Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum

• STWE-Gemeinschaft entsteht mit Begründung STWEG
• STWE-Gemeinschaft ist keine JP
• eingeschränkte Handlungsfähigkeit
• Reglement nicht zwingend - Inhalt/Form/Struktur frei wählbar, jeder Eigentümer kann Erlass verlangen, Reglement ist bindend, als Anmerkung im GB möglich, Änderung Reglement braucht qualifiziertes Mehr
• Hausordnung nicht zwingend, kann mit einfachem Mehr erlassen/aufgehoben/geändert werden, kann nicht richterlich verlangt werden

• eingesetzt von Versammlung oder Richter
• Bewirtschafter nicht zwingend 
• Wahl mit einf. Mehr, ausser andere Regelung in Reglement
• Anordnung durch Richter kann von jedem Eigentümer, Pfandgläubiger, Versicherer, Steuerverwaltung verlangt werden 
  -> Abberufung ohne Zustimmung von Richter nicht möglich
• Bewirtschaftungsvertrag formfrei
  -> einfacher Auftrag; jederzeit ausser zu Unzeit kündbar (kann im Vertrag nicht wegbedungen werden; richterliche Absetzung kann verlangt werden)

• Vollzug Verwaltungshandlungen
• Ergreifung von dringlichen Massnahmen
• Finanzielle & Buchführungsaufgaben
• Aufsicht
• Vertretung der Gemeinschaft
• Entgegennahme von Zustellungen
  -> Grundhonorar + Betrag pro Einheit
  -> Unterlagen: Stammakten; Pläne etc. / Gemeinschaftsakten; Reglement, Protokolle etc. / Verträge; Service, HW, Versicherungen

• Vereinsrecht fordert Buchführung -> gilt für STWEG - Art. 712m verlangt Kostenvoranschlag (Jahresrechnung + Budget muss vorliegen)
• Rechnung + Budget muss jährlich von Versammlung genehmigt werden
• Verteilung gemeinschaftl. Kosten gem. WQ -> Art. 712h Abs. 1 ZGB (kann im Reglement durch qualifiziertes Mehr geändert werden - weitere Verteilschlüssel: effektiver Verbrauch, Lage Wohnung, Anzahl Einheiten, Zweckbestimmung
• Beiträge: Höhe & Periodizität für Beitragsforderungen gesetzlich nicht bestimmt

4 Fälle gesetzliche Verteilung anders weder WQ vorgeschrieben:

• Art. 647d Abs. 3
  -> nützliche bauliche Massnahmen
• Art. 647e Abs. 2
  -> luxuriöse bauliche Massnahmen gegen Zustimmung Eigentümer
• Art. 712h Abs. 3
  -> Ausschluss Kosten wenn kein Nutzen
• Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6
  -> zusätzlicher Prämienanteil z.L. Eigentümer

• keine gesetzliche Verpflichtung
• für Finanzierung künftiger, umfangreicher, baulichen Massnahmen
• Gesamtbetrag oft anteilig an Gebäudeversicherungswert (0,2% - 0,5%) -> Bestimmung gem. Reglement oder Versammlungsbeschluss (einf. Mehr)
• Entnahme aus Fonds -> qualifiziertes Mehr
• Miteigentum aller Eigentümer im Verhältnis ihrer WQ -> kann bei Verkauf nicht zurückgefordert werden
• Versteuerung durch jeden einzelnen Eigentümer nach WQ-Anteil

• gesetzliches Grundpfandrecht -> Eintrag im Grundbuch notwendig
• Rang Pfandrecht aufgrund Alterspriorität
• Voraussetzung: unbezahlte Forderung an gemeinschaftl. Kosten die zu Zeitpunkt GB-Anmeldung fällig ist
• Bei Bestreitung der Forderung -> vorläufige Eintragung als Vormerkung & Durchlauf Rechtsweg
• Sicherstellung Forderungen der letzten 3 Jahre 
• Grundpfandford. unterliegen keiner Verjährung
• definitive Eintragung -> Verwerfung Pfand bzw. STWEG-Einheit kann verlangt werden

Gründe für Löschung im GB:

