Bauprozess I / Bauprozess II

Dinge die du NICHT machst:

• Kostenvoranschlag
• Werkverträge
• Bauleitung
• Inbetriebnahme
• Leitung der Garantiearbeiten
• Schlussabrechnung

Macht du ZUM TEIL:

• Ausführungspläne (weil meistens der GU dich noch irgendetwas fragt)
• Vorprojekt und Kostenschätzung

Ingesamt ca. 60.5 %

75%

2075 h / Jahr

10%

70`000 CHF/Jahr

60%

(Bruttolohn (für jungen Architekt ca. 70`000 CHF/Jahr) + Gemeinkosten (bei jungem Büro ca. 60%)) + Risiko Gewinn (ca. 10 Selbskosten)

durch

Ist Präsenzzeit (durchschnittlich 2075h/Jahr) x Produktivität (Durchschnittlich 75%)

Hauptnutzfläche + Verkehrsfläche + Konstruktionsfläche

Normalerweise kann man auch GF x 0.9 rechnen (10% Aussenwände werden abgezogen)

• NEB möglich und NEB nötig vergleichen
• Bruttorendite und Eigenkapitalrendite analysieren
• Eigenkapital vergleichen mit angeforderten 20-30% von üblichen Kredidvergabe von 70-80% für Wohnungsbau

1. Bruttorendite kann ausgerechnet werden durch : BR= (NEB möglich (Nutzungserträge Brutto) / Anlagekosten ) x 100
2. Kapitalverzinsung ausrechnen = BR - Abschreibung (0.5%) - Bewirtschaftungskosten (1.5%)
3. Eigenkapitalrendite heisst soviel Rendite kannst du machen nur mit dem Geld was du selber Investierst (Abzug vom Zins den du dir selber zahlst für das Geld dass du hier Investierst) Eigenkapitalzins= Angenommen 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Frempdkapitalzins ist immer gleich 1.79 für 10 Jahre. 80% x 1.79 ergibt die Fremdkapitalverzinsung  hier 1.43% Eigenkapitalzins = Kapitalzins (von beiden) - Fremdkapitalzins
4. Dieser Eigenkapitalzinsprozentanteil kann dann von den AK berechnet werden und zeigt wieviel Eigenkapitalrendite man hat

1. Rahmenbedingungen 

1. Raumprogramm
2. Funktionale Anforderungen
3. Standart z.B innenausbau
4. Kostenrahmen
5. Termine

2. Quantität

1. Volumen m3
2. Alle Geshosse in GF aufschreiben h aufschreiben und V ausrechnen alle V`s zusammenzählen (achtung Dachgeschoss wird Kniestock und bis Dach seperat berechnet!)

3. Qualität

1. Geographische und topographsiche Lage
2. Standart des Gebäudes
3. Funktion und Komplexität
4. Logistik 

4. Kennwerte

1. Immer überlegen kann man diesen Kennwert wirklich übernehmen?
2. Alle Kennwerte vergleichen und Indexierung hinzufügen
3. Sich für eine eigene passende Kennwert entscheiden

5. Umsetzung

1. BKP (75-90%) der Erstellungskosten (je nachdem wie Aufwändig das Gebäude ist)
2. BKP2 berechnen : Volumen x berechneten Kubikmeterpreis
3. Ergebnis x fehlende % bsp. (15% zuschlag)

1. wenn mann wissen will wieviel aGF (anrechenbare Geschossfläche) man bauen kann dann muss man die aGSF (anrechenbare Grundstückfläche = Parzellenfläche) x die gegebene Ausnutzungsziffer (gegeben in Bauzonenplan) ausrechnen
2. aGF von einem bestehenden Gebäude lässt sich errechnen durch die GF (Geschossfläche) / 100 X 90% (10% können von den GF abgezogen werden, werden nicht angerechnet (Aussenwände))
3. Wenn aGF vom Gebäude kleiner ist als aGF möglich dann schöpft es nicht aus

