Mietliegenschaften
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Flashcards
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3 versch. Dauer des Mietverhältnisses?
unbefristet = unbestimmte Dauer
befristet = bestimmte Dauer
Mindestvertragsdauer
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Sind bei befristeten Mietverträgen Mietzinserhöhungen zulässig?
grundsätzlich nein, ausser bei Indexierten- und Staffelmietverträgen und Umsatzmiete
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Können Kündigungstermine frei gewählt werden?
Ja, da keine zwingende Bestimmung.
Wurde nichts vereinbart, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine
SG: jedes Monatsende ausser 31.12.xx
ZH: 31.03 und 30.09
BE: 30.04 und 31.10
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Wann und wie endet ein befristetes Mietverhältnis?
ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer
Formulierung: Der MV beginnt per..........und endigt ohne Kündigung per.........
4
Was geschieht bei einem befristeten MV, wenn keine Abnahme erfolgt ist?
neuer, unbefristeter MV entsteht - falls nichts anderes vereinbart
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Können bei Mietverträgen mit Mindestvertragsdauer Mietzinserhöhungen erfolgen?
Nein
4
Unter welche Kategorie fällt von Gesetzes wegen der MV mit Mindestvertragsdauer?
unbefristete Mietverhältnisse, da eine Partei die Kündigung aussprechen muss
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Was sind zwingende Vereinbarung beim Staffelmietvertrag?
- Vertrag muss für mind. 3 Jahre abgeschlossen werden
- Miete darf jährlich höchstens 1x erhöht werden
- Betrag der Erhöhung muss in CHF festgelegt sein
- vertragliche Erhöhungsschritte sind OHNE amtliches Formular gültig
4
Dürfen indexierte Mietverträge bei Wohn- und Geschäftsräumen ausgestellt werden?
Ja, bei Wohn- und Geschäftsräumen. Oft aber bei Geschäftsmietobjekten
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Was sind die Voraussetzungen beim Indexmietvertrag?
- Mindestvertragsdauer 5 Jahre fest abgeschlossen werden (befristet oder Mindestvertragsdauer)
Mindestvertragsdauer kann umgangen werden, wenn im Vertrag das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters zulässig ist
- als Index ist nur Landesindes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik zulässig
- Mietzinsanpassung nur mit amtlichen Formular gültig
4
Warum sollten bei Wohnräumen die Anzahl der im Objekt wohnenden Personen festgehalten werden?
damit keine Überbelegung besteht
4
Kündigungsfrist von möbilierte Zimmer und Einstellplätze?
2 Wochen
4
Was ist eine Zahlungsmodalität?
wie und wann bezahlt wird
ob der Mietzins monatlich, viertel- oder halbjährlich oder jährlich zu zahlen ist.
4
Was sind NK?
das Entgelt für die Leistungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen
4
Welches sind die Berechnungsfaktoren für den Nettomietzins?
Referenzzinssatz
LIK
Teuerung (Stand der Betriebs- und Unterhaltskosten)
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Wie hoch ist die Sicherheitsleistung bei Wohn- und Geschäftsräumen?
Whg. max. 3 Bruttomietzinse
Gewerbe: keine Obergrenze
4
Welche Arten von Sicherheitsleistungen gibt es?
Mieterkautionssparkonto
Bürgschaftsverpflichtung
Bankgarantien
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Können Kündigungsfristte vertraglich abgeändert werden?
verlängert ja, gekürzt nein
5
Gründe für die Nichtigkeit einer Kündigung?
es haben nicht alle Mietparteien die Kündigung unterschrieben
die Zustimmung des Ehepartners bei Familienwohnungen fehlt
Kündigungsandrohung und Kündigung wurde nicht beiden Ehepartnern separat zugestellt
Vermieter hat nicht das amtliche Formular verwendet
5
Was gilt als Familienwohnung
der Wohnsitz eines verheirateten Paares, den gemeinsamen Haushalt führt und dauerhaft die eheliche Gemeinschaft lebt
5
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen 2 Arten von Kündigungen. Welche?
ordentliche und ausserordentliche
5
Was ist eine ordentliche Kündigung?
Auflösung MV unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist und Termine
5
Was ist eine ausserordentliche Kündigung?
Vorzeitige Rückgabe der Sache (Nachmieter suchen)
Tod des Mieters (MV geht automatisch auf Erben rüber)
Zahlungsverzug d. Mieters OR Art. 257d
Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflichten
5
Muss der Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter akzeptieren?
