Sachbearbeiter Immobilien-Bewirtschaftung

SVIT = Immobilia

HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"

MV = "Miete und Wohnen"

Parteien

Genauer Objektbeschrieb

Beginn, Dauer, Kündigung

Leistungsbeschrieb

Kompetenzsumme

Abrechnungstermine

Honorare und Spesen

Regelung Zahlungsverkehr

Vollmacht

Gerichtsstand

Datum, Unterschrift

Miete von Luxus Wohnungen

EFH mit mehr als 6 Wohnräumen

Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)

Vermeidung von Missverständnissen

Beweismittel im Streitfall

Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall

Unbefristet ohne Mindestlaufzeit

Unbefristet mit Mindestlaufzeit

Befristet

- Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre

- Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre

Horizontal und vertikal abgeschlossen

Auf Dauer vermietet

diesnt einem Geschäftszweck

ist ertragsorientiert

Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.

Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden

Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.

Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden

Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen

Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges Kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)

Einzig zulässiger Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise

Das Optionsrecht gibt dem Mieter bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer das Recht, den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne zu verlängern.

Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.

Die echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.

Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln müssen.

• Ort
• Grösse
• Stockwerk
• Mietzins und NK
• Bezugstermin
• Vorzüge
• Verwaltung
• Ansprechsperson

• Marktmiete vergleichbarer Objekte
• Kostendeckende Bruttorendite
• Makrolage (Gemeinde, Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Steuern, etc.)
• Mirkolage (Quartier, Erschliessung, Aussicht, Ruhe, etc.)
• Zustand / Alter / Grösse
• Verkehrsanbindung

• Internet
• Inserat
• Vermietungstafel
• Flyer
• Bus und Kinowerbung
• Freie Besichtigung
• Möblierung
• Evtl. Inserate bei Firmen

• Einkommen / finanzielle Lage
• Passen die Personen ins Haus / Quartier
• Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
• Interessenmeldungen von bisherigen Mietern vorhanden
• Dringlichkeit des Bedarfs
• Auskünfte / Referenzen Arbeitgeber und Vormieter
• Reihenfolge der Anmeldungen
• Zusätzlich bei Gewerbemietern: Werden keine bestehenden Mieter konkurrenziert und besteht ein längerfristiges Potential für die Branche?
• Besondere Verbindung zur Eigentümerschaft. Immobilie im Eigentum einer Versicherung, bei welcher der Interessent versichert ist

• Kapitalverzinsung (Fremd- und Eigenkapital)
• Betriebskosten
• Unterhaltskosten
• Verwaltung

• Homegate
• Immoclick
• Immoscout 24
• Immostreet

• Beurteilung Preis-Leistung der Wohnung
• Mitglied Mieterschutzorganisation
• Bestehende chronische Krankheit
• Zwang für Miete vorhanden
• Details zur finanziellen Situation (Einkommen in 10'000.- Schritten ist zulässig)

• Leerstände
• Zustand
• Zahlungsmoral-Inkasso
• Unterhaltsarbeiten
• Strategie
• Ertragsverhältnisse
• Finanzierungen

Verzinsung:      Aktueller Referenzzinssatz+ 0.5%/2 (2.25%0.5%)/2

Amortisation:    100/ Lebensdauer (100/20) 5%

Unterhalt:          +10% der Summe von Ergebnis V+A (1.375%5%)/10% 0.6375%

Überwälzung:   100'000 x 7.0125%

Resultat:           Aufschlag MZ per annum

Sie erstellen eine schriftliche Mängelrüge

Das Abnahmeprotokoll schicken Sie sofort nach der Abnahme eingeschrieben an den ausgezogenen Mieter.

3.5 - 5 %

Gemäss OR Art. 260a Abs. 1 muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ohne schriftliche Zustimmung besteht kein Entschädigungsanspruch.

entweder für den Riss einen Minderwert (Pauschale) vorschlagen und im Protokoll notieren, oder die effektiven Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung dem Mieter in Rechnung stellen (paritätische Lebensdauertabelle).

