Immobilienwirtschaft
Rahmenbedingungen
Rahmenbedingungen
-
- 1 / 44
-
Cartes-fiches
Erklären Sie die grundlegende Zielsetzung der EZB und die Messung der Zielerreichung!
- Grundlegende Zielsetzung der EZB ist die Stabilität des Preisniveaus.
- Gemessen wird es mit Hilfe des HVPI.
- Die Inflationsrate soll 2% nicht übersteigen.
Im Maastricht-Vertrag von 1992 wurden Kriterien für den Beitritt eines Landes zur Währungsunion festgelegt – sogenannte Konvergenzkriterien, bekannt auch als „Maastricht-Kriterien“: ein stabiles Preisniveau, stabile langfristige Zinssätze, stabile Wechselkurse und Obergrenzen für das öffentliche Defizit und den öffentlichen Schuldenstand der Mitgliedstaaten der EU.
Erklären bzw definieren Sie 5 Kriterien genauer!
- Maastricht-Defizit Das gesamtstaatliche Finanzierungsdefizit eines Mitgliedstaates darf 3 Prozent des BIP nicht überschreiten.
- Maastricht-Schuldenstand Der Schuldenstand eines Mitgliedstaates darf 60 Prozent des BIP nicht überschreiten.
- Die Inflationsrate darf nicht mehr als 1,5 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedstaaten liegen.
- Wechselkursstabilität: Der Staat muss mindestens zwei Jahre lang ohne Abwertung am Wechselkursmechanismus II teilgenommen haben. Dabei darf die Währung des Landes nur in einer bestimmten Wechselkursbandbreite (meist 15 %) vom Eurokurs abweichen; bei größeren Abweichungen muss die Zentralbank des Landes intervenieren.
- Langfristige Zinssätze: Der Zinssatz langfristiger Staatsanleihen darf nicht mehr als 2 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedstaaten liegen.
Im Jahr 1967 hat der Deutsche Bundestag das sogenannte Stabilitätsgesetz beschlossen, das Bund und Länder verpflichtet, wirtschafts- und finanzpolitische Maßnahmen zur Gestaltung des gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichtes einzuleiten.
- Nennen Sie die vier von der Bundesrepublik Deutschland zu erreichenden Ziele, die im Rahmen des Stabilitätsgesetzes zu verfolgen sind.
- Nennen Sie drei weitere Ziele, die in der modernen Volkswirtschaft darüber hinaus an Bedeutung gewonnen haben.
- Erläutern Sie in diesem Zusammenhang die Problematik der Zielerreichung und geben Sie hierzu ein Beispiel.
- Das Hauptziel der Europäischen Zentralbank ist die Sicherung der Preisstabilität im Euroraum.
Erläutern Sie anhand von drei Beispielen, warum in der Marktwirtschaft keine absolute Preisstabilität erreicht werden kann.
- Stabilität des Preisniveaus
- hoher Beschäftigungsgrad (,,Vollbeschäftigung ")
- außenwirtschaftliches Gleichgewicht
- stetiges, angemessenes Wirtschaftswachstum
- Z. B.:
- lebenswerte Umwelt
- gerechtere Einkommensverteilung
- ausgeglichene öffentliche Haushalte
- humane Arbeitsbedingungen
- Sicherung von Ressourcen
- Es bestehen zwischen diesen Zielen Konflikte; nicht alle Ziele können gleichzeitig optimal erreicht werden . Einige der Ziele harmonieren , z. B. Wachstum und Voll beschäftigung ; andere stehen im Konflikt zueinander, z. B. Preisstabilität und Vollbeschäftigung .
- Z. B.:
- Natürliche Ressourcen werden knapper und teurer. Abbau der Rohstoffe wird aufwendiger.
- Notwendige Auflagen zum Schutz der Umwelt machen die Produktion teurer.
- Steuererhöhungen schlagen auf die Preise durch.
- Wechselkursschwankungen erhöhen die Beschaffungskosten im Ausland, das nicht zum Euroraum gehört.
- Steigende Löhne und Gehälter erhöhen die Nachfrage.
Das Bankensystem und die Kreditwirtschaft spielen bei der Liquiditätsversorgung der Wirtschaft zusammen mit der Europäischen Zentralbank die Hauptrolle.
- Nennen Sie die drei Arten von Geld in einer Volkswirtschaft.
- Geben Sie an, wie und durch wen diese Geldarten entstehen.
- Erläutern Sie den Prozess der Giralgeldschöpfung.
1. Münzgeld
Banknoten
Buch- oder Giralgeld
2. Münzgeld:
wird von den Nationalstaaten geprägt und in Umlauf gebracht
- Banknoten:
werden von der Europäischen Zentralbank hergestellt und in Umlauf gebracht
- Buch- oder Giralgeld:
wird durch Kreditvergabe von den Banken produzier
3. Z. B.:
Durch die aktive Buchgeldschöpfung schaffen die Geschäftsbanken zusätzliches Geld in Form von Buchgeld (Giralgeld) . Die Geldmenge entsteht dadurch, dass die Ge schäftsbanken Kredite vergeben . Voraussetzung für die Kreditvergabe ist jedoch, dass die Geschäftsbanken über eine ausreichende Liquidität verfügen.
Diese verschaffen sie sich z. B. durch Einlagen von Kunden oder durch Refinanzierung bei der Zentralbank.
Vergebene Kredite gelangen nun zu einem Teil oder sogar gänzlich als Einlage in das Bankensystem zurück , z. B. wenn ein Kreditnehmer für die Kredit summe einen Gebrauchtwagen kauft und der Verkäufer den Verkaufserlös wiederum beiseiner Bank einzahlt.
Die staatliche Wohnungspolitik kann Einfluss auf die Entscheidungen der Immobilienunter nehmen ausüben.
Beschreiben Sie anhand von jeweils drei Beispielen, wie
- Bund,
- Länder und
- Kommunen
die Wohnungspolitik beeinflussen können.
- Einflussmöglichkeiten des Bundes sind z. B.:
- kann den Wohnungsbau fördern
- kann Sonderabschreibung , z. B. bei Modernisierungen, gewähren
- kann Gesetze zur Regelung des Mietrechtes erlassen
- kann alternative Energien durch günstige KfW-Darlehen fördern
- kann durch Gesetzgebung die Wohngeldhöhe beeinflussen
- Einflussmöglichkeiten des Landes sind z. B.:
- kann Zuschüsse zur Förderung von Baulandentwicklung gewähren
- kann Strukturhilfen für den Wohnungsbau gewähren
- kann landesrechtliche Bauordnungen und baurechtliche Bestimmungen verändern
- kann Pläne zur Landesentwicklung erstellen
- kann über die Landesbanken zinsgünstige Darlehen für den Wohnungsbau gewähren
- Einflussmöglichkeiten der Kommune sind z. B.:
- kann preisgünstige Grundstücke verkaufen
- kann bedürftige Personen in Kommunalwohnungen unterbringen
- kann Subventionen zum Bau von Sozialwohnungen für verbilligte Kostenmieten zahlen
- kann durch Vergabe von Erbbaurechten das Angebot an Bauland erweitern
Das Wohnverhalten der Bevölkerung ist für zukünftige Entscheidungen der Kommunen relevant.
Beschreiben Sie
- anhand von vier Beispielen, wie sich das Wohnverhalten der Bevölkerung verändert hat.
- an sechs Beispielen Probleme, die in Großsiedlungen auftreten können
- Beispiele, wie sich das Wohnverhalten der Bevölkerung verändert hat, sind:
- Die Nachfrage nach Wohnungen mit gehobenem Standard steigt.
- Die Nachfrage nach verkehrsgünstigen Anbindungen zum Arbeitsplatz nimmt zu.
- Die Nachfrage nach Single-Wohnungen nimmt zu.
- Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen nimmt zu.
- Die Nachfrage nach seniorenfreundlichen Wohnungen nimmt zu.
- Die Anzahl der nachziehenden Familienmitglieder aus Migrantenfamilien steigt an.
- Rückkehr der älteren Generation in die Innenstadtregion aus den Vororten
- Die Wohnstile werden vielfältiger.
- Probleme, die in Großsiedlungen auftreten können, sind z. B.:
- Mangelnde Attraktivität des Wohnortes führt zu Konzentration von Problemmietern.
