BGB
A) Typische Einstiegsfragen des Prüfungsausschusses
Die Prüfer steigen fast immer über eine offene Frage ein und haken dann nach:
- Was ist eine natürliche, was eine juristische Person?
- Wann beginnt und endet die Rechtsfähigkeit?
- Nennen Sie juristische Personen des Privatrechts / des öffentlichen Rechts.
- Wer handelt für eine juristische Person? Wie prüfen Sie die Vertretungsmacht?
- Ist die GbR eine juristische Person? Kann sie Grundstückseigentum haben?
- Was ist der Unterschied zwischen Rechts-, Geschäfts- und Grundbuchfähigkeit?
- Wer ist Eigentümer bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft — die WEG oder der einzelne Eigentümer?
- Ihr Auftraggeber ist eine GmbH i. G. / eine Erbengemeinschaft / ein Minderjähriger — was prüfen Sie?
Das MUSS- Wissen:
C) Wo die Prüfer gerne nachhaken (klassische Stolpersteine)
- Erbengemeinschaft = juristische Person?" → Nein. Gesamthandsgemeinschaft, alle Miterben werden im Grundbuch mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft" eingetragen. Verfügung nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB).
- „OHG/KG — juristische Person?" → Nein, rechtsfähige Personenhandelsgesellschaften. Beliebte Falle, weil sie firmieren und im Handelsregister stehen.
- „GmbH i. G." → Vor-GmbH ist noch keine juristische Person; Handelnde haften persönlich (§ 11 Abs. 2 GmbHG). Für den Gutachtenauftrag relevant.
- „Kirche als Auftraggeber?" → Körperschaft des öffentlichen Rechts, oft zusätzlich kirchenaufsichtliche Genehmigung bei Grundstücksveräußerung.
- „Woraus ergibt sich die Vertretungsmacht?" → Handelsregisterauszug (aktueller Abdruck), Gesellschaftsregister bei eGbR, Vereinsregister, ggf. Vollmacht. Antwort mit „ich lasse mir den aktuellen HR-Auszug vorlegen" punktet.
D) Der Transfer, den die Prüfung eigentlich sehen will
Reines BGB-AT-Wissen reicht nicht — gefragt ist der Bezug zur Sachverständigentätigkeit:
- Auftragsklärung: Wer ist mein Auftraggeber, ist er verfügungsbefugt oder nur Interessent? Wer unterschreibt wirksam?
- Eigentümerfeststellung im Gutachten: Abgleich Grundbuch Abt. I mit Rechtsform und Registerlage — das ist Pflichtangabe nach § 8 ImmoWertV-Systematik bzw. in jedem Gutachtenaufbau.
- Bewertungsanlass: Genehmigungsverfahren bei Minderjährigen und Betreuten, Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften, Umwandlung/Einbringung bei Gesellschaften — jeweils andere Wertdefinition und Stichtagsfrage.
- Haftung: Vertrag mit einer nicht existenten oder falsch bezeichneten Partei → Honorarrisiko.
Wenn Sie in der mündlichen Prüfung nach der Definition immer einen Satz Praxisbezug anhängen („für mich als Sachverständigen bedeutet das …"), wirkt das deutlich souveräner als reine Paragraphenwiedergabe.
Das BGB unterscheidet natürliche und juristische Personen. Erläutern Sie den Unterschied und sagen Sie mir, wann die Rechtsfähigkeit jeweils beginnt.
ntwort:
Die natürliche Person ist der Mensch. Ihre Rechtsfähigkeit — also die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein — beginnt nach § 1 BGB mit der Vollendung der Geburt und endet mit dem Tod. Sie ist an keine weitere Voraussetzung geknüpft, gilt also auch für Neugeborene und Geschäftsunfähige.
Die juristische Person ist eine rechtlich verselbständigte Organisation (Personen- oder Vermögenszusammenschluss), der die Rechtsordnung eigene Rechtsfähigkeit verleiht. Sie entsteht nicht durch Geburt, sondern durch einen staatlichen Akt: durch Eintragung in ein Register (z. B. Verein ins Vereinsregister, § 21 BGB; GmbH ins Handelsregister, § 11 GmbHG) oder durch Anerkennung (Stiftung, § 80 BGB). Sie endet mit Beendigung der Liquidation und Löschung.
