MR

- 272b I OR: max. Erstreckung bei Wohnräumen: 4 Jahre / Geschäftsräume: 6 Jahre

- Erstreckung kann einmalig oder in zwei Schritten gewährt werden (272b I OR)

- Interessenabwägung der konkreten Umstände

- Zahlungsrückstand des Mieters (257d OR)

- Sorgfaltspflichtverletzung (257f OR)

- Konkurs des Mieters (266h OR)

- Hinblick auf Umbau- oder Abbrucharbeiten abgeschlossener befristeter Mietvertrag: Konkretes Projekt muss bei Vertragsschluss vorhanden sein

- Gleichwertiges Ersatzobjekt (272a II OR): Abweichung darf nicht mehr als 10% betragen

- ja, aber wegen des zwingenden Charakters der Erstreckung ist ein Verzicht auf Erstreckung erst nach erfolgter Kündigung oder kurz vor Ablauf der Vertragsfrist möglich (273c OR)

• 273a II OR: Vereinbarungen über eine Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehepartnern abgeschlossen wurden.

- Auskauf: Vermieter bezahlt dem Mieter eine Geldsumme, damit der Mieter auszieht (damit verzichtet der Mieter auf eine Erstreckung)

- Wirkung: Grundsatz der unveränderten Weitergeltung des Mietverhältnises während Erstreckungsdauer (272c II OR); Ausnahme: gesetzliche Anpassungsmöglichkeiten (272c II OR) - 269d  und 270a OR 

- Ja, auf Begehren einer Partei für die Dauer der Erstreckung (272c I OR), ohne Beachtung der vorgeschriebenen Formvorschriften

- ja, a.o. Kündigung ist möglich durch den Vermieter (theoretisch auch durch Mieter)

ja, nach 272d I OR kann der Erstreckungsentscheid oder Erstreckungsvereinbarung eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen

- Ja, Erstreckungsrecht steht auch dem Untermieter zu. Untermieter muss gegen den Hauptmieter vorgehen und dort Erstreckung verlangen, weil dieser "Vermieter" des Untermieters ist. 

- Keine Erstreckung des Untermietverhältnisses über die Dauer des Hauptmietverhältnisses (273b I OR)

• Folgen: Haftung des Mieter auf Schadenersatz, wenn Untermietverhältnis aufgrund schuldhaften Verhalten des Mieters nicht ordnungsgemäss beendet werden kann

- Nein, Härte des Untermieters kann nicht als Erstreckungsgrund des Mieters dienen

- 273 II OR: Verwirkungsfristen

• befristetes MV: 60 Tage vor Ablauf Vertragsdauer
• unbefristetes MV: 30 Tage nach Erhalt der Kündigung

- Zweiterstreckgung: 273 III OR - 60 Tage vor Ablauf Ersterstreckung

• Achtung: auch wenn ein hängiges Ersterstreckungsgesuch vorliegt, muss bereits 60 Tage vor Ablauf Ersterstreckung die Zweiterstreckung gemacht werden

- mündlich oder idR schriftliches Begehren an die Schlichtungssbehörde

- Begründung muss zumindest beantragte Erstreckungsdauer nennen und gewisse Anhaltspunkte für Härte liefern

- beschränkte Untersuchungsmaxime der Schlichtungsbehörde

- ja, mit Kündigungsanfechtung kann gleichzeitig die Erstreckung verlangt werden (273 II OR)

- bei reinen Erstreckungsbegehren ist die Kündigungsanfechtung nicht v.A.w. zu prüfen, aber die Nichtigkeit

- Wenn die Schlichtungsbehörde die Kündigungsanfechtung des Mieters abweist, muss sie v.A.w. die Erstreckung des Mietverhältnisses prüfen (273 V OR)

- Zusammensetzung:

• Zusammensetzung ist Sache der Kantone (3 ZPO)
• paritätische Schlichtungsbehörde in dreier Besetzung (200 ZPO)

