Sachbearbeiter Immobilien-Bewirtschaftung

Fach Immobilien-Management

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Diese Karteikarten bieten einen umfassenden Überblick über die Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Immobilien-Bewirtschafters. Sie decken Themen wie Mietvertragsarten, Mietzinsfestsetzung, Sicherheitsleistungen und Bewirtschaftungsaufträge ab. Besonders nützlich sind sie für Berufseinsteiger und Fachkräfte, die ihr Wissen in der Immobilienbewirtschaftung vertiefen möchten.

Flashcards

Students

Language

German

Category

Career Studies

Level

Other

Created / Updated

13.10.2017 / 18.11.2025

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Kennen Sie die Fachzeitschriften (Publikationsorgane) der drei immobilienbranchen-Verbände?

SVIT = Immobilia

HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"

MV = "Miete und Wohnen"

Kennen Sie die wichtigsten Punkte welche in einem Bewirtschaftungsvertrag stehen müssen?

Parteien

Genauer Objektbeschrieb

Beginn, Dauer, Kündigung

Leistungsbeschrieb

Kompetenzsumme

Abrechnungstermine

Honorare und Spesen

Regelung Zahlungsverkehr

Vollmacht

Gerichtsstand

Datum, Unterschrift

Die Bestimmungen über den Schutz missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für..

Miete von Luxus Wohnungen

EFH mit mehr als 6 Wohnräumen

Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)

Welches sind die drei Hauptgründe, weshalb Sie einen Mietvertrag schriftlich abschliesen solten?

Vermeidung von Missverständnissen

Beweismittel im Streitfall

Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall

Welche Arten von Mietverträgen kennen Sie?

Unbefristet ohne Mindestlaufzeit

Unbefristet mit Mindestlaufzeit

Befristet

- Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre

- Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre

Was verstehen Sie unter dem Begriff Geschäftsraum?

Horizontal und vertikal abgeschlossen

Auf Dauer vermietet

diesnt einem Geschäftszweck

ist ertragsorientiert

Wie hoch ist die Kaution bei Geschäftsmietverträgen?

Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.

Welches sind die Voraussetzungen damit ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden kann?

Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden

Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.

Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden

Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen

Sie möchten einen Mietvertrag indexieren, unter welchen Vorasusetzungen ist dies möglich?

Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges Kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)

Einzig zulässiger Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise

Was ist eine Option und welche gibt es?

Das Optionsrecht gibt dem Mieter bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer das Recht, den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne zu verlängern.

Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.

Welches sind die Unterschiede einer echten Option und einer unechten Option?

Die echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.

Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln müssen.

Welche Punkte gehören in ein Inserat?

Ort
Grösse
Stockwerk
Mietzins und NK
Bezugstermin
Vorzüge
Verwaltung
Ansprechsperson

Welche Kriterien berücksichtigen Sie bei der Mietzinsfestlegung?

Marktmiete vergleichbarer Objekte
Kostendeckende Bruttorendite
Makrolage (Gemeinde, Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Steuern, etc.)
Mirkolage (Quartier, Erschliessung, Aussicht, Ruhe, etc.)
Zustand / Alter / Grösse
Verkehrsanbindung

Nennen Sie alle Vermarktungsinstrumente welche Ihnen für die Vermietung einer Wohnung zur Verfügung stehen?

Internet
Inserat
Vermietungstafel
Flyer
Bus und Kinowerbung
Freie Besichtigung
Möblierung
Evtl. Inserate bei Firmen

Auf was achten Sie bei der Auswahl eines Mieters?

Einkommen / finanzielle Lage
Passen die Personen ins Haus / Quartier
Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
Interessenmeldungen von bisherigen Mietern vorhanden
Dringlichkeit des Bedarfs
Auskünfte / Referenzen Arbeitgeber und Vormieter
Reihenfolge der Anmeldungen
Zusätzlich bei Gewerbemietern: Werden keine bestehenden Mieter konkurrenziert und besteht ein längerfristiges Potential für die Branche?
Besondere Verbindung zur Eigentümerschaft. Immobilie im Eigentum einer Versicherung, bei welcher der Interessent versichert ist

Welche Positionen deckt die Bruttorendite ab?

Kapitalverzinsung (Fremd- und Eigenkapital)
Betriebskosten
Unterhaltskosten
Verwaltung

Nennen Sie 4 Immobilienplattformen

Homegate
Immoclick
Immoscout 24
Immostreet

Welche Fragen sind in einem Anmeldeformular nicht erlaubt?

Beurteilung Preis-Leistung der Wohnung
Mitglied Mieterschutzorganisation
Bestehende chronische Krankheit
Zwang für Miete vorhanden
Details zur finanziellen Situation (Einkommen in 10'000.- Schritten ist zulässig)

Für was kann/ soll ein Repoting gemacht werden?

Leerstände
Zustand
Zahlungsmoral-Inkasso
Unterhaltsarbeiten
Strategie
Ertragsverhältnisse
Finanzierungen

Wie lautet die korrekte Formel zur Berechnung von wertvermehrenden Investitionen?