- höhere Arbeitslosigkeit der dort wohnenden Menschen
- lnnerfamiliäre Probleme häufen sich.
- Zunahme der Kriminalität, insbesondere bei Jugendlichen
- Ausweitung von Suchtproblemen
- vermehrter Vandalismus
- steigende Anzahl von Wohnungseinbrüchen
Abwanderung ökonomisch leistungsfähiger Mieter
Eine Gemeinde hat für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 260 % und für die Grund steuer B einen Hebesatz von 390 % festgesetzt. Für eine vermietete Eigentumswohnung ist der Einheitswert mit 65.000 € festgesetzt.
1. Berechnen Sie nachvollziehbar für die Eigentumswohnung die jährliche Grundsteuer.
Gehen Sie dabei von einer Steuermesszahl von 3,5 % aus.
2. Erläutern Sie, unter welchen Voraussetzungen der Eigentümer ggf. eine Verminderung der Grundsteuerschuld erreichen kann.
1. Die Grundsteuer A (agrarisch) wird auf Grundstücke der Landwirtschaft und die Grund steuer B (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben . Demnach errechnet sich die jährliche Grundsteuer für die Eigentumswohnung wie folgt:
Einheitswert der Eigentumswohnung 65.000,00 €
Grundsteuermessbetrag (3,5 %0 von 65.000 €) 227,50 €
Hebesatz 390 %
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 227,50 € x 390 %) 887,25 €
2. Ein Erlass der Grundsteuer wird nur auf Antrag gewährt.
Der Antrag muss bei der zuständigen Kommune spätestens bis zum 31. März, der auf den Erlasszeitraum folgt , gestellt werden .
Aus der vermieteten Eigentumswohnung wurde ein normaler Rohertrag erzielt.
Dieser war um mehr als 50 % gemindert; die Minderung war vom Eigentümer nicht zu vertreten .
Infolgedessen wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen.
Minderung des Rohertrages um 100%, die Minderung war vom Eigentümer Nicht zu vertreten.
Infolgedessen wird die Grundsteuer in Höhe von 50 % erlassen.
Ein deutscher Immobilieninvestor will sein Immobilienportfolio durch Zukauf erhöhen. Er erhält von einer japanischen Großbank ein Finanzierungsangebot in Yen mit 1,5 % Zinsen
p. a. über die gesamte Kreditlaufzeit.
- Zeigen Sie je zwei Vor- und Nachteile dieser Fremdwährungsfinanzierung auf.
- Erläutern Sie zwei Möglichkeiten, um sich gegen das Währungsrisiko abzusichern
- • Vorteile sind z. B.:
- Diese Fremdfinanzierung bietet einen günstigeren Zinssatz.
- Es entstehen geringere Finanzierungskosten über die Kreditlaufzeit.
- Zur Finanzierung steht ein größeres Kreditangebot durch den weltweiten Kapitalmarkt zur Verfügung .
- Nachteile sind z. B.:
- laufendes Währungsrisiko für die Annuität
- Währungsrisiko bei Rückzahlung der Restschuld
- evtl. andere Beurteilung der Kreditwürdigkeit durch den Finanzierungsgeber
- höherer Verwaltungsaufwand bei der Anbahnung des Kreditgeschäftes (z. B. Sprache, Vertragsgestaltung)
- Zur Finanzierung steht auf dem weltweiten Kapitalmarkt ein größeres Kredit
angebot zur Verfügung.
2. z.B.
- Abschluss eines Devisentermingeschäftes als verbindliche Vereinbarung , um eine Währung gegen eine andere zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen
- Swap (eine Vereinbarung über den zukünftigen Austausch von Zahlungen zu definierten Bedingungen)
- Abschluss einer Versicherung zur Minderung oder zum Ausschluss des Währungsrisikos
Interessengruppen spielen eine bedeutende Rolle im Prozess der politischen Willensbildung.
- Erläutern Sie
- den Aufbau von Interessengruppen,
- deren Ziel und
- die Instrumente bzw. Mittel, die von Interessengruppen eingesetzt werden können.
- 2. Erläutern Sie den Unterschied von Interessengruppen und politischen Parteien.
- Aufbau, z. B.:
Interessengruppen sind Organisationen, deren Aufgabe es ist, soziale, politische oder wirtschaftliche Interessen ihrer Mitglieder zu vertreten .
Nach innen verfügen Interessengruppen oft über eine ausgebaute Verwaltungs organisation ; sie basieren auf Mitgliedschaft und finanzieren sich (zumindest z. T.) aus Mitgliedsbeiträgen .
- Ziel, z. B.:
Ziel ist die Einflussnahme auf die Öffentlichkeit, alle anderen Interessengruppen, vor allem auf politischen Parteien, Parlamente und Ausschüsse (z. B. bei Anhörungen) und in sehr unterschiedlichen Ausformungen auf öffentliche Verwaltungen (z. B. auf Ministerien in Form von Beratung, Beiräten, Gutachten usw.).
- Instrumente bzw. Mittel, z. B.:
Zur politischen Vermittlung und Durchsetzung ihrer Forderungen steht den Interessengruppen ein weites Spektrum an Instrumenten zur Verfügung , das von Beratung und gezielter Information bis zur Aufforderung ihrer Mitglieder reichen kann, bestimmte Parteien (nicht) zu wählen. Es schließt die Koalitionsbildung mit anderen Interessengruppen genauso ein wie die Ausübung von öffentlichem Druck über die Medien.
(Quelle: in Anlehnung an Bundeszentrale für politische Bildung)
2.Ähnlich wie politische Parteien versuchen Interessengruppen , auf politische Entscheidungen Einfluss zu nehmen; sie streben aber üblicherweise keine politischen Mandate an bzw. zielen in der Regel nicht auf Übernahme von Regierungsverantwortung ab.
Interessengruppen vertreten zumeist einzelne oder spezielle Interessen, während Parteien (zumeist) ein breiteres Spektrum an politischen Themen und Positionen abdecken müssen.
Die energie- und umweltpolitischen Fragen haben in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewonnen .
Beschreiben Sie
- vier Kriterien, die zum Zweck des Umweltschutzes bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind.
- sechs Maßnahmen, die Wohnungsunternehmen zur Entlastung der Umwelt in der Planung, der Neubautätigkeit oder der Bewirtschaftung von Immobilien durchführen können.
- Kriterien, die zum Zweck des Umweltschutzes bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind, sind z. B.:
- Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima sind zu berücksichtigen.
- Emissionen sind möglichst zu vermeiden.
- Ein sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwasser ist anzustreben.
- Erneuerbare Energien sollen verstärkt eingesetzt werden.
- Sparsame und effiziente Nutzung von Energie wird vorausgesetzt.
- Eine Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität sollte gewährleistet werden.
- Ein sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden ist anzustreben.
- Maßnahmen, die die Wohnungsunternehmen zur Entlastung der Umwelt in der Planung, der Neubautätigkeit oder der Bewirtschaftung von Immobilien durchführen können, sind z.B.:
- Trennung von Abfallprodukten in verschiedene Müllbehälter, um ein gezieltes Recycling zu ermöglichen (z. B. Papier, Bio-Abfälle, Kunststoff, Glas)
- Anbindung der Wohngebiete an den öffentlichen Personennahverkehr, um für den Berufsverkehr nicht das eigene Auto zu nutzen
- Bei der Verwendung von Baumaterialien ist auf heimische Bauprodukte zu achten, um die Emission im Transport zu reduzieren.
- Der Einsatz von Fotovoltaik, Solarthermie oder Geothermie ist zur Reduzierung des Verbrauches fossiler Brennstoffe anzustreben.
- Einsatz von energiesparenden Fensterelementen, Wärmedämmverbundsystem (WDVS), Dämmung von Dachgeschossen, Dämmung der oberen Geschossdecke, Dämmung von Kellergeschossdecken und Dämmung von wasserführenden Leitungen in unbeheizten Bereichen
- Der Einbau einer energieeffizienten Heizungsanlage oder von Blockheizkraftwerken , sinnvollerweise unter Einsatz von regenerativen Energieträgern (Pellets, Hack schnitzel), soll forciert werden.
