MR

- ja, 270c OR kann der Anfangsmietzins angefechtet werden (vgl. 270 OR)

- Er muss das amtliche Formular verwenden (19 II VMWG). Dann muss mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende die Anpassung angekündigt werden (17 III VWMG)

- analog Mietzinserhöhung (269d OR)

- Ja, ein Herabsetzungsbegehren durch den Mieter bei sinkender Teuerung ist möglich (270c OR)

- nein, eine rückwirkende Geltendmachung des erhöhten Mietzinses ist nicht möglich. 

- Ja, 270d iVm 270 OR

- der gestaffelte Mietzins kann während der Mietdauer nicht angefechtet werden (270d OR)

- Die Stufenerhöhung muss mittels amtlichen Formular angezeigt werden, ansonsten wäre die Stufenerhöhung nichtig (19 II VWMG) und spätestens einige Tage vor Eintritt (weil die Staffelung von Anfang an bekannt ist)

- verspätete Anzeige nächster Stufe: höhere Mietzins gilt ab Zeitpunkt Anzeige. Es gibt keine Rückwirkung

- Grundsatz der tatsächlichen Kosten: Die Kosten müssen mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen oder sich aus dem Gebrauch ergeben. Es darf kein Gewinn aus NK resultieren (vgl. 5 I VWMG)

- 4-8 VMWG und 257a ff. OR

- Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Belege (257b II OR iVm 8 II VMWG). Es können die Belege nicht herausverlangt werden. 

- Die NK-Abrechnung kann durch individuelle Abrechnung (Grund- und Verbrauchskosten mit Lageausgleich und Zwangswärmekonsum) oder mit Verteilschlüssel (Kubikinhalt oder Grundfälche)

- fehlende NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde eine Leistungsklage (NK-Abrechnung erstellen) machen, wonach der Vermieter die NK-Abrechnung erstellen muss. 

- mangelhafte NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde die NK-Abrechnung anfechten, sie sei zu berichtigen (Feststellung der Missbräuchlichkeit der NK-Abrechnung) - Rückforderung / Verrechnung

- Achtung: Vermieter kann bei ausbleibender NK-Zahlung Verzug geltend machen, folglich sollte nicht mit der Anfechtung zugewartet werden

- Fristen: im Gesetz gibt es keine Fristen zur Anfechtung von Heiz- und NK-Abrechnungen. Oftmals wird im Mietvertrag vereinbart, dass NK-Abrechnung innert 30 Tagen nach Erhalt angefechtet werden müssen. 

- Verjährung: 128 Ziff. 1 OR - 5 Jahre

- Wenn neue NK eingeführt werden während dem Mietverhältnis handelt es sich um eine einseitige Vertragsänderung, d.h. nach 270b I u. II OR kann innert 30 Tagen nach Mitteilung  der neuen NK diese angefechtet werden bei der Schlichtungsbehörde.

- dauernde Änderung des Mietvertrags durch den Vermieter zu Lasten der Mieterschaft

1. bisherige Vermieterleistungen werden vermindet, erhöht oder verändert
2. neue Leistungen oder NK werden eingeführt
3. Auch Vertragsänderungen, die nicht eine Erhöhung des Mietzinses zur Folge haben

- Voraussetzung:

1. zwingende Verwendung des amtlichen Formulars (19 I b u. c VMWG)
2. Umschreibung der Änderung
3. Zeitpunkt der Wirksamkeit
4. Klare Begründung

• neue NK
• Änderung Verteilschlüssel
• Änderung NK-Abrechnung von Pauschal zu Akonto
• Erhöhung Akontozahlung Heiz- und NK
• Einführung Sicherheitsleistung
• Verminderung bisherige Leistungen (Wegfall Hauswart)
• Änderung der Kündigungstermine, -fristen
• Einführung von AVB
• Widerruf Zustimmung Untermiete

Wichtig: im Zweifel amtliches Formular verwenden

Fall: hierbei handelt es sich um eine einseitge Vertragsänderung nach 270b OR und muss innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefechtet werden. Es sollte dieser Fall nicht als fehlerhafte NK-Abrechnung angefechtet werden. 