Verzinsung: Aktueller Referenzzinssatz+ 0.5%/2 (2.25%0.5%)/2

Amortisation: 100/ Lebensdauer (100/20) 5%

Unterhalt: +10% der Summe von Ergebnis V+A (1.375%5%)/10% 0.6375%

Überwälzung: 100'000 x 7.0125%

Resultat: Aufschlag MZ per annum

Welches sind die Formvorschrift eines Mietvertrages und wie sind die Entstehungensmöglichkeiten eines solchen?

Keyboard commands:

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Die Form des Abschlusses eine Mietvertrages ist gesetzlich nicht reglementiert. Der Vertrag kann mündlich, schriftlich oder mit Formularmietvertrag zustande kommen.

Mündlich: Benötigt eine gegenseitige übereinstimmende Willenserklärung, wobei sich die Parteien über die wesentlichsten Punkte einigen müssen (essentialia negotii wie Mietzins, NK, Mietbeginn, etc.)

Schriftlich: Es besteht keine Formvorschrift. Den Parteien steht frei die Schriftform nur schon aus Beweisgründen zu wählen. Zustandekommen des Mietvertrages erst mit Unterzeichnung. Aber Achtung: Stillschweigende Einigungen über geänderte Vertragsbedingungen sind möglich.

Formularmietvertrag: Nachteil, hier sind spezielle Bedingungen für einen bestimmten Vertrag nicht enthalten

Die 5-Zimmerwohnung im 2.OG wurde per 31. Oktober 2017 gekündigt, die Abgabe findet an selben Tag statt. Während der Wohnungsabnahme stellen Sie fest, dass sich dieese in einem desolaten Zustand befindet. Der Mieter weigert sich, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben.

Welche Vorkehrung müssen Sie treffen, damit Sie für allfällige Verhandlungen gültige Beweismittel haben?

Diese Vorkehrungen müssen detailliert und vollständig formuliert sein.

Keyboard commands:

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Sie erstellen eine schriftliche Mängelrüge

Das Abnahmeprotokoll schicken Sie sofort nach der Abnahme eingeschrieben an den ausgezogenen Mieter.

In welcher Bandbreite bewegt sich das Bewirtschaftungshonorar für die Bewirtschaftung von Mietwohnungen?

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3.5 - 5 %

Sie stellen anlässlich einer Wohnungsabnahme fest,dass...

... der Teppichboden im Wohnzimmer sowie im Entrée durch einen Keramikplattenbelag ersetzt wurde. Der Mieter stützt sich auf die Bewilligung hierfür welche er bei der Verwaltung telefonisch eingeholt habe. Weiter verlangt er, dass ihm der Mehrwert abgegolten wird.

... das 5-jährige Lavabo im Gäste-WC einen Riss aufweist.

Wie verhalten Sie sich in diesen zwei Situationen?

Keyboard commands:

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Gemäss OR Art. 260a Abs. 1 muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ohne schriftliche Zustimmung besteht kein Entschädigungsanspruch.

entweder für den Riss einen Minderwert (Pauschale) vorschlagen und im Protokoll notieren, oder die effektiven Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung dem Mieter in Rechnung stellen (paritätische Lebensdauertabelle).

Ein Bewirtschaftungsauftrag wird auf 3 Jahre fest abgeschlossen. Kann ein solcher gekündigt werden und per wann ist dies möglich?

Geben Sie den Gesetzesartikel an.

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Ein Bewirtschaftungsauftrag entspricht einem einfachen Auftrag und kann gemäss OR Art. 404 jederzeit, ausser zu Unzeit, gekündigt werden.

Herr Hungerbüler hat seine Wohnung fristgerecht per 30. April 2017 gekündigt. Bei der Kündigungsbestätigung achten Sie auf vier wesentlichen Punkte auf welche Sie hinweisen.

Welche sind dies?

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Bestätigung des Kündigungstermins

Hinweise zur Rückgabe des Mietobjektes wie z.B. Reinigung und kleinere Reparaturen

Regelung der vom Mieter durchgeführte bauliche Veränderungen

Vereinbarung eines Termins für die Wohnungsübergabe

- Hinweis auf die Meldepflicht des Wohnungswechsels bei der Einwohnerkontrolle, der Post und den technischen Werken

Ein Restaurant welches Sie vermieten, wird durch den Wirt termingerecht gekündigt. Die Lokalitäten stehen nun zur Vermietung frei, sind jedoch renovationsbedürftig.

Bevor Sie das Mietobjekt wieder zur Vermietung ausschreiben, machen Sie sich Gedanken bezüglich Sanierung dessen.

Nennen Sie 8 relevante Punkte auf!

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Mietzins / Umsatzmiete

Vertragsart ("normaler" Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag, Index-Mietvertrag)

Einräumung einer Option

Ausbau oder Rohbaumiete

Höhe der Sicherheitsleistung / Bankgarantie

Wo publiziere ich das Mietobjekt

Zielpublikum

Abklärung der Nebenräume, Besucherparkplätze

Abklärung allfälliger baulicher Veränderung sowie Baueingabe

Reklamebewilligung

Organisation aktueller Grundrisspläne / Situationsplan

Ausarbeitung allgemeiner Vertragsbestimmungen

Welche Verbände vertreten die Anliegen der Immobilienbranche in der Öffentlichkeit?