1. HNF (Hauptnutzungsflächen) des Gebäudes zusammenrechnen 
2. Parkplätze ausrechnen (sieht man meistens im EG Grundriss (Bsp. 3 Stück)
3. Nettomiete/m3 von den Referenzobjekten berechnen (Mietpreis / Fläche)
4. Durchschnittsnettomiete aller Referenzobjekten zusammenrechnen
5. Durchschnittsnettomiete multiplizieren mit der EG Fläche von deinem Gebäude
6. EG zu 1.OG + 400 CHF
7. 1. OG zu 2. OG +200 CHF
8. jedes weitere Geschoss addiert man 200 CHF hinzu
9. Schlussentlich summiert mal alle Mieten und rechnet sie x 12 um den Jährlichen Ertrag zu bekommen und addiert die Parkplatzmiete von durchschnittlich 150.- pro Parkplatz dazu auch x 12 um den jährlichen betrag zu bekommen

- Variabel: Laufzeit unbeschränkt, Zinssatz marktgerecht anpassen

- Fest: bestimmte Dauer, fester Zinssatz

- Portfolio: viele kleine H. mit gleicher Laufzeit aber gestaffeltem Anfangspunkt

- Eurotrend: nach LIBOR, grosse Schwankungen

materielle sowie auch imaterielle Entwertung des Bauwerkes entgegen zu wirken

Bewahren oder Wieder herstellen eines Bauwerks ohne wesentliche Ände rung der Anforderungen

• Instandhaltung
• Instandsetzung 
• Erneuerung

Die Instandhaltung beinhaltet die

• 'Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen' (SIA 469).
• Es sind Reparaturmassnahmen an Bauteilen oder Ersatz einzelner Geräte oder Installationen.
• Die jährlichen Aufwendungen betragen als Richtwert 0.4% des Gebäudeneuwertes (+/- je nach Gebäudealter). In der Regel übersteigen die Instandhaltungsmassnahmen im Einzelfall den Betrag von CHF 10'000.- bis 20'000 nicht. Instandhaltung ist eine Aufwandposition. Bautechnische Unklarheiten oder materialspezifische Anforderungen (Material- oder Produktewechsel etc.) sind vorgängig mit dem zuständigen Projektleiter IMMO abzusprechen.

Beispiele:

• Reparaturen an Beton- und Mauerwerk, Stahlkonstruktionen, Holzbau- und Zimmerarbeiten etc.
• Reparaturen an Dacheindeckung, Flachdächern, Blechwerk etc.
• Reparaturen und Malerarbeiten an Fassaden, Reparaturen und Einzelersatz von Rollladen, Sonnenschutz, Kittfugen etc.
• Reparaturen und Einzelersatz bei Fenstern, Toren, äusseren Tür- und Glasabschlüssen etc
• Reparaturen und Einzelersatz von Apparaten und Installationen an Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Elektroanlagen
• Reparaturen und partielle Renovation einzelner Räume, Boden-, Wand- und Deckenbelägen, Reparaturen an Einbauten, an Küchen inkl. Einzelersatz von eingebauten Geräten, etc.
• Unterhalt und Reparaturen von Umgebungsanlagen, Wegen und Plätzen, periodischer Baumschnitt und Pflanzenersatz

Die Instandsetzung beinhaltet die zyklischen Aufwendungen für

• 'Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für bestimmte Dauer' (SIA 469). Es ist die
• Erneuerung eines umfassenden Bauteils des Gebäudes, so dass wieder ein neuer Lebenszyklus entsteht. Instandsetzung kompensiert die Altersentwertung und wird erst gegen Ende der Lebensdauer eines Bauteils vorgenommen.
• Instandsetzungen können teilweise einen wertvermehrenden Anteil aufweisen und eine Mietzinsanpassung bewirken, wenn sie umfassend sind oder einen erhöhten Qualitätsstandard ergeben. Instandsetzungen haben meistens Projektcharakter und werden als Einzelmassnahmen budgetiert.