- Die Verwendung von nachhaltig gewonnenen und langlebigen Baustoffen sollte vorgezogen werden .
Da sich Immobilien durch eine hohe Kapitalintensität auszeichnen, stellt die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank mit ihren Zinsentscheidungen einen wichtigen Einflussfakto r dar.
- Erklären Sie die grundlegende Zielsetzung der Europäischen Zentralbank und wie deren Erreichung gemessen wird.
- Erläutern Sie die sogenannte Zwei-Säulen-Strategie.
- Die Kriterien, die ein EU-Mitglied im Vorfeld der Einführung des Euro erfüllen muss, sind unter dem Begriff „Maastricht-Kriterien" bekannt.Beschreiben Sie fünf verbindliche makroökonomische Kennzahlen, an die die Maastricht-Kriterien anknüpfen .
- Die geldpolitische Strategie der Europäischen Zentralbank ist auf die Preisniveau stabilität ausgerichtet. Die Messgröße ist der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI). Die Inflationsrate soll 2 % nicht überschreiten.
- • Die erste Säule ist die Analyse der allgemeinen Ursachen von Inflation.
Die dazugehörigen Indikatoren sind Löhne und Gehälter, Wechselkurs, langfristige Zinssätze, Messgrößen für Wirtschaftstätigkeit, fiskalpolitische Indikatoren, Preis und Kostenindizes, Unternehmens- und Verbraucherumfragen.
- Die zweite Säule ist die Analyse monetärer Ursachen von Inflation. Die Messgröße ist die Geldmenge M3. Indikatoren hierfür sind z. B. Geldbasis, Geldmenge und Kreditaggregate.
3. Die Maastricht-Kriterien sind:- Die Inflationsrate darf maximal 1,5 Prozentpunkte über derjenigen der drei preis stabilsten EU-Mitglieds-Staaten liegen.
- Die jährliche Neuverschuldung darf nicht mehr als 3 % des Bruttoinlandsproduktes des jeweiligen Landes betragen.
- Der staatliche Schuldenstand darf nicht mehr als 60 % des Bruttoinlandsproduktes betragen.
- Vor der Euro-Einführung muss das jeweilige Land mindestens zwei Jahre lang ohne Abwertung am Wechselkursmechanismus II teilgenommen haben, der die Wechsel kursbeziehungen zwischen dem Euro und den Währungen der Beitrittskandidaten regelt. Der Wechselkurs darf maximal in einer Bandbreite von 15 % nach oben und unten vom Eurokurs abweichen.
- Der Zinssatz langfristiger Staatsanleihen darf nicht mehr als zwei Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedsstaaten liegen.
Immobilien unterliegen während ihres Lebenszyklus verschiedenen Arten der Besteuerung .
- Geben Sie jeweils zwei mögliche Steuerarten an, die
- bei der Anschaffung einer Immobilie,
- während der Bauerstellung,
- während der Bewirtschaftung,
- bei Veräußerung bzw. Rechtsnachfolge entstehen können.
- Nennen Sie die zwei Bescheide, die zur Berechnung der Grundsteuer erlassen werden, und wer diese ausstellt.
- Steuern der Lebenszyklusphasen sind z.B.
- bei Anschaffung einer Immobilie: Grunderwerbsteuer , Umsatzsteuer
- während der Bauerstellung :
Umsatzsteuer, Bauabzugsteuer, Grundsteuer
- während der Bewirtschaftung :
Umsatzsteuer, Bauabzugsteuer, Grundsteuer, Einkommensteuer, Versicherung steuer
- bei Veräußerung bzw. Rechtsnachfolge:
Einkommensteuer (private Veräußerungsgeschäfte : „Spekulationsteuer"), Gewerbe steuer (gewerblicher Grundstückshandel) , Erbschaft- und Schenkungsteurn
2. Bescheide der Grundsteuer
- Einheitswertbescheid: Finanzamt
- Grundsteuermessbescheid : Finanzamt
Im Jahr 1967 hat der Deutsche Bundestag das sogenannte Stabilitätsgesetz beschlossen, das Bund und Länder verpflichtet, wirtschafts - und finanzpolitische Maßnahmen zur Gestaltung des gesamtwi rtschaftlichen Gleichgewichtes einzuleiten.
- Nennen Sie die vier von der Bundesrepublik Deutschland zu erreichenden Ziele, die im Rahmen des Stabilitätsgesetzes zu verfolgen sind.
- Nennen Sie drei weitere Ziele, die in der modernen Volkswirtschaft darüber hinaus an Bedeu tung gewonnen haben.
- Erläutern Sie in diesem Zusammenhang die Problematik der Zielerreichung und geben Sie hierzu ein Beispiel.
- Das Hauptziel der Europäischen Zentralbank ist die Sicherung der Preisstabilität im Euroraum.
Erläutern Sie anhand von drei Beispielen, warum in der Marktwirtschaft keine absolute Preis stabilität erreicht werden kann.
- Stabilitä t des Preisniveaus
hoher Beschäftigungsgrad (..Vollbeschäftigung")
außenwirtschaftliches Gleichgewicht
stetiges, angemessenes Wirtschaftswachstum - Z. B.:
- lebenswerte Umwelt
- gerechtere Einkommensverteilung
- ausgeglichene öffentliche Haushalte
- humane Arbeitsbedingungen
- Sicherung von Ressourcen
3. Es bestehen zwischen diesen Zielen Konflikte; nicht alle Ziele können gleichzeitig optimal erreicht werden . Einige der Ziele harmonieren, z. B. Wachstum und Vollbeschäftigung; andere stehen im Konflikt zueinander, z. B. Preisstabilität und Vollbeschäftigung.
4. z.B.
- Natürliche Ressourcen werden knapper und teurer.
- Abbau der Rohstoffe wird aufwendiger.
- Notwendige Auflagen zum Schutz der Umwelt machen die Produktion teurer.
- Steuererhöhungen schlagen auf die Preise durch.
- Wechselkursschwankungen erhöhen die Beschaffungskosten im Ausland, das nicht zum Euroraum gehört.
- Steigende Löhne und Gehälter erhöhen die Nachfrage.
Die Wohnungspolitik ist Teil einer Volkswirtschaft und nimmt Einfluss auf die Entscheidungen der Immobilienwirtschaft.
Erläutern Sie anhand von sechs Beispielen, wie der Staat die Wohnungspolitik beeinflussen kann.
- Der Staat kann durch Steuererleichterungen, wie z. B. Abschreibungsmöglichkeiten, den Wohnungsbau fördern.
- Für die Installation neuartiger Technik (z. B. Palletheizung, Wärmepumpen, Solaranlagen) können Zuschüsse gewährt werden.
- Gewährung von Sonderkrediten für die Durchführung bestimmter Maßnahmen im Gebäudebestand (KfW-Darlehen, Landesbanken)
- Übernahme von Bürgschaften durch die öffentliche Hand
- Zurverfügungstellung von preiswertem Bauland oder Vergabe von Erbbaurechten durch Kirchen und Gemeinden
- Änderung des Baurechtes
- Änderung des Mietrechtes
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist inzwischen in Kraft getreten. Dabei spielt für die Immo bilienwirtschaft insbesondere die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen für Wohngebäude eine große Rolle.
- Erläutern Sie den Zweck des Energieausweises.
- Unterscheiden Sie die beiden möglichen Formen des Energieausweises anhand von jeweils drei Merkmalen.
1.Der Zweck des Energieausweises besteht darin, den Energieverbrauch von Gebäuden zu er
mitteln und dem Gebäudeeigentümer Handlungsalternativen für die Energieeinsparung auf zuzeigen.
2. Bedarfsorientierter Energieausweis:
Errechnung des Energieverbrauches anhand energetischer Qualitäten (z. B. Gebäudehülle, Heizungsanlage, Fenster)
- Begutachtung des Gebäudes notwendig
- Subjektive Gewohnheiten der Bewohner spielen keine Rolle.
Verbrauchsorientierter Energieausweis:
- Errechnung des Verbrauches anhand des tatsächlichen durchschnittlichen Verbrauches der letzten drei Jahre
- Begutachtung des Gebäudes nicht notwendig
- abhängig von dem individuellen Verbrauchsverhalten der Bewohner
Beschreiben Sie anhand von jeweils zwei Merkmalen, wie sich eine Erhöhung der Kapitalmarkt zinsen auf das Angebot und die Nachfrage von Eigentumswohnungen auswirkt.
