Immobilie
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Sie kaufen ein Liegenschaft und haben folgende Informationen dazu verfügbar: Neubauwert des Gebäudes gemäss Schätzung der Gebäudeversicherung CHF 1‘250‘000. Der Indexstand in diesem Zeitpunkt lag bei 945 %. Die Liegenschaft ist jetzt 10 Jahre alt. Der aktuelle Index steht auf 1025 %. Der aktuelle Landwert ist CHF320‘000.
Wie hoch ist der Realwert dieser Liegenschaft (auf CHF 1000 runden)?
CHF 1‘250‘000.- geteilt durch 945 x 1‘025 = CHF 1‘355‘820.- zuzüglich je 5 % Baunebenkosten und Umgebungsarbeiten = CHF 1‘491‘402.- abzüglich 10 % Altersentwertung = Zeitwert Gebäude inkl. Baunebenkosten und Umgebung CHF 1‘342‘262.- plus Land = CHF 1‘662‘000.-
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
- Hier unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von immobilem Vermögen aller Art (manchmal auch von Aktien von Immo-Gesellschaften).
- Kantonale Steuer
Was ist die Gewinnermittlung in der Grundstückgewinnsteuer?
Zu versteuern ist der Gewinn, d.h. der Unterscheid zwischen dem Verkaufpreis und dem Anlagekosten. Anlagekosten sind der Kaufpreis plus die wertvermehrenden Investitionen.
Was ist die Handänderungssteuer?
- Steuerauslösend ist die im Grundbuch erfolgende Handänderung bzw. der damit einhergehende Eigentumstransfer vom Verkäufer zum Käufer.
- Die Steuer beträgt zwischen 1-3.3% vom Kaufpreis.
- In Kanton Zürich wurde sie abgeschafft
Steuerfolgen bei Kauf einer Immobilie
- neues Einkommen in Form von Eigenmietwert
- Schuldzinsen durch Fremdkapital (Hypo)
- abzugsfähige Unterhaltskosten
Erkläre Ersatzbeschaffung
Wenn selbstbewohnte Immobilien verkauft werden muss und eine neue selbstbewohnte (kleinere) Immobilien gekauft wird.Gibt es eine Ersatzebschaffung, wird der realisierte Gewinn nicht besteuert, sondern aufgeschoben.
Steuerfolgen bei Verkauf einer Immobilie
Einkommens-/ Grundstückgewinnsteuer (Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen und Verkaufserlös.)
Was passiert bei Immobilien bei Erbschaft - Schenkung - Scheidung?
Falls Immobilien durch Erbe oder Schenkung übertragen werden, gibt es erstens einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer und zweitens keine Handänderungssteuer. Ebenfalls bei der Scheidung unter Ehegatten. Eventuell muss hier aber die Handänderung noch während der Ehe vorgenommen werden.
Berechnen Sie den Ertragswert dieses MFH: Jährliche Mietzinseinnahmen CHF 125'000 inkl. Nebenkosten 17'000. Wie viel können unter Annahme einer benötigten Bruttorendite von 5.75% als Kaufpreis bieten?
1'878'261 (108'000 kapitalisiert 5.75%)
Wie wird sicher gestellt, dass ein PK vorbezug nach einem Wiederverkauf zurück in die PK fliesst?
- Durch vertragliche Vereinbarung mit der PK
- durch Anmerkung im Grundbuch
Wofür haftet das Grundpfand im Falle der Verwertung?
- Kapitalschuld
- max. drei verfallene und der laufende Jahreszins sowie für Betriebskosten
Aus welchen Elemente setzt sich bei der Preisgestaltung der Zinssatz des Kunden zusammen?
- Basiszinssatz
- Betriebskosten
- individueller Risikozuschlag
- Gewinnmarge
Wie viel Bruttoeinkommen wird bei einer Finanzierung benötigt um ein Objekt in der Höhe von 750'000 zu tragen?
30'000 + amo 6'665 + nk 7'500= 44'165 x 100 :35= 126'185
was geschieht bei Ablauf eines Baurechtsvertrag, wenn nicht anderes geregelt ist?
- Die Baute auf dem Grundstück geht an den Grundeigentümer über
- Der Vertrag läuft aus
Im Bereich der Immobilien werden werterhaltende und wetvermehrende Investitionen unterschieden. Bei welchen Steuern entfalten diese Investitionen ihre Wirkung?
werterhaltende Investitionen = Einkommenssteuer
wertvermehrende Investitionen = Grundstückgewinnsteuer
Werttreiber für den Landpreis ist die Lage. Was gehört zu Makrolage?
- Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel
- Anschluss an öffentliche Autobahnnetz
- Kindergarten, Schule, Uni
Werttreiber für den Landpreis ist die Lage. Was gehört zu Mikrolage?
