129 / FA Immobilienbewertung Unbebaute Grundstücke

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Kartei Details

Karten	12
Sprache	Deutsch
Kategorie	Finanzen
Stufe	Andere
Erstellt / Aktualisiert	22.04.2025 / 28.04.2025
Weblink	https://card2brain.ch/box/20250422_129_fa_immobilienbewertung_unbebaute_grundstuecke
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Mit welchen Methoden kann der Wert eines unbebauten Grundstückes ermittelt werden? Nennen Sie 4.

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Vergleichswertmethode
Lageklassenmethode
Strukturschlüssel nach Fierz
Rückwärtsrechnung
DCF-Methode

Für die Landwertberechnung werden Lageklassen verwendet. Welche Lageklassenschlüssel kennen Sie (2 Beispiele)?

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Lageklassenmethode nach SHB

Strukturschlüssel nach Fierz

Aufgabe B5
In der Schätzungspraxis werden diverse Methoden zur Bestimmung des Landwertes angewandt: Landwertbestimmung mit Lageklassen nach diversen Verbänden sowie nach dem Strukturschlüssel von Fierz.

a) Erklären Sie das Vorgehen bei diesen Methoden.
b) Erklären Sie die wesentlichsten Unterschiede dieser Methoden.

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a)
Ausgangsbasis entweder Projektwert (EW, RW) oder Neubaukosten und Ableitung davon

b)
Prinzip Lk und Strukturschlüssel vergleichbar, indem ein prozentualer Anteil des Landwertes am Gesamtwert oder den Neubaukosten bestimmt wird.

Landwert nach Lageklasse kann von Gesamtwert oder Erstellungskosten bestimmt werden.

Nach Strukturschlüssel vom Gesamtwert bestimmt werden.

Aufgabe A14
Herr Müller hat ein Grundstück mit einem demodierten Wohnhaus erworben.

Nennen Sie vier Gründe, weshalb ein Neubau wirtschaftlicher als eine Sanierung sein könnte.

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Aktuelle Mieten liegen wegen langjährigen Mietverhältnissen deutlich unter Marktniveau und lassen sich nach Mietrecht auch mit Gesamtsanierung nicht auf Marktniveau erhöhen
Schlechte Ausnützung / Ausnützungspotenzial / Arealbonus / Gestaltungsplan
Aktuelle Zonenbestimmungen lassen höhere Ausnützung zu
Hohe anstehende Sanierungskosten (stehen in einem Missverhältnis zum erzielbaren Mehrertrag)
Ausnützungspotenzial ist aus statischen und finanziellen Gründen mit Bestandesbaute nicht realisierbar

Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Landreserve?

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Baulandwert entspricht dem absoluten Landwert eines unbebauten Grundstückes

Landreserve ist die nicht realisierte Ausnützung eines bebauten Grundstückes.

Bei unbebautem Land wird zwischen zwei Arten von Landwerten unterschieden. Welche?

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Land, welches ausserhalb der Bauzone oder in einer Nichtbauzone liegt und Land, welches in der Bauzone liegt.

Aufgabe A14:
Beschreiben Sie stichwortartig und chronologisch die Berechnung des Landwertes auf der Basis der Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen bei Stockwerkeigentum.

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Berechnung der möglichen Ausnützung
Berechnung der HNF, des Ertragswertes oder der Verkaufspreise
Berechnung des Gebäudevolumens bzw. der Neubaukosten
Rückwärtsrechnung oder Ableitung des Landwertes mit Hilfe der Lageklasse
Berücksichtigung a.o. Kosten für Abbruch, Planung etc.
Plausibilisierung Bewertungsresultat

Aufgabe C 7
Sie werden mit der Bewertung einer 10'000 m² grossen, unbebauten Landparzelle in einer städtischen Agglomerationsgemeinde beauftragt, auf welchem eine Generalunternehmung eine Überbauung mit Eigentumswohnungen realisieren will. Listen Sie die wichtigsten Schritte auf, wie Sie eine entsprechende Bewertung mittels Rückwärtsrechnung angehen würden.

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Residualwertmethode, auch Methode der Rückwärtsrechnung genannt
Ausgangsbasis ist ein Ertragswert oder die Verkaufspreise eines möglichen Neubauprojektes
Davon werden die Erstellungskosten nach BKP 1 – 5 sowie weitere a.o. Kosten abgezogen
Als Differenz ergibt sich der Landert

Erklären Sie den Begriff Baumassenziffer

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Verhältniszahl erlaubtes Gebäudevolumen über «gewachsenem Terrain» im Verhältnis aGSF

Erklären Sie die Ausnützungsziffer

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Verhältniszahl erlaubte aGF im Verhältnis aGSF

Nennen Sie 3 Inhalte des Zonenplanes

Bauzone / Nichtbauzone
Färbung zeigt Art der Nutzung
Legende / Erklärung der Zonen

Aufgabe B14
Sie prüfen ein Entwicklungsprojekt. Aus den Unterlagen geht hervor, dass die Baubewilligung noch nicht erteilt ist. Wie berücksichtigen Sie diese Tatsache bei Ihrer Prüfung?

Höheres Projektrisiko / Zuschlag im Diskontsatz

Längere Planungszeit / Länge Abzinsung Projektwert

Einbezug Kosten für längere Planung und/oder Baubewilligung, Einsprachen, Bauverzögerungen etc.

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