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Liegenschaftsverkauf
Liegenschaftsverkauf
Kartei Details
| Karten | 52 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 16.05.2022 / 25.05.2022 |
| Weblink |
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Sie werden einen Terminkaufvertrag über ein Baugrundstück abschliessen;
Voraussetzung ist der Erhalt einer Baubewilligung. In diesem Kaufvertrag verpflichtet
sich der Käufer, den Gesamtpreis des Grundstücks innert einer Frist von 30 Tagen
nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung zu zahlen. Gegen dieses Projekt
wurden keine Rechtsmittel eingelegt, und die Baubewilligung wird am 15. September
2020 von der zuständigen Behörde ausgestellt.
Ab welchem Zeitpunkt können Sie Ihr Honorar in Rechnung stellen? Bitte begründen Sie Ihre Antwort
Wenn die Baubewilligung am 15. September ausgestellt wurde, kann die Maklercourtage dem
Verkäufer ab diesem Datum in Rechnung gestellt werden, da die aufschiebende Bedingung
wirksam geworden ist. Die Zahlungsfrist des Käufers für das Grundstück hat keine
Auswirkungen auf die Fakturierung der Provision.
In der Schweiz gibt es zwei Arten gesetzlicher Pfandrechte, die nach
unterschiedlichem Recht gewährt werden.
Nennen Sie zwei Beispiele für jede dieser zwei Arten von Pfandrechten.
Gesetzliche Pfandrechte öffentlichen Rechts:
- Direkte Bundessteuern
- Prämie der kantonalen Feuerversicherung
Gesetzliche Pfandrechte des Privatrechts:
- Bauhandwerkerpfandrechte
- Stockwerkeigentümerpfandrechte
Worin besteht der Unterschied bei einem von "Share Deal" zu einem «traditionellen» Verkauf?
Share Deal (nur bei Gesellschaften möglich):
Beim Verkauf mittels «Share Deal» handelt es sich um einen Verkauf durch Übertragung von Anteilen; dabei überträgt der Verkäufer die Anteile der Gesellschaft, in deren Besitz sich die betreffende Liegenschaft befindet. Damit verbunden sind Aspekte der Besteuerung, die sich von denen des Verkaufs einer Liegenschaft in eigenem Namen unterscheiden.
Asset Deal (normale Verkaufsabwicklung):
Es handelt sich um einen Verkauf in eigenem Namen, der die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person impliziert.
Welche üblichen Vorsichtsmassnahmen muss der Notar zwingend vor Beantragung der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch treffen, wenn ein Unternehmen ein Grundstück erwerben möchte?
Welche Voraussetzung muss mit der Aushändigung welchen Dokuments an den Notar erfüllt sein?
Vorsichtsmassnahmen: Der Notar muss sicherstellen, dass der Verkauf sich nicht dem BewG entzieht. Das bedeutet, dass die Gesellschaft finanziell in Händen von in der Schweiz ansässigen Personen sein muss.
Voraussetzung:
Mindestens 2/3 der Aktionäre der Gesellschaft müssen in der Schweiz ansässige Personen im Sinne des BewG sein.
Dokument: Der Notar muss eine Bescheinigung gemäss BewG vom Verwalter der Gesellschaft einholen.
Welche Mittel stehen Ihnen zur Verfügung, um den Verkauf der Ihnen anvertrauten Liegenschaft sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sicherzustellen?
Nennen Sie das Mittel, das Sie anwenden, um den Verkauf für Ihren Mandanten sicherzustellen, sowie das für den Käufer genutzte Mittel.
Mittel für den Käufer:
Die Eintragung eines Kaufrechts beim Terminverkauf oder eines Kaufversprechens bietet dem Käufer die Garantie, dass der Verkäufer das Grundstück innerhalb der festgelegten Frist in keinem Fall an Dritte weiterverkaufen kann.
Mittel für den Verkäufer:
Um den Verkauf seiner Liegenschaft bestmöglich sicherzustellen, verfügt der Verkäufer über das Recht der Konventionalstrafe im Falle der Nichterfüllung des Vertrags gemäss Art. 160 OR.
Die Digitalisierung geht auch an der Immobilienbranche nicht vorbei und trifft damit auch die Immobilienvermittler. Seit einigen Jahren gibt es Unternehmen, die sich auf dieses Geschäftsmodell spezialisiert haben.
Welche Chancen bietet dieser Markt Ihrer Meinung nach und welchen Mehrwert bietet die traditionelle Vermittlung den Kunden?
Chancen:
- Kunden gewinnen, die Transaktions-/Maklerkosten optimieren/reduzieren möchten.
