1.7 KREDITE AN PRIVATE (817-KRP)

• Selbstständige und dauernde Rechte: Baurecht kann abgetreten werden > Eintrag im Grundbuch mit neuem Eigentümer

• Miteigentumsanteile: Stockwerkeigentum im Grundbuch

• Liegenschaft: Klar abgegrenzter Teil der Erdoberfläche + Boden/Himmel. Eingetragen im Grundbuch. Kann bebaut oder unbebaut sein.

• Verknüpft Forderungsrecht und Pfandrecht
• Forderungsrecht: Umfasst Kapitalforderung, Zinsen, Verzugszinsen, Betreibungskosten
• Grundpfandrecht: Haftung des bezeichneten Grundstücks für den angegeben Betrag. Falls Kreditnehmer Pflichten nicht nachkommt, kann Kreditgeber Verwertung des Grundstücks verlangen

• Maximalgrundpfandverschreibung: Grundstück haftet bis zur Maximalsumme die im Grundbuch eingetragen ist. Dient zur Absicherung von Krediten, deren Höhe noch nicht fest steht (Baukredit)
  • Sicherung von Forderungen mit variabler Höhe
    • Baukredit
    • Kontokorrentkredit
  • Bank legt Maximalbetrag um 10-20% höher als den Kreditbetrag um zusätzliche Zinsen/Kosten zu decken

• Kapitalgrundpfandverschreibung: Feststehende Kapitalforderung wird abgesichert. Pfand haftet auch für bestimmte Zinsforderungen, Betreibungskosten sowie Verzugszinsen
  • Sicherung von Forderungen mit fester Höhe
    • Hypothekarkredit
    • Darlehen

• Pfandgeber (Grundeigentümer), Pfandberechtige (Bank)
• 1. Pfandvertrag: öffentlich beurkundet
• 2. Gesuch um Grundbucheintrag: Zuständig ist Grundeigentümer (Pfandgeber). Gesuch muss an Grundbuchamt am Ort des Grundstücks stellen
• 3. Grundbucheintrag: Namen des Schuldners (des Kredits) und der pfandberechtigten Person (Gläubiger) und Art der Grundpfandverschiebung (Maximal- oder Kapitalgrundpfandverschreibung)

• Bauhandwerkerpfandrecht: Bauhandwerker und Unternehmer schaffen mit ihrer Tätigkeit einen Mehrwert am Haus > Gesetzliches Pfandrecht falls Eigentümer Rechnung nicht bezahlt
  • Sicherung von Unternehmer- und Handwerkerforderungen aus Bauarbeiten und Materiallieferungen
  • Geben Mieterinnen / Pächter einen Auftrag für Arbeiten am Grundstück besteht auf Zustimmung der Grundeigentümerin der Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht
  • Handwerker müssen Forderungen spätestens vier Monate nach Abschluss der Bauarbeiten im Grundbuch eintragen lassen

• Pfandrecht für Forderungen der Miterben: Mehrer Erben (Miterben). Diese haben für finanzielle Ansprüche aus der Erbteilung ein Pfandrecht an einem allenfalls vorhandenen Grundstück

• Verkäuferpfandrecht: Verkäufer kann seine Forderungen aus dem Verkauf des Grundstücks absichern. Muss Forderung innert 3 Monaten nach Eigentumsübertragung eintragen

• Grundlast (Last = auf meine Kosten)
  • Unterhaltskosten / Reinigungen etc.