• belasteter Eigentümer leistet Sicherheit in der Höhe der eingetragenen Beitragsforderungen
• Zwangsversteigerung STWEG-Einheit 
• STWE-Gemeinschaft verzichtet einseitig auf Gemeinschaftspfandrecht
• Vereinbarung zur Löschung zw. STWEG-Eigentümer & Gemeinschaft
• STWEG & damit Gemeinschaft gehen durch Löschung im GB unter

• für Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre
• Begehren beim BA an Ort der STWEG-Einheit um Aufnahme Retentionsverzeichnis -> Aufnahme Verzeichnis; nur Gegenstände Eigentümer & nicht Mieter falls vermietet
• nach Zustellung Retentionsverzeichnis innert 10 Tagen Pfandverwertungsverfahren einleiten
• Pfandausfallschein für ungedeckte Forderungen

• kant. Gebäudeversicherung (GVL)
• Haftpflichtversicherung
• Sachversicherung -> Wasser/Glas
• Unfallversicherung Hauswart
• evtl. Erdbeben / Vandalismus

Wasser: Freilegungskosten & Schäden gedeckt, Reparatur jedoch nicht!

• gem. Gesetz Art. 649b ZGB nur 1 Sanktionsmassnahme: Ausschuss aus Gemeinschaft
• Ausschluss kann nur erfolgen, wenn Pflichtverletzung so schwer ist, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft der übrigen Miteigentümer nicht mehr zugemutet werden kann
• unzumutbar: dauernd streitsüchtig, gewalttätig oder arglistig & friedliches Zusammenleben verhindert
• Nichtbezahlung Beiträge kein Ausschlussgrund

• Verletzung Pflicht zur Instandhaltung 
• Widersetzen gegen Erneuerungsarbeiten die absolut notwendig oder beschlossen sind
• vertragswidirge Nutzung / ordnungswidriger Gebrauch
• Vornahme nachteilige Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen
• Beleidigungen & Tätlichkeiten
• dauernde Ehrverletzung
• Duldung unsittlicher Zustände/Einrichtungen
• wiederholte Störung der sachlichen Verwaltung & Widerspruch gegen Massnahmen

• Ausschluss nur durch richterliches Urteil
• Klage nur durch einzelne Eigentümer oder Gruppe -> nicht Gemeinschaft
• wer klagen will, muss durch Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft dazu legitimiert werden -> Auszuschliessender Eigentümer ist an Versammlung einzuladen, ist aber nicht stimmberechtigt
• Richter beurteilt Klage & Beweise, bei Gutheissung muss Eigentümer innert Frist Einheit verkaufen -> Missachtung Frist: öffentl. Versteigerung
• Unterlassungsklage damit Eigentümer seine verkaufte Einheit anschliessend nicht mieten kann

• bei STWEG kein gesetzliches Vorkaufsrecht
• Vorkaufsrecht kann in Begründungsakt vereinbart werden
• folgendes ist bei vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht zu beachten:
  - Vorkaufsrecht ist zeitlich unbegrenzt
  - Vorkaufsrecht kann in GB solange vorgemerkt werden, als es besteht
  - es kann in Zwangsvollstreckung nicht geltend gemacht werden
  - Vorkaufsberechtigte Personen namentlich nicht bekannt. Vorkaufsberechtigte sind sämtliche Stockwerkeigentümer

• Möchten mehrere STWEG-Eigentümer Vorkaufsrecht ausüben, so erwerben sie an Einheit Miteigentumsanteil im Verhältnis ihrer WQ (falls nichts anderes vereinbart)
• Vorkaufsfälle: Kaufvertrag, freiwillige Versteigerung, Verkauf infolge Ausschluss
• kein Verkaufsfall: Schenkung, Einbringung in Gesellschaft, Errichtung Stiftung, Leibrentenvertrag, Erbgang, Enteignung, Zwangsverwertung, Urteil
• Untergang Vorkaufsrecht: Aufhebungsvereinbarung, Untergang STWEG, Enteignung oder Urteil welches Vorkaufsrecht aufhebt

Veräusserer ist verpflichtet, STWEG-Eigentümer über erfolgten Vertragsabschluss zu orientieren auch wenn Vorkaufsrecht nicht in GB eingetragen ist. Ist Vorkaufsrecht in GB eingetragn, wird GB-Verwalter nach erfolgter GB-Anmeldung allen Eigentümer eine Mitteilung machen. Mitteilung muss wesentliche Vertragspunkte & Kaufpreis enthalten. Ausübung muss innert 3 Monate seit Kenntnis vom Abschluss & Inhalt des Vertrages geltend gemacht werden. Schriftform besteht nicht, wird aber aus Beweisgründen empfohlen. 