- Aufgaben: nicht abschliessend

• "zuerst Schlichten dann Richten" vgl. 197 ZPO; Ausnahmen nach 198 ZPO
• Versöhnungsauftrag (201 ZPO)
• Rechtsberatungsstelle in Angelegenheiten nach 200 ZPO
• Entscheide bis Streitwert von CHF 2´000 (212 ZPO)
• Schiedsgericht (361 IV ZPO)
• Hinterlegungsstelle

- örtliche und sachliche Zuständigkeit

• Örtlich: Ort der gelegenen Sache (33 ZPO)
• sachliche Zuständigkeit: Kantonales Recht (3 ZPO)

- 273 IV OR

- mit einem Schlichtungsgesuch einer Partei (202 I ZPO). Dieses kann schriftlich (130 ZPO) oder mündlich eingeleitet werden. Inhalt des Schlichtungsgesuch sind Gegenpartei, Rechtsbegehren und Steitgegenstand zu nennen (202 II ZPO)

- beschränkte Untersuchungsmaxime: SBM muss von Amtes wegen den Sachverhalt feststellen (55 II ZPO). SBM sind nicht an Anträge der Parteien gebunden (58 ZPO). Die allgemeine Fragepflicht wird erweitert (56 ZPO)

- ja, grds. müssen die Parteien persönlich erscheinen (204 I ZPO). Grds. kann sich eine Partei im Prozess vertreten lassen (68 I ZPO), dazu bedarf es einer Vollmacht (68 III ZPO). Partei muss aber persönlich erscheinen und kann sich von einer Person begleiten lassen (nicht verteten lassen; 204 II ZPO)

• Ausnahme: 204 III ZPO: 
  • lit. a: ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz
  • lit. b: Krankheit, Alter oder anderer wichtiger Grund
  • lit. c: Liegenschaftsverwaltung, die schriftlich zu einem Vergleich ermächtigt wurden

- Schlichtungsverfahren ist nicht öffentlich, wenn aber ein öffentliches Interesse besteht, kann das Verfahren ganz oder teilweise öffentlich sein (203 III ZPO)

- Entscheidverfahren (212 ZPO) auf Antrag der klagenden Partei

- Schlichtungsverfahren mit Urteilsvorschlag (210 I b ZPO), auch wenn ein Entscheidverfahren möglich wäre

- Einigungsverfahren (208 ZPO) - Vergleich, Klageanerkennung oder Klagerückzug

- Voraussetzungen?

• Bis CHF 2´000 Streitwert
• Antrag der klagenden Partei (212 I ZPO)
• vermögensrechtliche Streitigkeiten (z.B. Anfechtung NKA, Beschädigung der Mietsache)

- Nein, die SBM kann einen Entscheid fällen, alternative kann auch ein Urteilsvorschlag gemacht werden (210 ZPO)

 - Ja, wenn es zu einem Entscheidverfahren kommt, muss das Replikrecht eingehalten werden und wie ein erstinstanzliches Gericht funktionieren

- 210 I b ZPO: Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen

• Hinterlegung von Mietzinsen (259g OR)
• Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (269 f. OR) - Mietzinsherabsetzung, Mietzinserhöhung oder einseitige Vertragsänderungen
• Kündigungsschutz (271 ff. OR)
• Erstreckung (272 OR)

und: 210 I c ZPO: übrigen vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis CHF 5´000

- Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen, wenn er nicht innert 20 Tagen seit schriftlicher Eröffnung abgelehnt wird. Wirkung: rechtskräftiges Urteil (211 I ZPO)

- Klagebewiligung erhält in den Fällen von 210 I b ZPO die ablehnende Partei; in den übrigen Fällen die klagende Partei

- Klage ans Gericht innert 30 Tagen seit Eröffnung des Urteilsvorschlags (209 IV ZPO)

- Es muss ein Protokoll schriftlich geführt werden über die Einigungsverhandlung (208 I ZPO)

- Nichteinigung führt zu einer Klagebewiligung, die innert 30 Tagen seit Eröffnung zur Klage ans Gericht befähigen (209 IV ZPO)

