Immobilie
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Flashcards
Nenne die sechs wichtigsten Gesetzesgrundlagen die bei der Immobilienbewirtschaft zum Tragen kommen können?
ZGB, vierter Teil (Sachenrecht)
- BGBB, Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer
- VZG, Verordnung über Zwangsversteigerung von Grundstücken
- Notariatsgesetze der einzelnen Kantone
- Kantonale Grundbuchvorderungen
Definiere Eigentum:
Das Recht an einer Sache mit allen Befugnissen, welche in den Schranken der Rechtsordnung zu einer Sache bestehen.
Welche drei Kategorien wird bezüglich des Umfangs des Eigentums unterschieden?
- Bestandteile des Eigentums (z.B. Fundament, Mauern, Dach)
- Natürliche Früchte (Erträge aus einer Sache, können durch Trennung von der Hauptsache in fremdes Eigentum übergehen)
- Zugehör (Fenster, Türen, Mobiliar, Inventar etc.)
Was muss bei Stockwerkeigentum besonders beachtet werden in Bezug auf Recht?
-Allgemeines Recht; Bei Veränderung einer Sache ist nur die Stockwerk-Versammlung Beschlussfähig.
- Sonderrecht; Bei Veränderung hat die einzelne Person das Veränderungsrecht.
Was kann nicht als Sonderrecht im StWE erklärt werden? Nenne 3 Beispiele:
- Boden der Liegenschaft / allfälliges Baurecht
- Bauteile / das Aussehen des Gebäudes bestimmende Bauteile (Balkone, Terrassen)
- Anlagen und Einrichtungen, welche auch den anderen StWE-Eigentümer für die Benutzung ihrer Räume dienen.
Nenne 4 Beispiele als Gegenstand des Grundeigentums:
- Liegenschaften
- Bergwerke
- Ins Grundbuch aufgenommene selbständigen und dauernde Rechte (z. Bsp. Baurecht, Quellenrecht, Wasserkonzession)
- Miteigentumsanteile an Grundstücke
Nennen Sie Erwerbsgründe für Grundeigentum
- Kaufvertrag
- Erbgang (mit dem Tod des Erblasser)
- Zwangsvollstreckung (mit dem Zuschlag an der Erteigerung)
- Schenkung
- Enteignung/Aneignung
- Richterliches Urteil
- Ersitzung (30 Jahre)
Erkläre folgende Begriffe:
- Grunddienstbarkeit
- Nutzniessung
- Wohnrecht
-Grunddienstbarkeit ist das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehende dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks
- Nutzniessung: Sie verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss eines Grundstücks.
- Wohnrecht: Es steht, soweit das Gesetz es nicht anders ordnet, unter den Bestimmungen über die Nutzniessung.
Erkläre folgende Begriffe:
- Baurecht
- Quellenrecht
- Baurecht
Das Recht auf oder unter der Bodefläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Ist übertragbar und vererblich.
- Quellenrecht
Das Recht Quellwasser anzueignen oder abzuleiten. Ist auch übertragbar und vererblich.
Erkläre folgende Begriffe:
- Grundlasten
- Pfandrecht
- Grundlasten
Durch die Grundlast wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet.
- Pfandrecht (ZGB 793 ff & 884ff)
Ein Pfandrecht begründet eine Forderung oder anderes Recht an einem Grundstück oder einer beweglichen Sache.
Welche Grundpfandrechte (ZGB 793ff) kennen wir und sind als einzige (ohne Ausnahme) gestattet?
- Grundpfandverschreibung
- Schuldbrief
- Gült
Was ist der Zweck eines Grundpfandrechts?
Sicherung von Forderungsrechten durch Belastung eines Grundstückes inkl. all seiner Bestandteile.
Was gilt im Zusammenhang mit Immobilien als Pfandobjekt?
Einzelne oder mehrere Grundstücke (Gesamtpfand) im Eigentum derselben Person.