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Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)

Hauseigentümberverband

Mieterverband

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Verband der Geschäftsmieter

Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband

Verband der Immobilieninvestoren

Sie haben die Vertragsverhandlungen für eine Geschäftsliegenschaft erfolgreich abgeschlossen. Nun müssen Sie den neuen Indexmietvertrag erstellen.

Formulieren Sie eine mögliche Indexklausel inkl. der korrekten Formel!

Keyboard commands:

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Der Mietzins ist zu 100% indexiert.

Eine Anpassung des Nettomietzinses kann jährlich auf einen beliebigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von drei Monat, erstmals per Datum entsprechend den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:

korrekte Formel

Der Anfangsmietzins darf nich unterschritten werden.

Ein gutes Inserat muss einige Kriterien erfüllen.

Welche sind das?

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Das Inserat muss auffallen

Das Inserat muss klar und prägnant sein

Angaben der Kontakt- und Informationsstelle

Sie erstellen einen neuen Mietvertrag, dieser enthät wichtigere und weniger wichtige Punkte.

Nennen Sie neun Punkte, welche zwingend in einen solchen gehören!

Vertragsparteien

Objektbeschrieb

Mietzins / Nebenkosten

Mietbeginn

Kündigungsfristen und -termine (3 Monate, 6 Monate, 2 Wochen, 3 Tage)

Haftung

Sicherheitsleistung

Basisberechnung

Allgemeine Bestimmung

Für das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung dürfen Sie ihre Aufwendungen verrechnen. Wie hoch ist dieser Prozentsatz?

Nach den ortsüblichen Ansätzen, i.d.R. zwischen 3-4% zzgl. Mwst

Was sind die Gründe welshalb Sie einen Bewirtschaftungsvertrag schriftlich abschliessen?

Es ist eine schriftliche Definition der Aufgaben (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)

Der Vertrag legitimiert mich als Bevollmächtigter Bewirtschafter gegenüber Dritten

Welche Vertragsart ist der Bewirtschaftungsauftrag und wie entsteht ein solcher?

Hierbei handelt es sich um einen einfachen Auftrag gemäss OR Art. 394ff.

Die Entstehung ist durch die Erteilung und Annahme eines Auftrages (zweiseitiges Rechtsgeschäft) und kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend zustande kommen.

Nennen Sie fünf Beispiele für übermässige Abnützung

starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen

starke Nikotinablagerungen

Brandlöcher in Bodenbelägen

beschädigte Einrichtungsgegenstände

Bohrlöcher in Decken, Wänden und Böden (Anzahl und Grösse)

Sie erhalten von einem Kunden den Auftrag zur Erstvermietung einer Neubausiedlung. Was gehört zu einem Kundenbriefing?

Marketingziele

Werbebudget

Informationen über den Wohnungsausbau

Reglement

Marketingziele

Werbebudget

Informationen über den Wohnungsausbau

Reglement

Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsauftrag?

Gemäss OR Art. 404 Abs. 1 kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen. Nach dem Bundesgericht (BGE 115 II 464 mit Hinweisen) ist diese Bestimmung zwingend, weil dem Auftrag ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde liegt. Entsprechend darf nach der Praxis die jederzeitige Widerrufbarkeit auch nicht mittels Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR umgangen werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind demnach rechtlich nicht bindend, aber empfehlenswert.

In einem Bewirtschaftungsvertrag sind sümtliche einzelenen zusätzlichen Vergütungen stipuliert. Welche sind dies?

Spesen

Publikationskosten

Aufwand für Erneuerungsarbeiten

Aufwand für Betreibungen / Klagen etc.

Welche Kündigungsfristen schreibt uns das Gesetz vor, gibt es jeweils ein gesetzliche Minimum?

3 Monate: unbewegliche Sachen & Fahrnisbauten / Wohnungen

6 Monate: Geschäftsräume

2 Wochen: möblierte Zimmer & Parkplätze

3 Tage: bewegliche Sachen

Welche Aufgaben und Leistungen hat ein Immobilien-Bewirtschafter zu erbringen?

Vermietung

Mietzinsfestsetzung

Inkasso

Buchhaltung / Budget / ev. Kontenrahmen

Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten

Hausordnung

Hauswart

Unterhalt

Service Abonnemente

Versicherungen

Bearbeitung von Schadenfällen

Kreditorenbewirtschaftung

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Flashcards

Nennen Sie 4 Immobilienplattformen

Homegate
Immoclick
Immoscout 24
Immostreet

Welche Fragen sind in einem Anmeldeformular nicht erlaubt?

Beurteilung Preis-Leistung der Wohnung
Mitglied Mieterschutzorganisation
Bestehende chronische Krankheit
Zwang für Miete vorhanden
Details zur finanziellen Situation (Einkommen in 10'000.- Schritten ist zulässig)