- Sicherheitsleistung nach 257e OR ist eine vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertschriften durch den Mieter auf ein in seinem Namen geführtes Bankkonto oder -depot für Mietzinsrückstände, NK-Saldi zugunsten Vermieterschaft, Schadenersatzforderungen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehen

- Es kann während der Mietdauer nicht verrechnet werden (125 Ziff. 1 OR)

- Das Zinsguthaben gehört ins Vermögen des Mieters

- Vermieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Mieter, rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Zahlungsbefehl

- Mieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Vermieter, rechtskräftiges Urteil, rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder Zeitablauf (1 Jahr)

- Rechtlich geltend machen heisst, dass der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mittels Betreibung, Verfahren vor Schlichtungsbehörde oder Klage geltend gemacht

- ein irreguläres Depot ist eine Sicherheitsleistung nach 257e OR, die der Mieter dem Vermieter "cash" bezahlt und die nicht auf einem Bankkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt wird

- BGer: dieses Depot geht vollumfänglich an den Mieter zurück, unabhängig ob Mietrückstände, NK-Saldi zu Gunsten Vermieter oder Schadenersatzansprüche bestehen. Zudem muss noch der Schadenszins von 5% nach 104 I OR bezahlt werden. 

- unbefristetes Mietverhältnis wird durch Kündigung beendet

- Kündigung als einseitiges, empfangsbedürftiges, unwiderrufliches und bedingungsfeindliches Gestaltungsrecht

- ja, nach der Stellvertretung (32 OR) kann sich der Vermieter oder Mieter bei der Abgabe der Kündigung vertreten lassen (Verwaltung, RA oder andere Person). Auch beim Empfang der Kündigung kann sich der Vermieter oder MIeter vertreten lassen. 

- 266l OR iVm 9 VMWG (zwingende Norm)

- qual. Schriftlichkeit (266I I iVm 13 I u. 14 I OR) - eigenhändige Unterschrift

• Vermieter muss das amtliche Formular verwenden und eigenhändig unterschreiben (266I II OR). Eigenhändige Unterschrift muss auf dem amtlichen Formular vorhanden sein, ansonsten können weitere Angaben (z.B. Kündigungstermin, Begründung) auf einem Begleitbrief vorhanden sein. 

- werden die Formvorschriften nicht eingehalten nach 266I OR ist die Kündigung nichtig. 

- Allgemeine Grundsätze: 

1. Klarheit der WE (welches Mietobjekt, Zeitpunkt der Beendigung usw.)
2. Verständlichkeit der WE

- Die Kündigung des Vermieters richtet sich nach 9 I VWMG

- Kündigung des MIeter: es genügt, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt per xx.xx.xxxx mit eigenhändiger Unterschrift (13 I u. 14 I iVm 266I I OR)

- die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (271 II OR iVm 9 I c VMWG)

- Mieter: die Kündigung des Mieters muss nach 266m I OR mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehepartners erfolgen (beim Konkubinat gilt dies nicht, also keine ausdrückliche Zustimmung)

- Vermieter: die Kündigung des Vermieters muss nach 266n I  OR sind dem Mieter und seinem Ehepartner separat zuzustellen (d.h. getrennte Schreiben), unabhängig davon, ob beide Partei des Mietverhältnisses sind

- Wenn die Formvorschriften nicht eingehalten werden, dann ist die Kündigung nichtig. 

- Die Kündigung wäre nichtig, weil sie nicht beiden Ehepartnern separat zugestellt wurde

- Jedoch besteht ein Schadenersatzanspruch des Vermieters aufgrund Vertragsverletzung, weil der Mieter die Meldepflicht verletzt hat (257g II OR)

- Wohnung der öffentlichen Hand: Kündigungsbestimmungen sind vollumfänglich anwendbar (vgl. 253b III OR)

- Wohnbaugenossenschaft: Zuerst muss der Genossenschafter aus der Genossenschaft mittels Beschluss ausgeschlossen werden und dies muss rechtskräftig sein, erst dann kann die Mietwohnung gekündigt werden. Statuten können etwas anderes vorsehen. 