- übrige vermögensrechtliche Streitigkeiten über CHF 5´000 und nicht in den Anwendungsbereich von 210 I b ZPO fallen

- Einigung (Protokoll) hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (res iudicata), 208 II ZPO

- keine, grds. Verfahren kostenlos (113 ZPO)

- dem Kläger können bei Säumnis keine Kosten des Verfahrens auferlegt werden (Kostenloses Verfahren) 207 I b ZPO

- Umstritten ist, ob bei Säumnis des Beklagten nach 115 ZPO die Kosten des Verfahrens auferlegt werden können

- Es kann nach BGer eine Ordnungsbusse nach 128 III ZPO auferlegt werden, wenn sie mit der Vorladung angedroht wurde 

- Voraussetzungen: 

• Antrag sämtlicher Parteien (213 I ZPO)
• Antrag in Gesuch oder in Schlichtungsverfahren (213 II ZPO)

- Scheitern Mediation: 213 III ZPO - Klagebewilligung nach 209 ZPO

- Im Entscheidverfahren kann die Mediation jederzeit abgehalten werden (214 I und II ZPO)

- Sache der Parteien (215 ZPO)

- Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (217 ZPO)

- Kosten tragen die Parteien (218 ZPO)

- Beschwerde nach 319 ff. ZPO an die obere kantonale Instanz

- Abschreibungsentscheide (Vergleich, Klageabweisung oder Klagerücktritt) je nach Streitwert Berufung oder Beschwerde

- Das Antrittsprotkoll muss nicht unterzeichnet werden, wenn es fehlerhaft ist, d.h. wenn nicht alle Mängel auf dem Antrittsprotokoll vermerkt sind. 

- unverzügliche Mängelrüge, d.h. innert 10-14 Tage 

- 258 I iVm 107-109 OR: Nichterfüllung

- 258 II iVm 259a-259i OR

-- Beseitigungsanspruch (259a I a OR)

-- Mietzinsherabsetzung (259a I b OR)

-- Schadenersatz (259a I c iVm 97 OR)

-- Mietzinshinterlegung bei der Schlichtungsstelle (259a II OR)

- 258 III OR: Er kann die Rechte nach 259a - 259i OR geltend machen, auch für Mängel, die mittlerer oder leichter Natur sind bzw. die er selber zu beheben hätte (259 OR)

- grds. sind nur mittlere Mängel für die Mängelrüge relevant, weil die schweren Mängel sind nicht behebbar und die leichten Mängel müssen vom Mieter übernommen werden. 

- Ja, nach 256a OR  kann der Mieter in das vorherige Mietverhältnis bzw. ins Rückgabeprotokoll Einsicht nehmen. Dies muss der Mieter aber verlangen, falls es vorhanden ist (keine Pflicht)

- Das Rückgabeprotokoll kann aus einem Formular, Fotografien oder amtlichen Bestandesaufnahmen bestehen. 

- Ja, idR ist die Aufmerksamkeit bei der Rückgabe der Mietsache sehr hoch und es werden alle Mängel aufgelistet

- Ja, nach 256a II OR kann der Mieter verlangen, dass ihm der vorherige Mietzins mitgeteilt wird. Der Vermieter muss also nicht freiwillig den vorherigen Mietzins offenlegen. Es besteht aber kein Einsichtsrecht in den vorherigen Mietvertrag.

- Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, können keine Sanktionen gegen ihn ergriffen werden. In einem allfälligen Gerichtsverfahren wird dies aber bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Er kann die Anfechtung des Anfangsmietzins (270 OR) machen, damit er den vorherigen Mietzins erfährt. Prozesskosten sind vom Vermieter zu tragen (107 I b ZPO), weil der Mieter im guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war. 