- Schnelle und einfache Bestimmung des Verkehrswerts der Liegenschaft mittels Software, die den Wert gemäss der hedonischen / Vergleichs- Methode bestimmt.
- Flexibilität und freie Wahl der vom Leistungserbringer gewünschten Dienstleistungen (A-la-Carte-Dienstleistungen bzw. massgeschneiderte Leistungen)
Mehrwert der traditionellen Vermarkter:
- Vor-Ort-Besichtigung der Liegenschaft, um die charakteristischen Eigenschaften des Objekts (Statik, Baufälligkeit, Unterhaltszustand), das Umfeld (Lärmbelastung, Lebensqualität) und den emotionalen Aspekt zu bestimmen.
- Überprüfung der im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte, die sich auf den Immobilienwert auswirken können und die die Software nicht berücksichtigen kann.
- Angabe und Verteidigung des besten Verkaufspreises für das Objekt, da die Zeit nicht berücksichtigt wird und die Kommission abhängig vom Aufwand des Maklers ist.
- persönlicher Vertrauensaufbau
- individuelle Anpassungen von Extrawünschen und Aufträgen jederzeit machbar.
In welchen Fällen kann ein Eigentumsübergang ohne Unterschrift von den Parteien öffentlich beurkundet werden?
Nennen Sie vier Fälle
- Verkauf im Rahmen eines Share-Deals
- Grundstücksenteignung
- Scheidungsurteil
- Zwangsvollstreckung
- Erbgang
Auf welchen wesentlichen Gesetzesartikel beziehen Sie sich beim Erstellen eines Maklervertrags?
Was schreiben Sie in den Mandatsvertrag, um die Zahlung Ihres Honorars bestmöglich sicherzustellen?
Welchen Vorteil bringt Ihnen diese Klausel?
Art. 412 OR
Um die Vergütung sicherzustellen, muss der Makler angeben, dass er sowohl als Vermittlungsmakler als auch als Nachweismakler handelt.
Die Tatsache, im Rahmen des Mandats eine Abschlussmöglichkeit aufzuzeigen, reicht aus, um einen Anspruch auf die Zahlung des gesamten vereinbarten Honorars geltend zu machen, sofern dies im Voraus angegeben wurde und der Vermittler dies offiziell und eindeutig nachweisen kann.
Was ist der Unterschied zwischen einem Vermittlungsmakler und einem Nachweismakler.
Der Nachweismakler führt nur die Vertragsparteien zusammenführt
Der Vermittlungsmakler kümmert sich um den gesamten Prozess.
Was die Sicherheiten bei der Erfüllung eines Kaufvertrags angeht, muss sich der Makler, der einen Kauf abwickelt, vergewissern, dass der Vertrag ordnungsgemäss erfüllt wird. Dazu kann er den Notar bitten, zwischen den
Parteien eine Vertragsstrafe oder ein Reuegeld zulasten der den Vertrag nicht erfüllenden Partei zu vereinbaren.
Wie sind die beiden Arten von Sicherheiten gesetzlich definiert und welche Pflichten hat der Käufer jeweils in diesen Fällen?
Konventionalstrafe:
OR Art. 160 Abs. - kann die Strafe «nebst der Erfüllung des Vertrages gefordert werden, solange der Gläubiger nicht ausdrücklich Verzicht leistet oder die Erfüllung vorbehaltlos annimmt».
Reuegeld:
OR Art. 158 Bei Nichterfüllung des Vertrages können sowohl Käufer als auch Verkäufer einfach durch Zahlung von Reuegeld oder Konventionalstrafe von Vertrag zurücktreten.
Wie kann ein Eigentümer die Energiebilanz seiner Liegenschaft verbessern?
Nennen sie sechs Massnahmen.
Diese Massnahmen werden staatlich gefördert. Wie heisst diese Förderung und auf welcher Strategie gründet sie auf Bundesebene?
Energetische Verbesserungen:
- Fassadenisolation / Innenisolation
- Dachisolation
- Isolation Estrich
- Solarpanels
- Photovoltaikmodule
- Ersatz der Heizung
- Ersatz der Fenster / Türen
- Ersatz von Haushaltsgeräten
Förderung:
Gebäudeprogramm
Strategie:
Energiestrategie 2050
MUKEN
Energiestrategie 2050 und MuKEn.
Was bedeutet dies für die Hausbesitzer?
- Der Bund strebt bis 2035 eine Reduktion des Energieverbrauchs um 42% und des Stromverbrauchs um 13% pro Person gegenüber dem Jahr 2000 an.
- Gemäss Bundesverfassung sind in der Schweiz die Kantone für den Erlass von Vorschriften im Gebäudebereich zuständig. Damit diese Vorschriften schweizweit möglichst einheitlich sind, erarbeitete die "Konferenz Kantonaler Energiedirektoren" (EnDK) daher Mustervorschriften, die als Paket in den "Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich" (MuKEn) für die Bevölkerung zusammengefasst sind.