Wesentlich: Die juristische Person kann selbst nicht handeln — sie handelt durch ihre Organe (Vorstand beim Verein, § 26 BGB; Geschäftsführer bei der GmbH, § 35 GmbHG; Vorstand bei der AG, § 78 AktG).
Nennen Sie mir juristische Personen des Privatrechts und des öffentlichen Rechts.
Antwort:
Privatrecht: eingetragener Verein (e. V.), rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, eingetragene Genossenschaft (eG), SE, VVaG.
Öffentliches Recht:
- Körperschaften — mitgliedschaftlich organisiert: Gemeinden, Landkreise, IHK, Handwerkskammern, Universitäten
- Anstalten — Nutzer statt Mitglieder: Sparkassen, Rundfunkanstalten
- Stiftungen des öffentlichen Rechts
Für uns praktisch relevant: Auftraggeber sind häufig Körperschaften des öffentlichen Rechts (Gemeinden, Kirchen als Körperschaften d. ö. R.) — das hat Auswirkungen auf Vertretung, Vergaberecht und Rechnungsstellung.
Wo ordnen Sie die Personengesellschaften ein — insbesondere die GbR? Und warum ist das für einen Immobiliensachverständigen von Bedeutung?
Antwort:
Personengesellschaften — GbR, OHG, KG, PartG — sind keine juristischen Personen, aber seit dem MoPeG zum 01.01.2024 gesetzlich klargestellt rechtsfähig, soweit sie am Rechtsverkehr teilnehmen (§ 705 Abs. 2 BGB). Sie können also Eigentum erwerben, klagen und verklagt werden.
Bedeutung für die Bewertungspraxis:
- Eine GbR kann nur noch als eingetragene GbR (eGbR) im Grundbuch eingetragen werden bzw. Rechte an Grundstücken erwerben (§ 47 Abs. 2 GBO). Voreintragung im Gesellschaftsregister ist zwingend. Bei Altbeständen finden wir noch GbR-Eintragungen mit namentlicher Gesellschafteraufzählung.
- Bei Grundbuchauszügen muss ich als Sachverständiger erkennen, wer Eigentümer ist und wer wirksam vertreten kann — das betrifft schon die Frage, ob mein Auftraggeber überhaupt verfügungsbefugt bzw. auftragsberechtigt ist.
- Sonderfall: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG rechtsfähig, aber weder juristische Person noch Personengesellschaft — eigener Verband sui generis. Eigentümer der Wohnung bleibt der einzelne Wohnungseigentümer.
Und die Geschäftsfähigkeit — grenzen Sie sie von der Rechtsfähigkeit ab.
Rechtsfähigkeit = Träger von Rechten und Pflichten sein können. Geschäftsfähigkeit = selbst wirksam Willenserklärungen abgeben können.
- Geschäftsunfähig: Kinder unter 7 Jahren sowie Personen im dauerhaften Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit (§ 104 BGB) → Willenserklärung nichtig (§ 105 BGB), Handeln nur durch gesetzlichen Vertreter.
- Beschränkt geschäftsfähig: 7 bis 18 Jahre (§ 106 BGB) → Willenserklärung schwebend unwirksam, Genehmigung des gesetzlichen Vertreters erforderlich (§ 108 BGB); Ausnahme lediglich rechtlich vorteilhafte Geschäfte (§ 107).
- Voll geschäftsfähig: ab Volljährigkeit, § 2 BGB.
Praxisbezug: Ist ein Minderjähriger am Grundstück beteiligt — typisch bei Erbfällen oder Schenkungen —, braucht es den gesetzlichen Vertreter und bei Grundstücksgeschäften regelmäßig die familiengerichtliche Genehmigung (§ 1850 BGB n. F. / früher § 1821). Das ist einer der Hauptanlässe für Verkehrswertgutachten, weil das Familiengericht den Wertnachweis fordert. Gleiches gilt bei betreuten Personen (§ 1854 BGB).
