129 FA Immobilienbewerter / Vergleichswertmethode
Gemäss Wegleitung: Der Immobilienbewerter ist in der Lage: die Grundzüge sowie den detaillierten Verfahrensgang der Vergleichswertmethode zu beschreiben, zu erklären und anzuwenden, dazu gehören u. a.:• der Unterschied zwischen direktem und indirektem Vergleich• der hedonische Ansatz (multiple lineare Regression)• die Anwendungsmöglichkeiten
Gemäss Wegleitung: Der Immobilienbewerter ist in der Lage: die Grundzüge sowie den detaillierten Verfahrensgang der Vergleichswertmethode zu beschreiben, zu erklären und anzuwenden, dazu gehören u. a.:• der Unterschied zwischen direktem und indirektem Vergleich• der hedonische Ansatz (multiple lineare Regression)• die Anwendungsmöglichkeiten
Kartei Details
| Karten | 12 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 25.03.2025 / 26.04.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20250325_129_fa_immobilienbewerter_vergleichswertmethode
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Easy, wir beginnen mal ganz grundsätzlich. Was ist die Vergleichswertmethode?
Die Vergleichswertmethode ist ein marktorientiertes Bewertungsverfahren, das den Verkehrswert aus realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ableitet. Sie kann direkt oder indirekt angewendet werden.
Wie ist (ganz rudimentär) das Vorgehen beim direkten Vergleich?
Sammlung geeigneter Vergleichsobjekte mit bekannten Transaktionspreisen
Prüfung der Vergleichbarkeit (Lage, Zustand, Nutzung, Grösse etc.)
Zuschläge / Abschläge je nach Abweichung
Bildung eines gewichteten Durchschnittswertes → Marktwert
Was sind typische Anwendungen für den direkten Vergleich?
Stockwerkeigentum
Einfamilienhäuser
Bauland
Worin liegen die Grenzen beim direkten Vergleich?
Vergleichspreise oft nicht zugänglich (Datenschutz)
Qualität der Vergleichbarkeit entscheidend
Bundesgericht: 2–5 Vergleichsfälle notwendig
Ziegenbein-Tabelle (Schätzerhandbuch): Je nach Irrtumswahrscheinlichkeit und Abweichung sind z. B. für 10 % Irrtumswahrscheinlichkeit 15 Fälle nötig
Was ist ganz grundsätzlich die indirekte (hedonische) Vergleichswertmethode?
Die Methode basiert auf der Annahme, dass sich der Preis aus den nutzenstiftenden Eigenschaften (Merkmalen) einer Immobilie zusammensetzt. Preisunterschiede spiegeln kompensierende Differenziale wider.
Was sind "kompensierende Differenziale"?
Preisunterschiede gleichen Qualitätsunterschiede in Lage und Objekt aus
→ kein Anreiz zum Umzug
→ räumliches Gleichgewicht (siehe ZKB-Grafik mit Arbeitsweg vs. Miete)
Was sind die Voraussetzungen für die hedonische Bewertung?
Grosse Datenbasis mit tatsächlichen Verkaufspreisen und objektbezogenen Daten
Statistische Voraussetzungen
Zugriff auf Rechenmodell (z. B. ZKB, IAZI, Wüest Partner)
Was sind Vorteile der hedonischen Bewertung?
Objektiv, datenbasiert
Preisberechnung bei fehlenden Vergleichsobjekten möglich
Ideal für standardisierte Objekte (z. B. STWE, EFH)
Worin liegen die Grenzen bei der hedonischen Bewertung?
Nur für Objekte geeignet, die ausreichend oft gehandelt werden
Modell muss laufend kalibriert werden
Nicht geeignet für Spezialobjekte (z. B. denkmalgeschützte Villen, Kirchen, Schlösser)
hedonische Bewertung:
Was ist die Grundidee, wenn wir uns ein Haus als gefüllten Einkaufswagen vorstellen?
Ein Haus kann gedanklich in seine nutzenstiftende Eigenschaften aufgeteilt werden, wie z.B. die Grösse (Wohnfläche), der Ausbaustandard, die Lage usw. Obwohl diese Eigenschaften nur gebündelt in Form eines Hauses erworben werden können, besteht ein Preis für jede Eigenschaft.
Ein Hauskäufer kann nur zwischen bereits gefüllten Einkaufswagen wählen. Jeder Wagen beinhaltet die gleichen Güter, aber in unterschiedlicher Quantität oder Qualität.
Wie veranschlagt die ZKB (Vorsicht, Stand 2024 und ganz grob verallgemeinert!) die folgenden nutzenstiftenden Eigenschaften in ihrem hedonischen Modell?
+ 1 Zimmer?
+ 1 Badezimmer?
+ 10 % Fläche der Grundstücksgrösse?
+1 Zimmer ≈ +40’000 CHF
+1 Badzimmer ≈ +40’000 CHF
+10 % Fläche ≈ +20’000 CHF
Was sind Beispiele für Lagefaktoren im hedonischen Modell?
Erreichbarkeit, Steuerbelastung, Lärm, Sonne, Aussicht
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