K 6 / Mietzinse festlegen / Mietliegenschaft 1
Seite 32 bis 41 Erstvermietung Bruttorendite Wiedervermietung Nettorendite Seite
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K 6 / 8.Mietzinsfestlegung /
Seite 32 bis 41 Mietliegenschaften 1
Erstvermietung, Bruttorendite, Wiedervermietung
Nettorendite
XXXXX
Kosten müssen kalkuliert werden:
Bild
Was sind gegebene Mietzinse und Mietzinsbestandteile
Mietzinse für Objekte die von Orts- und Quartiersüblichkeiten bereits festgelegt sind.
z,B. Autoeinstellplatze, Einzelgaragen, Bastelräume, Büro-, Ladenflächen.
Was braucht man für eine Mietzinskalkulation
Es sind alle Unterlagen beizuziehen, wie
Plane
Information über Land- und Anlagekosten
Lage usw.
Berechne die Kostendeckenden Mietzins
Kapitalverzinsung Zwischentotal (96%)
+ Laufende Kosten Bewirtschatungskosten (4%)
+ Unterhaltskosten Kostendeckender Mietzins
+ Abschreibungen ======================
+ Risikoprämen
Welche Flächen gehörten zur Kalkulationsfäche (KF)
Hauptflächen (Wohnraum) und
Nebenflächen (Balkon und Keller)
Berechnung der KF
Bild
Wertbeeinflussende Faktoren (WF)
Was wird berrechnet?
Die KF wird mit verschiedenen Faktoren gewichtet. Immer von EG aus rechnen
Lage pro Stockwerk +3%
Lift pro Stockwerk +2%
Besonnung +3%
Strassenlärm -5%
Wohnung in der dritten Etage mit Aufzug, sonnig, keine Lärmemissionen ist der Zuschlag 18 %
Berechnung der Kakulationseinheit (KE)
Seit 34
Formel: KF x WF = KE
Beispiel: 126,6 x 118% = 148.21
Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit (KE)
(Kostendeckende - gegebene Mietzinse) x einzelne Kakulatonseinheit = Mietzins pro Jahr
Total Kalkulationseinheiten
(538542-95500) x 148.21 = 28549 / pro Jahr
2300
Wie wird die Bruttorendite gerechnet?
Mietzinseinnahmen x 100
= Bruttorendite
Anlagekosten
Wann ist die Bruttorendite nicht missbräuchlich
Bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite sind
Bruttorenditen sollen das investierte Eigenkapital verzinsen, die Kapital- Betriebs-
und Unterhaltskosten decken.
In der Parix liegt die Bruttorendite 2 % über dem Referenzzinssatz.
Zu was dient die Bruttorendite?
Zur Berechnung des Anfangsmietzinses bei Neubauten (unmittelbar nach der Erstellung)
sowie zur Berechnung allfälligen Reserven.
Was wird aus der Bruttorendite bezahlt?
Den gesamten Liegenschaftsauftwand, der nicht vertraglich vereinbarten Nebenkostenbeiträgen mit
dem Mieter abgeschlossen wurde.
Was sind Anlagekosten
Kosten für Bauland + Baukosten
Was ist Eigenkapital
Ist das Kapital welches der Eigentümer selber sowie durch Rückzahlungen von
Fremdkapitalien investiert hat.
Soweit das Eigenkapital nicht 40 % des Anlagewertes übersteigt, darf es zur Werterhaltung der Teuerung angepasst werden.
Welche Angaben sind notwendig um die Nettorendite zu berechnen?
bild
Was weisst die Nettorendite aus?
Wie hoch das Eigenkapital verzinst ist. Die Nettorendite darf den Ref.Zinssatz
um nicht mehr als 0,5 % übersteigen.