Ein Bewirtschaftungsauftrag entspricht einem einfachen Auftrag und kann gemäss OR Art. 404 jederzeit, ausser zu Unzeit, gekündigt werden.

Bestätigung des Kündigungstermins

Hinweise zur Rückgabe des Mietobjektes wie z.B. Reinigung und kleinere Reparaturen

Regelung der vom Mieter durchgeführte bauliche Veränderungen

Vereinbarung eines Termins für die Wohnungsübergabe

- Hinweis auf die Meldepflicht des Wohnungswechsels bei der Einwohnerkontrolle, der Post und den technischen Werken

Mietzins / Umsatzmiete

Vertragsart ("normaler" Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag, Index-Mietvertrag)

Einräumung einer Option

Ausbau oder Rohbaumiete

Höhe der Sicherheitsleistung / Bankgarantie

Wo publiziere ich das Mietobjekt

Zielpublikum

Abklärung der Nebenräume, Besucherparkplätze

Abklärung allfälliger baulicher Veränderung sowie Baueingabe

Reklamebewilligung

Organisation aktueller Grundrisspläne / Situationsplan

Ausarbeitung allgemeiner Vertragsbestimmungen

Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)

Hauseigentümberverband

Mieterverband

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Verband der Geschäftsmieter

Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband

Verband der Immobilieninvestoren

Der Mietzins ist zu 100% indexiert.

Eine Anpassung des Nettomietzinses kann jährlich auf einen beliebigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von drei Monat, erstmals per Datum entsprechend den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:

korrekte Formel

Der Anfangsmietzins darf nich unterschritten werden.

Das Inserat muss auffallen

Das Inserat muss klar und prägnant sein

Angaben der Kontakt- und Informationsstelle

Vertragsparteien

Objektbeschrieb

Mietzins / Nebenkosten

Mietbeginn

Kündigungsfristen und -termine (3 Monate, 6 Monate, 2 Wochen, 3 Tage)

Haftung

Sicherheitsleistung

Basisberechnung

Allgemeine Bestimmung

Nach den ortsüblichen Ansätzen, i.d.R. zwischen 3-4% zzgl. Mwst

Es ist eine schriftliche Definition der Aufgaben (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)

Der Vertrag legitimiert mich als Bevollmächtigter Bewirtschafter gegenüber Dritten

Hierbei handelt es sich um einen einfachen Auftrag gemäss OR Art. 394ff.

Die Entstehung ist durch die Erteilung und Annahme eines Auftrages (zweiseitiges Rechtsgeschäft) und kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend zustande kommen.

starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen

starke Nikotinablagerungen

Brandlöcher in Bodenbelägen

beschädigte Einrichtungsgegenstände

Bohrlöcher in Decken, Wänden und Böden (Anzahl und Grösse)

Gemäss OR Art. 404 Abs. 1 kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen. Nach dem Bundesgericht (BGE 115 II 464 mit Hinweisen) ist diese Bestimmung zwingend, weil dem Auftrag ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde liegt. Entsprechend darf nach der Praxis die jederzeitige Widerrufbarkeit auch nicht mittels Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR umgangen werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind demnach rechtlich nicht bindend, aber empfehlenswert.

Spesen

Publikationskosten

Aufwand für Erneuerungsarbeiten

Aufwand für Betreibungen / Klagen etc.

3 Monate: unbewegliche Sachen & Fahrnisbauten / Wohnungen

6 Monate: Geschäftsräume

2 Wochen: möblierte Zimmer & Parkplätze

3 Tage: bewegliche Sachen

Vermietung

Mietzinsfestsetzung

Inkasso

Buchhaltung / Budget / ev. Kontenrahmen

Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten

Hausordnung

Hauswart

Unterhalt

Service Abonnemente

Versicherungen

Bearbeitung von Schadenfällen

Kreditorenbewirtschaftung