- Dienstwohnung: Mietrecht ist nach Bühlmann anwendbar

- Kündigung wirkt nur im Aussenverhältnis

• Gesamteigentümer (e.G., Erbengemeinschaft): Alle müssen dem Mieter kündigen
• Miteigentümer: Mehrheit der Miteigentümer und grösster Teil der Mietsache muss dem Mieter kündigen

- Form: Mehrheit bzw. alle Unterschriften müssen eigenhändig auf dem amtlichen Formular enthalten sein

- nachträgliche Genehmigung, d.h. bis zum Beginn der Kündigungsfrist

- Kündigung ist unwirksam (Kündigung nicht einstimmig, oder Mehrheit oder amtliches Formular)

- Nennung aller Vermieter (70 I OR) in einem einzigen Kündigungsschreiben

- Zustellung an Vertreter möglich (wenn Vertretung bekannt)

- Mehrzahl von Mieter bilden idR e.G.

- Unterzeichnung durch alle Personen der Mieterschaft in einem einzigen Kündigungsschreiben

- nachträgliche Genehmigung bis zum Beginn der Kündigungsfrist möglich,d.h. wenn die fehlenden Unterschriften bis zum Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden

- Der Mitmieter haftet im Aussenverhältnis solidarisch weiter dem Vermieter, auch wenn er ausgezogen ist. In der Praxis muss dann im Mietvertrag vorgesehen sein, dass wenn ein Mitmieter auszieht, die übrigen Mitmieter dessen Anteil des Mietzinses übernehmen. Ansonsten muss allen Mieter gekündigt werden. 

- Mitmieter kann entlassen werden aus dem Mietverhältnis, wenn die MItmieter und der Vermieter zustimmen

- grds. gilt im Mietrecht die absolute Empfangstheorie, d.h. Zugrifftsmöglichkeit im Machtbereich des Empfängers. Zugriffsmöglichkeit, nicht tatsächliche Kenntnisnahme ist vorausgesetzt

- Die Kündigung gilt als zugestellt, ab dem Zeitpunkt, in welchem die Abholung normalerweise angenommen werden kann, d.h. am Folgetag nach Deponierung der Abholungseinladung

- Ausnahme: relative Empfangstheorie, d.h. nicht Zugriffsmöglichkeit, sondern tatsächliche Kenntnisnahme ist massgebend und löst die Frist aus. Wurde die Kündigung nicht abgeholt, gitl die Zustellfiktion nach dem 7 Tag. Gilt bei: 

• Mietzinserhöhung / einseitige Vertragsänderung (269d OR)
• Zahlungsaufforderung bei Zahlungsverzug (257d OR)

- Nein eigentlich nicht möglich, sondern stellt eher eine einseitige Vertragsänderung (269d OR) dar. 

- Jedoch kann eine Teilkündigung gemacht werden, wenn ein Mietvertrag mit mehreren Bestandteilen vorliegt, wobei für jeden Bestandteil an sich ein einzelener Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können. 

- Wenn aber ein Abschluss von mehreren Mietverträgen über Mietsachen, die inhaltlich zusammenhängen (Haupt- und Nebensache): Teilkündigung nicht möglich

- grds. ist eine Kündigung bedingungsfeindlich

- Durchbrechnung ist möglich, soweit der Eintritt der Bedingung von einem Tun oder Unterlassen des Empfängers der Kündigung abhängt (Zahlungsverzug, Sorgfaltspflichtverletzung, Mängelbehebung etc.) und Kündigung ohnehin wirksam ist (Bedingung stellt quasi ein Entgegenkommen dar)

- grds. ist die Kündigung ein unwiderrufliches Gestaltungsrecht

- Widerruf möglich nach 9 I OR, d.h. Widerrufserklärung muss vor oder gleichzeitig mit der Kündigung den Empfänger erreichen

- Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet

- 266b-266e OR: Ende Monat oder anderer Tag 

- für Mieter und Vermieter können unterschiedliche Kündigungstermine gelten

- Rangordnung: Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Vertrag darf aber Gesetz nicht widersprechen)

- Kündigungsfristen im OR sind gesetzliche Frist und somit Minimalfristen, d.h. es können längere Fristen vereinbart werden. 

