Immobilie
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Flashcards
Welche Zinssätze werden bei der Tragbarkeitsrechnung angewendet?
Hypothek 5%
In welchen Zeitraum muss eine II. Hypothek amortisiert werden?
Innert 15 Jahren
Ausnahme: Pensionierungsalter tritt vor diesem Termin ein.
Welcher Prozentsatz wird in der Tragbarkeitsrechnung für Nebenkosten einberechnet?
1% der Anlagekosten
Wie hoch darf die maximale Bruttobelastung sein, damit sie auch tragbar ist?
max. 35% des Bruttoeinkommens
Welche Standardhypotheken kennen wir?
- variable Hypothek
- Fest-Hypothek
- LIBOR (Saron) Hypothek
Erkläre variable Hypothek samt Vorteilen und Nachteilen.
Zinsniveau passt sich den Kapitalmarktzinsen an
Vorteil: bei tiefen od. sinkenden Marktzinsen, Flexibilität
Nachteil: bei steigenden Zinsen höhere durchschnittliche Belastung
Erkläre Fest-Hypothek samt Vorteilen und Nachteilen.
Wird über eine feste Laufzeit abgeschlossen
-Zinssatz wird über Laufzeit fixiert
- evtl. in mehreren Tranchen
Vorteil: bei steigenden Zinsen, berechenbare Kalkulation über Periode
Nachteil: Veränderungen am Kapitalmarkt, keine Flexibilität, bei vorzeitigem Ausstieg mit Prämie verbunden
Erkläre LIBOR (Eurotrend)-Hypothek samt Vorteilen und Nachteilen.
Zinssatz basiert auf LIBOR (Euro-Geldmarktsatz) zzgl. einer Marge (Marge kann mit einem CAP versehen werden)
- Dauer i.d.R. 3-6-12 Monate
Vorteil: Zinsrisiko kann abgedeckt werden, Interessant bei sinkenden Zinsen
Nachteil: Volatiler Zins, Prämien für CAP
Definition Amortisation
Tilgung / Abzahlung einer Hypothekarschuld (Zwingend für II. Hypotheken)
Welche Amortisationsarten kennen wir?
- Direkte Amortisation
- Annuität-Amortisation
- Indirekte Amortisation
Merkmal direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation reduziert sich laufend der Schuldzins(-abzug) wobei das Eigenkapital periodisch zunimmt; auf der anderen Seite steigt die Steuerbelastung durch den sich reduzierenden Zinsabzug.
Merkmal Annuität-Amortisation
Form der Rückzahlung, bei der die Gesamtsumme des Zins- und des Amortisationsbetrages über die Laufzeit konstant bleibt.
Am Anfang ist der Zinsanteil höher, mit der laufenden Rückzahlung wird sich dieser laufend zugunsten des Rückzahlungsbetrages reduzieren.
Merkmal indirekte Amortisation
- Die Amortisationsraten werden z.B. auf ein 3a-Kto. einbezahlt
- Schuld und Schuldzinsen bleiben über die ganze Dauer gleichbleibend
- der angesparte Vorsorge-Betrag wird zur einmaligen Fückzahlung der Hyp.schuld eingesetzt.
Allgemeine Begriffsdefinitonen. Erkläre folgende Begriffe:
1) Bau- + Zonenreglement
2) Baugesetze
3) Baukostenplan (BKP)
4) Baulinie
5) Baurecht (Dienstbarkeit)
1) Bau-, Planungs-+ Nutzungsvorschriften in Verbindung mit Zonenplan
2) Kantonale öff.-rechtliche Bauvorschriften
3) Veränderung der Baukosten für gleichartige Arbeiten gegenüber früheren Zeitpunkten.
4) Grenzlinie, welche die bebaubare Fläche festlegt
5) Recht auf einem Grundstück zu bebauen, desse Land einem nicht gehört.
Was bedeutet Heimfall?
