1 - Grundlagen der Immobilienökonomie

             Zeit

         Immobilie

Kapital              Raum

• Wohnimmobilien (Ein-/Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, ohnanlage, Eigentumswohnungen)
• Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Gewerbeparks, Logistikimmobilien)
• Industrieimmobilien (Produktionsgebäude, Werkstätten, Lagerhallen, Industrieparks)
• Sonderimmobilien ( Hotel-, Gastro-, Freizeit-, Sozial-, Kulturimmobilien, Bildungseinrichtungen, Verkehrsimmobilien, Infrastrukturimmobilien)

Drei Developer-Typen:

• Trader (Projektentwickler im engeren Sinn - von Initiierung bis Fertigstellung auf eigene Rechnung)
• Investor (Projektentwickler für den eigenen Bestand - von Initiierung bis Fertigstellung / Immobilie geht in den eigenen Betsand über -> ev. spätere Veräusserung)
• Servie (Proejtkentwickler als Dienstleister - Erbringt eine Dienstleistung -> Konzept, Baufreigabe, Proj.-Mgt.)

-> Tendenz zum Spezialisten

• Private Investoren
• Institutionelle Investoren (single oder multi asset portfolio)
• Unternehmen und öffentliche Hand

Offen / Geschlossen:

• Anlagezeitraum: Mittel-Langfristig / Langfristig
• Liquidierbarkeit: Börsentäglich / praktisch nicht
• Mindestlosgrösse: Sehr gering / Mittel bis hoch
• Risikostreuung: Ja / i.d.R. Nein
• Steuerliche Einkunftsart: Kapitalvermögen / i.d.R. aus Vermietung & Verpachtung
• Haftung über Einlage hinaus: Nein / Aufgrund steuerlicher Optimierung gelegentlich
• Beobachtungsmöglichkeit der Wertentwicklung: Beobachtung von Rücknahmepresien / Keine direkte, nur indirekt über Abrechnungen

Offen:

• Nicht die Immobilie, sondern das Portfolio ist der Anlagegegenstand!

Geschlossen:

• Es kommt auf die betreffende Immobilie an!

Immobilienleasing ist eine Form der mittel- und langfristigen Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und sonstigen Betriebsanlagen. Der Vermieter (Leasinggeber) verpflichtet sich im Rahmen eines Leasingvertrages, dem Mieter (Leasinnehmer) das Leasingobjekt gegen periodische Zahlung eines Entgelts (Leasingraten) für eine vereinbarte Grundmietzeit zur Nutzung zu überlassen.

• Immobilienberatungs/-maklerunternehmen
• Anwaltskanzleien
• Projektsteuerungsunternehmen
• Immobilienbewerter
• Facilities Management-Unternehmen
• Immobilienbetreiber
• Architekten
• Projektplaner
• Research-Dienstleister

D / CH:

• Technikorientiert

GB / USA:

• Nutzerorientiert

• Nutzer
• Finanzierer
• Investoren
• Bauunternehmen
• Architekten & Ingenieure
• Öffentliche Hand & Öffentlichkeit
• Immobiliendienstleister
• Grundstückseigentümer

• Nutzer
• Prozesse
• Raum

Immobilienanalysen stellen Informationsfelder und -instrumente dar, mit denen sich das Erfolgspotenzial einer Immobilie bestimmen lässt.

Standortanalyse (Mikro / Makrostandort, harte / weiche Kriterien)

Marktanalyse (kurz- / mittelfristige Angebots / Nachfargesituation, Ziel Marktmiete - Kaufpreis)

Gebäudeanalyse (Baulich, architektonisch, gestalterischer Zustand im Hinblick auf Ausstattungsqualität, Nutzungsflexibilität, Flächeneffizienz)

Wettbewerbsanalyse (integriert Standort-, Gebäude-, Marktanalyse mit Vergleich zu direkten Konkurrenzimmobilien)

Immobilien-Portfoliomanagement lässt sich definieren als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden mit dem Ziel, eine optimale Rendite-/Risikostruktur zu erzielen.