(Bei mehreren Eigentümern wird eine Solidarschuldnerhaft vorausgesetzt)
Wie entsteht ein Grundpfand?
mit der Eintragung in das Grundbuch (unter Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen)
nachdem der (Pfand)-Vertrag öffentlich beurkundet worden ist
- wenn eine Verfügung von Todes wegen vorliegt
- der Eigentümer einen Schuldbrief angemeldet hat
Wo können Gläubiger ihre Rechte vermerken lassen?
Gläubigerregister
(Im Grundbuch wird ein Wechsel nicht eingetragen)
Welchen Zweck erfüllt die Grundpfandverschreibung?(ZGB Art. 824ff)
Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige, oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden.
Das verpfändete Grundstück braucht nicht Eigentum des Schuldners zu sein.
Wozu dienen Schuldbriefe?(ZGB Art. 842ff)
Durch Schuldbriefe wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist.
Erkläre "Gült"
Durch die Gült wird eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt. Sie kann nur auf landw. Grundstücke, Wohnhäuser und Baugebiet errichtet werden.
1) Die Haftung beschränkt sich auf das verpfändete Grundstück.
Wozu dient ein Fahrnispfandrecht (ZGB Art. 884ff) und wie kommt dieses zustande (Grundlage)?
Das Fahrnispfandrecht dient zur Absicherung einer Forderung, indem dem Gläubiger bei Nichteinhaltung der Zahlungen, das Recht eingeräumt wird, sich diese aus dem Erlös des Pfandobjektes zu sichern.
Die Grundlage bildet ein Pfandvertrag und die Uebergabe des Pfandobjektes.
Welche Gegenstände kommen als Fahrnispfand in Frage und welche Kosten sind durch dieses Pfand gesichert?
Als Pfandgegenstände kommen nur individuelle Sachen als Ganzes in Frage (mehrere Gegenstände in einem Vertrag möglich).
Fahrnispfand sichert die gesamte Forderung sowie ausstehende Zinsen und Betreibungskosten.
Nenne die möglichen Formen des Fahrnispfandes
- Faustpfand
- Fahrnisverschreibung (für Grundstücke nicht relevant)
- Pfandrecht an Forderungen und Rechte
- Pfandbrief
- Versatzpfand
Definition Faustpfand/Retention (OR 272)
Eine bewegliche Sache die bei verfallenen Forderungen als Pfand oder gesetzliche Retention dient und entsprechend eingefordert werden kann. (Bsp. Möbel für verfallene Mietzinse)
Welche 3 Schuldbrief-Arten (Wertpapier) kennen wir?
- Orderpapier-Namensschuldbrief
- Namenpapier
- Inhaberpapier-Inhaberschuldbrief
Was ist ein Pfandbrief?
Wertpapier mit besonderen Sicherheiten, diente den Banken für die langfristige Kapitalbeschaffung (Hypothekargeschäft).
Diese sind durch Pfandrechte und schweizerische Grundstücke sichergestellt.
Was bedeutet das Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB Art. 839 ff)?
Bauhandwerker und Unternehmer können ihre Forderungen herrührend aus Arbeiten bzw. Material an einem Grundstück auf zwei Arten im Grundbuch bis max. drei Monate nach erfolgter Arbeit anmelden.
(Rangordnung/Klasse für sich im Grundbuch)
Welche Forderungen sind im Bauhandwerkerpfandrecht geschützt?
Aus Arbeitsleistungen
- Material und Arbeit, welche bereits im Bau verbunden sind.
- Die Arbeit muss physischer Art sein
- Schuldner und Forderung kann der Grundeigentümer oder ein anderer Auftraggeber sein
Welche Forderungen sind im Bauhandwerkerpfandrecht nicht geschützt?
- Architekten und Ingenieure
- Verkäufer von standardisierten Bauteilen
- Baulieferanten
- Vermieter von Baumaschinen
Welche 5 Register führt das Grundbuch?
- Tagebuch
- Hauptbuch
- Grundbuchpläne
- Belege
- Liegenschaftsbeschreibung
Wer ist zuständig für die Organisation des Grundbuches?
Der jeweilige Kanton.
Welcher Begriff kommt Dir in den Sinn zum Thema Eigenmietwert (EMW)?