-
- 1 / 8
-
Cartes-fiches
A) Typische Einstiegsfragen des Prüfungsausschusses
Die Prüfer steigen fast immer über eine offene Frage ein und haken dann nach:
- Was ist eine natürliche, was eine juristische Person?
- Wann beginnt und endet die Rechtsfähigkeit?
- Nennen Sie juristische Personen des Privatrechts / des öffentlichen Rechts.
- Wer handelt für eine juristische Person? Wie prüfen Sie die Vertretungsmacht?
- Ist die GbR eine juristische Person? Kann sie Grundstückseigentum haben?
- Was ist der Unterschied zwischen Rechts-, Geschäfts- und Grundbuchfähigkeit?
- Wer ist Eigentümer bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft — die WEG oder der einzelne Eigentümer?
- Ihr Auftraggeber ist eine GmbH i. G. / eine Erbengemeinschaft / ein Minderjähriger — was prüfen Sie?
Das MUSS- Wissen:
C) Wo die Prüfer gerne nachhaken (klassische Stolpersteine)
- Erbengemeinschaft = juristische Person?" → Nein. Gesamthandsgemeinschaft, alle Miterben werden im Grundbuch mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft" eingetragen. Verfügung nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB).
- „OHG/KG — juristische Person?" → Nein, rechtsfähige Personenhandelsgesellschaften. Beliebte Falle, weil sie firmieren und im Handelsregister stehen.
- „GmbH i. G." → Vor-GmbH ist noch keine juristische Person; Handelnde haften persönlich (§ 11 Abs. 2 GmbHG). Für den Gutachtenauftrag relevant.
- „Kirche als Auftraggeber?" → Körperschaft des öffentlichen Rechts, oft zusätzlich kirchenaufsichtliche Genehmigung bei Grundstücksveräußerung.
- „Woraus ergibt sich die Vertretungsmacht?" → Handelsregisterauszug (aktueller Abdruck), Gesellschaftsregister bei eGbR, Vereinsregister, ggf. Vollmacht. Antwort mit „ich lasse mir den aktuellen HR-Auszug vorlegen" punktet.
D) Der Transfer, den die Prüfung eigentlich sehen will
Reines BGB-AT-Wissen reicht nicht — gefragt ist der Bezug zur Sachverständigentätigkeit:
- Auftragsklärung: Wer ist mein Auftraggeber, ist er verfügungsbefugt oder nur Interessent? Wer unterschreibt wirksam?
- Eigentümerfeststellung im Gutachten: Abgleich Grundbuch Abt. I mit Rechtsform und Registerlage — das ist Pflichtangabe nach § 8 ImmoWertV-Systematik bzw. in jedem Gutachtenaufbau.
- Bewertungsanlass: Genehmigungsverfahren bei Minderjährigen und Betreuten, Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften, Umwandlung/Einbringung bei Gesellschaften — jeweils andere Wertdefinition und Stichtagsfrage.
- Haftung: Vertrag mit einer nicht existenten oder falsch bezeichneten Partei → Honorarrisiko.
Wenn Sie in der mündlichen Prüfung nach der Definition immer einen Satz Praxisbezug anhängen („für mich als Sachverständigen bedeutet das …"), wirkt das deutlich souveräner als reine Paragraphenwiedergabe.
Das BGB unterscheidet natürliche und juristische Personen. Erläutern Sie den Unterschied und sagen Sie mir, wann die Rechtsfähigkeit jeweils beginnt.
ntwort:
Die natürliche Person ist der Mensch. Ihre Rechtsfähigkeit — also die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein — beginnt nach § 1 BGB mit der Vollendung der Geburt und endet mit dem Tod. Sie ist an keine weitere Voraussetzung geknüpft, gilt also auch für Neugeborene und Geschäftsunfähige.
Die juristische Person ist eine rechtlich verselbständigte Organisation (Personen- oder Vermögenszusammenschluss), der die Rechtsordnung eigene Rechtsfähigkeit verleiht. Sie entsteht nicht durch Geburt, sondern durch einen staatlichen Akt: durch Eintragung in ein Register (z. B. Verein ins Vereinsregister, § 21 BGB; GmbH ins Handelsregister, § 11 GmbHG) oder durch Anerkennung (Stiftung, § 80 BGB). Sie endet mit Beendigung der Liquidation und Löschung.
