Bewertung

Allgemein:  In der CH gibts es keine Akkreditierungsstelle für Schätzungsexperten. Anforderungen können indirekt abgeleitet werden aus der geltenden Rechtsordnung:

- ZGB, OR, ZPO, Konkordat über die Schiedsgerichtbarkeit, Bundesgerichtsentscheide

- Swiss GAAP FER: General Accepted Accounting Principles Fachempfehlung zur Rechnungslegung

- KAG Kollektivanlagengesetz

-KKV Kollektivanlagenverordnung des Bundesrates

- KKV-EBK Kollektivanlage der Eidgenössichen Bankenkomission

Standesregeln:

Fachlich:

- immobilienbezogenes Fachwissen, Rechtswissen, Kenntnisse des örtlichen Immobilenmarktes, ständige Aus- und Weiterbildung, bauliche Kenntnisse, Grundbuchkenntnisse

ethisch: unabhängig, d.h. keine Interessenkonflikte, objektiv, neutral, ehrlich, aufrichtig, unbestechlich, Sorgfalt, Schweigepflicht, Sorgfalt, Zuverlässigkeit, Verantwortung, Sozialkompetenz

Verhaltenskodex: Rahmen ethischer Grundsätze:

Integrität: Würdigung des Vetrauens des Kunden, kein eigener Vorteil zu Lasten des Kunden

Ehrlichkeit: nach Besten Wissen und Gewissen, neutral, vollständig und korrekt

Verantwortung: Für das Geleiste Verantwortung tragen, seine Fähigkeiten realistisch abschätzen können

Erkennen von Grenzen: 

Objektivität: Faire und neutrale Beratung

Geheimhaltungs- und Sorgfaltspflicht

Vertraulichkeit

Es gibt Internationale Standards: International Valuation Standard (IVS) (White Book), hohes Abstraktionsniveau, starke Anlehnung an IFRS

European Valuation Standards (EVS) (blue book) von der TEGoVA (The European Group of Valuers Association), sehr ähnlich IVS, Ausnahme Residualverfahren

Red Book von RICS, Royal Institution of Charteted Surveyors, besteht aus dem nationalen und internationalen Standard (lehnt sich stark an IVS an, 

nationaler Teil als Ergänzung

RICS Schweiz gab im Zusammenarbeit mit anderen schweiz. Berufsverbänden die Swiss Valuation Standard heraus. Starke Orientierung an IVS und RICS.

Weiter geben SEK (Schätzungsexperenkammer/SVIT (Schweizerische Verband für Immobilienwirtschaft) in Zusammenarbeit mit SVKG (Schweizerische Vereinigung der kantonalen Grundstückbewertungsexperten und SIV (Schweizerischen Immobilienschätzer Verbandes) nationale Standards heraus und bieten Nachschlagewerke und Weiterbildungskurse an.

1. Formell korrekt

2. konkret (quantitative und qualitative Aussagen, Aussagen zu Risiken)

3. klarer Aufbau

4. Gliederung

5. logisch begründete Annahmen

6. nachvollziehbar und nachrechenbar

7. gerichtstauglich

Kurzversion:

1. Management Summary

2. Auftragsbeschreibung, Vorgehensweise

3. Objekdaten, Beschrieb der Liegenschaft

4. Werteberechnung

5. qualitative Beurteilung

6. Fotos

7. Stichtag, Gültigkeit

1. Vorbemerkungen (Ausgangslage, Auftrag / Grundlagen, Unterlagen, Dokumente / Stichtag, Gültigkeit / VKW Definition /Abgrenzung Sachfragen - Rechtsfragen / Besonderes/Vorbehalte)

2. Objektbeschreibung (Schätzungsobjekt / Grundbuch / Behördliche Angaben / Gebäude: Bauart ,Baubeschrieb, Materialbeschrieb, Kalkulationsdaten, Chronologie, Mietzinse, Mietverträge, Liegenschaftsabrechnungen

3. Beurteilung (Objektqualität, Allgemeiner Immobilienmarkt, Vermietungssituation, Lagequalität, Lageklasse, Umnutzung, bessere Nutzung, Zustand, Restlebensdauer)

4. Berechnung (Ertragswert, Befristeter Mehrertrag, Technische Entwertung, Verkehrswert, Renditen

5. Schlussbemerkungen (Besonderes, z.B. Schadstoffe / Plausibilisierung / Empfehlung

6. Anhang (Detailberechnungen Flächen und Volumen / Situationsplan / GBA / Fotodoku / Schadstoffbericht

1. Parteigutachten (90%)

2. Arbiträre Gutachten:  = Schiedsgerichtentscheide

3. Parteineutrale Gutachten = Gerichtsgutachten

1. Die Standesregeln werden eingehalen

2. Was wird für ein Gutachten erstellt?

3. Die richtige Schätzungsmethode wird berücksichtigt

4. Stichtag und Gültigkeit

5. Rechtsfragen und Sachfragen werden auseinander gehalten

6. Die Schätzungsunterlagen sind vorhanden

7. Eine Besichtigung findet statt

8. Aufbau des Gutachtens

1.  Der Markt und die Makrolage

2. Mikrolage

3. Architektur/Funktionalität

4. Konstruktion

5. Installationen

6. Ausbaustandard

- Marktrisiken, z.b. Tendenz Überhitzung

-Objektrisiken (Investitionsbedarf, Architektur)

- Transaktionsrisiken (z.B. Verkäuflichkeit, Liebhaberobjekt, Luxusobjekt)