Recht: Was darf ich, Mitbenutzungsrecht

Last: Was dürfen andere auf meinem Grundstück

• Wenn Grundstück veräussert wird, gibt es Rangliste von Pfandrecht wer zuerst Geld bekommt

• Tagebuch: Alle Anmeldungen für Grundbucheinträge in zeitlicher Reihenfolge. Rechtlich erst ab Übertrag ins Hauptbuch aber rückwirkend
• Hauptbuch z.B. Grundstückbeschreibung, Eigentum, Anmerkungen (Verpfändungen, Nutzungs- und Verwaltungsrecht bei STWE), Dienstbarkeiten (Fahrwegrecht, Näherbaurecht), Grundlasten, Grundpfandrechte, Vormerkung (Vorverkaufsrecht, Rückkaufsrecht)
• Hilfsregister: Eigentümer-, Gläubiger- und Berichtigungsregister

Vormerkungen und Anmerkungen

Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte

Geschätzter Gebäudewert > Geld für gleichwertiges Gebäude

• Ertragswert
• Realwert
• Mehrfamilienhäuser/Gewerbe: Verhältnis 3 Ertragswert zu 1 Realwert Gewichtung
• Einfamilienhaus: hedonische Bewertungsmethode da kein Ertragswert.

• Nettomietzinsen (Mieterspiegel: jährlicher Nettomietertrag)
• Unterhaltskosten (Zins- und Amortisationskosten, Betrieb, Unterhalt, Mietzinsrisiko, Leerstandsrisiko, Verwaltung)

• Landwert (Preis für das Land: Lage, Steuer, Gemeinde)
• Gebäudewert (Neubau: Preis für errichten. Bestehend: Abnützung / Ausbaustandard)
• Aussenanlagen (Garten, Zufahrten, Wege, Stützmauern, div. Bauten, Zuleitungen)
• Nebenkosten (Zusatzkosten: Kanalisation, Wasserleitungen, Privatstrasse)

• Wenig Eigenkapital für Investitionen nötig
• Rasche Anpassung, Konkurrenzfähig
• Finanziertes Objekt trägt Leasingkosten
• Steuerliche Vorteile für Unternehmen

• Beinhalten Amortisation des Kaufpreises
• Kapitalzins
• Wertverminderung
• Administrations- und Vermittlungskosten
• Teurer als Alternativen

• Ware wird an Leasinggesellschaft zurückgegeben. Diese verkauft die Ware oder hat mit Lieferanten einen Rückkaufvertrag abgeschlossen
• Kunde gibt Ware zurück und macht einen neuen Leasingvertrag für neueres Modell
• Kunde schliesst für den Restwert einen neuen Leasingvertrag ab
• Kunde bezahlt Restwert und wird Eigentümer

• 1. Vereinbarung: Interessent verhandelt mit Lieferant
• 2. Leasingvertrag: Interessent kontaktiert Leasinggesellschaft, welche nach Kreditprüfung Geschäft bewilligt und einen Leasingvertrag aufsetzt
• 3. Kaufvertrag: Leasinggesellschaft schliesst mit Lieferant Kaufvertrag ab und bezahlt Kaufpreis
• 4. Lieferung: Ware wird an Interessenten geliefert
• 5. Leasingraten: Interessent zahlt monatlich die Leasingrate und Zins an Leasinggesellschaft

• Direktes Leasing: Leasingnehmer und Leasinggeber verhandeln direkt
• Indirektes Leasing: Über Leasinggesellschaft (Tochtergesellschaft einer Bank oder gehört mehreren Banken)
  • Überprüft Kreditfähigkeit des Leasingnehmers und schützt vor Überschuldung

• Konsumkreditverträge
  • Leasingverträge über bewegliche Sachen
  • Kredit- und Kundenkreditkarten sowie Überziehungskredite
  • Schwarmkredite

• Kreditfähigkeitsprüfung ist obligatorisch
• 36-Monate-Regel: Rückzahlung in 36 Monaten möglich > falls gewährleistet kann auch längere Laufzeit vereinbart werden
• Kredit muss Konsumkredit an Informationsstelle für Konsumkredit (IKO) melden
• Höchstzinssatz: KKG: mind. 0%, Zuschlag 12% für Barkredit, 14% für Überziehungskredite
• Widerrufsrecht von 14 Tagen
• Kreditbetrag 500.- bis 80'000.- : Laufzeit länger als 3 Monate, Möglichkeit Kredit frühzeitig zurückzuzahlen (KKG)