Beispiele:

• Altersbedingter Ersatz von Beton- und Mauerwerk, Stahlkonstruktionen, Holzbau- und Zimmerarbeiten etc.
• Erneuerung von Dacheindeckung, Unterdächern, Flachdächern, gesamtes Blechwerk etc.
• Umfassende Fassadenrenovationen oder Fassadenisolation, Gesamtersatz von Rolladen und Sonnenschutz
• Ersatz der Fenstern, von Toren, äusseren Tür- und Glasabschlüssen etc.
• Gesamtheitliche Erneuerung von Elektro-, Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, (Kessel, Verteilzentralen, Leitungen etc.)
• Gesamtheitliche Erneuerung und umfassende Renovation (z.B. gebäude- oder geschossweise) von Ausbauten, Boden-, Wand- und Deckenbelägen, Schalter, Kücheneinbauten inkl. fest eingebaute Geräte, Türen etc.
• Neugestaltung von Garten- und Umgebungsanlagen, Wegen und Plätzen

Eingreifen in ein Bauwerk zwecks Anpassung an neue Anforderungen

1. Planergemeinschaft
2. Kostengarantievertrag (Unternehmergemeinschaft)

Die Welthandelsorganisation  ist eine internationale Organisation mit Sitz in Genf, die sich mit der Regelung von Handels- und Wirtschaftsbeziehungen beschäftigt. Sie wurde am 15. April 1994 aus dem General Agreement on Tariffs and Trade (GATT) in der Uruguay-Runde nach siebenjähriger Verhandlungszeit gegründet. Am 1. Januar 1995 nahm sie ihre Arbeit in Genf auf. Die WTO ist neben dem IWF und der Weltbank eine der zentralen internationalen Organisationen, die Handels- und Wirtschaftspolitik mit globaler Reichweite verhandelt.

Immaterielle Güter sind nicht körperliche Vermögensgegenstände, dazu zählen Dienstleistungen und Rechte unterschieden. Sie gehören neben den materiellen Güter zu den wirtschaftlichen Güter.

• Frei im Sinne der liberalen Leistung die eine Person auf höheren Geisigen Niveau erbringt.
• Die Leistung wird ohne äussere "Abhängigkeit" selbständig, eigenverantwortlich und persänlich ausgeführt
• Die Politik hat für die Freien Berufe bestimmte Voraussetzungen festgelegt die zur Qualifizierung des Beurfs dient. 

mehr infos: https://www.gesetze-im-internet.de/partgg/BJNR174410994.html

Der Architekturberuf ist in der schweiz ein "freier Beruf". D.h jeder kann sich als Architekt ausgeben. 

Der Architekt muss sich aber immer an die Normen der SIA halten. Berufsqualifikationen werden aber verlangt. 

Dass heisst man muss ein Abschluss haben und im REG Register aufgeführt sein. Ist vorzuweisen bei beispielsweise Wettbewerben oder wenn sie im Ausland arbeiten wollen. 

Bewertung der Projekte. Jedes Projekt wird mit auf das Projekt angepassten Kriterien "Zuschagskriterien" bewertet.

Diese werden wiederum unterteilt in Qualität und Preisbewertung. Jedes Kriterium hat eine andere wichtigkeit und wird dementsprechen wichtiger oder weniger wichtig bewertet. Jedes Kriterium bekommt dann wiederum eine Note zwischen 0-5 welche in der Nutzwertanalyse wieder nach wichtigkeit ausgewertet werden.

https://www.usic.ch/de/Verband/Politik/Empfehlungen/080825_med_Angebotsbewertung_d.pdf

Der SIA und die nachfolgenden Partnerorganisationen (Planerverbände und Auftraggeberorganisationen) haben dieser Ordnung zugestimmt. Sie verwenden sich dafür, die Instrumente der Architektur- und Ingenieurwettbewerbe, wie sie in dieser Ordnung aufgeführt sind, zur Förderung der Qualität unserer gebauten Umwelt zu nutzen. Sie halten ihre Mitglieder dazu an, sich für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe einzusetzen, welche nach der vorliegenden Ordnung 142 ausgeschrieben und durchgeführt werden.

http://www.sia.ch/de/dienstleistungen/wettbewerbe/wegleitungen/

1. Ideenwettbewerb (Planungswettbewerb)
2. Projektwettbewerb (Planungswettbewerb)
3. Gesamtleistungswettbewetb
4. TU-Wettbewerb
5. Investorenwettbewerb
6. Studiuenauftrag

Die Hauptaufgabe ist die Überprüfung der gesetzlichen Vorgaben-

Die Behörde der Gemeinde entscheidet schlussentlich ob man es bauen darf oder nicht, das Baugesuch ist aber öffentlich einsehbar und kann auch durch private rekurs bekommen.