- Ruhe
- Aussicht in die Berge
- Abstand zum Nachbargebäude
- Distanz zu Einkaufsmöglichkeiten
- Distanz zum Sportplatz
Berechnen Sie den Realwert dieses EFH:
500 m2 Grundstücksfläche, 1'200m3 umbauter Raum,
Baukosten CHF 750/m3, das Haus ist 6 Jahre alt, Landwert CHF 1'000/m2
Land 500'000, Gebäude 900'000 - altersent. 54'000 + umg Bnk 10%= 1'430'600
Berechnen Sie den Jahreszins:
Betrag CHF 450'000, Zinssatz 4%, Usanz 365/360, Wertangabe auf ganzen Franken genau.
CHF 18'250
Nennen Sie drei Arten des direkten Eigentums von Immobilien
- Alleineigentum
- Gesamteigentum
- Miteigentum
- Stockwerkeigentum (Als Sonderform des Miteigentums)
Welche Komponente umfasst die Berechnung der Tragbarkeit?
- Die effektiven Amortisationskosten
- Die kalkulatorische Kosten für die Zinsen
- Die kalkulatorische Nebenkosten
Nennen Sie 6 Dienstbarkeiten welche ins Grundbuch eigetragen werden können
Wegrecht
- Wohnrecht
- Quellenrecht
- Durchleitungsrecht
- Näherbaurecht
- Wegrecht
- Nutzniessungsrecht
Welche Voraussetzungen müssen für die Begründung von Stockwerkeigentum erfüllt sein?
- Die Räume der einzelnen Stockwerkeigentümer müssen zu Sonderrecht und zu ausschliesslicher Nutzung ausgeschieden werden
- Die einzelnen Wohnungen müssen seperat zugänglich sein
- Die Wertquote muss für jedes Stockwerkeigentum festgelegt werden
Wie erfolgt die rechtsgültige Übergabe eines Namenschuldbrief?
Durch Indossament und Übergabe des Schuldbriefes
Berechnen Sie den Verkehrswer des nachfolgenden EFH.
Landpreis CHF 600 m2. Gebäudeversicherungswert CHF 450'000, Gebäudeneuwert 600m3. Im Jahre 2004 wurde die Liegenschaft umfassen renoviert.
- Land 550 m2
- Gebäude 780 m3
767'585
Land 330'000 + Gebäude 468'000 - altersentwertung 70'200 + 10% 39'780
Nennen Sie unterschiede zur indirekten Amortisation über ein Sparen-3 Konto bei einer Bank oder einer Lebensversicherung:
- Risikoschutz beim Versicherungsprodukt
- Risikoprämien, dadurch geringerer Sparbetrag beim Versicherungsprodukt
- weitergehende Anlagemöglichkeiten mittels Fonds bei Banken
- allenfalls Überschussbeteiligunge beim Verischerungsprodukt
- Prämienbefreiung bei Krankheit beim Versicherungsprodukt
- Rückkaufswert beim Versicherungprodukt
Liegenschaft umfasst ein Restaurant im Erdgeschoss, 2 Büros und 4 Wohnungen. Das Restaurant hat 150 m2 Nettofläche, Die Büros und Wohnungen jeweils 75 m2. Die Liegenschaft wurde 1997 total saniert. Mietpreise wie folgt: Mietwohnung CHF 200 p.a. je m2, Restaurant CHF 3'500 pro Monat und Büros CHF 180 p.a. je m2
Kapitalisierungssätze: Wohnen 5%, Büros 6% Restaurant 10%
Bestimmen Sie den Ertragswert der Liegenschaft
Wohnen:4x75 m2 / Ansatz:200 / Mietwert 60'000 / Kap. Satz / 5% / Ertragswert 1'200'000
Büro 2x75 m2 / Ansatz:180 / Mietwert 27'000 / Kap. Satz / 6% / Ertragswert 450'000
Restaurant 150 m2 / Ansatz:3'500 p. Mt / Mietwert 42'0000 / Kap. Satz / 10% / Ertragswert 420'000
2'070'000
In welchem Gesetz sind die Rechte an Immobilien geregelt?
ZGB , Sachenrecht, vierter Teil
Was unterscheidet ein dingliches Recht von einem obligatorischen Recht?
Ein dingliches Recht umfasst die Sache selbst gilt gegenüber allen: z.B. Eigentum an Auto, Gegenstand
Ein obligatorisches Recht ist ein persönlicher Anspruch einer Person an einer Sache oder gegenüber einer anderen Person
Nennen sie selbständige und dauernde Rechte, die ins Grundbuch aufgenommen werden können
- Baurecht
- Quellenrecht
- Recht auf Gewinnung von Bodenmaterialien (salzgewinnung)
- Wasserrechtsverleihung
Welche Vorteile bietet eine Verpfändung von FZ-Guthaben der 2-Säule gegenüber einen Vorbezug?