Angebot:
- Die Herstellungskosten erhöhen sich, da die Zinsen , die dem Entwickler während der Bauzeit entstehen, auch an die Käufer weitergegeben werden.
- Immobilienentwickler müssen die Kosten wegen der höheren Zinsen reduzieren, um die Ver- kaufspreise zu halten. Somit sind z. B. Personalentlassungen nicht auszuschließen .
- Alternativ werden die Qualitäten der Bauten gemindert, um die Margen nicht zu verringern.
Nachfrage :
- Da die Nachfrage sinkt. verlängert sich der Vermarktungszeitraum.
- Die Nachfrage geht aufgrund der steigenden Zinsen auf dem Wohnungsmarkt zurück.
- Zusätzlich zu den steigenden Preisen erhöhen sich die Finanzierungskosten für die Erwerber der errichteten Eigentumswohnungen.
Zur Erfüllung ihrer Aufgaben stehen der Europäischen Zentralbank (EZB) eine Reihe von Instru menten zur Verfügung . Von Bedeutung für die Immobilienwirtschaft sind die geldpolitischen Instrumente. Dabei w ird unter anderem auch von Fazilitäten gesprochen.
- Erläutern Sie die Begriffe Spitzenrefinanzierungsfazilität und Einlagefazilität.
- Die EZB beobachtet im Rahmen ihrer Strategie die Inflationsentwicklung und diverse Größen, die Einfluss auf die Inflation haben.
Nennen Sie sechs dieser Größen.
- Z. B.:
- Die Spitzenrefinanzierungsfazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglich keit, sich gegen Sicherheit kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag Geld bei der Europä ischen Zentralbank zu beschaffen (..Überna chtkredit") . Der Preis für die Inanspruchnahme durch die Geschäftsbanken ist der von der EZB verlangte Spitzenrefinanzierung ssatz. Dieser bildet die Obergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.
- Die Einlagefazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglichkeit, kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag nicht benötigtes Geld bei der Europäischen Zentralbank anzulegen („Übernacht-Guthaben"). Als Verzinsung erhalten die Geschäftsbanken den von der EZB gewährten Einlagesatz. Dieser bildet die Untergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.
2. z. 8.:
- Löhne und Gehälter
- Wechselkursentwick lung des Euroraumes gegenüber Drittwährungen (z. B. US-Dollar, Schweizer Franken, Yen)
- langfristige Zinssätze
- Messgrößen für Wirtschaftstätigkeit (z. B. Kennzahlen aus der Einfuhr-/Ausfuhrstatistik)
- Entwicklung der öffentlichen Haushalte der Mitgliedsländer
- Preis- und Kostenindizes
- Unternehmens- und Verbraucherumfragen
Zur Erfüllung ihrer Aufgaben stehen der Europäischen Zentralbank (EZB) eine Reihe von Instru menten zur Verfügung . Von Bedeutung für die Immobilienwirtschaft sind die geldpolitischen Instrumente. Dabei w ird unter anderem auch von Fazilitäten gesprochen.
- Erläutern Sie die Begriffe Spitzenrefinanzierungsfazilität und Einlagefazilität.
- Die EZB beobachtet im Rahmen ihrer Strategie die Inflationsentwicklung und diverse Größen, die Einfluss auf die Inflation haben.
Nennen Sie sechs dieser Größen.
- Z. B.:
- Die Spitzenrefinanzierungsfazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglich keit, sich gegen Sicherheit kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag Geld bei der Europä ischen Zentralbank zu beschaffen (..Überna chtkredit") . Der Preis für die Inanspruchnahme durch die Geschäftsbanken ist der von der EZB verlangte Spitzenrefinanzierung ssatz. Dieser bildet die Obergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.
- Die Einlagefaz ilität bietet den Geschä ftsbanken im Euroraum die Möglichkeit, kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag nicht benötigtes Geld bei der Europäischen Zentralbank anzulegen („Übernacht-Guthaben"). Als Verzinsung erhalten die Geschäftsbanken den von der EZB gewährten Einlagesatz. Dieser bildet die Untergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt
2. z. 8.:
- Löhne und Gehälter
- Wechselkursentwick lung des Euroraumes gegenüber Drittwährungen (z. B. US-Dollar, Schweizer Franken, Yen)
- langfristige Zinssätze
- Messgrößen für Wirtschaftstätigkeit (z. B. Kennzahlen aus der Einfuhr-/Ausfuhrstatisti k)
- Entwicklung der öffentlichen Haushalte der Mitgliedsländer
- Preis- und Kostenindizes
- Unternehmens- und Verbraucherumfragen
In der Immobilienwirtschaft spielen Abgaben für die Finanzierung des Gemeinwesens eine zent rale Rolle; sie werden unter anderem in der Abgabenordnung geregelt.
- Erläutern Sie drei Abgabenarten für die Immobilienwirtschaft.
- Nennen Sie zu den drei Abgabenarten je zwei Beispiele aus der Immobilienwirtschaft
Steuern
sind Geldleistungen, die nicht eine Gegenleistung für eine besondere Leisung darstellenund von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesenzur Erzielung von Einnahmenallen auferlegt werden, bei denen der Tatbestand zutrifft, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft.
Gebühren
sind Zahlungen für besondere Leistungen einer öffentlichen Körperschaft oder für die (freiwillige oder erzwungene) Inanspruchnahme von öffentlichen Einrichtungen.
Verwaltungsgebühren: z.B. Beurkundungen, Erteilung von Bescheinigungen, Genehmigungen, Paßgebühren, Zollabfertigungsgebühren
Nutzungsgebühren: z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigungsgebühren, Rundfunk, Fernsehen, Friedhof, Krankenhaus, Hafen
Beiträge
stellen einen Aufwandsersatz für die mögliche Inanspruchnahme einer konkreten Leistung einer öffentlichen Einrichtung dar.
(z.B. Erschließungsbeiträge, Sozialversicherungsbeiträge, IHK-Beitrag).
Im Umland der sächsischen Landeshauptstadt Dresden möchte ein potenzieller Käufer ein Wohn grundstück erwerben. Bei seinen Recherchen ste llt er fest, dass ein großer Teil von Mietwohnun gen leer steht; er befürchtet de5halb, dass es in den nächsten Jahren zu einem Preisverfall auch bei selbst genutztem Eigentum kommen wird.
Er wendet sich daher an Si e als Immobilienmakler und bittet Sie um eine kurze Einschätzung der Situation.
- Nennen Sie dem potenziellen Käufer fünf Ursachen, die zu diesem hohen Wohnungsleerstand
geführt haben könnten.
- Zeigen Sie fünf Möglichkeiten auf, diese Probleme zu beseitigen.
- Z. B.:
- schrumpfende Bevölkerungszahlen in Deutschland
- Abwanderung aus wirtschaftlichen Gründen von Ost nach West
- Überangebot an Plattenbauten in den Ballungszentren
- unsanierte Altbauwohnungen, besonders aus der Gründerzeit, die z. Z. keine Aussicht auf Vermietung haben
- nicht ausreichendes Wirtschaftswachstum, vor allem im mittelständischen Bereich kein marktgerechtes Angebot
- sinkendes Realeinkommen
2. Z. B.:
- Abriss von Überbeständen
- Modernisierung und Sanierung im Bestand
- weniger Neubautätigkeit
- finanzielle Förderung des Abrisses aus Steuermitteln
- Aufwertung der Innenstädte (..Soziale Stadt")
- Schaffung leistungsfähiger Wohnungsunternehmen durch Konzentration
- Realisierung des Programms „Stadtumbau Ost"
Die Wohneigentumsquote ist in Deutschland mit rund 43 % verglichen mit anderen euro päischen Ländern relativ gering. Der Durchschnitt in der Europäischen Union (EU) liegt bei rund 60 %.
Beschreiben Sie
1. sechs mögliche Gründe für die unterschiedliche Wohneigentumsquote in Europa.
2. mithilfe von zwei Beispielen, warum für die EU eine einheitliche europäische Wohnungs politik problematisch sein könnte.