• Damit soll verhindert werden, dass nicht Personen Mitglied der Gemeinschaft werden
• Einspracherecht nur durch Gemeinschaft aufgrund Versammlungsbeschluss zudem muss ein wichtiger Grund vorliegen
• Einspracherecht kann im Begründungsakt verankert sein oder durch einstimmigen Versammlungsbeschluss entstehen.
• Einspracherecht erfasst gleiche Rechtsgeschäfte wie Vorkaufsrecht. Veräusserungsfälle können aber durch Vereinbarung unter STWEG-Eigentümer rechtsgültig eingeschränkt werden.

• Unterstellt ist dem Einspracherecht zudem die Belastung STWE-Einheit mit Wohn- oder Nutzniessungsrecht sowie die Vermietung.
• Versammlung muss Beschluss innert 14 Tagen nach erfolgter Mitteilung fassen -> innert nützlicher Frist Versammlung einberufen (kürzere Einladungsfrist in Reglement festhalten)
• Beschluss durch einfaches Mehr ausser andere Vereinbarung
• Betroffenen STWE-Eigentümer einladen - ist disskussionsberechtigt aber kann nicht abstimmen
• betroffener STWE-Eigentümer kann gegen Einsprachebeschluss Klage erheben wann Formmangel oder kein wichtiger Grund vorliegt.

1. Ausschliessliches Benützungsrecht
   - Tauschen innerhalb Gemeinschaft möglich
   - nicht handelbar an Dritte
    
2. Miteigentum
   - Vorkaufsrecht
   - Aussenstehende können EHP erwerben
   - Aussenstehende haben Zutritt zu STWEG & nehmen an Versammlung teil
    
3. Dienstbarkeit
   - Grunddienstbarkeit -> Veräusserung EHP nur mit WHG
   - Personaldienstbarkeit -> nicht übertragbar & vererblich
   - Dienstbarkeit z.G. Drittperson möglich
   - kann nicht sep. verkauft werden

7 Wohnungen
10 PP

Grundhonorar              2'000            3'000
7 Whg.                              300                500
10 PP                                 40                  80

Art. 712a Abs. 2 ZGB

Miteigentumsanteil an einem Grundstück der dem Stockwerkeigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten & innen auszubauen

STWEG-Eigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung & baulichen Ausgestaltung seiner Räume frei, darf jedoch keinem anderen STWEG-Eigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren & die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen & Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion & äusseren Erscheinung beeinträchtigen. 

• Liegenschaft
• ins Grundbuch aufgenommene selbständige & dauernde Rechte -> Baurechte
• Bergwerke
• Miteigentumsanteile an Grundstücken

- in sich abgeschlossen

- eigener Zugang

- wirtschaftliche Einheit

1. Boden & Baurecht

2. elementare Gebäudeteile

3. Gebäudeteile der äusseren Gestalt

4. gemeinsame Anlagen & Einrichtungen

Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet -> einseitiges oder zweiseitiges Rechtsgeschäft muss vorliegen:

1. Vertrag Miteigentümer über Ausgestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu STWEG

2. Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft oder Baurechts über Bildung von Miteigentumsanteilen & deren Ausgestaltung zum STWEG

öffentliche Beurkundung

Begründung von Stockwerkeigentum kann jederzeit erfolgen, auch vor Baubeginn aufgrund Plänen, in Bauphase oder nach Beendigung Baute. -> Vor Baubeginn: Aufteilungspläne müssen eingereicht werden.

- klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück & Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum

- genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit gemeinsamen Nenner (Wertquote)

- räumliche Ausscheidung jedes Stockwerkes

- Bestimmung von Sonderrecht (eingefärbt)

- Bestimmung von gemeinschaftlichen Teilen (weiss; nicht eingefärbt)

- Bestimmung von ausschliesslichem Benutzungsrecht (schraffiert)

-> Aufteilungsplan nicht vorgeschrieben (ausser Begründung vor Erstellung des Gebäudes) & nicht Teil des Grundbucheintrages

-> Plan nimmt an öffentlichen Glauben des Grundbuches nicht teil (Pläne können ändern)

- Bezeichnung Grundstück, Grundbuchblatt-Nr., Kataster-Nr., Grundbuchplan-Nr.

- Art & Grösse des Grundstückes

- Eigentümer

- Gebäude-Nr.

- Anmerkungen

- Vormerkungen

- Dienstbarkeiten & Grundlasten

- Grundpfandrechte & deren Bemerkungen

Grundlast: Man muss etwas geben bzw. bekommt etwas.

Dienstbarkeit: Man muss etwas dulden bzw. hat ein Recht.

- Personaldienstbarkeit: Person ist berechtigt

- Grunddienstbarkeit: Auf Grundstück muss etwas gedultet oder unterlassen werden, z. B. Wegrecht (Berechtigter ist jeweiliger Eigentümer des begünstigten Grundstückes)

Ist zwingend gemeinschaftlich & kann nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712 ZGB).

- Boden oder Baurecht

- Bauteile, die für Bestand, konstruktive Gliederung & Festigkeit von Gebäude von Bedeutung sind oder äussere Gestalt & Aussehen bestimmen

- alle Anlagen & Einrichtungen, die auch andern STWE-Eigentümer in Benutzung ihrer Räume dienen

Damit Baurecht als Stammgrundstück dienen kann, muss es selbständig & dauernd sein & ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem muss es bebaubar sein.

- Begründung mit Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvertrag) -> bedarf öffentliche Beurkundung

- Damit es selbständig & dauernd ist, muss es mind. 30 Jahre eingeräumt (dauernd) & als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (selbständig)

- Höchstdauer beträgt 100 Jahre 

Alles was zu Boden gehört, ist zwingend gemeinschaftlich: Pflanzen, Spielplätze, Terrassen, Einrichtungen, Fahr- & Fusswege.

Boden gehört zu Stammgrundstück, welches im GB aufgenommen wird.

• Fundament: gemeinschaftlich
• Boden:
  -Bodenteile mit tragender Funktion (gemeinschaftlich)
  -Beläge auf tragenden Böden, z.B. Parkett (Sonderrecht)
• Mauerwerk:
  -tragende Mauern (gemeinschaftlich)
  -nicht tragende Wände (Sonderrecht möglich)
• Dach/Dachterrasse: zwingend gemeinschaftlich
• Isolation & Abdichtungen: zwingend gemeinschaftlich -> Festigkeit des Gebäudes

• Balkon, Veranda, Loggia: prägen Aussehen & können meist nicht im Sonderrecht sein - beim Inneren ausschl. Benutzungsrecht möglich
• Fenster, Rollläden, Storen: sonderrechtsfähig - Fenster darf aber nicht baulich geändert werden, da sonst äussere Gestalt von Gebäude verändert
• Wohnungstüre: darf nur gewechselt werden, wenn die Neue in äusserer Gestaltung gleich ist wie bisherige

Dienen allen STWE-Eigentümer & somit gemeinschaftlich

• Treppenhaus
• Lift
• zentrale Heizungs-, Warmwasser- & Klimaanlagen
• Leitungen -> bis zur Abzweigung zur Wohnung gemeinschaftlich
• Zivilschutzräume (bei Frieden im Sonderrecht & bei Krieg ist gemeinschaftlich)

Jeder STW-Eigentümer darf gemeinschaftliche Teile nach ihrer Zweckbestimmung & ohne einzelnen Entgelt benutzen (entstehende Kosten sind gemeinschaftlich).

• STW-Eigentümer verfügen über identisches, wertquotenabhängiges Benutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen (Benutzung wird im Reglement oder in Hausordnung geregelt)