- keine direkte sofortige Besteuerung des zu beziehenden Vorsorgeguthabens
- keine Verminderung der Vorsorgeleistung nach Pensionierung
- steuerlicher Abzug der Schuldzinsen auf dem höheren Hypothekardarlehnen
Berechnen Sie den Realwert:
Landpreis: 900 pro m2 / Gebäudeversicherungswert 650'100 / Gebäudeneuwert 550 pro m3 / Land 725 m2 / Gebäude 1'182 m3 / Baujahr 1999
1'224'588
Nennen Sie Vorteile der indirekten Amortisation
- Steuerersparnis durch höheren Schuldzinsabzug
- Steuerersparnis durch abzug des Einzahlungsbetrages vom Einkommen
- höhere Verzinsung des 3A Kontos als herkömmliche Kontoprodukte
- steuerfreier Ertrag auf dem Konto Säule 3A
- Kombination mit Versicherungslösung möglich
Ein Kunde möchte einen Rediteliegenschaft erwerben. Die Liegenschaft umfasst 8 Wohnungen und 2 Büros. Jede Einheit hat eine Nettofläche von 170m2. Die Liegenschaft wurde vor 15 Jahren gebaut und steht nun zum Verkauf. Der umbaute Raum beträgt 5'6000m3. Ein Architekt sieht den Kubikmeterpreis für einen entsprechenden Neubau bei 625 CHF je m3 für den Büroteil und 570 CHF je m3 für den Wohnbereich. Die Mietertrag bei Wohnung 220 CHF. p.a. je m2 und für Büros rund 200 CHF p.a. Die Kapitalisierungssätze für Wohnen beträgt 5.00% und für Büros 6.00%
Bestimmen Sie den Ertragswert der Liegenschaft
- Wohnen: 8 x 170m2 / Ansatz 220 / Mietwert 299'200 / Kap.Satz 5.00% / Ertragswert 5'984000
- Büro: 2 x 170m2 / Ansatz 200 / Mietwert 68'000 / Kap.Satz 6.00% / Ertragswert 1'133'333
7'117'333
Eine Gemeinde verkauft Bauland. Sie will sich gegen das Risioko von unkontrolierbaeren Wiederverkäufern und Spekulationen absichern. was kann sie tun?
- Verkaufen unter der Bedingung, das der Käufer innerhalb einer bestimmten Frist das Bauland überbauen
- Gemeinde lässt sich ein limitiertes Vorverkaufsrecht einräumen
- Gemeinde lässt sich ein limitiertes Rückkaufsrecht einräumen
Nennen sie Argumente die gegen oder für ein Wohneigentum sprechen:
Pro:
- Bau, Umbau oder Erweiterung nach eigenen Vorstellung
- Selbstbestimmte Nutzung und Aufteilung
- Gute Altersvorsorge
- Kann vererbt werden
- Wohneigentum schützt vor kuündigung
- Steuervorteil
Contra
- Macht immobil (beruflich, geographisch)
- Macht abhängig
- Ist bei Lohnkürzung oder Kündigung ein Risiko
- Aufwendung für Unterhalt, Reperaturen, Renovationen
Ihr Kunde kauf ein Einfamilienhaus zum Preis von CHF 800'000. Er will so wenig Eigenmittel wie möglich einsetzen. Seine Bank hat ihm die 1. Hypothek zu 1.25% (5 Jahre fest) angeboten, für die zweite Hypothek muss er 3% Zins bezahlen
Wie hoch sind seine künftigen aktuellen Wohnkosten?
Ihr Kunde kauf ein EFH zum Preis von CHF 850'000. Trotz seiner 55 Jahren will er so wenig Eigenmittel wie möglich einsetzen. Seine Bank hat ihm die 1. Hypothek zu 1.25 % angeboten, für die zweite Hypothek muss er 3%Zins bezahlen.
Wie hoch muss sein Einkommen sein, damit die Bank das Haus für ihn als tragbar erachtet?
Was gilt in einem Baurechtsvertrag zu beachten?
- Die Laufzeit des Baurechts
- Den Zinssatz des Baurechtzins
- Baurechtgeber
- Heimfallentschädigung
- Verlängerungsoption
Sie beabsichtigen, ein EFH zu kaufen und haben folgende Informationen dazu verfügbar: 850 m3 umbauter Raum nach SIA, Landwert des Grundstücks CHF 600 /m2, die Parzelle umfasst 480 m2. Baukosten CHF 800/ m3. Das Haus ist 15 Jahr alt
Berechnen Sie den Realwert dieser Liegenschaft