1. Mögliche Gründe für die unterschiedliche Wohneigentumsquote in Europa sind z. B.:
- Die höchsten Eigentumsquoten finden sich in ländlichen Regionen und die niedrigs ten in Großstädten. In großen Städten haben viele Einwohner nicht die Möglichkeit, ihre Vorstellungen von einer eigenen Wohnung zu realisieren. Nicht nur die hohen Baulandpreise inder Stadt, sondern auch die Schwierigkeit, eine größere Wohnfläche pro Person zu realisieren, sprechen gegen die Eigentumsbildung.
- Die Wertschätzung des Wohneigentums und die daraus resultierende Sparbereit schaft sind in Europa auch aus wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Gründen unterschiedlich stark ausgeprägt.
- Die Baulandpreise sowie die Baukosten sind in Deutschland relativ hoch. Die Bereit schaft sinkt, einen relativ großen Anteil des Einkommens in selbst genutzte Immo bilien zu investieren.
- Die Finanzierungsbedingungen und Restriktionen bei der Kreditvergabe erschweren die Wohneigentumsbildung.
- Die Förderung der Eigentumsbildung ist in Europa sehr unterschiedlich. Gezielte staatliche Förderungen und Subventionen erhöhen die Eigentumsquote.
- Die unterschiedliche Höhe der Transaktionskosten beim Immobilienerwerb in den Ländern der Europäischen Union kann die Bildung von Wohneigentum beein flussen.
- Die technischen Anforderungen bei der Bauerstellung sind unterschiedlich.
2. Eine einheitliche europäische Wohnungspolitik könnte z. B. aus den folgenden Gründen problematisch sein:
- Europäische und regionale Wohnungsmärkte sind aufgrund der unterschiedlichen Naturgegebenheiten vielgestaltig , wie z. B. Bauweisen, Materialeinsatz, Klimaab hängigkeit.
- Wohnungsmärkte sind von unterschiedlichen wirtschaftlichen , sozialen, kulturellen und politischen Eigenarten geprägt , die eine Vereinheitlichung nicht sinnvoll und nicht realisierbar erscheinen lassen.
- In landwirtschaftlich geprägten Regionen haben die Menschen andere Anforde rungen an die Wohnung als in industriell geprägten Regionen (Mobilität und Flexi bilität).
- In den Ländern der EU gibt es unterschiedliche rechtliche Bestimmungen zum Kauf und Verkauf von Wohne igentum.
- Dies gilt auch für das Miet-, Bau- und Steuerrecht.
Der Begriff Globalisierung bestimmt zu einem großen Teil die Berichterstattung der Medien über die Entwicklung der Europäischen Union und der Weltwirtschaft.
1. Erklären Sie den Begriff Globalisierung.
2. Beschreiben Sie sechs mögliche Auswirkungen der Globalisierung auf die deutsche Immobilienwirtschaft.
1. Z. B.:
Unter Globalisierung versteht man den Prozess der zunehmenden europäischen und weltweiten Verflechtung in allen Bereichen der Wirtschaft, Politik, Kultur, Umwelt und Kommunikation.
2. Auswirkungen der Globalisierung auf die deutsche Immobilienwirtschaft sind z. B.:
- Deutsche Bauunternehmen errichten im Ausland Immobilien und verkaufen sie an deutsche oder ausländische Kapitalanleger.
- Ausländische Bauunternehmen erbringen Bauleistungen in Deutschland.
- Ausländische Unternehmen beteiligen sich an deutschen Unternehmen und um gekehrt.
- Deutsche Immobilien werden von ausländischen Investoren erworben. Einige davon werden zum Spekulationsobjekt für ausländische Investoren.
- Der Wettbewerb in der deutschen Bauwirtschaft wird durch Niedriglohnanbieter verschärft .
- Technische Normen und Richtlinien werden zunehmend vereinheitlicht.
- DieAusstattung unddas Baumaterial werden zunehmend vereinheitlicht. Gleichzeitig wird aber auch der Variantenreichtum erhöht.
- Mieter und Eigentümer können weit voneinander entfernt sein.
- Die architektonische Gestaltung kann vereinheitlicht werden. Somit verringern sich die architektonischen landestypischen Besonderheiten.
Nach erfolgreicher Teilnahme an einem Seminar über das Thema „Öffentlich rechtliche Ab gaben" sind Sie nun als Sachbearbeiter in der Buchhaltung Ihres Immobilienunternehmens damit betraut, die eingehenden Leistungsbescheide der „öffentlichen Hand" zu überprüfen.
Im 3. Quartal 2011 gingen Ihrem Unternehmen verschiedene Steuer-, Beitrags- und Gebührenbescheide zu:
- USt-Bescheid für das Jahr 2010
- GrSt-Bescheid für das Jahr 2012
- Erschließungsbeitragsbescheid nach der letzten Neubaumaßnahme
- GrESt-Bescheid über den gerade getätigten Kauf eines Baugrundstückes
- GewSt-Bescheid für das Jahr 2010
- Gebührenbescheid über die beim Ordnungsamt eingeholte Auskunft über einen Gewerberaummieter
1. Nennen Sie drei Gemeinsamkeiten von Steuern, Beiträgen und Gebühren und zeigen Sie den wesentl ichen Unterschied von „Steuer" und „Beitrag, Gebühr" auf.
2. Ordnen Sie die o. a. Bescheide jeweils dem die Geldleistung vereinnahmenden Gemein wesen (Bund, Land, Gemeinde) zu.
3. Nennen Sie die drei Bescheide, die der Grundsteuerschuldner erhält.
1. Gemeinsamkeiten sind z. B.:
- Geldleistung
- Auferlegung von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen
- endgültige Vereinnahmung
- zur Deckung des Finanzbedarfes
- in den öffentlichen Haushalt fließend Ein wesentlicher Unterschied ist z. B.:
- Steuer: immer ohne Gegenleistung
- Beiträge und Gebühren: Gegenleistung erforderlich
2. USt-Bescheid - Bund/Land
- GrSt-Bescheid - Gemeinde
- Erschließungsbeitragsbescheid - Gemeinde
- GrESt-Bescheid - Land
- GewSt-Bescheid - Gemeinde
- Gebührenbescheid - Gemeinde
3. Einheitswertbescheid, Steuermessbescheid, Grundsteuermessbescheid
Der nationale Kapitalmarkt als Teilmarkt des globalen Finanzmarktes ist einer Reihe von Einflussfaktoren ausgesetzt, die Angebot und Nachfrage auf dem nationalen Kapitalmarkt bestimmen.
1. Nennen Sie fünf solcher Einflussfaktoren für den deutschen Kapitalmarkt.
2. Beschreiben Sie für vier der von Ihnen unter a) genannten Einflussfaktoren , wie sich diese auf den deutschen Kapitalmarkt auswirken.
1. Faktoren, die Einfluss auf Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Kapitalmarkt nehmen, sind z. B.:
- staatliche Ordnungspolitik
- staatliche Kapitalmarktpolitik
- weiter wachsende Internationalisierung der Finanzmärkte
- Fiskalpolitik
- Staat als Marktteilnehmer
- öffentliche Förderung
- Deutsche Bundesbank als Teil des europäischen Systems der nationalen Zentral banken
2. Z. B.:
- Staatliche Ordnungspolitik:
Vorschriften über die Zulassung und Beaufsichtigung der Marktteilnehmer
- Staatliche Kapitalmarktpolitik:
Schaffung der gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Finanzmärkte mit dem Ziel, deren gesamtwirtschaftliche Funktionen zu sichern; z. B. durch Vorschriften für die Ordnung des Wertpapiergeschäftes , den Sonderfonds für Finanzmarktstabilisierung (SoFFin) und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Wachsende Internationalisierung der Finanzmärkte:
Durch Computer- und Informationstechnologie sinken die Transaktionskosten beim grenzüberschreitenden Verkehr. Der Wettbewerb nimmt zu, immer neue Finanz produkte werden auf dem Markt platziert (Gefahr der lntransparenz) . Die starke Vernetzung kann zu einer höheren Störanfälligkeit führen (z. B. Finanzkrise).
- Fiskalpolitik:
Einnahmen- und Ausgabenpolitik der öffentlichen Haushalte müssen ausbalanciert werden.
