Performance Measurement und Attribution

Bei der Bildung von arithmetischen Mitteln, werden die einzelnen Periodenrenditen aufsummiert und durch die Anzahl Perioden dividiert

-> Total / Anzahl Perioden 

Bei der Ermittlung von geometrischen Mitteln werden die einzelnen Periodenrenditen multiplikativ verknüpft und anschliessend mit der Anzahl an Ausprägungen radiziert.

Die Performanceattribution gibt Auskunft darüber, welche Komponenten des Portfoliomanagementprozesses in welchem Umfang zum erzielten Ergebnis 
beigetragen haben.

Strukturkomponente & Grundstückkomponente 

Referenz des Marktes die für die Benchmarks genommen werden 

Benchmark der Renditen der Konkurrenz 

Gibt Aufluss darüber ob man es besser gemacht hat als die Konkurrenz, haben wir unter- oder übergewichtet? 

Gibt Aufluss darüber, ob die erzielten Renditen im Vergelich zur Konkurrenz besser waren oder nicht

-> haben wir ein besseres oder schlechteres Ergebnis erzielt? 

• Ermöglichung der Vergleichbarkeit von zeitlichen, räumlichen oder sächlichen Beobachtungswerten
• Treffen von Aussagen über eine Gruppe verschiedener, jedoch zugleich ähnlicher Merkmalswerte

• Marktindikationsfunktion: Transparenz des Marktes
• Benchmarkingfunktion
• Grundlage wirtschaftlicher und wirtschaftspolitischer Entscheidungen 
• Konjunkturbarometer
• Prognoseinstrument: Schätzen von Markttrends

• Hohe Informationsqualität
• Repräsentativität der abgebildeten Inhalte
• Hochwertige Inputdaten
• Gute Indexkonstruktionen
• Zuverlässige Servicekonzepte

MSCI rechnet bei der Performance Messung von Direktanlagen mit einer vollständigen Eigenfinanzierung, Fredfinanzierungseffekte werden aufgrund der Vergleichbarkeit nicht berücksichtig. 

Bei Fonds hingegen wirkt sicht die Fremdfinanzierung direkt auf die Performance aus (positiv/negativ) & ist Bestandteil der NAV Rendite, so könne Asset & Fonds-Renditen systematisch unterschieden werden 

MSCI berücksichtigt bei Dirkektanlagen ausschliesslich objektbezogene Kosten

Bei Fonds hingegen werden zusätzlich noch die Management Kosten dazu gerechnet, was einen direkten Einfluss auf die NAV Rendite hat. 

• Finanzierung
• Auslandinvestitionen/FX
• Kosten Portfoliomanagement
• Erträge aus Finanzanlagen
• Steuern

Wie gut war die Anlage?

Die zeitgewichtete Rendite zeigt, wie gut eine Geldanlage performt hat, ohne dass Ein- oder Auszahlungen (z. B. Sparraten oder Entnahmen) das Ergebnis verfälschen.

Einfach gesagt:

• Jeder Zeitraum zwischen zwei Ein-/Auszahlungen wird separat betrachtet.
• Die Renditen dieser Zeiträume werden anschließend miteinander verknüpft.
• So misst man die reine Leistung der Anlage, nicht den Einfluss des Timings deiner Zahlungen.

• Finanzierung
• Auslandinvestitionen/FX
• Kosten des Portfoliomanagement 
• Erträge aus Finanzanlagen
• Steuern

Wert alt + (Investition x 0.5) - MZ (x 0.5 unterjährig) 

Wert neu + Wert alt / 2

Dann zählt die Modernisierung nicht als Investition sondern als Aufwand vom Netto Cash Flow 

(MZ Einnahmen - nicht umgelegte BW Kosten - Investition) 

• Am Anfang: MW alt + Investition - MZ
• Mitte: MW alt + 0.5xInvestition - 0.5x MZ
• Ende: MW alte (ohne Investition)

• Messung, Analyse und Kontrolle des Anlageerfolges
• Darstellung der relativen Performancebeiträge und relativen Risiken der Anlageelemente eines Portfolios
• Hilfe bei der Informationssuche und der Formulierung der Anlagepolitik
• Basis organisatorischer und personalpolitischer Entscheidungen 
• Entwicklung anreizkompatibler Lohnstrukturen

• War ich in den richtigen Märkten unterwegs? (Strukturkomponente)
• Habe ich die richtigen Objekte darin ausgewählt? (Grundstückkomponente)

Überprüfung meiner Investition

1. Analyse des Anlageziel
2. Formulierung der Anlagepolitik (strategische Asset Allocation) 
3. Qualifizierung der Anlagepolitik durch Benchmarks unter Berücksichtigung des Management
4. Umsetzung der Anlagepolitik durch das PFM (taktische Asset Allocation) 
5. Performance Analyse (Performance Messung, Risiko Analyse, Performance Attribution) 
6. Rückkoppelung auf Anlagepolitik
7. Rückkoppelung bzgl. einer Änderung des Anlageziels 

Die Formulierung der Anlagepolitik 

Die Umsetzung der Anlagepolitik durch das Portfoliomanagement 

• Performance Messung
• Risiko Analyse
• Performance Attribution 

Der Buchwert hat mit dem Marktwert einer Immobilie nichts zu tun

Nur bei der Entscheidung ob ein Objekt gekauft werden soll oder nicht, ein guter Indikator dafür

-> für fortlaufende Performance Messungen ist die Kennzahl nicht geeignet. 

Netto-Cash-Flow & Wertänderung

Netto-Cash-Flow + Wertänderung / Verkehrswert

als sinnvolle Grösse für die Portfolioplanung 

Wertänderung + Netto Cash Flow

durchsch. gebundenes Kapital 

1. Wertänderung ausrechnen (Wert neu - alt - Investition) 
2. Wertänderung / durchsch. gebundenes Kapital 

1. Netto Cash Flow ausrechnen (MZ - nicht umgelegte Bewi Kosten) 
2. NCF / durchsch. gebundenes Kapital 

Duerch langfristige Senkukng der Bewirtschaftungskosten 

• Reduktion Leerstandszeiten 
• Reduktion Mietausfälle 
• Mietanpassungen

• Reduktion Leerstandskosten
• Reduktion Energiekosten
• Reduktion Instandhaltungskosten
• Flächenmanagement
• Steigerung Nutzungseffizienz 

• Die geldgewichtete Rendite unterstellt eine Wiederanlage der Mittelflüsse zur konstanten Rendite des Gesamtzeitraums, während die zeitgewichtete Rendite die Wiederanlage zur aktuellen Rendite dieser Subperiode unterstellt
• Die geldgewichtete Rendite misst die gesamte Portfolioentwicklung (Management und Mittelflüsse) und beantwortet die Frage nach der durchschnittlichen Wertentwicklung

• Die zeitgewichtete Rendite misst die reine Managementleistung, unabhängig von der Investitionspolitik (die sich in Mittelflüssen äussert) und beantwortet die Fragestellung nach der Leistung des Portfoliomanagers, der eben nicht die Zuflüsse beeinflussen kann
• Außenstehenden ist es aus Gründen der Datenverfügbarkeit i.d.R. unmöglich, die zeitgewichtete Rendite im Rahmen einer ext. Performancemessung zu berechnen