kaufm. Immobilienmanagement / Liegenschaftenverwaltung

- Gebrauchsleihe (unentgeltlich zum Gebrauch)

- Miete (entgeltliche zum Gebrauch)

- Pacht (engeltlich zum Gebrauch und Nutzen)

Mietparteien:

Vermieter: keine Namen von Sachbearbeitern, sondern Eigentümername einsetzen, Beispiel: Staat Zürich, vertreten durch Spital Bülach

Mieter: bei Firmen gemäss Handelsregister

Objekt: Adresse Liegenschaft, Lage (Geschoss) möglichst genau beschreiben

Auf Grundrissplan Fläche kennzeichnen, evtl. zusätzlich ungefähre Flächen, (ca. vor Flächenangabe) notieren. Falsche Flächenangaben können Mietzinsreduktionen zur Folge haben!

Flächen ausserhalb der Mietfläche definieren, Beispiel in Mall, Verkaufsständer, Reklametafeln)

Nutzung:

Nutzungszweck definieren, Beispiel Büro, Coiffeur, Retail, Disco, Restaurant, Quartierbeiz, Bar

Konkurrenzverbot, Beispiel Kosmetik, Coiffeur, Café

Mitbenützung / Nebenräume:

alle Räume erwähnen, auf definierte und zugängliche Räume zum Mitbenutzen

Zusätzliche Objekte Vormietrecht Vorkaufsrecht

Untermiete Untermiete,  Übertragung Mietverhältnis an Dritte

Mietbeginn Termin  bei Neubau: Mitteilung von Mietbeginn 6 Monate im Voraus

Kündigung Kündigung bei bestimmter Dauer

Kündigung bei unbestimmter Dauer Endet ohne Kündigung am

Frühestmöglicher Kündigungstermin,  Termine, Fristen

Mietdauer Option, Recht auf Verlängerung von Vertrag

Mietzins Index-Miete, Staffelmiete,  Hypomodell (Hypo, Index, Kostenstand) gilt wenn nichts vereinbart

Beginn Mietzinszahlungspflicht

Mietzinsanpassungen (Termin, Frist)

Mindestmietzins

Umsatzmiete (Auskunftspflicht)

Termin Mietzinszahlung

Mahn- und Inkassogebühren

Nebenkosten

Nebenkostenabrechnungsart (akonto, pauschal)

5.1 Rechte und Pflichten von Vermieter Art 256 OR

zur Verfügung stellen der Sache

zum tauglichen Gebrauch

zum vereinbarten Zeitpunkt

Rechte und Pflichten von Mieter Art 257 OR

Mietzins bezahlen

Rücksichtnahme (Abmahnen, wenn keine Reaktion: fristlos, 30 Tg., unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Beispiel: Mehr Personen als erlaubt in Wohnung, Lärm (Zumutbarkeit für andere Mieter), Tierhaltung in Wohnung

Meldepflicht (von Schäden)

Duldungspflicht (zur Behebung von Mängeln etc.)

a) den Mangel beseitigen.

b) den Mietzins verhältnismässig herabsetzen -> 259 d

c) Schadenersatz leisten –> Art. 259 e

d) den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt -> Art. 259 f

Der Mieter kann den Mietzins hinterlegen. -> Art. 259 g

Art. 259 G. Mängel während der Mietdauer I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen u. Ausbesserungen

Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.

Definition kleiner Unterhalt:

Kleiner Aufwand (Ersatzteile überall erhältlich, Erledigung durch einfachen Handgriff)

Kein Fachwissen nötig (für Durchschnittsmieter möglich, kein Schadenpotential, keine Sicherheitsaspekte, kein technisches Gerät)

Beispiel Kleiner Unterhalt: Glühbirnen oder Stromsicherungen wechseln, Ersatz Dampfabzugsfilter, Schmieren von Scharnieren

Kein kleiner Unterhalt ist jedoch das Auswechseln eines Storengurtes, die Kostenübernahme für die Reparaturen von Küchengeräten und Elektroeinrichtungen.

Zur Diskussion:

Standpunkt Vermieter: kleiner Unterhalt ist festgelegt in AGB's inkl. CHF-Betrag.  Formulierungen zum kleinen Unterhalt bei Geschäftsmietverträgen

Art. 257d 4. Zahlungsrückstand des Mieters

1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

Mietzinsdepot oder Sicherheitsleistungen dürfen bei Wohnungen die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Das Depot muss auf den Namen des Mieters bei einer Bank hinterlegt werden. Es ist in der Regel auf den Bezugstermin an die Bank zu überweisen. (Bei Geschäftsmieten ist die Höhe der Kaution durch das Gesetz nicht beschränkt und wird oft in Form einer Bankgarantie oder Bürgschaft gestellt).