• Nutzungsart (z. B. Büro, Einzelhandel, Wohnen)
• Inlands-/Auslandsanteil
• Region (z. B. Berlin, Rhein/Main, Hamburg)
• Lage (City, Cityrand, Peripherie)
• Nutzungsjahre (< 5 Jahre, 5-10 Jahre, > 10 Jahre)
• Investitionsvolumen (unter 50 Mio. €, 50 – 250 Mio. €, über 250 Mio. €)

Führungskonzeption für das Management von Unternehmensimmobilien. Corporate Real Estate Management bezeichnet das aktive, ergebnisorientierte Management betriebsnotwendiger und nicht betriebsnotwendiger Immobilien von Non Property Companies.

CREM umfasst die Ausarbeitung von strategischen Konzepten in den Handlungsfeldern

• Bereitstellung,

• Bewirtschaftung und

• Verwertung von Immobilien sowie die Umsetzung und Kontrolle der entwickelten Konzepte.

Identifikation und Ausnutzung von Immobilien als Erfolgs- bzw. Ressourcenpotenzial, um sie zur nachhaltigen Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Kerngeschäfts einzusetzen und einen Beitrag zum Shareholder Value des Unternehmens zu leisten.

Führungskonzeption für den Immobilienbereich der öffentlichen Hand

Systematische Aufnahme, Strukturierung und Optimierung des öffentlichen Immobilienbestandes

Zielsetzung: Effizientes Immobilienmanagement über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien zur zeit- und kostenoptimalen Erfüllung aller öffentlichen Aufgaben

• Konzeption für das Immobilienmanagement privater Investoren
• Anforderungen an ein Private Real Estate Management -> Aktives Management der Immobilie und des Immobilienportfolios (wie bei institutionellen Anlegern) und -> Integration in ein gesamthaftes Private Wealth Management
• Schaffung eines Bewusstseins auf Seiten der Anbieter und Nachfrager

• Non-Property-Companies
• Privatanleger
• Staat
• Institutionelle Anleger
• Kirchen

Grundstücken

InvG = Investment Gesetz

Ein Grundstück bezeichnet einen räumlichen abgegrenzten teil der Erdoberfläche; zum Grundstück gehören der Raum über der Erde und der Boden unter der Oberfläche.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes werden die mit dem Boden fest verbundenen Sachengerechnet, insbesondere die aufstehenden Gebäude sowie Teile derselben.

Als zum Grundstück gehörend müssen ferner die das Eigentum an demselben betreffenden Rechte gesehen werden (§§ 94ff. BGB) -> z.B. Wegerecht

• Standortgebundenheit
• Heterogenität (Nutzungsarten)
• Dauer des Entwicklungsprozesses
• Höhe des Investitionsvolumens
• Höhe derTransaktionskosten
• Länge des Lebenszyklus
• Begrenzte Substituierbarkeit (Ersatzmöglichkeit)

• Räumliche Teilmärkte (mit unterschiedlicher Transparenz)
• Sachliche Teilmärkte
• Unterschiedliche Markttransparenz
• Abhängigkeit von der Entwicklung der Volkswirtschaft (Branche der Kunden massgebend)
• Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen
• Zyklizität

Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet.

Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem die Immobilie dritten Personen zur Verfügung gestellt wird oder Eigentum stiftet.

Wert der Immobilie wird vom nutzen bestimmt.

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Die BWL ist die Basisdisziplin der Immobilienökonomie

Aus der Übertragung von Erkenntnissen der BWL auf mit Immobilien befasste Wirtschaftssubjekte, zum anderen aus den benachbarten Disziplinen VWL, Rechtswissenschaft, Stadtplanung, Architektur und Ingenieurwesen.

Sämtliche Aspekte des Immobilienmanagements (s. Dach des Hauses der Immobilienökonomie)

• Wohnungseigentumsrecht
• Mietrecht
• Maklerrecht
• Recht der Immobilienverwaltung
• Privates Baurecht
• Öffentliches Planungs- und Baurecht
• Immobilien-Kaufvertragsrecht
• Steuerrecht

Unterscheidet zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum (Teileigentum und Wohnungseigentum); Rechtsgrundlage: WEG

Wohn- und Gewerberaummiete, regelt die Gebrauchsüberlassung des Vermieters und die Mietzinsschuld des Mieters; Rechtsgrundlage: BGB

Enhält das gesetzliche Leitbild mit Rechten und Pflichten des Maklerberufes (bspw. Maklerverträge, Provisionsansprüche); Rechtsgrundlage: GewO, BGB, MaBV, WoVermittG