Facility Management

• Erhalt der Funktionsfähigkeit des bewirtschafteten Gebäudes (mit Gewährleistung Sicherheit, Zuverlässigkeit, Hygiene)
• Sicherung der Vermögenswerte, mit nachhaltiger Sicherung der Wirtschaftlichkeit
• Kostenoptimierung durch Energiemanagement und Betriebsoptimierung
• Technische Betreuung bei Bauprojekten
• Effektives Einkaufs- und Betriebsmanagement

• Instandhaltung
• Inbetriebnahmen
• Messkonzept
• Energiemanagement
• Betriebsoptimierung

Der Begriff Instandhaltung ist ein Überbegriff und umfasst alle Massnahmen bezüglich der Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung von Anlagen.

• Steigerung der Verfügbarkeit
• Erhöhung der technischen Lebensdauer
• Steigerung der Funktions- und Produktequalität
• Erhöhung der Wirtschaftlichkeit
• Verbesserung des Umweltschutzes
• Minimierung der Gesamtkosten (=Wartungs-/Inspektionskosten + Instandsetzungskosten)

• Wartung
• Inspektion
• Instandsetzung
• Verbesserung

Bewahrung des Soll-Zustandes mit Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats.

Folgende Aktivitäten sind durchzuführen:

• Prüfen
• Nachstellen
• Auswechseln
• Konservieren
• Reinigen
• Ergänzen
• Schmieren

Feststellung und Beurteilung vom Ist-Zustand.

Zur frühzeitigen Lokalisierung von Schäden und Zustandsverschlechterungen.

Folgende Aktivitäten beinhaltet dies:

• Prüfen
• Messen
• Beurteilen

Wiederherstellung des Soll-Zustandes, durch Massnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen.

Folgende Aktivitäten beinhaltet dies:

• Austauschen
• Ausbessern

Das ist die Kombination aller technischen und administrativen Massnahmen sowie, Massnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr gefordeten Funktion zu ändern.

Es umfasst alle Tätigkeiten der Führung, welche die Ziele, die Strategie und die Verantwortlichkeiten der Instandhaltung bestimmen.

• Instandhaltungsplanung
• Steuerung und Überwachung
• Verbesserung der Organisationsmethoden

Die Ziele sind:

• Reduzierung von Schwachstellen, Instanhaldungszeit, Haftungsrisiken, Planungsaufwand
• Erhöhung der Nutzungszeit von Betriebsmitteln, Anlagenverfügbarkeit, Analgensicherheit, Objekt und Auftragstransparenz
• Implementierung der gewünschten Strategie

• Intervallabhängig (Vorbeugungsstrategie)
• Zustandsabhängig (Zustandsstrategie)
• Schadensbedingt (Abwartestrategie)

Vorteile:

• Gute Planbarkeit der Massnahmen
• Hohe Verfügbarkeit

Nachteile:

• Technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt
• höhere Anzahl an Massnahmen erhöht Fehlerwahrscheinlichkeit

Fokus auf: kein Ausfall der Anlage

Vorteile:

• Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer
• Hohe Verfügbarkeit

Nachteile:

• Hoher Planungsaufwand
• Kostennachteile durch zusätzliche Anzahl an Inspektionen

Fokus auf: Ausnutzung der Lebensdauer

Beispiel: Je nach Verschmutzungsgrad in einer Klimaanlage wird eine entsprechende Massnahme eingeleitet

Vorteile:

• Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer
• Geringer Planungsaufwand

Nachteile:

• Hohe Schadensfolgekosten
• mögliche Verkürzung der Lebensdauer
• eingeschränkte Verfügbarkeit

Fokus: abwarten bis etwas passiert, nicht mehr funktioniert

Als ein Prozess. Zum beispiel nach ProLeMo

Prozessleistungsmodell

• Abklärung Objektstrategie
• Abnahme
• Garantieleistungen
• Revisionsunterlagen
• Inbetriebnahme mit Mängelbehebung

Ein effektives Messkonzept

Punkt A-G

• A zweckmässige Medienverteilung
• B garantierte Systemwerte
• C Energiebuchaltung- und Statistik
• D Sparpotential aufzeigen
• E Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen
• F Erfolgskontrolle der Optimierungsmassnahmen
• G Grundlagendaten für die Erneuerung

• Aussagekräftige Energiekennzahlen aufzeigen
• Daten für die energetische Betriebsoptimierung liefern
• Früherkennnung von Fehlfunktionen ermöglichen
• Grundlagen liefern für Verbrauchsprognose und Budgetierung
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften

Es umfasst alle Vorkehrungen und Tätigkeiten, welche sich mit der kostengünstigen Beschaffung von Energie befassen.

• Transparenz der Energieverbräuche
• Reduzierung des Energieverbrauchs
• Minimierung der Schadstoffemissionen
• Kontrolle der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Energiestandards
• Sicherstellung einer optimalen Energieversorgung (4 Kernaufgaben):
  1. Energiebschaffung
  2. Bereitstellung von Energie
  3. Verwendung und Sicherstellung
  4. Entsorgung aller Abfallprodukte

• Energiecontrolling (Prozess: Vergleich der Ist-Werte mit Soll-Werte) Wichtiges Gebiet
• Anlagenoptimierung
• Vertragsoptimierung

Die Zielsetzung ist:

• Optimale Einstellung der technischen Anlage
• Angebot der Energie zum tatsächlich benötigtem Zeitpunkt
• Erreichung möglichst hoher Wirkungsgrade bei der Energieerzeugung- und verteilung

Dabei stets die Sicherheitstechnischen und Hygenischen Anforderungen einhalten.

• Auftragsdefinition
• Datenerhebung
• Begehung/Messung
• Analyse und Auswertung

genügend Infos? Ja

• Massnahmenidentifikation
• Massnahmenumsetzung
• Erfolgskontrolle
• Massnahmensicherung

Das Ziel ist es mit 20% Aufwand 80% Ertrag zu erzielen also möglichst hohe Einsparung.

eBO Vor Übergabe

• Schrittweises Vorgehen mit strukturierter Planung und Umsetzung kostengünstiger Massnahmen (Pay-back-Dauer kleiner als 2a) zur Steigerung der Energieeffizienz ohne Komforteinbussen

eBO Nach Übergabe

• Innerhalb der Rügefrist von 2 Jahren
• ohne gemessene Betriebsdaten, nur Planungswerte
• Schwergewicht: Optimierung Regelkreise & Hydraulik

eBO als Daueraufgabe

• Energieffizienter Betrieb aller gebäudetechnischen Anlagen
• Laufende Überwachung vom Energiebezug im Vergleich zu geeigneter Referenz
• Schwergewicht: Energiedaten- Analyse und Messungen

• BO-Normalbetrieb
  • BO durch Kontrollen
  • keine Investition ausser für laufenden Unterhalt
• BO-Unterstützung
  • Gezielte BO aufgrund von Auswertungen und Messungen
  • minimale Investitionen (BO-Fachmann nötig)
• BO-Investitionen
  • BO durch selektive Investitionen
  • Sorgfältige Analyse der Anlagen mit der Auswahl der Massnahmen mit dem grössten Einsparpotential