Immobilien
alles zum Fach Finanzberater IAF Immobilien
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Cartes-fiches
Vorteile direkte Amortisation?
- Schuld nimmt ab
- Zinsbelastung sinkt stetig
- Liegenschaft als sichere Anlagemöglichkeit
- Psychologischer Vorteil (Schuld nimmt immer ab)
Nachteile direkte Amo?
- laufend abnehmende Schuldzinsen in Steuerklärung
- Steuerlast steigt
- 3a nur einzahlen, wer es sich zusätzlich neben Amo leisten kann
Vorteil indirekte Amo.?
- Zinsen sind vollständig abziehbar
- Personen, die sich sonst keine Säule 3a leisten können, profitieren von Steuervorteil
- Zusatzsicherheit
Nachteil indirekte Amo?
- Schuld bleibt immer gleich
- Zinsbelastung bleibt immer gleich
- je nach Anlage Kursschwankungen Säule 3a
- 3a ist verpfändet
Empfehlung an Kunde: direkt oder indirekt amortisieren?
direkt. Aber nur wenn Schuldner zusätzlich zur Amortisation auch Einzahlungen in die 3. Säule machen kann.
WEF?
Wohneigentumsförderung 2. Säule und 3. Säule
WEF Bezug nur möglich bei?
selbstbewohntem Wohneigentum
letzter Zeitpunkt für Bezüge oder Verpfädungen 2. Säule?
3 Jahre vor ordentlichem Rentenalter
Vorbezüge können alle .... Jahre getätigt werden?
und wie viel Mind.Betrag?
alle 5 Jahren / mind. Betrag CHF 20'000.00
Empfehlung an Kunde bei Bezug WEF?
TRP abschliessen
wird ein Kapitalbezug aus der 2. Säule im Grundbuch eingetragen?
WEF-Bezug von beiden Ehepaaren nur möglich wenn?
das Grundstück im Grundbuch auf beide Namen eingetragen ist.
WEF-Bezug: bei Miteigentum wie viel möglich?
Bezug beschränkt auf Miteigentumsanteil
WEF-Bezug: bei Gesamteigentum wie viel möglich
nur bei Ehepaaren und eigentragenen Partnerschaften, keine Beschränkung auf Anteile
WEF-Bezug: Verkauf Liegenschaft, was passiert?
WEF-Bezug: können Amortisation damit bezahlt werden?
Voraussetzungen für freiwillige Einkäufe/Einzahlungen?
- es müssen zuerst die Vorbezüge zurückbezahlt werden
- alle 5 Jahren ist Bezug möglich
Steuern bei WEF-Bezügen? Wie erfolgt die Besteuerung?
- ja, werden umgehend besteuert
- in Form einer Rechnung, wird separat besteuert
Steuern bei WEF-Bezügen: Wann können die Steuern bei einer Rückzahlung zurückgefordert werden?
Rückzahlung folgte innerhalb von 3 Jahren
Welche Arten von Steuern werden bei einer Immobilien erfolgen?
- Einkommensteuer (Eigenmietwert/Fremdvermietung)
- Vermögenssteuer
- Liegenschaftssteuer
Was ist der Eigenmietwert?
ist der Mietwert, den der Eigentümer für die selbst genutzten Räumlichkeiten jährlich aufwenden muss
Wie hoch ist der Eigenmietewert?
4-5% vom Steuerwert (amtlicher Wert) oder 10-40% der Marktmieten
Synonyme für Steuerwert?
- amtlicher Wert
- Katasterwert
Anhand welcher Faktoren wird der Marktmietwert berechnet?
- Nettonutzfläche
- örtliches Mietpreisniveau
- Wohnlage
- Bauweise
- Baujahr
- Ausbaustandard
Berechnung EMW?
Beispiel Haus mit 7 Zimmer (EMW von CHF 30'000.00) / 3 Zimmer werden nicht benutzt.
EMW = 30'000.00 x 6 (4 Zimmer + 2 Räume) / 9 (7 Zimmer + 2 Räume) = CHF 20'000.00
bei Einfamilienhaus werden i.d.R. 2 Räume für Küche, Bad gezählt
Berechnung EMW?
Beispiel Wohnung mit 5 Zimmer (EMW von CHF 21'000.00) / 2 Zimmer werden nicht benutzt.
EMW = 21'000.00 x 4 (3 Zimmer + 1 Raum) / 6 (5 Zimmer + 1 Raum) = CHF 14'000.00
bei Wohnung werden i.d.R. 1 Raum für Küche, Bad gezählt
Abzugsmöglichkeiten bei Einkommenssteuer?
- Unterhaltskosten (nur werterhaltende Kosten)
- Schuldzinsen
- Baukreditzinsen
- Baurechtzinsen
- Einzahlungen in Erneuerungsfonds
Werterhaltende Kosten sind z.B.?
- Fensterersatz
- Dachsanierung
- Malerarbeiten
- Reperaturen aller Art
Wertvermehrende Kosten sind z.B.?
- Pool im Garten
- Anbau Wintergarten
- Ausbau Dachstock
Tipps Unterhaltskosten?
- kleiner Arbeiten in einem Jahr sammeln (damit sie höher anfallen als Pauschalabzug)
- grössere Arbeiten auf mehrere Jahre aufteilen
Abzug Schuldzinsen: Wie viel kann max. abgezogen werden?
Steuerbare Vermögenserträge (WS-Erträge, Zinsen, Mieterträge, EMW) + CHF 50'000.00
Abzugsvarianten Baukreditzins?
- 1. Zinsen können als Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden
- 2. Zinsen werden auf Anlagekosten gerechnet, bei Verkauf Liegenschaft können sie geltend gemacht werden
je nach Kantone verschieden.
Berechnung Liegenschaftssteuer?
0.3 - 3 Promille vom Verkehrs- oder Ertragswert
Vermögenssteuer einer Immobilie ist?
Steuerwert, amtlicher Wert oder Katasterwert
Wie hoch ist der Steuerwert?
60-80% des Verkehrswerts
Wann fällt die Handänderungssteuer an?
bei Übertragung einer Liegenschaft
Handänderungssteuer in Bern, Zürich?
erst ab CHF 800'000.00 bei selbstbewohntem Wohneigentum
Wie hoch ist die Handänderungssteuer ca.?
2% des Verkaufpreises
Wann erfolgt gar keine Handänderungssteuer?
- Verkauf an Familienmitglieder
- Erbgang
- Schenkung
- Grundstücke mit gemeinnützigem Zweck (Schulhaus, Turnhalle)
Grundstückgewinnsteuer?
Steuer auf dem Verkaufserlös