- Unterschiedliche Fristen sind zulässig, aber es müssen die Minimalfristen nach OR beachtet werden

- Regel: nächstmöglicher Kündigungstermin (266a II OR), d.h. die Kündigung ist nicht nichtig, sondern gilt einfach auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Diese Regel gilt für: 

1. ordentliche Kündigung
2. a.o. Kündigung
3. Mietzinserhöhung, wenn die zusätzlichen 10 Tage nicht eingehalten wurden (269d OR)

- ja, umgekehrt ist dies nicht möglich (von ord. in a.o. Kündigung)

- es gilt immer die längere Kündigungsfrist

- nichtig ist eine Kündigung, wenn sie gegen Art. 266I-266n OR verstösst (266o OR). Eine nichtige Kündigung entfaltet keine Rechtswirkungen und muss vom Richter nicht festgestellt werden (aber empfohlen). Kündigung kann jederzeit formgültig wiederholt werden. 

- anfechtbar ist eine Kündigung, die zwar formell gültig ausgesprochen wurde, aber ein Anfechtungsgrund nach 271 ff. OR vorliegt (materielle Mängel). Hier kann eine Sperrfrist ausgelöst werden. 

- abschliessende Liste: 

1. aus wichtigen Gründen (266g OR)
2. Konkurs Mieter (266h OR)
3. Tod des Mieters (266i OR)
4. Zahlungsrückstand (257d OR)
5. Sorfaltspflichtverletzung (257f OR)
6. Eigentümerwechsel (261 OR)

- Anfechtung der a.o. Kündigung ist möglich (273 OR)

- das Mietverhältnis kann bei einer a.o. Kündigung nicht erstreckt werden (272a OR)

- a. o. Kündigung muss mittels amtlichen Formulars ausgesprochen werden und falls es eine Familienwohnung ist, muss eine separat zugestellte Kündigung erfolgen für beide Ehepartner. 

- Sperrfristen nach 271a I lit. e OR gelten nach 271a III e bei a.o. Kündigungen nicht

- Voraussetzungen: 

1. Nach Übernahme der Mietsache
2. Zahlungsrückstand fälliger Mietzinsen und NK
3. Ansetzung schriftlicher Zahlungsfrist verbunden mit Androhung der fristlosen Kündigung (Zahlungsfrist muss auch dem Ehepartner bei Familienwohnung separat mitgeteilt werden, vgl. 266n OR)
4. Frist 30 Tage

- Hier gilt die relative Empfangstheorie, d.h. tatsächliche Kenntnisnahme der Zahlungsfristansetzung, d.h. 30 Tage Frist beginnt mit Kenntnisnahme des Empfängers. 

- Vorgehen: 

1. Kündigung muss mittels amtlichen Formular mitgeteilt werden (Achtung Familienwohnung!!) auf Ende des Monats unter Beachtung von mind. 30 Tage Kündigungsfrist

- Anfechtung der a.o. Kündigung möglich (271 / 273 OR) innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme der Kündigung

- grds. stellt sich dann die Frage, ob nicht auch hätte ordentlich gekündigt werden können und ev. liegt eine bedingte Kündigung vor

- Eine Erstreckung kann nicht verlangt werden, wenn die Kündigung formell und materiell gültig erfolgt (272a I a OR)

- VOR Übernahme der Mietsache kann nicht nach 257d OR vorgegangen werden, sondern muss nach 102 ff. (107 II OR) vorgegangen werden (z. B. Rücktritt vom Vertrag)