Mietvertrag: Arten

Gemischte Verträge sind gemäss Lehre und Rechtsprechung Verträge, die wesentliche Vertragselemente (=»Essentialia») verschiedener Vertragstypen miteinander kombinieren.

Hauswartungsvertrag, wenn der Hauswart auch gleichzeitig eine Hauswartwohnung in einer der vom Arbeitgeber gehörenden Liegenschaft erhält: er enthält nebst der mietrechtlichen auch eine arbeitsrechtliche Komponente.

Service-Tankstellenvertrag (Miete und Kauf/Weiterverkauf von Benzin)

Franchisevertrag (Miete Ladenlokal und Franchising)

Aktionärsmietvertrag

Automatenaufsellvertrag

Wenn die mietrechtlichen Elemente überwiegen oder gleichwertig sind wie die anderen Vertragselemente, gelten auch die mietrechtlichen Schutzvorschriften für Wohn- und Geschäftsraummieten rund um den Mietzins, zur Kündigung durch den Vermieter und zum Verfahrensrecht (kostenloses Schlichtungsverfahren gemäss ZPO 200 Abs. 1, örtliche Zuständigkeit am Ort der gelegenen Sache (ZPO 31 ) etc.).

Das muss man in jedem Einzelfall anhand des konkreten Vertrags anschauen. Dabei schaut man die Interessenlage der Parteien an, und stellt im Rahmen der Vertragsauslegung fest, ob das mietrechtliche Element nur untergeordnet oder aber schwerpunktmässig eine Rolle spielt.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Leitentscheiden legt dabei gewisse Grundstossrichtungen fest.

Miete eines Bootanlegerplatzes

Miete eines Parkplatzes

unüberbaute Flächen wie ein Sportplatz

Dachfläche für Handyantenne

Die Schutzbestimmungen zum Mietzins und zum Kündigungsschutz

Wohnräume mit Dauerzweck Wohnen (Wohnungen und Einfamilienhäuser)

Möblierte Zimmer

Familienwohnungen

Luxuswohnungen

Subventionierter/Staatlich geförderter Wohnraum

Ferienwohnungen

Eine luxuriöse Wohnung oder ein luxuriöses Einfamilienhaus liegt vor, wenn das Mietobjekt mindestens 6 Zimmer (ohne Anrechnung der Küche) aufweist und eine luxuriöse Ausstattung hat. Als luxuriöse Ausstattung gelten z.B. Marmorböden, mehrere Bäder, tadelloser Unterhalt etc., wobei der Gesamteindruck zählt. Der Begriff ist eng, d.h. restriktiv auszulegen. Im Zweifel ist die Wohnung nicht luxuriös. Die Räume müssen als Schlaf- oder Wohnzimmer nutzbar sein, um als «Zimmer» zu zählen.

Relevant ist der Nutzungszweck und die Nutzungsdauer: Solange die Wohnung/das Zimmer/Haus nur der vorübergehenden Erholung im Sinne von Ferien dient und für maximal 3 Monate gemietet wird, gilt es als Ferienwohnung.

Das ist ein unbefristeter Vertrag mit einer Mindestdauer. Ist die Mindestdauer abgelaufen, wird der Mietvertrag einfach weitergeführt und es gelten dann die ordentlichen Kündigungstermine und -fristen, die man vereinbart hat.