- dieses Recht besteht, damit nach 270 I OR eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemacht werden kann innert 30 Tagen seit Übernahme der Mietsache

- Nein, weil kein Vormietverhältnis besteht

- Ja, Anwendung von 256a II OR

- Der Vermieter macht sich der Urkundenfälschung nach 251 ff. StGB strafbar

unbefristet (Regel), befristet (Ausnahme): 255 I OR

- Beendigung des Mietverhältnises ohne Kündigung (266 I OR) / a.o. Kündigung weiterhin möglich (vgl. 266g OR)

-- SPEZIALITÄTEN: Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages kann explizit (31. August 2019) oder aus dem Umständen bestimmbar sein (z.B. 3 Wochen nach Erhalt der Baubewilligung). Weiter können Resolutivbedingungen (154 OR) einen befristeten Mietvertrag darstellen, d.h. ein sicher vorhersehbares Ereignis tritt ein (z.B. Eigentümerwechsel, Baubewiligung)

- Mietzinsanspassungen sind bei einem befristeten Mietverhältnis nicht möglich, weil der nächstmögliche Kündigungstermin der Endtermin ist

- nach 266 II OR wird der befristete in einem unbefristeten Mietvertrag umgewandelt, wenn er stillschweigend fortgesetzt wird. 

- Mietvertrag muss mittels ordentlicher oder a.o. Kündigung beendet werden (266 ff. bzw. 266g OR)

- Einseitiges Gestaltungsrecht betreffend einer Verlängerung des Mietverhältnisses eines befristeten Mietverhätnisses (v.a. bei Geschäftsmieten)

- echte Optionsrecht: die berechtigte Partei hat die Möglichkeit, durch einseitge Willenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder ein bestehendes verlängern zu lassen. Ein echtes Optionsrecht setzt also voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Konditionen (Mietsache, Mietzins) bereits stattgefunden hat. 

- unechtes Optionsrecht: Weinn eine Neuverhandlung von wesentlichen Elementen des Mietvertrags gemacht werden muss, d.h. die Weiterführung des Mietverhältnisses ist von der Neuverhandlung abhängig 

- Mindestlaufzeit, d.h. "...erstmals kündbar am..."

- keine befristeten Mietverträge

- Der Mietzins ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache (257 OR)

- Bringschuld nach 74 OR am Wohnort des Gläubigers zu bezahlen

- Barzahlung ist möglich, Mieter kann eine Quittung nach 88 OR verlangen. Quittiert der Vermieter nicht, kommt er in Annahmeverzug nach 91 ff. OR

- Betreibung nach SchKG

- a.o. Kündigung (266g OR)

- Bei Geschäftsmieten: Retentionsrecht (268 OR)

- Beanspruchung der Sicherheitsleistung (257e OR, Achtung nicht während MIetverhältnis beanspruchen, erst nach Ablauf des Mietverhältnisses)

- 128 Ziff. 1 OR: 5 Jahre

- 127 OR: 10 Jahre

- 257c OR: Ende Monat bzw. Ende der Mietzeit- aber: anderer Zeitpunkt möglich (grds. Anfangs Monat)

- Ja, 265 OR: Parteien können nicht im Voraus auf Verrechnung verzichten

- Voraussetzungen: 

(1) Gleichartigkeit der Forderungen (v.a. Geldforderungen)

(2) gleiche Parteien

(3) gleichzeitig beide Parteien Gläubiger und Schuldner

(4) Fälligkeit der Forderung des Schuldners

- 257d OR: Wenn der Mieter nach Übernahme der Sache in Zahlungsrückstand mit Mietzins oder Nebenkosten gekommen ist, dann kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Verhältnis gekündigt wird.

- Die Frist muss mind. 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen betragen (257d II OR)

- Wenn der Mieter innert Frist nicht bezahlt, dann kann der Vermieter fristlos, d.h. bei Wohn- und Geschäftsräumen innert 30 Tagen dem Mieter kündigen auf Ende eines Monats

- 266h OR: Der Vermieter kann Sicherheiten (Geld) verlangen. Er muss dem Mieter und der Konkursverwaltung eine schriftlich eine angemessene Frist ansetzen.(idR 7-14 Tage max.) 

- Wenn der Vermieter innert Frist keine Sicherheit erhält, dann kann er dem Mieter fristlos kündigen.