Immobilien
0-Serie Prüfung gem. IAF
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Flashcards
In welchem Jahr waren die variablen Hypotheken - die gefragtesten?
Bis im Jahr 2008 - dann sanken die Zinsen massiv.
In den vergangenen 50 Jahren. Bei welchem Zinsatz lagen die variablen Hypohtekarzinsätze?
zwischen 4-5%
Wann wurde der hypothekarische Refenzzinsatz bei Mietverhätnissen eingeführt?
Im Jahr 2008
Wie oft wird der Referenzzinsatz pro Jahr festgelegt?
Vierteljährlich
Ist die Aussage Richtig?
"An Sachen können sowohl der Eigentümer als auch Drittpersonen Rechte besitzen".
- Richtig.
- Weil es handelt sich um ein Zivilrecht (ZGB). Sachrechte sind absolute Rechte, welche jedermann gelten gemacht werden können.
Woran wirkt das Obligationsrecht?
Nur unter den direkt beteiligten Personen.
Was bedeutet Alleineigentum? Und auf was sollte man bei Familienwohnungen/häuser achten?
Die Immobilie gehört einem Eigentümer. Dieser wird im Grundbuch vermerkt.
ACHTUNG: bei Familienwohnung/haus - gilt ein besonderer Schutz gem. Art. 169 ZGB kann ein Ehegatte die Familienwohnung/haus nur verkaufen, wenn der andere dafür seine Zustimmung gibt.
Wie nennt man eine Erbengemeinscht im gesetzlichen Fachjargon?
Gesamteigentümerschaft
Was ist ein Sonderrecht?
Damit ein Sonderrecht gilt, muss ein Raum zwingend durch:
- Boden
- Decke &
- Wände umschlossen sein
sowie eine
- Abschliessungsvorrichtung &
- ein Zugang verfügen.
Wie ist die definition vom Grundeingetum gem. Art. 655 ZGB?
Gegenstand des Grundeigentum sind die Grundstücke. Die Grundstücke sind gem. Gesetz:
- die Liegenschaften;
- die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte (Personaldienstbarkeiten);
- die Bergwerke
- die Miteigentumsanteile an Grundstücken
Nach wie viel Monaten können Bau-handwerker-pfand-rechte spätestens angemeldet werden?
spätestens nach 4 Monaten
Welche Auswirkung hat ein Vorbezug der PK-Gelder - Steuerlich?
- Beim Vorbezug fällt eine Kapital-bezugs-steuer.
- Bei Zurückzahlung kann man die Steuern zurückfordern.
Wie oft kann man ein Vorbezug bei der PK machen?
Alle 5 Jahre und min. CHF 20'000.-
Wie hoch muss die Rückzahlung an die PK min. sein?
CHF 10'000.-
Bei einem PK bezug fallen Kapitalsteuern an. Wie werde diese besteuert?
- Zu einem reduzierten Satz und getrennt vom übrigen Einkommen.
- Diese Steur dürfen nicht mit dem gleichen Kapital vom PK bezahlt werden.
- Bei zurück Zahlung - kann man die Steuern zurückfordern.
Wann lohnt es sich eine PK-Verpfändung vorzunehmen?
Eine Verpfändung kann Sinn machen, wenn eine 2. Hypohek beansprucht wird.
Ausstiegsprämie - Berechnungsformel: Wie geht die Formel?
- Zinssatz bei Abschluss der Festhypothek
- MINUS Wiederanlagesatz welche von der Bank festgelegt wir (in Prozent)
- MAL Kredithöhe
- MAL Restlaufzeit in Jahren.
Welche effektive Kosten werden bei der Kauf einer Wohnung berücksichtigt?
- Erste Hypothek x Zinssatz
- Zweite Hypothek x Zinssatz
- Amortisation der zweite Hypothek in 15 Jahren
- Nebenkosten 1% vom Kaufpreis
Tragbarkeitsberechnung: Welche Punkte müssen zwingend berücksichtigt werden?
ACHTUNG: anders als die Berechnung der Effektiven Kosten!
- Erste Hypothek MAL kalkulatorischen Zinskosten
- Zweite Hypothek MAL kalkulatorischen Zinskosten
- Amortisation in 15 Jahren
- Unterhalt 1% vom Kaufpreis
Anders als bei den effektiven Kosten, wird hier die erste und zweite Hypothek mit dem Kalkulatorischen Zins von 5% berechnet.
Der Zinssatz für die erste Hypothek deckt unter anderem auch...?
- die Betriebskosten der Bank &
- den individuellen Risikozuschlag
Was ist risikogerechte Preisgestaltung?
- muss mindestens die eingesetzten Eigenmittel der Bank verzinsen.
- kann vom Kreditnehmer beeinflusst werden.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Wer eine Immobilie teurer verkauft als er sie gekauft hat, muss einen Teil des Gewinns versteuern.
Welche Abzüge kann man bei der Grundgewinnsteuer tätigen?
- dauernde wertvermehrende Investitionen
- Anteil der effektiv selbstbezahlten Handänderungskosten
Weitere Kosten:
- Kosten, die beim Verkauf deiner Immobilie anfallen z.B.
- Maklerprovisionen
- Inseratekosten
- Handänderungssteuern
- Notariatsgebühren
- sowie der Penalty (Vorfääligkeitsentschädigung an die Bank
Wie hoch ist der Kredit von der Bank für den Eigenheimerweb max.?
80%
Wie hoch ist der Kredit von der Bank für den Erwerb einer Ferienwohnung max.?
70%
Charakteristiken einer SARON-Hypothek?
- feste Laufzeit.
- keine Absicherung gegen steigende/hohe Zinsen.
Charakteristiken einer Festhypothek?
- feste Laufzeit.
- sicherheit gegen steigende Zinsen.
Was bewirkt einen Vorbezug aus der PK?
- sofortige Besteuerung
- tiefere Hypothekarzinskosten
Wie berechnet man die Zinsbelastung in einem Schaltjahr?
und in einem normalen Jahr?
Schaltjahr:
\(x = {Kredit \times Zins\over 360}\times 366 \)
Normalen Jahr:
\(x = {Kredit \times Zins\over 360}\times 365 \)
Wie berechnet man die Veränderung vom Vermögen durch den Kauf einer Immobilie? Formel...
- Steuerwert
- - Eigenmittel
- - Hypothek
- = Veränderung beim Vermögen
Wie berechnet man die Veränderung des Einkommens bei Kauf einer Immobilie? Formel...
- Eingenmietwert
- - Zins auf Eigenmittel
- - Hypothekarzins
- - Unterhalt des Eigenmietwert
- = Veränderung vom Eikommen
Was beinhaltet der Kapitalisierungszinssatz?
- Rückstellungen
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Mietzinsrisiko
- Unterhalt/Reparaturen
Welchen Zinssatz benötigen wir für die Ertragswertbewertung?
Den Kapitalisierungszinssatz
Wie viel Eigenmittel muss man min., bei der Kauf einer Immobilien, mitbringen?
Und wie sieht es bei einer Ferienwohnung aus?
- Eingenheim: 20% Eigenmittel
- Ferienwohnung: 40% Eigenmittel
