Grundstückgewinnsteuer + Handänderungssteuer
Grundstückgewinnsteuer + Handänderungssteuer
Grundstückgewinnsteuer + Handänderungssteuer
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Was unterliegt der Grundstückgewinnsteuer?
Der Gewinn aus dem Verkauf einer (privaten) Liegenschaft.
Wo ist die Grundstückgewinnsteuer geregelt?
Art. 12 StHG - es handelt sich um eine kantonale direkte Steuer
Bei der Grundstückgewinnsteuer ist nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person massgebend, sondern ...
... der Gewinn, der durch den Verkauf des Objekts (Grundstück) erzielt wird.
Wie erfolgt der Eigentumsübergang?
Eintrag der neuen Eigentümerschaft ins Grundbuch
Nennen Sie ein Beispiel betreffend übertragenden wesentlichen "Herrschaftsrechten".
Z.B. Verkauf einer Beteiligung an eine Immobiliengesellschaft (mind. 50%). Es liegt kein Eigentumswechsel vor, jedoch die Beherrschung dieser Liegenschaften (Wechsel der beherrschenden Person). Diese Handänderung löst die Grundstückgewinnsteuer aus.
Was sind Beispiele für Steueraufschubstatbestände bei Handänderungen gem. Art. 12 Abs. 3 StHG?
- unentgeltliche Vermögensübergänge
- Veräusserung selbstgenutztes Wohneigentum mit anschliessender Ersatzbeschaffung innerhalb angemessener Frist in der Schweiz
Wie berechnet sich der Gewinn, der von der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird?
Differenz zwischen Erlös aus Verkauf und den Anlagekosten, abzgl. zulässige Verkaufskosten
Aus was setzen sich die Anlagekosten zusammen?
den damals beim Kauf ins Grundbuch eingetragene Erwerbspreis, inklusive den wertvermehrenden Kosten (Investitionen für die Verbesserung des Grundstückes)
Welcher Kanton ist beim Verkauf eines Ferienhauses zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer berechtigt?
Die Steuerhoheit hat der Ferienhauskanton bzw. der Kanton, in dem sich die verkaufte Liegenschaft befindet.
Was muss bei den wertvermehrenden und werterhaltendenden Kosten beachtet werden?
die wertvermehrenden Kosten (=Investitionen) können abgezogen werden, die werterhaltenden nicht (=Unterhaltskosten)
Lars hat vor zehn Jahren ein Einfamilienhaus für CHF 500'000 gekauft. Er hat es für CHF 300'000 umgebaut. CHF 100'000 sind von der ESTV als Unterhaltskosten anerkannt und kann beim Einkommen abgezogen werden. Die restlichen CHF 200'000 stellen wertvermehrende Investitionen dar. Heute verkauft Lars das Haus für CHF 1 Mio. Die Verkaufskosten betragen CHF 20'000. Wie hoch ist der für die Grundstückgewinnsteuer massgebende Gewinn?
Verkaufserlös CHF 1 Mio.
Anlagekosten:
./. Kaufpreis CHF -500'000
./. Umbaukosten CHF -300'000
+ werterhaltende Kosten CHF +100'000
./. Verkaufskosten CHF 20'000
= unterstehender Gewinn GSGS CHF 280'000
Erklären Sie im Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer: monistisches System.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Wertzuwachs einer Liegenschaft erhoben. Es muss also nicht zwischen Privat- und Geschäftsvermögen unterschieden werden.
Es gibt Steueraufschubstatbestände:
- Eigentumsänderungen im Rahmen von Umstrukturierungen (Fusionen, Vermögensaufteilung)
- stille Reserven auf Ersatzliegenschaften übertragen
wiedergebrachte Abschreibungen werde mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst!
Erklären Sie im Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer: dualistisches System:
Grundstückgewinnsteuer wird nur auf Liegenschaften im Privatvermögen erhoben.
Sobald sich eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen befindet, wird sie mit der Einkommenssteuer (bei natürlicher Person) bzw. mit der Gewinnsteuer (juristische Person) erfasst.
Was ist der Begriff, der die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem akzeptierten Buchwert bildet?
Kapitalgewinn, realisierte stille Reserven
Aus was besteht der Kapitalgewinn? Was ist bei diesen beiden Komponenten im monistischen bzw. dualistischen System zu beachten?
wiedereingebrachte Abschreibungen
stille Reserven, die durch "nicht notwendige Abschreibungen" gebildet wurden. Handelsrechtlich sowie auch steuerlich zugelassen! Diese Abschreibungen werden IMMER mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst.
Wertzuwachsgewinn
stille Reserven, die sich durch "Nichtstun" (blosse Wertsteigerung) gebildet wurden. Monistischer Kanton erfasst diese mit der Grundstückgewinnsteuer, der dualistische Kanton mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer!