- Staat als Marktteilnehmer :
Als Anbieter und Nachfrager kann der Staat aktiv auf das Marktgeschehen Einfluss nehmen.
- Öffentliche Förderung:
Investitionen können in bestimmte Richtungen gelenkt werden, z. B. Energieöko nomie, neue Energien, Klimaschutz, Wohnungsbau. Mittel dazu sind Subventionen und/oder Steuervergünstigungen.
- Deutsche Bundesbank als Teil des Systems der europäischen Zentralbanken: Zentrales Ziel ist die Stabilität der Preise und des Finanzsystems durch stabiles Geld, ein stabiles Bankensystem , sicheren Zahlungsverkehr und eine ausreichende Ver sorgung der Wirtschaft mit sicherem Bargeld.
Im Finanzteil einer überregionalen Tageszeitung lesen Sie die Überschrift:
„Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins um einen halben Basispunkt erhöht."
1. Erklären Sie zwei Möglichkeiten, wie sich eine Leitzinserhöhung auf die Immobilien märkte auswirken kann.
2. Neben der Veränderung des Leitzinses verfügt die Europäische Zentra lbank über weitere geldpolitische Instrumente zur Steuerung der Geldmenge .
Beschreiben Sie die folgenden zwei Instrumente mit ihren jeweiligen Wirkungen auf die Geldmärkte:
- Offenmarktpolit ik
- Mindestreservepolitik
1. Eine Leitzinserhöhung
- kann die Baukredite verteuern , weil Kreditinstitute in der Regel die steigenden Zinsen an die Kreditnehmer weitergeben .
- kann die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobi lien verringern und dadurch zu geringeren Renditen führen.
- kann die Nachfrage nach Bauleistungen verringern und damit die Bautätigkeit einschränken.
2. Offenmarktpolitik: Die Europäische Zentralbank kauft oder verkauft Wertpapiere am offenen Markt. Beim Kauf „fließt" Zentralbankge ld in die Wirtschaft , d. h. die Liquidität der Geld märkte erhöht sich. Dies kann die Konjunktur anregen.
Beim Verkauf wird den Geldmärkten Liquidität entzogen, die Inflation könnte geringer werden.
Mindestreservepolitik: Eine Senkung oder Erhöhung des Mindestreservesatzes durch die Europäische Zentralbank verändert die Höhe der Zwangseinlagen der Kreditinstitute bei der Europäischen Zentralbank.
Eine Senkung des Mindestreservesatzes verschafft den Kreditinstituten mehr Liquidität; eine Erhöhung des Mindestreservesatzes schränkt die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken ein.
Das Gut Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Für die Lebensqualität des Einzelnen sind gute Wohnstandards und intakte Städte von grundlegender Bedeutung und tragen darüber hinaus auch wesentlich zu einem guten sozialen Klima in unserer Gesellschaft bei.
Um dieses Ziel durchzusetzen, hat die Bundesregierung wohnungspolitische Förderinstrumenta rien entwickelt.
Beschreiben Sie fünf Beispiele staatlicher Wohnungspolitik.
- soziale Wohnraumförderung (preiswerten Wohnraum für Einkommensschw ache, kinderreiche Familien und behinderte Bürger schaffen)
- Wohngeld (Einkommensschwache sollen sich auch mittleren Wohnkomfort leisten können, Sicherung angemessener Mieten für die Verm ieter)
- finanzielle Förderung (Bausparförderung, Wohnungsbauprämie und Arbe itnehmersparzulage) Altersvermögensgesetz (Sicherung preisgünstigen Wohnens im Alter, Altersvorsorge)
- wohnungswirtschaftliche Förderprogramme, z. B. der KfW (energieeffizientes Bauen, Moder nisierung des Wohnungsbestandes)
- Initiative kostengünstig und qualitätsbewusst bauen (Information der Bürger verbessern, Neubau fördern)
Die zum 1. Januar 2009 novellierte Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist in Kraft getreten. Im Rahmen der Vermietung ergeben sich dadurch einige Änderungen.
Erläutern Sie vier Änderungen für Mieter und Vermieter.
Ablesewerte zeitnah ermitteln:
Den Nutzern soll das Ergebnis der Ablesung von Heizkostenverteilern (z. B. Verdunsterröhr chen) in der Regel innerhalb eines Monates nach Ablesung mitgeteilt werden.
Änderung der Verteilerschlüssel wird vereinfacht:
Bei Vorliegen von sachlichen Gründen (z. B. neue Heizanlage, verbesserte Wärmedämmung) kann der Vermieter künftig Verteilerschlüssel ohne Zustimmungserforderni s der Mieter ein seitig ändern. Die Mieter sind vor Beginn einer Abrechnungsperiode darüber zu informieren.
- Stärkung des Verbrauchsanteiles:
Erfüllt das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutz verordnung von 1994 nicht. wird mit Öl- oder Gasheizung versorgt und sind die freiliegenden Leitungen überwiegend ge dämmt, muss der Vermieter zwingend eine Verteilung der Heizkosten zu 30 O/o nach Fläche und zu 70 010 nach Verbrauch vornehmen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV); eine abweichende Vertei lung (z. B. 50/50) ist dann nicht mehr zulässig.
Berücksichtigung zusätzlicher Kosten :
Der Vermieter kann nun auch die Kosten der Verbrauchsanal yse und Eichkosten der Wärme zähler auf den Mieter umlegen.
Ermittlung des Energieverbrauches für Warmwa sser:
Bei verbundenen Heiz- und Warmwas seranlagen entfällt die Möglichkeit, den Energiever brauch für Warmwasser zu pauschalieren. Nach dem 3 1. Dezember 2013 muss der Energie anteil für Warmwasser mithilfe eines verpflichtenden Wärmezäfilers erfasst werden.
Ausnahme für Passivhäuser:
Diese werden von der Pflicht zur Verbrau chserfassung der Heizkosten ausgenommen . Für Warmwasserkosten gilt dagegen die Pflicht zur verbrauchs abhängigen Abrechnung weiterhin.
In einer sozialen Marktwirtschaft hat der Staat die Aufgabe, für einen funktionsfähigen Wettbe werb zu sorgen. Um diese Aufgabe zu erfüllen, sind rechtliche Rahmenbedingungen geschaffen worden.
- Nennen Sie das den Wettbewerb betreffende Gesetz. Hinweis: Die Nennung der Abkürzung ist nicht ausreichend.
- Beschreiben Sie drei positive Wirkungen eines funktionierenden Wettbewerbes auf einem Markt.
- Beschreiben Sie vier Gründe für den Zusammenschluss von Immobilienunternehmen.
1. Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB)
2. Z. B.:
- Die Qualität der Leistungen wird ständig gesteigert.
- ständige Verbesserung des Preis-Leistungs-Verhältnisses
- umfassende Serviceleistungen rund um das Produkt
- Vorteil für die Verbraucher durch die Möglichkeit des Vergleiches der angebotenen Produkte
3. Z. B.:
- gemeinsame Finanzierung von Großaufträgen
- Senkung der Betriebs- und Beschaffungskosten, z. B. bei der Betriebs- und Geschäftsaus stattung oder dem Fuhrpark
- Bündelung von Kompetenzen
- gemeinsame Kommunikationspolitik
- gemeinsame Distributionspolitik
Eine Immobilienholding aus Frankfurt will den Immobilienbestand in Deutschland durch Zukauf erhöhen und weiter wachsen. Sie erhält von einer japanischen Großbank ein Finanzierungsange bot in Yen mit 1,5 010 Zinsen p. a. Alternativ bietet eine deutsche Großbank eine Finanzierung mit 4,5 D/o Zinsen p. a.
- Erläutern Sie je einen Vor- und einen Nachteil einer Fremdwährungsfinanzierung.
- Beschreiben Sie den Einfluss auf den Kurs der Eurowährung für den Fall, dass viele Investoren Kredite aus dem Nicht-Euro-Raum aufnehmen.
- Erläutern Sie eine Möglichkeit, um sich gegen Währungsrisiken abzusichern.
- Nennen Sie drei Arten von lnvestorengruppen, die Kapital in Immobilien anlegen.
