Immobilien - Finanzberater/in IAF 2023

- Erbe 

- Zwangsvollstreckung

- Begründung/Aufhebung Gütergemeinschaft

- Enteignung/Aneignung

- Richterliches Urteil

- Ersitzung

- Dienstbarkeiten (Servituten)

- Grundlasten

- Pfandrechte

o Nutzniessung

o Wohnrecht

o Baurecht

o Quellenrecht

o Persönliche Dienstbarkeiten

o Entstehung Dienstbarkeiten

mind. 30, max. 100 Jahre

Verlängerung neue Dauer von max. 100 Jahre möglich

- rechtsgültig durch einen schriftlichen Vertrag (Rechtsgeschäft)

- Eintrag im Grundbuch.

• Unentgeltlicher Einräumung ( OR 243 Abs. 2)

• Wenn gesetzliche Eigentumsbeschränkungen abgeändert oder aufgehoben werden ( ZGB 680 Abs. 2)

• Begründung von Nutzniessungs- & Wohnrechten ( ZGB 657, 746 Abs. 2, 776 Abs.3)

• Selbständiges und dauerndes Baurecht ( ZGB 779a)

öffentliche Beurkundung

Eintrag Grundbuch

- Eigentumsverhältnisse

- Dienstbarkeiten

- Grundlasten und Pfandrechte

-> dingliche Rechte!

- Vormerkungen von pers. Rechten

- Verfügungsbeschränkungen

- vorläufige Eintragungen

-> nicht dingliche Rechte! (aber bei späterem Erwerber möglich, realobl. Rechte)

Miteigentum

Vorkaufsrecht (Miteigentum / Baurecht)

Miete / Pacht

• Auszahlung von 2. Säule-Geldern (Wohneigentumsförderung WEF);
• Eigentumsbeschränkung (Quartierplan, Enteignung u.a);
• Besondere Rechtsverhältnisse (Nutzungs-/ Verwaltungsreglemente, Belastungsgrenzen u.ä.)

• Pfandänderungen;
• Erhöhung von Schuld- & Pfandbeträgen;
• Anpassungen von Zins- & Zahlungsbestimmungen;
• Rangänderungen

- Absicherung Forderung: Gläubiger hat das Recht bei Zahlungsausstand, den offenen Betrag aus dem Erlös des Pfandobjektes zu sichern.

- mit Pfandvertrag und Übergabe Pfandobjekt

- auch mehrere Objekte, Zinsen + Betreibungskosten

- Forderungen bis max. 4 Monate im Grundbuch anmelden

-> Eintragung mit oder ohne Einverständnis des Eigentümers

- darf Verkehrswert nicht übersteigen

- mind. 60% des Verkehrswertes

- Steuerwert der Liegenschaft i.d.R. 60-80% des Verkehrswertes

i.d.R. 4-5% des Steuerwerts. 

- Pauschalabzug i.d.R. 10-20%

- werterhaltende Aufwendungen:

-> Gartenunterhalt

-> Reparaturen jeder Art

-> Maler, Spengler, Sanitär, Schreiner

- Kauf Eigenheim: ca. 1-2% vom KP, 1/2 Käufer, 1/2 Verkäufer zahlen

- Steuerbefreiung u.a. bei Schenkung, Erben, Zwangsvollstreckung, usw.

- Wertzuwachs bei Verkauf LG

Reingewinn ./. Besitzesdauerabzug (z.B. 2% pro Jahr, bis max. 30 Jahre)

-> Erlös - Gestehungskosten (Erwerbspreis, Auslagen/Gebühren, Notariat, Staat, wertvermehrende Auslagen, eigene Arbeiten) = Reingewinn ./. Besitzdauer = st. GrStG

Verkäufer. Falls er nicht zahlen kann, geht die Steuerpflicht auf den Käufer über. Empfehlenswert: Sicherstellung Grundstückgewinnsteuer und Hälfte der Handänderungssteuer.

- geht auf neuen Besitzer über, muss bei späterer Veräusserung die Steuer bezahlen

- z.B. bei Erben, Schenkung, Ersatzbeschaffung (selbstgenutztes Eigenheim), Begründung oder Aufhebung Ehe, Landumlegungen

- private Nutzung

- Ersatzliegenschaft innerhalb 2 Jahren gekauft, in CH

- auch Verkehrswert, dient als Belehungswert

- Zeitwert Gebäude

- Umgebungs-, interne Erschliessungs-, Baunebenkosten

- Landwert (inkl. Erschliessung, Befestigung, Infrastruktur)

- bei Rendite-/Mietobjekten, Landbewertung

- Kapital, welches aus dem Zinsertrag verzinst werden kann

- aktueller Marktwert

- je nach Objekt: Realwert + Ertragswert zusammengesetzt

- Ferienobjekte 50-60%

- gewerbliche Grundstücke 60%

- industrielle Grundstücke 50%

• Zinsniveau passt sich den Kapitalmarktzinsen an. In der Regel verbunden mit Amortisation der 2. Hypothek;
• Vorteil: Bei tiefen oder sinkenden Marktzinsen, Flexibilität;
• Nachteil: Bei steigenden Zinsen zunehmende Belastung.

Zinssatz - Wiederanlagesatz = x * Hypothek = Vorfälligkeitsentschädigung in CHF

Hyp. 200' / 6 Monate fällig / neue 3j FHY / Annahme Zinskosten 1.85% / Annahme Zinserlös 0.25% / Differenz also 1.6% p.a. / also 0.80% für 6 Monate =

Forward 0.27% (0.80% / 3 Jahre), aktueller Zins 3.25% = 3.52%

Schuldzins nimmt laufend ab

Eigenkapital nimmt zu

Steuerbelastung steigt durch den sich reduzierenden Zinsabzug

- Kürzung Todes- und Invaliditätsleistungen, falls Beitragsprimat

- Kosten Schliessung Deckungslücken

- beide Parteien wollen Vorsorge einbez.: beide im GB eingetragen!

- Besteuerung Kapitalleistung unmittelbar beim Bezug

- Kapitalbezug 2. Säule: Eintrag GB (Anmerkung)

innerhalb 3 Jahren

auch Zeitwert, Land- und Bauwert (Landwert aktuell, Kubikinhtalt * Neuwert pro m3 ./. Altersentwertung p.a.) 

Kapitalisierter Mietertrag (ohne Mieter Nebenkosten)

Kapitalisierungssatz (Hyp. zins, Unterhalt, Zuschlag eigenes Risiko (Leerstände))

Formel: Bruttoertrag (ohne NK) * 100 DURCH Kapitalisierungssatz