Schrittweise: Vorgehen der Errechnung von Nettorendite
1. Berechnung der Anlagekosten bzw Eigenkapitals
2. Teuerungsbereinigung des Eigenkapitals
3. Berechnung des Nettoerlöses
4. Berechnung der Nettorendite
Nettorendite Errechnen
Bild
Siehe Buch Seite 36 bis 39
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Lernkarten
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Nettorendite
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Was sind gegebene Mietzinse und Mietzinsbestandteile
Mietzinse für Objekte die von Orts- und Quartiersüblichkeiten bereits festgelegt sind.
z,B. Autoeinstellplatze, Einzelgaragen, Bastelräume, Büro-, Ladenflächen.
Was braucht man für eine Mietzinskalkulation
Es sind alle Unterlagen beizuziehen, wie
Plane
Information über Land- und Anlagekosten
Lage usw.
Berechne die Kostendeckenden Mietzins
Kapitalverzinsung Zwischentotal (96%)
+ Laufende Kosten Bewirtschatungskosten (4%)
+ Unterhaltskosten Kostendeckender Mietzins
+ Abschreibungen ======================
+ Risikoprämen
Welche Flächen gehörten zur Kalkulationsfäche (KF)
Hauptflächen (Wohnraum) und
Nebenflächen (Balkon und Keller)
Berechnung der KF
Bild
Wertbeeinflussende Faktoren (WF)
Was wird berrechnet?
Die KF wird mit verschiedenen Faktoren gewichtet. Immer von EG aus rechnen
Lage pro Stockwerk +3%
Lift pro Stockwerk +2%
Besonnung +3%
Strassenlärm -5%
Wohnung in der dritten Etage mit Aufzug, sonnig, keine Lärmemissionen ist der Zuschlag 18 %
Berechnung der Kakulationseinheit (KE)
Seit 34
Formel: KF x WF = KE
Beispiel: 126,6 x 118% = 148.21
Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit (KE)
(Kostendeckende - gegebene Mietzinse) x einzelne Kakulatonseinheit = Mietzins pro Jahr
Total Kalkulationseinheiten
(538542-95500) x 148.21 = 28549 / pro Jahr
2300
Wie wird die Bruttorendite gerechnet?
Mietzinseinnahmen x 100
= Bruttorendite
Anlagekosten
Wann ist die Bruttorendite nicht missbräuchlich
Bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite sind
Bruttorenditen sollen das investierte Eigenkapital verzinsen, die Kapital- Betriebs-
und Unterhaltskosten decken.
In der Parix liegt die Bruttorendite 2 % über dem Referenzzinssatz.
Zu was dient die Bruttorendite?
Zur Berechnung des Anfangsmietzinses bei Neubauten (unmittelbar nach der Erstellung)
sowie zur Berechnung allfälligen Reserven.
Was wird aus der Bruttorendite bezahlt?
Den gesamten Liegenschaftsauftwand, der nicht vertraglich vereinbarten Nebenkostenbeiträgen mit
dem Mieter abgeschlossen wurde.
Was sind Anlagekosten
Kosten für Bauland + Baukosten
Was ist Eigenkapital
Ist das Kapital welches der Eigentümer selber sowie durch Rückzahlungen von
Fremdkapitalien investiert hat.
Soweit das Eigenkapital nicht 40 % des Anlagewertes übersteigt, darf es zur Werterhaltung der Teuerung angepasst werden.
Welche Angaben sind notwendig um die Nettorendite zu berechnen?
bild
Was weisst die Nettorendite aus?
Wie hoch das Eigenkapital verzinst ist. Die Nettorendite darf den Ref.Zinssatz
um nicht mehr als 0,5 % übersteigen.
Schrittweise: Vorgehen der Errechnung von Nettorendite
1. Berechnung der Anlagekosten bzw Eigenkapitals
2. Teuerungsbereinigung des Eigenkapitals
3. Berechnung des Nettoerlöses
4. Berechnung der Nettorendite
Nettorendite Errechnen
Bild
Siehe Buch Seite 36 bis 39
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