1.Vorteile, z. B.:
- günstigen Zinssatz nutzen
- Erweiterung des Kreditangebotes durch weltweiten Kapitalmarkt
- Nachteile, z. B.:
- Währungsrisiko während der Laufzeit für die Annuitäten
- Währungsrisiko bei Rückzahlung der Restschuld
2. Die Auslandswährung muss in Euro getauscht werden, d. h„ die Nachfrage nach Euro steigt. Somit steigt auch der Wert des Euro.
3.
- Es gibt die Möglichkeit, ein Devisentermingeschäft abzuschließen. Hierbei handelt es sich um eine verbindliche Vereinbarung, eine Währung gegen eine andere Währung zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen.
- Swap:Vereinbarung über den zukünftigen Austausch von Zahlungen zu definierten Bedingungen
4. Z. B.:
- Immobilienfonds
- Versicherungsgesellschaften
- Pensionsfonds
- Private Equity-Fonds
- REITS
- Staatsfonds
- Hedgefonds
Die Europäische Zentralbank ist seit dem 1. Januar 1999 für die Durchführung der Geldpolitik im Euro-Währungsgebiet verantwortlich.
Sie ist die Zentralbank für die gemeinsame europäische Währung, den Euro. Die oberste Zielset zung der Europäischen Zentralbank ist die Preisniveaustabilität im Euro-Währungsgebiet.
- Nennen Sie vier Aufgaben der Europäischen Zentralbank und hierzu jeweils ein Beispiel.
- Eines der geldpolitischen Instrumente der Europäischen Zentralbank sind Offenrnarktge schäfte. Erläutern Sie dieses Instrument und nennen Sie drei Ziele.
- In Zusammenhang mit der Europäischen Zentralbank taucht immer wieder der Begriff Leitzins auf.
Beschreiben Sie, was unter dem Begriff Leitzins zu verstehen ist.
1. Z. B.:
- Festlegung der Geldpolitik des Eurosystems, dazu gehören z. B. die Definition der Preisstabilität und die Analyse der Inflationsrisiken
- Beschluss, Koordination und Überwachung der geldpolitischen Operationen, z. B. durch Weisungen an die nationalen Zentralbanken und Prüfung ihrer Durchführung
- Verabschiedung von Rechtsakten, z. B. Leitlinien und Weisungen
- Genehmigung der Ausgabe von Banknoten, hierzu gehört u. a. die Koordination von Si- cherheit und Qualität der Euro-Banknotenproduktion
- Interventionen an den Devisenmärkten, z. B. Erwerb und Verkauf von Wertpapieren auf den Devisenmärkten
2. Z. B.: Offenmarktgeschäfte sind geldpolitische Maßnahmen, bei denen die Europäische Zentralbank am offenen Markt Wertpapiere kauft oder verkauft.
Ziele:
- Steuerung der Geldmenge mit dem Ziel der Sicherung der Geldwertstabilität (Preisstabilität)
- Steuerung der Liquidität am Markt
- Steuerung der Zinssätze am Markt
- Steuerung des Refinanzierungsspielraumes der Geschäftsbanken
3. Unter Leitzins versteht man den von der Europäischen Zentralbank festgelegten Zinssatz zur Steuerung der Geldpolitik (Hauptrefinanzierungssatz), zu dem sich Geschäftsbanken bei einer Zentral- oder Notenbank Zentra lbankgeld beschaffen können.
In 2006 wurde eine Straße umfassend erneuert. Dabei wurden der Kanal, die Fahrbahn und die Gehwege erneuert sowie Parkflächen angelegt. Die Erneuerung von Straßenteileinrichtungen bzw. deren Verbesserung sind nach § 8 KAG NRW beitragsfähig .
Der beitragsfähige Aufwand der Kanal- und Fahrbahnerneuerung in Höhe von 169.900 € soll zu 50 % auf die Anlieger umgelegt werden.
Der beitragsfähige Aufwand der Gehwegerneuerung in Höhe von 100.000 € soll zu 60 % auf die Anlieger umgelegt werden.
Die Eheleute Pototzki haben ein Grundstück mit 490 m² und einer zulässigen Geschossflächen zahl von 0,6 an der Erschließungsanlage. Die Erschließungskosten sollen nach der Summe aus Grundstücksgröße und Geschossfläche verteilt werden. Die Summe der Verteilereinheiten aller erschlossenen Grundstücke beträgt 22.300 €.
- Erläutern Sie den Begriff Kostenspaltung.
- Ermitteln Sie rechnerisch nachvollziehbar den für das Grundstück der Eheleute Pototzki zu zahlenden Erschließungsbeitrag .
- Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile der Erschlie ßungsanlagen selbstständig erhoben werden (§ 127 Abs. 3 BauGB).
- Grundstücksgröße: 490 m2 Geschossfläche: 490 m2 · 0,6 = 294 m2 Verteilereinheit: 784 m2
beitragsfähiger Aufwand Kanal: 169.900 € · 50 O/o = 84.950 €
beitragsfähiger Aufwand Gehweg: 100.000 € · 60 O/o = 60.000 €
beitragsfähiger Aufwand gesamt: 144.950 €
Aufwand = = 6,5
. V .· . h . . beitragsfähiger Aufwand gesamt 144.950 €
Je erte11 erein e1t
Verteilereinheiten gesamt 22.300 €
für das Grundstück zu zahlen: 6,5 · 784 m2 = 5.096 €
- Beschreiben Sie das Grundprinzip der sozialen Marktwirtschaft.
- Erlätern Sie drei Merkmale, die die soziale M. in Deutschland von dem Modell der freien Marktwirtschaft unterscheiden.
- Die soziale M. baut auf Elementen der freien M. auf , soll darüber hinaus aber die Freiheit der Marktteilnehmer mit der Pflicht zu sozialer Verantwortung verbinden.
Die Zielsetzung ist größtmöglicher Wohlstand bei gleichzeitig bestmöglicher sozialer Absicherung. - Durch den Eingriff des Staates in den Markt z. B.
Tarifautonomie
Sozialversicherungen
Gesetzliche Eingriffe
Für die Immobilienwirtschaft sind auch die Merkmale der sozialen Marktwirtschaft von Bedeutung.
Benennen und beschreiben Sie vier Merkmale der sozialen Marktwirtschaft in Bezug auf die
Immobilienwirtschaft.
• Vertragsfreiheit:
Die Vertragspartner können ihre Vereinbarungen frei aushandeln, solange diese nicht rechtswidrig im Sinne des geltenden Rechtssystems sind (z. B. Verbraucherschutz).
• Recht auf Eigentum:
Die grundsätzliche Garantie von Privateigentum ist in der Verfassung niedergeschrieben
- teilweise Staatseigentum zum Wohle der Allgemeinheit und zur Erfüllung hoheitlicher Aufgaben.
• Wettbewerbsrecht:
Um die Entwicklung von Monopolen zu verhindern, muss in der sozialen Marktwirtschaft ein umfassendes Wettbewerbsrecht vorhanden sein (z. B. UWG und GWB).
• Soziale Absicherung:
Um die Menschen vor dem Abgleiten unter das Existenzminimum zu schützen, wird in der sozialen Marktwirtschaft durch den Staat ein sozialer Ausgleich herbeigeführt.
• Gerechte Einkommensverteilung:
Freie Märkte können zu ungerechten Einkommen führen, je nach Branche und Wirtschaftskraft der einzelnen Unternehmen. Deshalb soll der Staat für eine gerechte Einkommensvertei lung sorgen, möglichst durch marktkoforme Maßnahmen.
Die Neuausrichtung der Bundeswehr führt zu bedeutenden Auswirkungen auf Raumordnung und Infrastruktur in den betroffenen Gebieten. Etliche Standorte werden geschlossen oder sollen drastisch verkleinert werden.
Stellen Sie acht wirtschaftliche Auswirkungen der Standortschließungen bzw.
-verkleinerungen für die betroffenen Regionen dar.
Auswirkungen der Standortschl ießungen bzw.-verkleinerungen für die betroffenen Regionen können z. B. sein:
• regionalbezogener Personalabbau im Bereich der Bundeswehr
• Rückgang der regionalen Aufträge für Handel und Handwerk infolge des Wegzuges kaufkräftiger Haushalte sowie des Wegfalles der Bundeswehr als Auftraggeber
• Anstieg der Arbeitslosigkeit in der Region als Folge des Nachfragerückganges
• Reduzierung des Steueraufkommens in der Region (z. B. Gewerbesteuer, Einkommen steuer,Umsatzsteuer)
• Anstieg der regionalen Sozialleistungen
• Frei werdende Militärflächen können ggf. nicht direkt einer neuen Nutzung zugeführt werden (z. B. aufgrund von Kontaminierung oder Standortnachteilen).