Nach Beendigung der Baurechtsdauer fällt das Eigentum am Gebäude in die Hand des Landeigentümers. Je nach Vereinbarung kann eine Entschädigung zugunsten des Baurechtsnehmers für die Weiternutzung des Gebäudes zur Auszahlung gelangen.
Allgemeine Begriffsdefinitionen. Erkläre folgende Begriffe:
1) Nettowohnfläche
2) Nutzniessung
3) Wohnrecht
1) Summe aller begehbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung und vermietbaren Räumen ohne Wandquerschnitte, Kamine, Tür-+ Fensternischen
2) Gibt dem Berechtigten das uneingeschränkte Nutzungsrecht an einem fremden Vermögenswert (dingliches Recht). Normalerweise trägt der Nutzniesser die Zins-+ Unterhaltskosten.
3) Gibt dem Berechtigten das Recht das Grundstück für eine bestimmte Zeit oder lebenslänglich zu bewohnen.
Was heisst Unterdeckung?
Eine gegenüber dem effektiven Wert zu tief deklarierte Versicherungssumme.
I.d.R. wird auch der Schaden nur prozentual entschädigt.
Daher sind wertvermehrende Investitionen dem Versicherer zu melden um eine Unterdeckung zu vermeiden.
Was versteht man unter einer Baugarantieversicherung?
Versicherung (i.d.R. über 10% der Auftragssumme), die den Bauherr gegen zahlungsunfähige Unternehmern schützt und die im Werkvertrag aufgeführten Verpflichtungen sicherstellen soll.
Der Versicherer hat jedoch eine Regressmöglichkeit gegenüber dem Unternehmer.
Wie lange gilt eine Baugarantie (Werkgarantie)?
2 Jahre für sämtliche Mängel
(5 Jahre für versteckte Mängel)
Ab der Behebung der Mängel beginnt die Frist neu.
Welche Risiken sind in der Grunddeckung der Gebäudeversicherung eingeschlossen?
FEUERSCHÄDEN
(Brand, Rauch, Blitzschlag und Explosion)
ELEMENTARSCHÄDEN
Hochwasser, Ueberschwemmung, Sturm mind. 75 kmh
Hagel, Schneedruck, Lawinen
Erdrutsch, Felssturz, Steinschlag
Andere Risiken wie z.B. Wasser, Erdbeben, Glasbruch können freiwillig eingeschlossen werden)
In den meisten Kantonen ist die Gebäude-Versicherung obligatorisch bei der kant. Gebäudeversicherung abzuschliessen.
Welche Ausnahmen kennen wir?
Obligatorium aber freie Wahl der Gesellschaft:
UR, SZ, OW (USO)
KEIN Obligatorium und freie Wahl einer Gesellschaft:
AI GE, TI, VS (AGTV)
Wozu dient eine Immobilienbewertung / Verkehrswertberechnung?
Zur Festlegung des Belehnungswertes
Welche Kriterien müssen bei der Immobilienbewertung einbezogen werden?
- Lage (Standort, Infrastruktur)
- Bauvorschriften (Gesetzliche Vorgaben wie Zonenpläne, Bau-/Landwirtschaftsland)
- Objektdaten (Gebäudeart, Konstruktion, Zustand, Raumkonzept, Umgebung)
- Altlasten (Anlagen & Ablagerungen mit schädlichen Auswirkungen, Sanierungsbedarf)
- Rechtsverhältnisse/ Dienstbarkeiten (Baurechtsverhältnisse & deren Auswirkungen, Nutzniessung & Wohnrechte)
Welche "Wertberechnungen" gibt es im Zusammenhang mit Immobilien?
- Realwert
- Ertragswert
- Liquidationswert
- Berechnung nach Rendite
Was ist der Realwert?
Auch Zeitwert genannt
(Landwert aktuell, Kubikinhalt x Neuwert pro m3,./. Altersentwertung)
Berechnung s/Formelblatt
Was sind Anlagekosten?
Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen Liegenschaft.
- Beim Erwerb fallen zusätzlich zum KP der Liegenschaft selbst, Steuern, Gebühren, Spesen und evtl. Provisionen an.
- Beim Neubau setzen sich die Anlagekosten aus dem Bodenwert, Bauwert und den Baunebenkosten zusammen.
Wie werden die Anlagekosten bei STWE berechnet?
Realwert der Liegenschaft, dividiert durch Wertquote zzgl. Zuschläge für STWE-Begründung und Sondernutzung gemeinschaftlicher Räume.
Welche klassischen Renditeberechnungen bei Immobilien kennen wir?
- Brutto - Rendite
- Netto - Rendite
- Eigenkapitalrendite
Sie kaufen eine Eigentumswohnung mit CHF 180'000 Eigenmittel. Sie haben dazu folgendes Hypothekarangebot:
1. Hypothek CHF 533'000 zu 1.5 %
2. Hypothek CHF 87'000 zu 2.5 %
Wie hoch sind die aktuellen Wohnkosten pro Jahr?
Lösungshinweis:
1. Hyp 7'995
2. Hyp 2'175
Amo 5'800
NK 8'000
Total 24'970
Sie sind 55 Jahre alt und kaufen ein Einfamilienhaus mit CHF 250'000 Eigenmittel. Sie haben dazu folgendes Hypothekarangebot:
1. Hypothek CHF 580'000 zu 1.5 %
2. Hypothek CHF 40'000 zu 2.5 %
Berechnen Sie die aktuellen Wohnkosten pro Jahr auf CHF Tausend gerundet.
Lösungshinweis:
1. Hyp 8'700
2. Hyp 1'000
Amo 4'000
NK 8'700
Total 22'400 => 22'000
Zu einem geplanten Hauskauf stehen Ihnen folgende Informationen zur Verfügung:
- Grundstücksgrösse 450 m2, 750 m3 Rauminhalt des EFH
- Baukosten CHF 700/ m3, Landpreis CHF 600/ m2
- Das Haus ist 15 Jahre alt
Berechnen Sie den Realwert dieses Einfamilienhauses auf CHF Tausend gerundet.
750m3 x CHF 700 = CHF 525'000
./. 15% Altersentw. = CHF 78'750
Zeitwert Geb. = CHF 446'250
+ 10% (NK+Umg.) = CHF 44'625
+ Land 450m2 x CHF 600.- = 270'000
Total CHF 760'875
Sie planen ein kleineres Mehrfamilienhaus zu kaufen und haben dazu folgende Informationen zur Verfügung:
- Grundstücksgrösse 850 m2, 1’750 m3 Rauminhalt des MFH
- Jährliche Einnahmen CHF 120'000 (Bruttomietzinse)
- Baukosten CHF 700/ m3, Landpreis CHF 650/ m2
- Die von den Mietern bezahlten Nebenkosten summieren sich auf total CHF 2'000 pro Monat
- Das Haus ist 10 Jahre alt
Berechnen Sie den Realwert dieses Einfamilienhauses auf CHF Tausend gerundet.
Lösungshinweis:
1'750 m3 à CHF 700= CHF 1'225'000
./. 10 % Altersentwertung = CHF 122'500
Zeitwert Gebäude = CHF 1'102'500
+ 10% ( 5 % NK und 5% Umg) = CHF 110'250
Zwischentotal = CHF 1'212'750
+ Land 850m2 x CHF 650 = 552'500
Total 1'765'250
Sie planen ein kleineres Mehrfamilienhaus zu kaufen und haben dazu folgende Informationen zur Verfügung:
- Grundstücksgrösse 850 m2, 1’750 m3 Rauminhalt des MFH
- Jährliche Einnahmen CHF 120'000 (Bruttomietzinse)
- Baukosten CHF 700/ m3, Landpreis CHF 650/ m2
- Die von den Mietern bezahlten Nebenkosten summieren sich auf total CHF 2'000 pro Monat
- Das Haus ist 10 Jahre alt
Berechnen Sie den Ertragswert dieser Liegenschaft auf CHF Tausend gerundet. Der aktuelle Referenzzinssatz steht bei 1.5 % und Sie möchten einen grösstmöglichen Zuschlag machen, der im Sinne der Mietrechtspraxis nicht missbräuchlich ist.