Nein, es steht ihm frei. In diesem Fall muss die ausziehende Mieterschaft aber aus dem Mietverhältnis entlassen werden
5
Ablauf bei einer Kündigung infolge Zahlungsverzug
Vermieter schreibt Mahnung mit Zahlungsfrist von 30 Tagen und Kündigungsandrohung
wenn inner 30 Tg. nicht bezahlt - Vermieter kündigt das MV mit Kündigungsfrist von 30 Tagen aufs nächste Monatsende
5
Möglichkeiten der Verrechnung an den Mieter? Belastungsarten bei Whgabgabe
Minderwert (z.B. Schlagstelle im Lavabo)
Reparatur (z.B. defekter Geschirrspüler, wenn durch Verschulden des Mieters = zu Lasten des Mieters)
Neuanschafftung/Instandstellung (z.B Neuversiegelung Parkettboden Anteil gem. Lebensdauertabelle)
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Aufgaben eines Hauswartes resp. Inhalt Pflichtenheft Hauswart?
Unterhalt der Liegenschaft
Wartung und Betrieb der techn. Einrichtungen
Pflege der Gartenarbeiten
regelmässige Kontrollgänge
Kontakt zur Mieterschaft
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Vor- / NachteileHauswart als AN und Mieter und zu einer Hauswartfirma
Vorteil Hauswart als AN:
- vor Ort - schnelle Reaktion
- Mängel z.B. Lichtausfall wird sofort bemerkt und kann behoben werden
- meist liebevoller gepflegt
Nachteil Hauswart als AN:
- teure Geräteanschaffung
- Lohnsummendeklaration und Sozialversicherungspflicht
- Ferienvertretung nicht geregelt
- Neutralitätsverlus
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Was für Verträge sind die Anstellung eines privaten Hauswartes und einer angestellten Firma?
Privathauswart: Arbeitsvertrag
Firma: einfacher Auftrag
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2 Spannungsfeld im Rahmen der Doppelfunktion des Hauswartes als AN und Mieter?
- Neutralitätsverlus
- Mieter belästigen Hauswart zu jeder Zeit
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Notwendige Akten für die korrekte Führung des Hauswartes?
Pflichtenheft
Arbeitsvertrag
Schlüsselkontrolle / Inventarliste
Lohnabrechnungen / Lohnausweis
Ferienkontrolle
Versicherungspolicen
Korrespondenzen
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Stundenansatz Hauswart im Nebenamt?
zw. 30 und 40 Franken brutto
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Jahreslohn des Hauswartes im Nebenamt in %?
3.5 und 4% der jährlichen Netto MZ
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Inhalt Hauswartvertrag?
Vertragsparteien
zu betreuende Liegenschaft
Beginn, Dauer und Kündigung Arbeitsverhältnis
Aufgaben, Pflichtenheft
Arbeitszeiten
Salär, Sozialabzüge
Spesen, Überstunden
Stellvertretung
Ferien
Sofortige Vertragsauflösung
Gerichtsstand, Ort, Datum, Unterschrift
Beilagen
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Sozialabgaben und Versicherung des Hauswartes?
AHV, IV, EO: 5.3%
ALV: 1.1%
BVG: Eintrittsschwelle CHF 22'680.00
UVG: BU zu Lasten AG
NBU: ab 8h / Woche obligatorisch
KTG: Versicherung
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Grundzüge der Führung des Hauswartes durch die Verwaltung?
ausführliche Einführung in sein Tätigkeitsgebiet
Instruktion an techn. Anlagen durch Fachmann
Instruktion über das Verhalten gegenüber den Mietern
geeignete Arbeitsmittel zur Verfügung stellen
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Wann sind bei Neubauten die MZ nicht missbräuchlich?
wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen
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Nenne die gesetzlichen Vorschriften für die Festlegung des Mietzinses bei Wiedervermietung
Vermieter kann den MZ frei festlegen unter folgenden Einschränkungen:
- sofern Vormieter noch für MZ haftet und Nachfolgemieter vorschlägt, so sind dem Nachfolgemieter die gleichen Mietbedingungen einzuräumen
- Anfangsmietzins kann als missbräuchlich angefochten werden, wenn er gegenüber dem früheren MZ erheblich erhöht wurde (innert 30 Tagen nach Übernahme Mietobjekt)
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Was fällt unter den Titel der mietvertraglichen Leistungsänderungen?
Mietzinserhöhungen
einseitige Vertragsänderungen z.B Änderung der allg. Bestimmungen od. Kündigungstermine
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Nenne absolute und relative Anpassungsgründe für Mietvertragsänderungen
absolute: Anpassung von Brutto und Nettorendite sowie Orts- und Quartiersüblichkeit
relative: Kostenveränderungen seit letzter MZ Festlegung (z.B Veränderung Referenzzinssatz, Teuerungsausgleich, allg. Kostensteigerung)