Wesentlich: Die juristische Person kann selbst nicht handeln — sie handelt durch ihre Organe (Vorstand beim Verein, § 26 BGB; Geschäftsführer bei der GmbH, § 35 GmbHG; Vorstand bei der AG, § 78 AktG).
Nennen Sie mir juristische Personen des Privatrechts und des öffentlichen Rechts.
Antwort:
Privatrecht: eingetragener Verein (e. V.), rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, eingetragene Genossenschaft (eG), SE, VVaG.
Öffentliches Recht:
- Körperschaften — mitgliedschaftlich organisiert: Gemeinden, Landkreise, IHK, Handwerkskammern, Universitäten
- Anstalten — Nutzer statt Mitglieder: Sparkassen, Rundfunkanstalten
- Stiftungen des öffentlichen Rechts
Für uns praktisch relevant: Auftraggeber sind häufig Körperschaften des öffentlichen Rechts (Gemeinden, Kirchen als Körperschaften d. ö. R.) — das hat Auswirkungen auf Vertretung, Vergaberecht und Rechnungsstellung.
Wo ordnen Sie die Personengesellschaften ein — insbesondere die GbR? Und warum ist das für einen Immobiliensachverständigen von Bedeutung?
Antwort:
Personengesellschaften — GbR, OHG, KG, PartG — sind keine juristischen Personen, aber seit dem MoPeG zum 01.01.2024 gesetzlich klargestellt rechtsfähig, soweit sie am Rechtsverkehr teilnehmen (§ 705 Abs. 2 BGB). Sie können also Eigentum erwerben, klagen und verklagt werden.
Bedeutung für die Bewertungspraxis:
- Eine GbR kann nur noch als eingetragene GbR (eGbR) im Grundbuch eingetragen werden bzw. Rechte an Grundstücken erwerben (§ 47 Abs. 2 GBO). Voreintragung im Gesellschaftsregister ist zwingend. Bei Altbeständen finden wir noch GbR-Eintragungen mit namentlicher Gesellschafteraufzählung.
- Bei Grundbuchauszügen muss ich als Sachverständiger erkennen, wer Eigentümer ist und wer wirksam vertreten kann — das betrifft schon die Frage, ob mein Auftraggeber überhaupt verfügungsbefugt bzw. auftragsberechtigt ist.
- Sonderfall: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG rechtsfähig, aber weder juristische Person noch Personengesellschaft — eigener Verband sui generis. Eigentümer der Wohnung bleibt der einzelne Wohnungseigentümer.
Und die Geschäftsfähigkeit — grenzen Sie sie von der Rechtsfähigkeit ab.
Rechtsfähigkeit = Träger von Rechten und Pflichten sein können. Geschäftsfähigkeit = selbst wirksam Willenserklärungen abgeben können.
- Geschäftsunfähig: Kinder unter 7 Jahren sowie Personen im dauerhaften Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit (§ 104 BGB) → Willenserklärung nichtig (§ 105 BGB), Handeln nur durch gesetzlichen Vertreter.
- Beschränkt geschäftsfähig: 7 bis 18 Jahre (§ 106 BGB) → Willenserklärung schwebend unwirksam, Genehmigung des gesetzlichen Vertreters erforderlich (§ 108 BGB); Ausnahme lediglich rechtlich vorteilhafte Geschäfte (§ 107).
- Voll geschäftsfähig: ab Volljährigkeit, § 2 BGB.
Praxisbezug: Ist ein Minderjähriger am Grundstück beteiligt — typisch bei Erbfällen oder Schenkungen —, braucht es den gesetzlichen Vertreter und bei Grundstücksgeschäften regelmäßig die familiengerichtliche Genehmigung (§ 1850 BGB n. F. / früher § 1821). Das ist einer der Hauptanlässe für Verkehrswertgutachten, weil das Familiengericht den Wertnachweis fordert. Gleiches gilt bei betreuten Personen (§ 1854 BGB).
