129 / FA Immobilienbewerter 2017

• Mietzinseinnahmen (pro Jahr)
  Prognostizierte Netto-Mieterträge 

• Betriebskosten (nicht überwälzbar)

• Instandhaltungskosten
  Laufender Unterhalt 

• Geplante Investitionen / Erneuerungen
  z. B. CHF 40'000 für neue Heizung im Jahr 6 – tatsächliche Investitionszahlungen, nicht Rückstellungen!

• Diskontierungssatz

• Kapitalisierter Restwert (Residualwert)

• Kapitalisierungssatz für den Residualwert
  Separater Zinssatz für die ewige Rente des letzten Cashflows (oft stabiler als der Diskontsatz).

• Leerstand / Mietausfallrisiko

• Teuerung / Indexierung der Mieten und Kosten

• Restnutzungsdauer / Lebenszyklus des Gebäudes

Ja, es gibt einen Unterschied.
Bei geplanter Veräusserung ist der Marktwert (z. B. über Vergleichswert) massgebend.
Bei geplanter Eigennutzung wird nur das nackte Eigentum bewertet – ohne Marktanpassung.

• Fahrwegrecht

• Leitungsrecht

• Näherbaurecht

• Aussichtsschutzrecht

• Der Wohnrechtsberechtigte nutzt die Wohnung nicht nur wirtschaftlich, sondern auch emotional bzw. subjektiv:
  • Er wohnt ohne Umzugsaufwand,
  • in gewohnter Umgebung,
  • ohne Mietvertrag oder Kündigungsrisiko.

Diese Vorteile haben für ihn einen zusätzlichen ideellen Wert, der nicht im Marktwert der Liegenschaft enthalten ist.

 Folge:

• Aus Sicht des Eigentümers:
  → Verlust = Marktmiete
• Aus Sicht des Berechtigten:
  → Wert = Marktmiete + konsumtiver Nutzungszuschlag
  → daher höherer Barwert

Die Differenz ergibt sich aus dem konsumtiven Nutzungszuschlag, der nur aus Sicht des Wohnrechtsberechtigten relevant ist.
Er bewertet das Wohnrecht höher, da es für ihn neben dem Mietwert auch einen persönlichen Nutzen (z. B. Vertrautheit, Sicherheit, emotionale Bindung) bietet.

• Der Eigentümer bewertet das Wohnrecht mit einem höheren Diskontsatz (z. B. 3.5 %), da er aus dem Blickwinkel des Marktes (inkl. Risiken) denkt.

• Der Berechtigte hingegen rechnet aus subjektiver Sicht oft mit einem tieferen Satz (z. B. 2.5 %), weil für ihn der Nutzen sicher ist und keine Kapitalanlage im klassischen Sinn darstellt.