Bewirtschaftung Immobilien

• Orts- und Quartiersüblichkeit
• Kostensteigerung
• Mehrleistungen des Vermieters
• Kostendeckende Bruttorendite (unterschritten)
• Teuerung
• Referenzzinssatz

1. Der Vermieter muss seine Zustimmung geben

verweigerungsgründe:

1. Bedingungen werden nicht bekannt gegeben
2. Bedingungen gegeüber Hauptmietvertrag missbräuchlich
3. wesentliche Nachteile für Vermieter

Es gibt keine Formvorschrift

Zahlung der Prämie, Leistung im Schadenfall

Gebäude, Unfall (> als 8 h Arbeit), Krankenkasse, Motorfahrzeug

die Versicherungen gehen bei der Handänderung auf den neuen Eigenütmer über.

freiwillige Versicherungen bei Handäderungen können innert 30 Tagen mit einer Frist von 14 Tagen gekündigt werden.

die Verjährungsfrist beträgt zwei Jahre ab beginn des Ereignisses

Elementarschäden (Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawinen, Steinschlag, Erdrutsch etc.)
Feuer, Rauch, Blitzschlag, Explosion, Abstürzende und notlandende Luft- und Raumfahrzeuge, Sturmwind über 75 km/h

Keine Deckung
Neutralitätsverletzungen, kriegerische Ereignisse, innere Unruhen, Erdbeben (bis auf Zürich) etc.

1. Mängel schriftlich/eingeschrieben rügen und angemessene Frist ansetzen und MZ-hinterlegung androhen
2. Frist ungenutzt verstrichen -> schriftliche Ankündigung der Hinterlgung
3. MZ bei Schlichtungsbehörde hinterlegen und Anzeige an Vermieter
   _{nur künftige MZ dürfen hinterlegt werden; mit hinterlegun gilt MZ als bezahlt}
4. innert 30 Tagen bei Schlichtungsbehörde Ansprüche erheben (Mietinsreduktion, Schadensersatz)
5. Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde -> schlechter Vorschlage ablehnen innert 20 Tage
6. inntert 30 Tage Ablehnung Klage bei Miet- oder Bezirksgericht erheben

• Kopplungsgeschäft
• übertragung der Miete auf einen Dritten

Das Schlüsselgel ist grunsätzlich zulässig jedoch nur zwischen Mieter und Nachmieter.
Unzulässig ist es nur zwischen Mieter oder Nachmieter und Vermieter (unzulässiges Kopplungsgeschäft)

Es besteht keine 100% Rechtssicherheit

• der Mieter hat vielleicht einen Mietvertrag mit einer Miete die unter dem Marktniveau liegt.
  Das heisst der neue Mieter kann von seinem Mietvertrag bis befristung profitieren. Die Differenz zwischen Marktmiete und Mietvertrag teilen sich die Parteien untereinander und es entsteht einen Win- Win  Situation
• Der Vermieter ist der Meinung das diese Differenzen Ihm zustehen und begrüsst ein solches Geschäft keines Falls

• schriftliche Zustimmung des Vermieters
• aus wichtigem Grund kann der Vermieter die Zustimmung verweigern
• der Nachmieter tritt an Stelle des Mieter in das Mietverhältnis ein
• Vormieter haftet jedoch solidarisch bis ende des Vertrages jedoch max. 2 Jahre

Gilt nur für Geschäftsräume, nicht für Wohnen

• Mieter muss einen zumutbaren, zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen
• neuer Mieter muss gleiche Bedingungen übernehmen

Dann ist der Mieter von seinen Verpflichtungen befreit.

• vertragsdauer mindestens 3 Jahre
• Anpassung höchstens 1 mal im Jahr
• Betrag der Erhöhung muss in CHF festgelegt sein

Mehrleistungen können wertvermehrende Verbesserungen, zusätzliche Flächen, zusätzliche Nebenleistungen etc. sein.

Bei wertvermehrenden Ernuerungen kann jeweils nur ein Teil auf den Mieter übertragen werden. Z.B. Fenster von 2 fach IV auf 3-fach. Da kann ein drittel der Kosten über die Lebensdauer (paritätische Lebensdauertabelle) berechnet werden. Die Berechnung ist eine Anuität sonder eine merkwürdige Liniar ähnliche Amortisation mit Zinssatz- und Unterhalt-Zuschlag.

