Bewertung

DCF (Discounted Cash Flow) eignet sich nur für ertragsorientierte Liegenschaften. Die Berechnung ermöglicht eine genaue Abbildung der zukünftigen Cash Flows und berücksichtigt diesen periodengerecht.

Dabei wird der Barwert sämtlicher Ein- und Ausgaben ermittelt. Die detaillierte Prognose erfasst in der Regel 10 Jahre.

Der Zeitraum danach wird kapitalisiert und auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert.

Die Summe aller diskontierten Cash Flows (jedes Jahr im präzisen Prognosehorizont) ergibt den DCF Wert oder Marktwert.

Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)

Preisvergleich (absoluter Landwert)

Hilfsmethoden:

Lageklassen-Methode (relativer Landwert)

Rückwärtsrechnung aus Ertragswert

Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen

- Restdauer des Wohnrechts

- Alter der Wohnrecht berechtigten Person

- Mietzinsansatz des Wohnrechts

- Zustand der Wohnung/Renovationszyklus

Barwert-Methode

Zeitlich begrenzter Wert

DCF (Discounted Cash Flow) / Dynamisch:
Die Berechnung ermöglicht eine genaue Abbildung der zukünftigen Cash Flows und berücksichtigt diesen periodengerecht. Dabei wird der Barwert sämtlicher Ein- und Ausgaben ermittelt. Die detaillierte Prognose erfasst in der Regel 10 Jahre. Der Zeitraum danach wird kapitalisiert und auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Die Summe aller diskontierten Cash Flows (jedes Jahr im präzisen Prognosehorizont) ergibt den DCF Wert oder Marktwert.

Statische:

Direkte Kapitalisierung von jährlichen Konstanten und während einer unbefristeten Dauer erzielbaren Erträgen.

Befristetet Nutzung / Wertelemente
1. Nutzungsdauer
2. Baurechtszins (Anpassungsmodalitäten)
3. Heimfallentschädigung

Wird der Marktwert gesucht wird der Mietwert eingesetzt.
Wird der Fortführungswert gesucht, setzt man die effektiv fliessenden Erträge ein.
Begründung: Beim Fortführungswert wird der Wert der gegenwärtigen Nutzung ungeachtet des möglichen Potentials berechnet. Beim Marktwert wird das Potential in der Berechnung mit einbezogen

Barwertmethode: Abzug der diskontierten Mietzinsdifferenz SOLL und IST während einer bestimmten Zeit vom Ertragswert (Barwert)
DCF-Methode: Senken der Mietwerte während des definierten Zeitabschnitts.

Berechnungsarten Rückstellungssaldo und Rückstellungsmanko

- Nettoerträge
- Diskontsatz
- Zeithorizont

Bei der Residualwertmethode ergibt sich der Wert mittels Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen.

Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen

BKP 0 bis 5

1) Dienstbarkeiten
2) Vormerkungen
3) Anmerkungen

1) Bewertungszweck
2) verlangter Wert
3) Auftragsformulierung
4) Stichtag
5) Vollmacht
6) Kosten

Rohbau 1 80 - 120 Jahre
Rohbau 2 40 - 60 Jahre
Ausbau 20 - 40 Jahre
Installationen 10 - 20 Jahre

Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausub-stanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften.

Die Reproduktionskosten werden verwendet, um die Rückstellungen für Erneuerungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=technische Entwertung) zu berechnen.

1) Nach Volumen Bauvolumen x CHF pro m3
2) Nach Flächen Geschossfläche x CHF pro m2
3) Für einzelne Bauteile Bauteil x Kosten pro Bauteil
4) Nach Elementkosten Element x Elementkosten
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Als Pauschalkosten Einheit x Pauschalbetrag

Nettokapitalisierungssatz

0 Grundstück

1 Vorbereitungsarbeit

2 Gebäude

3 Betriebseinrichtung

4 Umgebung

5  Baunebenkosten

Im Gegensatz zum temporären Minderwert kann ein Verlust an Nutzungspotential nicht mehr behoben werden. Die Immobilie kann nachhaltig nicht mehr ökonomisch optimal genutzt werden. Es resultiert eine Ertrags- und somit Werteinbusse.

- eingeschränkte Handelbarkeit
- Sollte der Verkehrswert höher sein als der festgelegte Preis im Vorkaufsrecht ist der vereinbarte Preis des Vorkaufsberechtigten massgebend bzw. der aktuelle Immobilienwert liegt maximal beim für den Vorkaufsberechtigten stipulierten Wert.

Mehrfläche,welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet der sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Grundstücksfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche.

Wert bei bestmöglicher Nutzung eines voll erschlossenen (unüberbauten) Grundstückes. 

Wert eines Grundstücks in Relation zur Bebauung.

Landwertanteil für überbaute Parzelle in Abhänigkeit von:

- Gebäudealter

- Zustand

- Form

- Ausnützung

- Ertragsmöglichkeiten für vergleichbare Lagen, Gemeinden, Regionen.

Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden. Die BMZ bestimmt, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.

Die Lageklassemethode berut auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Baute und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, welches erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Baute zu berechnen.

Gleichsetzung mit dem Kaufpreis

Vergleichswertmethode/Preisvergleich

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.

Der Fortführungswert ist der Wert unter der Annahme, dass die bisherige Nutzung fortgeführt wird (Industrie, Gewerbe, Betreiberliegenschaft)

Der Liquidationswert ist der Wert für Konkursobjekte und Nachlassliquidationen

Der Liebhaberwert ist unter der berücksichtigung der Wertzumessung aus persönlichen Gründen

Gebäudeneuwert, häufig Obligatorium gegen Elementarschäden

Wert von spezielle Bewertungssysteme, stark reglementiert

Der Wert richtet sich nach den bezahlten Preisen vergleichbarer Objekte

Der Wert richtet sich nach den Erträgen  und Aufwendungen

0 Grundstück

1 Vorbereitungsarbeiten

2 Gebäude

3 Betriebseinrichtung

4 Umgebung

5 Baunebenkosten

6,7,8 Reserven

9 Ausstattung