Lösungshinweis:
Lösung: Bruttoertrag pro CHF 120'000 abzüglich 12 x CHF 2'000 Akonto Nebenkosten = CHF 96'000 Netto Mietertag Bruttorendite = 1.5 % Referenzzinssatz plus 3 % für sämtliche Liegenschaftenkosten = 4.5 %. Die CHF 96'000 stellen den Zins von 4.5 % dar, der Ertragswert stellt sich damit auf CHF 2'133'333 Bzw. auf Tausend gerundet CHF 2'133'000.
Sie kündigen Ihre Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren nach exakt 3 Jahren. Der aktuelle Satz für eine Festhypothek über die Restlaufzeit von 7 Jahren beträgt 1.75 %, der von der Bank mitgeteilte Wiederanlagesatz ist auf 0 % festgelegt, da gemäss Vertrag bei einem Liborsatz von unter 0 % dieser auf 0 % beschränkt bleibt. Sie haben seinerzeit einen Zins von 2.25 % vereinbart.
Wie hoch ist die Ausstiegsprämie, die Sie für den Kredit von CHF 600‘000 bezahlen müssen?
2.25 % Zins auf CHF 600'000.- = 13'500.- pro Jahr x 7 Jahre = CHF 94'500.- Ausstiegsprämie!
Sie erwerben selbstgenutztes Wohneigentum zum Kaufpreis von CHF 600‘000. Der Vermögenssteuerwert beträgt CHF 450‘000, der Bruttoeigenmietwert CHF 20‘000. Die Hypothek ist auf CHF 390‘000 angesetzt und ist mit 1.5 % zu verzinsen. Sie haben CHF 210‘000 Eigenmittel eingesetzt, die vorher einen Ertrag von 0.5 % ergaben. Der Unterhaltsabzug kann mit 20 % pauschal eingesetzt werden.
Um wie viel erhöht oder reduziert sich Ihr Vermögen und Ihr Einkommen in der Steuererklärung durch diesen Kauf?
Vermögen: + CHF 450'000 Steuerwert Liegenschaft ./. Hypothek CHF 390'000 ./. eingesetzte Eigenmittel von CHF 210'000 = 'Vermögensverlust' von CHF 150'000
Einkommen: + Eigenmietwert bruttoCHF. 20'000 ./. 20 % Unterhaltspauschale = + CHF 16'000 ./. effektive Hypothekarzinsen von CHF 5'850 ./. Wegfall Ertrag auf eingesetztem Eigenkapital CHF 1'050 = 'Mehreinkommen' von CHF 9'100
Ihr Kunde kauft ein Einfamilienhaus zum Preis von CHF 800‘000.-. Er will so wenige Eigenmittel wie möglich einsetzen. Seine Bank hat ihm die 1. Hypothek zu 1.25 % (5 Jahre fest) angeboten, für die zweite Hypothek muss er 3 % Zins bezahlen.
Wie hoch sind seine künftigen aktuellen Wohnkosten?
Lösungshinweis:
Eigenmittel CHF 160'000
1. Hypothek CHF 533'360 zu 1.25% CHF 6'667
2. Hypothek CHF 106'640 zu 3.00% CHF 3'199
Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre) CHF 7'109
Nebenkosten CHF 8'000
Ihr Kunde kauft ein Einfamilienhaus zum Preis vonCHF 850‘000.-. Trotz seiner 55 Jahre will er so wenige Eigenmittel wie möglich einsetzen. Seine Bank hat ihm die 1. Hypothek zu 1.25 % (5 Jahre fest) angeboten, für die zweite Hypothek muss er 3 % Zins bezahlen.