10 Tage vor Monatsente auf nächstmöglichem Kündiungstermin

• vom Kanton genehmigtes Formular
• Begründung (Muss nur auf Verlangen detailliert sein)
• nichtig wenn Kündigung ausgesprochen oder angedroht wurde

• Rachekündigungen (Sperrfrist 3 Jahre)
• Pressionskündigungen (Vermieter möchte den Mieter dazu bewegen die Wohnung zu kaufen)
• während Schlichtungs und Gerichtsverfahren

Diese kündigungen müssen innert 30 Tagen angefochten werden sonst sind sie gültig auch wenn sie missbräuchlich sind.

Werden Sie angefochten können sie aufgehoben werden

Vermieter:

• Zahlungsrückstand
• Sorgfalt und Rücksichtsname (vorsätzlich Schaden verursacht - fristlos)
• Konkurs (wenn keine Sicherheit - fristlos)

Mieter:

• schwerer Mangel
• Wirtschaftskirse, schwere Krankheit, Unfall (Rollstuhl)

1. Die Mieter von Wohn und Geschäft müssen schriftlich kündigen
2. Der Vermieter muss das amtliche Formular verwenden
3. besondere Vorschriften bei Familienwohnungen
4. Vermieter muss Kündigung auf verlangen begründen

• besondere Kündigungsfristen für möblierte Zimmer und Einstellplätze
• bei befristeten Arbeitsverhältnissen endet der MV automatisch auf befristung
• Mindestvertragsdauer bei Staffe und Indexmieten
• Verlängerungsoption

OR Art. 258
Mängel sind, wenn das Objekt die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch auschlissen oder erheblich beeinträchtigen

Arten:

• leichter Mangel: beeinträchtigt Gebrauch nicht oder nur unwesentlich ->Glühbirne, Dichtung, Schraube locker
  Behebung durch Mieter wenn < 150.- o. 1% (Geschäft), Miezinsreduktion < 5% (Gericht befasst sich ab > 5%
• mitteler Mangel: Gebrauch vermindert - schliesst ihn aber nicht aus -> Backofen, KS, < 18 Grad, Musik 24:00
  Behebung durch Vermieter; Mietzisreduktion > 5%
• schwerer Mangel: Gebrauch ausgeschlossen oder wesentliche Verminderung ->Dach,Nasszellen, Küche def.
  Behebung Vermieter,

• mindestens 5 Jahre (die Dauer hat nur für den Vermieter mindestens 5 Jahre zu betragen)
• LIK zwingend
• Anpassungstermine und deren Anzeigefrist (Bsp. Anpassung jeweils am 01. Jan, Anzeigefrist 30 Tage auf Monatsende
• Anteil der Anpassung z.B. 100% oder 70%
• Anfangsmietzinsuntergrenze -> keine unterschreitung möglich

echte: Vertragskonditionen sind im Voraus bestimmt oder bestimmbar, einseitige Verlängerungsoption durch Mieter

unechte: Konditionen müssen vor Ablauf neu Verhandelt werden -> keine Einigung - keine Verlängerung

• Zeitpunkt für Anzeige zur Ausübung des Optionsrechts
• Formalität der Anzeige zur Ausübung (Bsp. Eingeschreiben)
• Dauer der Verlängerung (Vorteilhaft 5 Jahre da indexierbar)
• spätester Zeitpunkt für Einigung über Modalitäten der Option
• Rechtsfolge bei nicht Einigung - Beendigung des Mietverhätlnisses auf ende des Vertrags

• Mietzinsanpassung wenn seit letzter Anassung ein statistisch relevanter Zeitraum > 3 Jahre verstrichen ist
• verwendung amtliches Formular
• auf nächsten Kündigungstermin
• Anfechtung muss Vermieter mind. 5 Vergelichsobjekte präsentieren (beinnahe unmöglich)

• Bei der Kündigung müssen beide unterschreiben
• Kündigt nur eine Person bleiben beide für den Mietzins haftbar
• Ev. mit Vermieter über Entlassung verhandeln

• Vermieter muss Mieter schriftlich Zahlungsfrist (30 Tage Wohnen) mit androhung Kündigung zustellen
• unbenutzte Zahlungsfrist - Kündigung auf Monatesende 30 Tage

Erstreckung: Wohn und Geschäftsräume, möbliertes Zimmer

keine E.: Lagerplatz - kein Raum, Ferienwohnung und Villa OR 253a, Stuhl in Coiffeur - keine räumliche Abtrennung

• schriftlich
• mündlich
• konkludent

• Mietzinshinterlegung
• Mängelrüge
• Fristansetzung
• Änderung am Mietobjekt durch Mieter
• Wiederherstellungspflicht
• Übertragung der Miete auf Dritten
• Abmahnung Pflichtenverletzung
• Kündigung durch Mieter