Was heisst MuKEn?
MuKEn = Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich
Was heisst EnDK?
EnDK = Konferenz Kantonaler Energiedirektoren
Ihr Kunde bittet Sie, sein Grundstück zu schätzen. Was müssen Sie im Zusammenhang mit dem Grundstückstyp prüfen, bevor Sie sich die Unterlagen anschauen, um die Ausnützung und damit den Wert der Parzelle zu bestimmen?
Nennen sie zwei Faktoren sowie die entsprechende Informationsquelle.
Wie gehen Sie, nachdem die entsprechenden Risiken bestimmt wurden, vor, um den Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Risiken zu bestimmen?
1. Analyse von belasteten Standorten und Altlasten im kantonalen Geoportal.
2. Wenn ein Risiko festgestellt, muss der Makler mit einem zugelassenen Unternehmen in Kontakt treten, dass die Kosten für die Bodensanierung angeben kann.
3. Analyse von Naturgefahren am Standort im kantonalen Geoportal. Wird ein Risiko festgestellt, muss der Makler ein Ingenieurbüro/ einen Geologen kontaktieren, um das Risiko beurteilen und die Kosten für die Bodenbearbeitung beziffern zu lassen, die einen nicht vernachlässigbaren finanziellen Einfluss haben können.
Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?
Eigentum = Tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht.
Besitz = "nur" Verfügungsmacht.
Beispiel: Eigentümer = Vermieter / Besitzer = Mieter.
Welchen Zweck hat die Öffentliche Beurkundung eines Vertrages?
1. Den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Geschäft geben
2. Die Parteien vor unüberlegten Entschlüssen bewahren
3. Schaffen einer zuverlässigen Grundlage für einen allenfalls erforderlichen Registereintrag (Grundbuch, Handelsregister)
Was ist ein Rechtsgeschäft?
Jede private, erlaubte Willensäusserung einer Person, welche eine Rechtswirkung herbeiführt, abändert oder aufhebt.
Was ist ein Vertrag?
Verbindliche Versprechen auf gegenseitige Leistung
Was regelt das Sachenrecht und in welchem Gesetz ist es zu finden?
Das Sachenrecht regelt das Recht von Personen an Sachen.
Art. 641 ff. ZGB.
Nennen Sie 6 Prinzipien des Sachenrechts.
- Typengebundenheit (Numerus clausus) und Typenfixierung
- Publizitätsprinzip (Offenlegungsprinzip, Grundsatz der Offenkundigkeit)
- Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches
- Traditionsprinzip oder Übergabeprinzip
- Eintragungsprinzip für dingliche Rechte oder Buchungsgrundsatz
- Kausalitätsprinzip oder Legalitätsprinzip
- Akzessionsprinzip
- Prinzip der Alterspriorität
- Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuchs
- Antragsprinzip oder Anmeldungsprinzip im Grundbuchrecht
Nennen Sie die dinglichen Rechte.
1. Eigentum
2. Beschränkte dingliche Rechte (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Pfandrechte)
Welche Formen des gemeinschaftlichen Eigentums gibt es?
Nennen Sie die dazugehörenden Gesetzesartikel
1. Miteigentum = Art. 646 ff. ZGB
2. Gesamteigentum = Art. 652 ff. ZGB
Was ist der Unterschied von Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten?
Was ist bei beiden Dienstbarkeiten immer gleich?
Unterschied:
Grunddienstbarkeiten = berechtigtes Grundstück;
Personaldienstbarkeit = berechtigte Person;
Gleich:
Belastet ist immer ein Grundstück.
Was bedeutet positive Dienstbarkeit und was negative Dienstbarkeit? Gibt es eine gesetzliche Grundlage dazu?
Positive Dienstbarkeit = dulden.
Bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen.
Negative Dienstbarkeit = unterlassen
Zugunsten des Berechtigten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben
Art. 730 ZGB
Welche Formvorschrift gilt bei Reservationsvereinbarungen von Grundstücken?
Nennen Sie den dazugehörenden Gesetzesartikel.
Öffentliche Beurkundung
Grundstückkauf Art. 216 Abs.1 OR.
Welchen Zweck haben Vormerkungen?
Die vertragliche Abmachung zur Sicherung von Rechten und Rechtsverhältnissen zwischen zwei Parteien.
Bsp: Vorkaufsrecht, Mietvertag vormerken
Das Sachenrecht ist der vierte Teil des ZGB
Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen bestehen ohne Eintragung im Grundbuch
Miteigentümer haben kein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt
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