Wie hoch muss sein Einkommen sein, damit die Bank das Haus für ihn als tragbar erachtet?
1. Hypothek 66.67%. Die Berechnungen sind gemäss den SwissBanking Richtlinien September 2014 vorzunehmen.
Lösungshinweis:
Eigenmittel CHF 170'000
1. Hypothek CHF 566'695 zu 5.00% CHF 28'335
2. Hypothek CHF 113'305 zu 5.00% CHF 5'665
Amortisation 2. Hypothek (10 Jahre) CHF 11'331
Nebenkosten CHF 850'000 zu 1.00% CHF 8'500
Total CHF 53'831 x 100 :35 = 153'800 Einkommen
Ihr Kunde kauft ein Einfamilienhaus zum Preis von CHF 850‘000.-. Trotz seiner 55 Jahre will er so wenige Eigenmittel wie möglich einsetzen. Seine Bank hat ihm die 1. Hypothek zu 1.25 % (5 Jahre fest) angeboten, für die zweite Hypothek muss er 3 % Zins bezahlen.
Das Haus steht im Kanton Zürich. Die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages machen 1 0/00 aus, diejenigen für das Grundbuchamt 1.5 0/00. Diese Kosten werden je hälftig durch die Käuferschaft und Verkäuferschaft getragen. Die Ansätze für die Notariats- und Grundbuchamtsgebühren für die Errichtung des notwendigen Schuldbriefes sind gleich hoch, wie für die Beurkundung und Eigentumsübertragung.
Wie hoch werden die Gebühren des Notariats und Grundbuchamtes ausfallen (auf CHF 100 runden)?
Lösungshinweis:
2.5 0/00 von CHF 850‘000.- = CHF 2‘125.-, davon die Hälfte = CHF 1‘062.50 zuzüglich Errichtung Schuldbrief 2.5 0/00 von CHF 680‘000.- = CHF 1‘700.- = CHF 2‘800.-
Sie beabsichtigen, ein Einfamilienhaus zu kaufen und haben folgende Informationen dazu verfügbar: 850 m3 umbauter Raum nach SIA, Landwert des Grundstücks CHF 600.- / m2, die Parzelle umfasst 480 m2. Baukosten CHF 800.- / m3. Das Haus ist 15 Jahre alt.
Berechnen Sie den Realwert dieser Liegenschaft (auf CHF 1000 runden).
850 m3 à CHF 800.- = CHF 680‘000.- plus Baunebenkosten und Umgebungsarbeiten je 5 % = CHF 748‘000.- abzüglich Altersentwertung 15 % = Zeitwert Gebäude inkl. Baunebenkosten und Umgebung CHF 635‘800.- plus Landwert 480 m2 à 600.- = CHF 288‘000.- = Realwert CHF 924‘000.-
Sie kaufen ein kleineres Mehrfamilienhaus und haben folgende Informationen dazu beschafft: 850 m2 Land, 2‘000 m3 Rauminhalt nach SIA, Landwert CHF 700.- / m2, das Haus ist 15 Jahre alt. Die jährlichen Einnahmen betragen brutto CHF 130‘000.-, die Baukosten betrugen CHF 750.- pro m3. Die Akontozahlungen der Mieter belaufen sich auf CHF 2‘000.- pro Monat
Wie hoch ist der Ertragswert dieser Liegenschaft, wenn Sie 5 % Bruttorendite erzielen möchten?
Bruttomiete CHF 130‘000.- abzüglich CHF 24‘000.- / Jahr Nebenkosten = Nettomiete CHF 106‘000.- geteilt durch 5 x Hundert = CHF 2‘120‘000.-
