Mietliegenschaften
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Flashcards
Wichtige Kriterien und Besonderheiten des Mietwohnungsmartes in der CH?
- 3 v. 5 Haushalten wohnen zur Miete
- knappes Angebot und hohe Nachfrage
- Leerwohnungsziffer 1.5-2% wären nötig für funktionierenden Wohnungsmartk. Seit 1975 immer 1%
Verknappung Wohnungsangebot ist zurückzuführen:
- mehr Scheidungen und Trennungen
- Grenzgänger und Wochenaufenthalter vom Ausland
Durchschnittliche Wohnflächenverbrauch 1 Person
1990: 36 m2
2000: 39 m2
2015: 45 m2
2021: 46.6 m2
Die Mieten sind in den letzten Jahre mehr als ................. so schnell gestiegen als die allgemeine Teuerung
doppelt
Besonderheiten im Mietwohnungsmarkt
- Mieter können nicht entscheiden, ob sie wohnen wollen oder nicht. Jeder braucht ein Dach über dem Kopf
- Whg. bei gesteigerter Nachfrage werden mehr produziert, der Boden aber nicht beliebig vermehrbar
Damit Kapitalanlagen (Immobilien) ihren Wert behalten, stehen 3 Ziele im Vordergrund. Es sind...
- Ertrag
- Substanzerhaltung
- Wertsteigerung
Portfolio eines Bewirtschafters:
700 bewirtschaftete Wohnungen
300'000.00 durchschnittl. Wert einer Whg.
15'000.00 durchschnittl. Mietertrag pro Whg. (5% Bruttorendite)
10'500'000.00 durchschnittl. Jahresertrag mit 700 Whg.
210'000'000.00 dem Bewirtschafter zugewiesenes Immobilienvermögens
1'575'000.00 Kosten die anfallen 15-20% der Einnahmen
Hauptaufgaben Immobilienbewi in Stichworten zusammengefasst
Vermietung / Vermarktung
Betreuung der MV
Liegenschaftsunterhalt
Garantiewesen
Kontrollen
Administration
Aus- und Weiterbildungen
Führungsaufgaben
Anforderungen an einen Bewi
gute Allgemeinbildung
einwandfreier Leumund
fundiertes Fachwissen
psychologisches Geschick
Organisationstalent und Disziplin
kostenbewusstes Denken
Fähigkeit, zu führen und zu motivieren
Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
Die Miete ist im OR Art. 253ff in 4 Abschnitte unterteilt. Welche?
Allg. Bestimmungen Art. 253 - 268b
Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen MZ
Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
Aufgehoben
Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten nicht für...
- Ferienwohnungen, die für höchsten drei Monate gemietet werden (OR Art. 253a)
- Sep. vermiete Garagen, Abstellplätze, Schaukästen
Nicht den Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher MZ unterliegen:
- luxuriöse Whg. und EFH mit 6 oder mehr Whg.
- Whg. deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wird
Bei Streitigkeiten muss vor einem Gerichtsverfahren ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden. Bei einem Streitwert von wieviel höchstens?
CHF 100'000.00
Wenn dieser übersteigt, dürfen die Parteien einvernehmlich auf die vorgängige Abhaltung einer Schlichtungsverhandlung verzichten.
Ziel des Schlichtungsverfahrens ist..
einvernehmliche Regelung des Streitsfalles, damit Gerichtsverfahren vermieden werden kann.
Wo müssen Schlichtungsverhandlungen durchgeführt werden?
bei der Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjekts
Wieviel kostet ein Schlichtungsverfahren aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen?
ist kostenlos
Bis zu welchem Streitwert darf die Verwaltung einen Eigentümer vor der Schlichtungsbehörde vertreten?
CHF 30'000.00
Sofern der Kläger nicht an die Schlichtungsverhandlung erscheint, .....
gilt die Klage als zurückgezogen
Nimmt der Beklagte nicht an der Schlichtungsverhandlung teil, ...
verfügt die Schlichtungsstelle, als wäre KEINE Einigung erzielt worden
Wie kann ein Schlichtungsverfahren abgeschlossen werden?
- Vergleich = Einigung
- Klagerückzug
- Klageanerkennung
- Entscheid
- Urteilsvorschlag
- Klagebewilligung
- Gegenstandslosigkeit
Was passiert, wenn sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörden einigen?
Verfahren gilt als durch Vergleich erledigt.
Kann das Schlichtungsverfahren NICHT mit einem Vergleich abgeschlossen werden, so darf ...
die Schlichtungsbehörde bei Streitigkeiten bis CHF 2'000.00 einen Entscheid fällen, sofern der Kläger einen Antrag stellt
Streitwert bis CHF 5'000.00 darf Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag fällen
Was geschieht, wenn vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung erzielt wird und Urteilsvorschlag abgelehnt wurde?
Schlichtungsbehörde stellt Klagebewilligung aus
Dies berechtigt den Kläger od. auch den Beklagten, inner 30 Tagen eine Klage an das Mietgericht zu schreiben
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Was ist die Rechtsgrundlage eines Bewirtschaftungsvertrag?
