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Lernkarten
Was sind die zwei Hauptkomponenten der Gesamtrendite einer Immobilie?
Mietrendite (Cashflows) + Wertänderungsrendite (Preisveränderung)
Warum sind Immobilienrenditen häufig nicht normalverteilt?
Negative Schiefe, hohe Kurtosis → Fat Tails aufgrund Illiquidität und Leverage-Effekten
Was ist das Mietniveaurisiko?
Risiko, dass Marktmieten sinken und Cashflows darunter leiden
Wie definiert die Moderne Portfoliotheorie „optimale Portfolios“?
Portfolios auf der Effizienzkurve mit maximaler Rendite pro Risikoeinheit
Wodurch entsteht Diversifikationseffekt?
Durch niedrige oder negative Korrelationen zwischen Assets
Was ist das Minimum-Varianz-Portfolio (MVP)?
Das Portfolio mit der geringsten Varianz aller möglichen Kombinationen
Warum sind Immobilien für Markowitz nur eingeschränkt geeignet?
Unteilbare Assets, hohe Transaktionskosten, Illiquidität, verzerrte Renditedaten, Nicht-Normalverteilung
Welche Risiken bestehen bei internationalen Anlagen zusätzlich?
Währungs-, politische, institutionelle Risiken und Marktintransparenz
Was bewirkt Währungshedging mittels Forward-Kontrakt?
Wechselkursrisiko wird eliminiert, ersetzt durch Forward-Prämie
Was ist ein Pfandbrief und zeichnet Pfandbriefe aus?
- Ich leihe der Bank Geld aus und bekomme dafür Zinsen
- Geringes Risiko
- starke Regulierung
- stabile Renditen
Warum ist die Varianz als Risikomass bei Immobilien problematisch?
Weil Renditen nicht normalverteilt sind → Varianz unterschätzt extreme Risiken (Fat Tails)
Erklären Sie, warum Immobilienrenditen geglättet wirken.
Seltene Transaktionen, subjektive Bewertungen → verzögerte Preisreaktion → Renditeglättung (Smoothing)
Welche Eigenschaften eines Immobilienmarktes reduzieren seine Diversifikationswirkung?
Hohe Korrelation innerhalb von Sektoren/Regionen (z. B. Offices in Major Markets)
Warum ist internationale Diversifikation oftmals wirksamer als nationale?
Unterschiedliche Zyklen → geringere Korrelationen → stärkerer Risikoabbau
Wann ist Hedging zwingend?
Bei hoher Währungsvolatilität oder kurzer Haltedauer von Assets, um Planbarkeit zu sichern
Warum sind Forward-Hedges langfristig nicht perfekt?
Hedgingkosten (Forward-Prämie) können stark variieren; langfristige Cashflows schwer prognostizierbar
Beschreiben Sie den Zielkonflikt zwischen Liquidität und Rendite bei direkte und indirekten Immobilien.
Direkte Immobilien → geringe Liquidität, aber hohe, stabile Cashflows
indirekte Immobilien → hohe Liquidität, aber höhere Volatilität (Börsenmarkt)
Welche Rolle spielt Markttransparenz bei Performance-Messung?
Hohe Transparenz = bessere Datenqualität
geringe Transparenz erhöht Bewertungsunsicherheit und Risiko
Warum sind Core-Immobilien für risikoaverse Anleger geeignet?
Stabile Cashflows, zentrale Lagen, geringe Leerstandsrisiken, niedriger Leverage → geringes Gesamtrisiko
Wieso ist die Aufteilung zwischen Objektauswahl und Asset Allocation wichtig?
Separiert Performancequellen: Segmentwahl (Makro) vs. Objektqualität (Mikro) → Transparenz im Managementerfolg
Was misst die Ausfallwahrscheinlichkeit (Shortfall Probability)?
Wahrscheinlichkeit, eine Mindestzielrendite zu unterschreiten
Aus welchen drei Komponenten setzt sich die ungesicherte Rendite eines Auslandsimmobilieninvestments zusammen?
Aus lokaler Immobilienrendite, Wechselkursrendite und einer Kreuzproduktkomponente.
Welche Bedeutung hat die Tranchenstruktur bei CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)?
Sie legt fest, welche Tranche zuerst Cashflows erhält – Seniortranche hat geringstes Risiko, nachrangige Tranchen haben höhere Risiken und höhere Renditechancen.
Warum gelten Immobilienmärkte nicht als vollkommen?
Wegen geringer Markttransparenz, hoher Informationsasymmetrien, Illiquidität und hohen Transaktionskosten.
Was erklären der Segmentierungs- (SC) und der Objektauswahl-Effekt (PC) in der Performance-Attribution?
SC = Wertbeitrag aus der Wahl der Marktsegmente;
PC = Wertbeitrag aus der Auswahl einzelner Immobilienobjekte.
Wodurch zeichnen sich opportunistische Immobilienstrategien aus?
Hoher Leverage, hohe Risiken, Fokus auf Sanierung/Umnutzung und Ausnutzen starker Marktveränderungen.
Warum ist Sektordiversifikation im Immobilienportfolio wichtig?
Weil verschiedene Immobilienarten (z. B. Wohnen vs. Büro) unterschiedlich stark auf wirtschaftliche Zyklen reagieren und damit das Portfolio stabilisieren können.
Wie wirken sich Zinsänderungen auf Immobilienwerte aus?
Steigende Zinsen erhöhen die Kapitalkosten und senken tendenziell Immobilienwerte; fallende Zinsen wirken wertsteigernd.
Wie wirkt Leverage auf die Renditeverteilung von Immobilieninvestitionen?
Er verstärkt Gewinne und Verluste und führt zu stärker negativer Schiefe (höheres Verlustrisiko).
Warum reduziert regionale Diversifikation das Risiko eines Immobilienportfolios?
Weil unterschiedliche Regionen verschiedene wirtschaftliche Treiber haben und dadurch ihre Renditen weniger stark miteinander korrelieren.
Was ist Hedging?
Hedging reduziert das Risiko und die Gewinnchance. Man sichert durch einen Fixpreis künftige Risiken ab.
Z.B. ich kaufe Heizöl zum Preis von x für in Zukunft ein da ich Gefahr laufe, dass die Preise ansteigen
Was ist Sektor Diversifizierung?
Diversifizierung nach Immobilientypen (Gewerbe, Wohnen, Hotel etc.)
Wieso ist die Portfoliotheorie von Markowitz nur begrenzt auf Immobilien-Portfoliomanagement für direkte Anlagen anwendbar?
- Andere Risikoparameter relevant, keine Normalverteilung
- Immobilienmärtke sind nicht vollkommen
- Investitionen sind i.d.R. langfristig
- Immobilienrenditen sind nicht normalverteilt
- Investorenpräverenzen
- Keine transparente Datengrundlage
- Keine trennbare Assets
- Nutzenmaximierung
- Risiko wird bewusst eingegangen
Welche Kriterien gibt es für einen Ausländischen Markteintritt?
- politische & rechtliche Stabilität
- Liquidität des Marktes
- Währung
- Marktgrösse
- Diversifizierungseffekt
- wirtschaftliche Entwicklung
- Markttransparenz
Welche Risiken bestehen bei einem ausländischen Markteintritt?
- Währungsrisiko
- regulatorische Risiken
- länderspeziefische Risiken
- Management/Governance Risiken
