Immobilien
alles zum Fach Finanzberater IAF Immobilien
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Cartes-fiches
Warum macht man Nutzniessung oder Wohnrecht?
Schutz vor Zwangsverkauf (Pflegeheim) (kann 10J. zurückgreifen)
Grundlasten?
= Eigentümer wird zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er mit dem Grundstück haftet, ZBG 782ff
- öffentlich beurkundet werden
- Eintrag Grundbuch
Beispiele Grundlasten?
- Abschrankung in sicheren Zustand erhalten z.B. Nähe Eisenbahn
- Heizwärme liefern
- Wasserlieferungspflicht
- die Berechtigten mit elektronischer Energie versorgen
Grundbuch?
=Register über Grundstücke
- ist öffentlich
- Eigentümer ersichtlich
- Dingliche Rechte und Lasten/Pflichten sind eingetragen
- Grundbuchämter sind zuständig (kantonal)
Aufbau Grundbuch?
- Hauptbuch = Grundstück mit Blatt und GBB Nr., Eigentümer, Objekt, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen, Anmerkungen
- Tagebuch = Alle Anträge (Anmeldungen/Abmeldungen)
- Grundbuchpläne
- Belege
- Liegenschaftsbeschreibung
- Hilfsregister
Grundpfandrecht?
Sicherheit für die Schuld einer Liegenschaft
Kapitalgrundpfandverschreibung?
- dient als Sicherheit für:
- die Kapitalforderung
- Betreibungskosten
- drei verfallene Jahreszinsen
- laufenden Zinsn
- Verzugszinsen
- Schuldner haftet mit dem gesamten Vermögen
Maximalgrundpfandverschreibung?
- dient als Sicherheit für:
- die Kapitalforderung
- Betreibungskosten
- drei verfallene Jahreszinsen
- laufenden Zinsn
- Verzugszinsen
- Schuldner haftet bis zum eingetragenen Maximalbetrag
Wann macht man Grundpfandverschreibungen?
bei einer Überbauung mehrerer Liegenschaften
Schuldbrief?
= persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist
- ZGB 842
- Schuldner haftet mit dem ganzen Vermögen
- Nominalbetrag + Max. Zinssatz (10%)
- Rückzahlung der Schuld heisst nicht dass der Schuldbrief erlischt
- gibt Rangordnung
- haftet für Kapital, laufender Jahreszins, drei verfallene Zinsen, Betreibungskosten, Verzugszins
Welche Arten von Schuldbriefen gibt es?
- Papierschuldbrief
- Wertpapier
- physisch
- muss aufbewahrt werden
- öffentliche Beurkundung + Eintag im Grundbuch
- Registerschuldbrief
- elektronisch
- öffentliche Beurkundung + Eintrag im Grundbuch
- nur als Namen- oder Eigentümerschuldbrief
Formen von Schuldbriefen
- Inhaber
- Namen
- Eigentümer
Übertragung Inhaberschuldbrief?
durch blosse Übergabe
Übertragung Namenschuldbrief und Eigentümerschuldbrief
durch Vollindossament und Übergabe
direkte Hypothek?
nur Grundpfandkredite werden abgesichert. Bank wird Eigentümer des Schuldbriefes
indirekte Hypothek?
- beliebige Forderungen werden abgesichert
- Bank erhält Schuldbrief als Pfand
- Betreibung
- 1. Faustpfandverwertung
- 2. Grundpfanderwertung
Sicherungsübereignung?
kombiniert die Vorteile der beiden
- Bank wird Eigentümer
- kann Schuldbrief für Kredite aller Art verwenden
Vorteil direkte Hypothek?
schnelle Abwicklung --> günstiger für Bank
Nachteil direkte Hypothek?
Schuldbrief kann nur für Deckung Hypothek verwendet werden
Vorteil indirekte Hypothek?
kann als Deckung für beliebige Kredite dienen
Nachteil indirekte Hypothek?
Abwicklung ist länger --> Kosten sind höher
Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht?
nur möglich, wenn etwas extra für diese Liegenschaft eingebaut wurde
Welche Kriterien sind für die Bewertung der Lage wichtig?
- Makrolage
- Mikrolage
- Umgebung
Makrolage?
wo befindet sich die Liegenschaft? Stadt, Agglo, Trendquartier usw.
Mikrolage?
aufs Objekt bezogen. Ausrichtung, Sonnenlage, Aussicht, Umgebungslärm (in der Wohnung selber)
Umgebung?
direkte Umgebung. Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Schulen usw.
Prüfung Bonität?
Kreditfähigkeit & Würdigkeit
Bewertung des Objekts? Welche Kriterien?
- Allgem. Zustand
- Sanierungs-/Renovationsbedarf
- Schatzungsbericht
- Grundriss
- Baubeschrieb
- Bauqualität
Faktoren für die Schätzung der Liegenschaft?
- Realwert
- Verkehrswert
- Ertragswert
- Steuerwert
Welcher Wert wird bei Renditeobjekten angeschaut?
Ertragswert
Kriterien der Kreditüberwachung?
- Bonität
- Sicherheiten
- Zins- und Kreditrückzahlung
Belehnungsgrenzen Hypothek?
- EM 20%
- 1. Hypothek 65%
- 2. Hypothek 15%
Belehnungsgrenzen bei Ferienobjekten und Renditegesellschaften?
50-70%
Warum hohe Zinsen bei Baukredit?
höheres Risiko und Zusatzaufwand (Rechnungskontrolle durch BanK)
Unterlagen für Baukredit?
- Baupläne
- Kaufvertrag
- Baubewilligung
- Baubeschrieb
- Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Kubische Berechnung
- Kostenvoranschlag
- Handwerkerverzeichnis
Konsolidierung?
Nach Abschluss Bauphase wird Kredit in Hypothek umgewandelt
Vorteil Variable Hypothek?
- Kündigungsfrist 3 Monate
- regelmässige Anpassung Zins am Geld- Kapitalmarkt
- a.o. Amos möglich
- interessant bei sinkenden Zinsen
Warum hoher Zins bei variabler Hypothek?
jederzeit kündbar, Bank kann nicht mit Betrag rechnen
Vorteile Festhypothek?
- interessant bei steigenden Zinsen
- fixe Laufzeit
- Zinsbelastung immer gleich, somit berechenbar