OR Art. 394 - 406 "Der einfache Auftrag"
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Der einfache Auftrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Welcher Form bedarf der Vertragsabschluss?
keiner besonderen Form
mündlich, schriftlich, stillschweigend (konkludentes Verhalten)
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Wieso wird die Schriftlichkeit beim einfachen Auftrag empfohlen?
- gilt für den Verwalter gegenüber Dritten als Vollmacht
- was abgemacht wurde ist jederzeit ersichtlich
- Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten
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Pflichten des Beauftragten im Bewivertrag
- Sorgfalts- und Treuepflicht
- Herausgabepflicht
- nach dem Willen des Auftraggebers zu handeln
- Ausführung des Auftrages
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Pflichten des Bestellers beim Bewivertrag (Immobilieneigentümer)
- Honorarzahlung
- Entschädigung der Spesen
- Befreiung von Verbindlichkeiten
- Schadenersatz
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Wie kann der Bewi Vertrag gekündigt werden?
von jedem, jederzeit OR Art. 404 Abs. 1 = zwingendes Recht
AUSSER zur Unzeit
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Inhalt eines Bewi Vertrages?
- Parteien
- Objekt
- Vertragsbeginn, Dauer und Kündigung
- Aufgabenbereich
- Vollmachten
- Kompetenzsumme (zw. 5'000-10'000) pro Fall
- Abrechnungstermine
- Regelung des Zahlungsverkehrs (in welchem Rhythmus)
- Honorar und Spesen
- Gerichtsstand
- Ort, Datum Unterschrift
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Ablauf bei einer Übernahme eines Bewi Mandates
- Kontaktaufnahme zw. Eigentümer und Verwaltung
- Besichtigung Liegenschaft, Studium vorhandene Akten
- Ausarbeitung Offerte
- erstellen Bewiauftrag
- Unterzeichnung
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Welche Akten gehören zu den wichtigsten bei einer Mandatsübernahme?
Stammakten
- Kataster, Grundriss, Fassaden, Kanalisations und Umgebungspläne
- Grundbuchauszug
- Schliessplan
- NK Verteilschlüssel
- Handwerkerverzeichnis
Verträge
- MV
- Serviceverträge
- Versicherungspolicen
- Hauswartvertrag inkl. Pflichtenheft
- sonstige Verträge
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Bevor ein Inserat entworfen wird, stellt sich der Bewi welche Frage?
für wen das Objekt geeignet ist
Zielgruppe vorher bestimmen, welche mit der Werbung angesprochen werden soll
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Welche 4 W-Fragen stelle ich mir bei einer Gestaltung von einem Inserat?
Was? Gestaltung, Text
Wie? Anzahl Inserate und Grösse
Wo? Zeitungen, Aushang, Baureklame
Wann? Zeitpunkt der Erscheinung
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Welche Informationen soll der Wohnungssuchende mit dem Inserat erhalten?
Ort
Whg. Grösse
Stockwerk
MZ und NK
Bezugstermin
Vorzüge
Verwaltung mit Kontaktperson
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Suchportale für Wohnungsinserate
www.alle-immobilien.ch
www.newhome.ch
www.homegate.ch
www.immoscout24.ch
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Nach welchen Kriterien werden die Mieter ausgewählt?
- Einkommen i.o? (MZ max. 30% des Einkommens)
- passt der Mieter zur bestehenden Mieterschaft
- trägt der Mieter Sorge zum Mietobjekt
- passen Haustiere, Kinder od. ältere Menschen in die Liegenschaft
- persönlicher Eindruck
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Welche Mieterauskünfte hole ich vor Vertragsunterzeichnung ein?
- Betreibungsregisterauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Referenzauskünfte bei AG und bisheriger Vermieter
- bei Geschäftsmiete empfiehlt sich eine Handelsauskunft einzuholen, SHAB od. STE
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Ablauf einer Wiedervermietung
- Vermietungsaktivitäten
- eingehende Bewerbungsula sichten
- Auskünfte einholen
- Auswahl und Entscheid
- MV abschliessen
- Whg. Übergabetermin vereinbaren
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Welche Punkte sollten zwingend auf dem schriftlichen MV aufgeführt sein?
- Vertragsparteien
- Mietobjekt
- Räume zur Mitbenutzung (Keller, Veloraum, Waschküche)
- Mietbeginn
- Kündigungsfristen und Kündigungstermine
- MZ
- Referenzzinssaz, LIK, Kostensteigerung
- NK (Akonto, Pauschal und Auflistung der NK)
- Kaution
- allg. Bestimmungen zum MV
- Unterschrift
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Unterschiede Wohnungs- und Geschäftsmietvertrag in Bezug auf:
Sicherheitsleistung
Kündigungsfrist
Übertragung der Miete
Retentionsrecht des Vermieters
Erstreckung des Mietverhältnisses
Sicherheitsleistung: W - max. 3 Monatszinse G: unbegrenzt, keine Obergrenze
Kündigungsfrist: W - 3 Monate G: 6 Monate
Übertragung d. Miete: W - nicht vorgesehen G: OR 263, gesetzlich vorgesehen
Retentionsrecht: W - nicht möglich G: OR 268, gesetzlich vorgesehen
Erstreckung: W - höchstens 4 Jahre G: höchstens 6 Jahre