Gilt für alle Mietverhältnisse.

• Voraussetzungen:
  • Mietzinse und/oder Nebenkosten sind fällig.
  • Mieter bezahlt diese nicht (resp. erklärt nicht gültig Verrechnung).
  • Vermieter setzt dem Mieter eine Zahlungsfrist an und verbindet damit die Kündigungsandrohung:
    • Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen: 30 Tage; sonst 10 Tage.
    • Schriftlich, mit eigenhändiger Unterschrift.
    • Ausstand muss genau bezeichnet werden (nur Mietzinse und Nebenkosten).
    • Frist beginnt ab tatsächlichen Empfang, tatsächlicher Abholung auf der Post oder Ablauf der 7-tägigen Abholfrist; der Empfangstag bzw. der letzte Tag der Abholfrist ist bei der Fristberechnung nicht mitzuzählen.
    • Bei Familienwohnungen ist die Fristansetzung mit Kündigungsandrohung beiden Ehegatten separat zuzustellen.
  • Mieter bezahlt den Rückstand nicht innerhalb der Frist.
• Folgen: Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen die Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats aussprechen. Bei den übrigen Mietverhältnissen kann der Vermieter fristlos kündigen.

• Mindestfrist bei Geschäftsräumen (vgl. Begriff): 6 Monate
• Mindestfrist bei Wohnräumen (vgl. Begriff): 3 Monate
• Mindestfrist bei unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten: 3 Monate
• Mindestfrist bei möblierten Zimmern und Einstellplätze: 2 Wochen
• Mindestfrist bei beweglichen Sachen: 3 Tage

• Mieter muss schriftlich kündigen (OR 266l Abs. 1)
  Vermieter muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (OR 266l Abs. 2);
• Mieter und Vermieter (resp. deren Vertreter) müssen eigenhändig unterzeichnen (OR 14 Abs. 1)

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Kündigung nichtig

Beispiel: Anpassung per 1. Oktober

10. Juni spätester Termin für Versand (10 Tage Zustellzeit Post)

20. Juni bei Mieter (10 Tage Bedenkzeit)

ab 1. Juli (Lauf Kündigungsfrist)

Feste Vertragsdauern

keine Anpassung

Gestaffelte Mietzinse (Art. 269 c OR)

auf 3 Jahre abgeschlossen,  max. 1 Erhöhung jährlich

Erhöhungsbetrag in CHF

Frühestens 4 Monate vor Erhöhung anzeigen

Indexierte Mietzinse (Art. 269 b OR)

auf 5 Jahre abgeschlossen, Erhöhung gebunden an Landesindex der Konsumentenpreise

Weitere Ausnahmen:

 Ferienwohnungen bis max. 3 Monate,  Luxuriöse Einfamilienhäuser mit mehr als 6 Zimmern, WEG-Wohnraum,  teilweise Garagenplätze, Parkplätze, Nebenräume

A: Referenzzins Referenzzinssatz für Hypotheken des Bundes

Alte Basis: Mietvertrag resp. Hypothekarzinssatz von Kanton (Leitsatz)

für variable 1. Hypothek

Referenzzins-Erhöhung pro 0.25 %:

2.0 % Erhöhung bei über 6 %

2.5 % Erhöhung zwischen 5 und 6 %

3.0 % Erhöhung bei unter 5 %

Beispiel 4.75 % -> 6.25 %

3 % + 4 x 2.5 % + 2 % = + 15 %

Referenzzins-Senkung Erhöhungssatz x 100

Erhöhungssatz +100

Beispiel 6.25 % -> 4.75 %

15 x100 1500

15+100 = 115 = - 13.04 %

B: Index Teuerung (Kaufkraftsicherung) auf risikotragendem

(Eigen-)Kapital

neuer Index x 100

alter Index - 100 davon 40%

Beispiel 104.7 x 100

100.2 =104.49 –100= 4.49 % davon 40%=+ 1.79 %

C: Kostensteigerung auf Betriebs- und Unterhaltskosten

1 %, 0.5 % bzw. 0.25 % pro Jahr

Beispiel Januar 2008 –> September 2010, 1 % p.a.

33 Monate : 12 = + 2.75 %