Ziel ist es eine möglichst reibungsloses Baugesucht zu erstellen. Das erreicht man durch

• klare und offene kommunikation
• guten kontakt zu kreisarchitekt, bausekretär oder gar gemeindeschrieber
• frühzeitiges informieren von nachbarschaftlichen Grundeigentümer

• Gegenstand und Beteiligte (Gesuchsteller, Projektverfasser, Grundeigentümer)
• Lage (Addresse und Katasternummer)
• Aussteckung
• Technische Angaben
• Planungsangaben
• Pläne mit farblicher Codierung
• Amtlicher Katasterplan 1:500 mit vermassten Abständen des Gebäudes zu den Grenzen
• Prüfung druch amtlich beglaubigten Geometer
• Pläne 1:100 einschl. Umgebungsplan

  Art. 675 A. Inhalt / III. Bauten auf dem Grundstück / 3. Baurecht

3. Baurecht

1. Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstücke verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist.
2. Die Bestellung eines Baurechtes an einzelnen Stockwerken eines Gebäudes ist ausgeschlossen.

  Art. 779 C. Baurecht / I. Gegenstand und Aufnahme in das Grundbuch

C. Baurecht

I. Gegenstand und Aufnahme in das Grundbuch1

1. Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.
2. Dieses Recht ist, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und vererblich.
3. Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden.

Art. 1 Ziele

1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.

https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19790171/201405010000/700.pdfhttps://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19790171/201405010000/700.pdf

Mit diesem Instrument erstellen sie eine umfassende Gebietsplanung.

Art. 822 Mindestinhalt der Richtpläne  

Jeder Kanton erstellt einen Richtplan, worin er mindestens festlegt:

• a. wie der Kanton sich räumlich entwickeln soll;
• b. wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abgestimmt werden;
• c. in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfüllen.  

Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen einer Grundlage im Richtplan.

https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19790171/201405010000/700.pdf

Art. 11 Genehmigung des Bundesrates

• Der Bundesrat genehmigt die Richtpläne und ihre Anpassungen, wenn sie diesem Gesetz entsprechen, namentlich die raumwirksamen Aufgaben des Bundes und der Nachbarkantone sachgerecht berücksichtigen.
• Für den Bund und die Nachbarkantone werden Richtpläne erst mit der Genehmigung durch den Bundesrat verbindlich. 

1 Der Bund erarbeitet Grundlagen, um seine raumwirksamen Aufgaben erfüllen zu können; er erstellt die nötigen Konzepte und Sachpläne und stimmt sie aufeinander ab.

2 Er arbeitet mit den Kantonen zusammen und gibt ihnen seine Konzepte, Sachpläne und Bauvorhaben rechtzeitig bekannt.

Diese Pläne sind die Rahmenbedingungen für alle anderen Pläne die später im Kanton und Gemeinde entstehen. Sie basieren auf der Bundesverfassung und vertritt die Haltung und die Ziele des Bundes und die Mittel mit denen sie die Ziele erreichen wollen.

Beispiele: 

• Flughäfen
• Bahnstrecken
• Nationalstrassen
• Erhohlungsgebiete
• Naturschutzgebiete

Legen für die Gemeinden verbindliche Grundsätze fest und definieren Begriffe und Mindestanforderungen, wie z.B Nutzungsziffern, Abstände und Höhen, Offene und Geschlossene Bauweise, Dachaufbauten und Balkone

Nehmen Bezug auf die in den Zonenplänen vorkommenden Bauzonen, legen für jede Zone die zu anwendenden Bauvorschriften fest, (Geschosse, Nutzungsdiche (Ausnutzung), Gebäudelängen und Höhen, Abständen etc.)

BZO regelt die Baubewilligungsverfahren

Bedeutung der BZO:

• Gebunden an Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen der Kantone
• Gebunden an Mindestanforderungen der Kantone
• Regeln Überbaubarkeit des Grundstücks
• Definieren der Dichte und Nutzung der Anlage