• Mittelfristige, ungedeckte Darlehen oder Kontokorrentkredite an Privatpersonen
  • Barkredit – Darlehen (Annuität)
  • Abzahlungskredit / Teilzahlungskredit – Darlehen (Monatliche Raten)
  • Überziehungskredit – Kontokorrent

• Kunde Zahlt Tilgungsrate auf ein verpfändetes Konto in der 3. Säule der Bank. Die Hypothek selbst wird gar nicht abbezahlt, sondern bleibt immer gleich hoch
• Einkommenssteuer bleibt niedriger da Schuldzins gleich bleibt.
• 3a Konto kann vom Einkommen abgezogen werden
• Höherer Zins auf 3a Konto

• Kunde zahlt Tilgungsrate periodisch an die Bank. Schuld wird immer kleiner bis 2. Hypothek abbezahlt ist
• Schuldzinsen können von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Sinken bei jeder Tilgungsrate. Steuern werden höher.

• Schuldner überträgt das volle Eigentum am Schuldbrief (nicht nur Pfandrecht) an die Bank. Als Eigentümerin hat die Bank das Recht, direkt die Betreibung auf Grundpfandverwertung einzuleiten
• Schuldner und Bank schliessen Vertrag ab. Schuldner anerkennt Schuldpflicht über den Nominalbetrag des Schuldbriefes sowie für drei verfallene und den laufenden Jahreszins. So kann Schuldbrief für beliebige Kredite als Deckung dienen.
• Kann von Bank und Kunde als Deckung für andere Kredite gebraucht werden

• Schuldner gibt der Bank Pfandrecht am Wertpapier. Er verpfändet die bewegliche Sache Schuldbrief als Faustpfand der Bank. Bank ist Besitzerin aber nicht Eigentümerin des Schuldbriefs. Vorteil: Schuldbrief kann einen beliebigen Kredit absichern. Betreibung auf Faustpfandverwertung ist komplizierter

• Schuldner überträgt das Eigentum am Schuldbrief als Grundpfand an die kreditgewährende Bank
• Falls Schuldner nicht nachkommt, kann Bank Grundstück verwerten lassen

• SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist eine Geldmarkthypothek. Unbefristete Laufzeit oder 2 / 3 / 5 Jahre. Kundenzinssatz setzt sich aus Durchschnitt des aufgezinsten SARON-Zinssatzes zuzüglich einer vereinbarten fixen Kundenmarke. Individueller Zuschlag bleibt für die Laufzeit unverändert. Höhe des Zinssatzes wird am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt.
  • Kündigung: Je nach Modell flexibel oder nach Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erwartung: Kunde rechnet mit gleichen oder sinkenden Zinsen

• Variable Hypothek: Zinssatz wird laufend den Entwicklungen im Kapitalmarkt angepasst. Kunde trägt Zinsänderungsrisiko allein
  • Kündigung: Je nach vereinbarten Kündigungsfristen 3 bis 6 Monate
  • Erwartung: Kunde rechnet mit gleichen oder tieferen Zinsen

• Festhypothek: Fester Zinssatz bei Vertragsabschluss für eine Laufzeit (1 bis 15 Jahre). In der Regel höher als aktueller Zins einer variablen Hypothek. Keine Zinsänderungen während Laufzeit
  • Kündigung: Vorzeitig möglich mit Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erwartung: Kunde rechnet mit Zinsanstieg

Zinsen 1. Hyp / Zinsen 2. Hyp / Amortisation / 1% Nebenkosten dürfen nicht mehr als 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen

• Ergänzung der 1. Hypothek bis auf maximal 80% des Verkehrswerts (mit Zusatzsicherheiten bis 90% möglich)
• 0.5-1% höher als bei der ersten Hypothek
• Muss innerhalb 15 Jahren zurückbezahlt werden nach SBVg
• Lebensversicherungen, 2. / 3. Säule als Zusatzsicherheit
• Darlehen

• Maximal 2/3 des Verkehrswerts
• Hypothekarzinssatz
• Keine Amortisationspflicht
• Keine Zusatzsicherheiten
• Darlehen