• Durch den Abzug wird der Leerstand von Wohnungen möglicherweise zunehmen, die Mietausfälle werden steigen, die Mieten möglicherweise sinken sowie Mieterhöhungen nicht durchsetzbar sein.
• Die Kaufpreise für Immobilien können beeinflusst werden.
• Städte und Gemeinden haben die jeweilige Infrastruktur z. B. durch Schulen und Kindergärten zur Verfügung gestellt. Es wird möglicherweise durch den Rückgang der Anzahl privater Haushalte eine Reduzierung von Schulklassen und Kindergartengruppen erfolgen.
Ein Immobilienfondsmanager aus Wien will seinen offenen Immobilienfonds um eine zusätzliche Immobilie erweitern. Er erhält ein interessantes Kaufangebot aus London und ein weiteres aus Frankfurt.
a) Geben Sie drei Kriterien an, die bei der Entscheidung für oder gegen einen der beiden Standorte von Bedeutung sein können.
b) Beschreiben Sie eine Möglichkeit, um sich gegen das Währungsrisiko abzusichern.
a) Z. B.:
• Währungsrisiko für laufende Mieteinnahmen/laufende Aufwendungen
• Währungsrisiko bei zukünftigem Verkauf
• Transaktions-Nerwaltungskosten
• Sprachbarriere
b)
• Devisentermingeschäft : verbindliche Vereinbarung, eine Währung gegen eine andere Währung zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen
• Devisenoptionsgeschäft: Der Käufer erwirbt das Recht, aber nicht die Pflicht, eine Währung zu einem bestimmten Termin und Wechselkurs zu kaufen oder verkaufen.
In Deutschland werden Einheitswerte nach dem Bewertungsgesetz (BewG) für inländische Grundstücke, Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgestellt.
Sie bezeichnen Werte, die für mehrere Steuern als Besteuerungsgrundlage dienen.
a) Nennen Sie die zwei immobilienwirtschaftlich relevanten Steuern, für die der Einheits wert die Grundlage ist.
b) Beschreiben Sie drei mögliche Fortschreibungen der Einheitswerte
a)
• Grundsteuer
• Gewerbesteuer
b) Fortschreibungen der Einheitswerte sind z. B.:
• Wertfortschreibung: wenn sich die Werte der Grundstücke ändern
• Zurechnungsfortschrei bung: wenn der Eigentümer wechselt
• Artfortschreibung: wenn sich die Nutzungsart ändert, z. B. von Betriebsvermögen zu Grundvermögen oder z. B. vom unbebauten Grundstück zum Einfamilienhaus
• fehlerbeseitigende Fortschreibung: wenn ein Fehler aus der letzten Feststellung zu beseitigen ist
Die Immobilienwirtschaft arbeitet mit verschiedenen Indexreihen, wie z. B.:
• dem Verbraucherpreisindex (früher: Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland)
• dem Baupreisindex
a) Nennen Sie die Institutionen, die diese Indexreihen erstellen.
b) Erklären Sie, was die jewei lige Indexzahl abbildet.
c) Beschreiben Sie jeweils zwei Anwendungsberei che der beiden Indexreihen aus der Immobilienwirtschaft.
a) • Verbraucherpreisindex: Statistisches Bundesamt in Wiesbaden
• Baupreisindex: die jeweiligen Landesstatistikämter, die ihre Daten an das Statistische Bundesamt weiterleiten
b) • Der Verbraucherpreisindex stellt die Preisentwicklung der Güter eines Warenkorbes (z. B. Wohnen, Energie, Lebensmittel) dar. Er wird monatlich ermittelt.
• Der Baupreisindex bildet die Entwicklung der Baupreise, differenziert nach verschiedenen Bauleistungen, ab. Dieser wird vierteljährlich ermittelt
c) Verbraucherpreisindex:
• im Rahmen der Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen (§ 557 b BGB)
• im Rahmen der Erhöhung von Erbbauzinsen
• Baupreisindex:
• im Rahmen der Wertermittlung für die Anpassung der Normalherstellungskosten
• im Rahmen der Wohngebäudeversicherung für Prämie und gleitenden Neuwert
Im Rahmen der staatlichen Wohnungspolitik wird u.a.Wohngeld gewährt.
a) Beschreiben Sie den Zweck des Wohngeldes.
b) Benennen Sie vier Personengruppen, die nach dem Wohngeldgesetz wohngeldberechtigt sind.
c) Geben Sie drei Faktoren an, die die Berechtigung zum Erhalt von Wohngeld und seine Höhe nach dem Wohngeldgesetz bestimmen.
a) Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen und persönlichen Absicherung eines vom Mieter oder Eigentümer selbst genutzten Wohnraumes. Es soll ein angemessenes und familiengerechtes Wohnen ermöglichen.
b) Personengruppen, die nach dem Wohngeldgesetz wohngeldberechtigt sind, sind z. B.:
• Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers
• Untermieter
• Inhaber eines mietähnlichen Dauerwohnrechtes
• Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung
• Erbbauberechtigte einer selbst genutzten Wohnung
• Nießbrauchberechtigte einer selbst genutzten Wohnung
c) Faktoren, die die Höhe und die Berechtigung zum Erhalt von Wohngeld nach dem Wohn geldgesetz bestimmen, sind z. B.:
• Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder
• Höhe des Gesamteinkommens des Haushaltes
• Höhe der zuschussfähigen Miete/Belastung
• Mietenstufe
Für die Immobilienwirtschaft sind die Rahmenbedingungen der europäischen Kapitalmärkte äußerst wichtig. Gelegentlich kommt es vor, dass diese Rahmenbedingungen zu sogenannten Immobilienblasen führen.
Erklären Sie anhand von sechs chronologischen Schritten, wie es zu einer Immobilienblase und deren anschließendem Platzen kommen kann.
• Durch eine deutliche Ausweitung der Kreditgewährungen bei niedrigen Zinsen („billiges Geld"), auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität, entsteht eine erhebliche zusätzliche Nachfrage nach Immobilien.
• Diese Nachfrage trifft auf ein beschränktes Angebot.
• Die Immobilienpreise steigen und ziehen zusätzliche Immobilienspekulationen nach sich.
• Die Nachfrage und die Preise steigen weiter (Preisspirale).
• Das Marktgeschehen kehrt sich um, wenn immer mehr Immobilieneigentümer steigende Finanzierungskosten (z. 8. steigende Zinsen) nicht mehr tragen können bzw. durch sinkende Einkommen eine Verschlechterung der Bonität eintritt.
• Die Immobilienobjekte müssen an die Kreditinstitute übertragen werden bzw. werden im Rahmen von Zwangsverste igerungen unter Wert veräußert.
• Die „Blase" platzt, wenn für diese Immobilien keine neuen Käufer zu angemessenen Preisen gefunden werden können.
• Es setzt ein Preis- und Werteverfall ein, bis Angebot und Nachfrage nach Immobilien einigermaßen ausgeglichen sind.
In der Wirtschaftstheorie bestehen die 2 idealtypischen Wirtschaftssysteme Marktwirtschaft und Planwirtschaft. Grenzen Sie diese beiden anhand von 4 Merkmalen voneinander ab!
Wirtschaftssysteme besitzen eine Systemrationale Struktur bzw. eine systemspeziefische Ordnung. Folgende Faktoren üben maßgeblichen Einfluss aus:
- Eigentum
- Art der Koordination
- Preisbildung
Anhand der folgenden Darstellung lassen sich die beiden idealtypischen Formen voneinander abgrenzen:
Merkmal Marktwirtschaft Planwirtschaft
Erscheinungsform Kapital-/Liberalismus Sozialismus/Kommunismus
Eigentum Privateigentum Kollektiveigentum (Staat)
Planungsordnung dezentral zentral
Preisbildung Angebot und Nachfrage Preisfestsetzung
Motivation Gewinn- oder Nutzenmaximierung Planerfüllung
