Begründung (269d I OR, 19 I a 4 und 20 I VMWG)
- Einhaltung Kündigungsfrist (269d I OR)
- zusätzliche Bedenkfrist von 10 Tagen
- keine Kündigungsandrohung
Einseitige Mietzinserhöhung und konsensuale Mietzinserhöhung (idR Abänderungsvertrag) möglich?
Ab wann gilt der neue Mietzins?
- Ja, nach BGer ist dies möglich und es kann auf das amtliche Formular verzichtet werden, wenn:
- Erhöhung von Mieter vollumfänglich akzeptiert
- Mieter über Anfechtungsmöglichkeiten vollumfänglich informiert ist
- Mieter im Voraus auf Anfechtung des Mietzinses verzichtet
- kein Druck auf den Mieter ausgeübt wurde
Inkrafttreten des neuer Mietzins kann auf einen anderen als Kündigungstermin vereinbart werden