Hans Kistler ist Einzelunternehmer. Er hat eine Liegenschaft, die unbestritten Geschäftsvermögen darstellt. Diese wird nun verkauft. Folgende Zahlen sind bekannt:
Anschaffungswert: CHF 1'000
Wertvermehrende Investitionen: CHF 50
Anlagekosten: CHF 1'050
Bisherige Abschreibungen: CHF 200
Einkommenssteuerwert: CHF 850
Verkaufspreis: CHF 1'600
Kapitalgewinn = CHF 750
Wie ist die Besteuerung nach dem monistischen sowie nach dem dualistischen System?
monistisches System
steuerbares Einkommen aus selbständigem Erwerb: CHF 200 (Abschreibungen)
Grundstückgewinnsteuer unterliegender Gewinn: CHF 550 (Wertzuwachsgewinn)
dualistisches System
steuerbares Einkommen aus selbständigem Erwerb: CHF 750 (gesamter Kapitalgewinn)
Fällt im monistischen System bei der Privatentnahme eine Grundstückgewinnsteuer an? Falls nein, weshalb?
Nein, da keine Handänderung der Liegenschaft erfolgt. Nur eine Privatentnahme!
Bei einer Einlage vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen im dualistischen System eines Grundstücks löst dies die Grundstückgewinnsteuer aus, obwohl keine entgeltliche Handänderung vorliegt.
Weshalb ist das so? Mit welchem Wert wird sie erfasst?
Die Liegenschaft ist, sobald sie sich im Geschäftsvermögen befindet, der Grundstückgewinnsteuer entzogen ist. Die Differenz zwischen Buchwert und Anlagewert wird von der Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Wie ist die steuerliche Beurteilung betreffend Privateinlage beim monistischen System?
Es wird keine Grundstückgewinnsteuer ausgelöst.
Getty Kistler besitzt eine Einzelunternehmung, die bisher an einem Drittort eingemietet gewesen ist. Nun hat sie eine Liegenschaft vom Vater geerbt. Sie möchte die Unternehmung in dieser Liegenschaft weiterführen. Getty hat noch einige Umbauten getätigt, um sie optimal an die Geschäftsbedürfnisse anzupassen. Folgende Zahlen sind bekannt:
Erwerbspreis der Liegenschaft (Kauf durch Vater): CHF 800
Wertvermehrende Investitionen durch Getty: CHF 260
Schätzwert aufgrund unabhängiger Expertise z. Schätzwert: CHF 1'350
Wie wird beim monisitischen Kanton vorgegangen?
es ergeben sich grundsätzlich keine Steuerfolgen, da der Wertzuwachs auch nach der Einlage ins Geschäftsvermögen immer noch mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird!
Getty Kistler besitzt eine Einzelunternehmung, die bisher an einem Drittort eingemietet gewesen ist. Nun hat sie eine Liegenschaft vom Vater geerbt. Sie möchte die Unternehmung in dieser Liegenschaft weiterführen. Getty hat noch einige Umbauten getätigt, um sie optimal an die Geschäftsbedürfnisse anzupassen. Folgende Zahlen sind bekannt:
Erwerbspreis der Liegenschaft (Kauf durch Vater): CHF 800
Wertvermehrende Investitionen durch Getty: CHF 260
Schätzwert aufgrund unabhängiger Expertise z. Schätzwert: CHF 1'350
Wie wird beim dualistischen Kanton vorgegangen? Errechnen Sie auch den Betrag, falls etwas der Grundstückgewinnsteuer unterliegen sollte.
Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Einlage ins Geschäftsvermögen aufgrund des Systemwechsel fällig. Der bisherige Wertzuwachsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer, der künftige Gewinn der Einkommenssteuer. Der grundstückgewinnsteuerpflichtige Gewinn errechnet sich wie folgt:
Anlagekosten CHF 1'060 (800+260)
Neuer Einkommenssteuerwert CHF 1'350
= Differenz CHF 290, unterliegt der Grundstückgewinnsteuer
Was ist speziell bei der Handänderungssteuer?
Es ist eine indirekte Steuer, jeder Kanton kann selber entscheiden, ob sie diese erhebt oder nicht.
Was ist die Funktion der Handänderungssteuer? Was ist das Steuerobjekt?
Der Verkaufspreis ist Steuerobjekt.
Wann können Vorgänge von der Handänderungssteuer befreit sein?
- Handänderung infolge Erbgang, Tausch oder Schenkung
- Handänderung anlässlich eines Zwangsverwertungsverfahren
- Handänderung unter nahen Verwandten
Wer bezahlt die Steuer? Wer ist Steuersubjekt?
Kann von den Parteien frei gewählt werden, möglich ist auch eine Aufteilung.
In den meisten Kantonen wir sie vom Erwerber geschuldet.
