BeMi

Ausgangslage:

Land + Baukosten = Anlagekosten (Neubau)

Abziehen:

- Kapitalverzinsung (1x z.B. 3.5 % auf Fremdkapital, 1x z.B. 4.0 % auf Eigenkapital)

- Laufende Kosten (z.B. 0.25 % der Anlagekosten)

- Unterhaltskosten (z.B. 0.5 % der Baukosten)

- Abschreibungen (z.B. 1.00% der Baukosten)

- Risikoprämie (z.B. 0.30 % der Anlagekosten)

Zwischentotal z.B. 96 %

Um dann die Lücke von 4% zu schliessen, muss die Differenz eingerechnet werden (4%= Bewirtschaftungskosten)

Rechnung: Endsumme (nach allen Abzügen) / 95 x 4= Kostendeckender Mietzins

Für die Mitezinskalkulation bei der Erstvermietung ist eine genaue Orientierung durch den Eigentümer entscheidend. Es sind alle nötigen Unterlagen beizuziehen, wie Pläne und Informationen über Land- und Anlagekosten, Lage etc. Weiter sind die Kosten zu kalkulieren wie auf der letzten Karte beschrieben.

- Gegebene Mietzinse und Mietzinsbestandteile (Orts- und Quartiersüblichkeit z.T. schon festgelegt z.B. oder Auto ein- oder Abstellplätze, Einzelgaragen etc.)

- Kalkulationsfläche (die vermietbare Fläche ist pro Mietobjekt zu bestimmen, wobei die Nebenflächen im Bezug zur Hauptfläche zu werten sind. Sinnvollerweise werden die Flächen nach SIA 416 berechnet. Die so entstandene Fläche wird Kalkulationsfläche (KF) genannt. (z.B. Wohnraum 1.0 x qm oder Balkon 0.5 x qm)

- Wertbeeinflussende Faktoren (WF) (Mit den wertbeeinflussenden Faktoren wird die Kalkulationsfläche aufgrund verschiedener Faktoren wie Lage, Stockwerk, Lift etc. gewichtet. Wertverbesserungen werden mit Zuschlägen, Wertverminderungen mit Abzügen je in % berücksichtigt. In der Regel erhalten Erdgeschosswohnungen den Faktor 1. (Bsp. s. Buch Seite 33/86)

- Kalkulationseinheiten (KE) (Aus der Kalkulationsfläche KF und den wertbeeinflussenden Faktoren WF lassen sich die Kalkulationseinheiten KE pro Mietobjekt ermitteln.

Formel: KF x WF= KE

Beispiel: 125.6 x 118% = 148.21

Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit (KE)

Formel: Kostendeckende - gegebene Mietzinse x einzelne Kalkulationseinheit / Total Kalkulationseinheiten

Beispiel: 538542 - 95500 x 148.21 / 2300 = 28549 pro Jahr

Die Bruttorendite ist, auf die kürzeste Formel gebracht, das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis der Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten (Kaufpreis bzw. Bau- und Landerwerbskosten). Die kostendeckende Bruttorendite stellt somit das Verhältnis der kostendeckenden Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten dar.

Kalkulationsfläche + Wertbeeinflussende Faktoren

z.B. 125.6 qm + 18 % = 148.21  (oder x aber damit nicht in Prozent umrechnen muss, mache ich plus mit % Funktion)

Wohnfläche x Faktor (anteilsmässig berechnet, z.B. Wohnung Balkon etc.) z.B. 1.0

Also, 115.0 qm x 1.0 = 115.0 qm (Wohnung wird mit 1.0 gerechnet da voll nutzbar)

z.B.

Lage pro Stockwerk + 3%

Lift pro Stockwerk + 2%

Besonnung + 3%

Strassenlärm - 3%

Also: Wohnung in der dritten Etage mit Aufzug, sonnig, keine Lärmbelastung: Zuschlag 18% auf Kalkulationsfläche

Formel:

Kostendeckende -  gegebene Mietzinse x einzelne Kalkulationseinheiten / Total Kalkulationseinheiten

Das ergibt den Jahresmietzins pro Wohnung