Fiktives Einkommen (2-4% vom Steuerwert)
Im Gegensatz zu MieterInnen können Eigenheimbesitzer Unterhaltskosten u. Schuldzinsen in der Steuererklärung abziehen. Im Sinne der ausgleichenden Gerechtigkeit wird der EMW als fiktives Einkommen besteuert.
Evtl. Unternutzung
(Beispielrechnungen sind vorhanden im Ordner auf Seite 28/57)
Welche Punkte gilt es zu beachten bei einem Entscheidungsprozess zum Wohneigentum?
Qualität des Kaufobjekts
- Zustand der Liegenschaft
- Bauherrensituation bei Bauvorhaben
- Wichtige Aspekte des Kaufvertrages
- Wichtige Aspekte der persönlichen Vorsorgesituation
Wie kann eine Abwicklung eines Finanzierungsprozesses aussehen?
Antrag / Gesuch des Kunden
- Prüfung der Bonität des Kunden (Kreditwürdigkeit)
- Prüfung der Bonität bzw. Qualität des Objektes (Sicherheit)
- Evaluation der Sicherstellungsart
- Allfällige Prüfung/Vorgabe zusätzlicher Sicherheiten
- Kreditofferte/-Zusage
- Annahme des Kunden
- Bestellung der Sicherheiten
- Auszahlung (periodisch bei Baukredit mit anschliessender Konsolidierung)
- Verwaltung / Controlling, Amortisation/Rückzahlung
Welche Angaben/Dokumente werden i.d.R. für die Prüfung eines Hypothekarkredites gefordert?
- Eigenmittelnachweis / zusätzliche Sicherheiten
- Entwicklung Einkommen
- Objektangaben
- Orts-,Situations-,Katasterplan
- Vollständiger GB-Auszug
- Grundstückebeschrieb, Pläne, (Vor-)Verträg
- Schatzung, m3-Bewertung nach SIA, KV, Gutachten
- Gebäudeversicherungspolice
- Bei Neubau: Baubewilligung, Handwerkerverträge etc.
- Bei StWE: Quotenaufteilung, StWE-Regl.-Begründungsakt
- Bei Mehrfam.-Haus: Mietverträge, -zinsaufstellung
Welche Kriterien werden durch das Finanzinstitut noch genau geprüft nachdem das Finanzierungsgesuch durch den Kunden eingereicht wurde?
- Kreditwürdigkeit
- Kreditfähigkeit
- Bonitätsbeurteilung Grundstück
- Objektbewertung
Was versteht man unter der Objektbewertung?
- Grundrissgestaltung, Baubeschrieb, KV, Bauqualitiät
- Baulicher Zustand, Sanierungsbedarf
- Schatzungsbericht, Begehung
- Wiederverkaufbarkeit
- Mieterspiegel
Welche Werte können im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilien ermittelt werden?
- Realwert (Substanzwert, aus Land, Geäude, Umgebung, BNK)
- Ertragswert ( kapitalisierte Nettomietzinseinnahmen)
- Verkehrswert (Aktueller Marktwert)
Welche Unterlagen sollte eine Finanzierungsofferte beinhalten?
Allgm. Beschrieb des Sachverhaltes
- Bewertungsgrundlage, Finanzierungshöhe und -art
- Konditionen (Termine, Zins, Amo., Künditung)
- Verwendungszweck, Zahlungsmodalitäten
- Schuld-+ Eigentumsverhältnis des Grundstückes
- Sicherstellung (Art, Höhe) und Restfinanzierung
- AGB
- Weitere Bestimmungen (Gültigkeit, separat getroffene Vereinbarungen, Pfandvertrag)
- Zusatzgeschäfte
Wie hoch ist die maximale Belehnungsgrenze bei
1) Wohneigentum
2) Ferienobjekte
3 Büros
1) 80%
2) 50%
3) 70%
Das Eigenkapital muss 20% betragen. Wie ist die Sachlage wenn man diesbezüglich PK-Gelder verpfändet?
Bei einer Verpfändung von PK-Geldern sollten dennoch eigene liquide Mittel von mind. 10% nachgewiesen werden.
Was erreicht man mit einer Tragbarkeitsrechnung?
Prüfung der Kreditfähigkeit des Kunden
