IAF Immobilien

5% des Steuerwetes

10% bis 10 Jahre; 20% über 10 Jahre, des Eigenmietwertes

65% 1. Hypothek à 6%

15% 2.Hypothek à 5% in 15 Jahren oder bis Pensionierung zu Amortisieren

1% des Verkehrswetes, Unterhalt

1/3 des Bruttoeinkommens, je nach Bank wird das Einkommen des Partners dazugerechnet.

Tragbarkeit 1/3 des Bruttoeinkommens

Fixe Kosten:
1. Hypo 5% + 1% Unterhalt  = 6%

Anzupassende Kosten:
2.Hypothek inkl. Ammortiasation (100% / 15 Jahre = 6.667%) falls bis Pensionierung nur anzahl Jahre rechnen!

6% Fixkosten + 6,667% Anzupassende Kosten = 12.6667%
1/3 Bruttolohn - (1. Hypo und Unterhalt) / 12.667% = maximale 2. Hypothek 

1. Hypo 65% = 780'000.- à 5% Zins = 39'000.-
2. Hypo 15% = 180'000.- à 6% Zins = 10'800.-
Ammortisation 15 Jahre 180'000 / 15 =12'000.-
Unterhalt 1% von 1'200'000 = 12'000.-
Total Kosten = 73'800 Tragbarkeit nicht gegeben!!! 41%

Berechnung korrektur Tragbarkeit:
1/3 Bruttoeinkommen = 60'000 - (39'000 + 12'000) = 9'000 / 12.667% = 71'050 maximale 2. Hypo

Abschluss im Voraus, macht Sinn bei Erwartung von steigenden Hypozinsen.

((Refinanzierungssatz-Wiederanlagezinssatz)/12*Fälligkeit in Monaten)/Lauzeit Neuabaschluss = Zuschlag Forward + NeuerZinssatz

Hypothekarschuld*(Zins%-Wiederanlagezins%)*Jahre vor Ablauf= CHF

Boden gehört dem Baurrechtsgeber dafür kann er einen Baurrechtszins verlangen.
Gebäude gehört Baurrechtsnehmer, deiser hat eine Baurechtszins zu zahlen.

Min. 30 Jahre Max. 100 Jahre

Heimfallregelungen beachten, was passiert mit der Liegenschaft wenn das Baurrecht ausläuft?

Handänderungssteuern
Pfandrechtssteuer
Einkommenssteuern: + Eigenmietwert - Baukreditzinsen
Vermögenssteuern: + Steuerwert im Vermögen - Hypothek im Vermögen

Entgangener Mietzins im Jahr * Kapitalisierungsfaktor gemäss Tabelle Frauen und Männer unterschiedllich

-> Wert der Liegenschaft - Wohnrecht = Neuwert der Liegenschaft

1 Mio Liegenschaft
700`000 Steuerwert 70%
35'000 Eigenmietwert 5%
-7'000 Unterhalt 20%
=28'000 Netto Eigenmietwert 

28'000 * aktuelle Festhypo 2% = 1'400'000
28'000 * Realistische 4% = 700'000
28'000 * Tragbarkeit 5% = 560'000

Obligatorische Kantonale Versicherung während der Bauzeit Feuer/Elementar

Sach oder Personenschäden gegenüber Dritten
Gesetzliche Haftpflichtansprüche an den Bauherrn

(Freiwillig)

Ertrag = Mietzinsen exkl. Nebenkosten - effektiver Unterhalt - Hypothekarzinsen   = %
Verkehrswert - Hypothek = Eigenkapital

z.B.
Hypozins 3.9%
GSS: 38%

3.9% - 38% = 2.418%.

Anlagen welche ein bessere Rendite aufweisen als 2.418% sonst Amortisieren.

Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Grundstück 900 m2, Gebäude Kubatur nach

SIA 2‘200 m3, Bauzeitpunkt vor 6 Jahren, Mieteinnahmen CHF 144‘000 pro Jahr, Grundstückspreis

CHF 700.00 pro m2, Baukosten CHF 650.00 pro m3. Anzahlungen für Nebenkosten durch die

Mieter von CHF 12'000.00 pro Jahr. Wie hoch fällt der Realwert dieser Liegenschaft aus?

Der Realwert beträgt: CHF 2'108’620

Gebäude : 2’200 m³ * CHF 650.-/m³ = 1’430'000.-

Altersabzug : 6%

Zwischentotal : 1'344’200.-

Umgebung/Baunebenkosten: 10% des Zwischentotal : 134’420.-

Land: 900 m² * CHF 700.-/m² = 630'000.-

Realwert : 1'344’200.- + 134’420.- + 630'000.- = 2'108’620.-

Mieterspiegel

Baubewilligung

Kaufvertrag

Informationsstelle für Konsumkredit IKO
Bankinformationen
Referenzen

Lohnausweis
Bilanz und Erfolgsrechnung