Immobilienwirtschaft

1. Eine Leitzinserhöhung

• kann die Baukredite verteuern , weil  Kreditinstitute in der Regel die steigenden Zinsen an die Kreditnehmer weitergeben .
• kann die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobi lien verringern und dadurch zu geringeren Renditen führen.
• kann die  Nachfrage nach Bauleistungen verringern  und damit die Bautätigkeit einschränken.

2. Offenmarktpolitik:  Die Europäische Zentralbank kauft oder verkauft Wertpapiere am offenen Markt. Beim Kauf „fließt" Zentralbankge ld in die Wirtschaft , d. h. die Liquidität der Geld märkte erhöht sich. Dies kann die Konjunktur anregen.
Beim Verkauf wird den Geldmärkten Liquidität entzogen, die Inflation könnte geringer werden.

Mindestreservepolitik: Eine Senkung oder Erhöhung des Mindestreservesatzes durch die Europäische Zentralbank verändert die Höhe der Zwangseinlagen der Kreditinstitute bei der Europäischen Zentralbank.

Eine Senkung des Mindestreservesatzes verschafft den Kreditinstituten mehr Liquidität; eine Erhöhung des Mindestreservesatzes schränkt die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken ein.

• soziale Wohnraumförderung (preiswerten Wohnraum für Einkommensschw ache, kinderreiche Familien und behinderte Bürger schaffen)
• Wohngeld (Einkommensschwache sollen sich auch mittleren Wohnkomfort leisten können, Sicherung angemessener Mieten für die Verm ieter)
• finanzielle Förderung (Bausparförderung, Wohnungsbauprämie und Arbe itnehmersparzulage) Altersvermögensgesetz (Sicherung preisgünstigen Wohnens im Alter, Altersvorsorge)
• wohnungswirtschaftliche  Förderprogramme, z. B. der KfW (energieeffizientes Bauen, Moder nisierung  des  Wohnungsbestandes)
• Initiative kostengünstig und qualitätsbewusst bauen (Information der Bürger verbessern, Neubau fördern)

Ablesewerte zeitnah ermitteln:

Den Nutzern soll das Ergebnis der Ablesung von Heizkostenverteilern (z. B. Verdunsterröhr chen) in der Regel innerhalb eines Monates nach Ablesung mitgeteilt werden.

Änderung der Verteilerschlüssel wird vereinfacht:

Bei Vorliegen von sachlichen Gründen (z. B. neue Heizanlage, verbesserte Wärmedämmung) kann der Vermieter künftig Verteilerschlüssel ohne Zustimmungserforderni s der Mieter ein seitig ändern. Die Mieter sind vor Beginn einer Abrechnungsperiode darüber zu informieren.

- Stärkung des Verbrauchsanteiles:

Erfüllt das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutz verordnung von 1994 nicht. wird mit Öl- oder Gasheizung versorgt und sind die freiliegenden Leitungen überwiegend ge dämmt, muss der Vermieter zwingend eine Verteilung der Heizkosten zu 30 O/o nach Fläche und zu 70 010 nach Verbrauch vornehmen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV); eine abweichende Vertei lung (z. B. 50/50) ist dann nicht mehr zulässig.

Berücksichtigung zusätzlicher Kosten :

Der Vermieter kann nun auch die Kosten der Verbrauchsanal yse und Eichkosten der Wärme zähler auf den Mieter umlegen.

Ermittlung des Energieverbrauches für Warmwa sser:

Bei verbundenen Heiz- und Warmwas seranlagen entfällt die Möglichkeit, den Energiever brauch für Warmwasser zu pauschalieren. Nach dem 3 1. Dezember 2013 muss der Energie anteil für Warmwasser mithilfe eines verpflichtenden Wärmezäfilers erfasst werden.

Ausnahme für Passivhäuser:

Diese werden von der Pflicht zur Verbrau chserfassung der Heizkosten ausgenommen . Für Warmwasserkosten gilt dagegen die Pflicht zur verbrauchs abhängigen Abrechnung weiterhin.

1. Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB)

2. Z. B.:

1. Die Qualität der Leistungen wird ständig gesteigert.
2. ständige Verbesserung  des Preis-Leistungs-Verhältnisses
3. umfassende Serviceleistungen rund um das Produkt
4. Vorteil für die Verbraucher durch die Möglichkeit des Vergleiches der angebotenen Produkte

3. Z. B.:

• gemeinsame Finanzierung von Großaufträgen
• Senkung der Betriebs- und Beschaffungskosten, z. B. bei der Betriebs- und Geschäftsaus stattung oder dem Fuhrpark
• Bündelung von Kompetenzen
• gemeinsame Kommunikationspolitik
• gemeinsame Distributionspolitik

1.Vorteile, z. B.:

• günstigen Zinssatz nutzen
• Erweiterung des Kreditangebotes durch weltweiten Kapitalmarkt

• Nachteile, z. B.:
  • Währungsrisiko während der Laufzeit für die Annuitäten
  • Währungsrisiko bei Rückzahlung der Restschuld

2. Die Auslandswährung muss in Euro getauscht werden, d. h„ die Nachfrage nach Euro steigt. Somit steigt auch der Wert des Euro.

3.

• Es gibt die Möglichkeit, ein Devisentermingeschäft abzuschließen. Hierbei handelt es sich um eine verbindliche Vereinbarung, eine Währung gegen eine andere Währung zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen.
• Swap:Vereinbarung über den zukünftigen Austausch von Zahlungen zu definierten Bedingungen

4. Z. B.:

• Immobilienfonds
• Versicherungsgesellschaften
• Pensionsfonds
• Private  Equity-Fonds
• REITS
• Staatsfonds
• Hedgefonds

1. Z. B.:

• Festlegung der Geldpolitik des Eurosystems, dazu gehören z. B. die Definition der Preisstabilität und die Analyse der Inflationsrisiken
• Beschluss, Koordination und Überwachung der geldpolitischen Operationen, z. B. durch Weisungen an die nationalen Zentralbanken und Prüfung ihrer Durchführung
• Verabschiedung von Rechtsakten, z. B. Leitlinien und Weisungen
• Genehmigung der Ausgabe von Banknoten, hierzu gehört u. a. die Koordination von Si- cherheit und Qualität der Euro-Banknotenproduktion
• Interventionen an den Devisenmärkten, z. B. Erwerb und Verkauf von Wertpapieren auf den Devisenmärkten

2. Z. B.: Offenmarktgeschäfte sind geldpolitische Maßnahmen, bei denen die Europäische Zentralbank am offenen Markt Wertpapiere kauft oder verkauft.

Ziele:

• Steuerung der Geldmenge mit dem Ziel der Sicherung der Geldwertstabilität (Preisstabilität)
• Steuerung der Liquidität am Markt
• Steuerung der Zinssätze am Markt
• Steuerung des Refinanzierungsspielraumes der Geschäftsbanken

3. Unter Leitzins versteht man den von der Europäischen Zentralbank festgelegten Zinssatz zur Steuerung der Geldpolitik (Hauptrefinanzierungssatz), zu dem sich Geschäftsbanken bei einer Zentral- oder Notenbank Zentra lbankgeld beschaffen können.

1. Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile der Erschlie ßungsanlagen selbstständig erhoben werden (§ 127 Abs. 3 BauGB).

1. Grundstücksgröße:                  490 m2 Geschossfläche: 490 m2 · 0,6 = 294 m2 Verteilereinheit:                       784 m2

beitragsfähiger Aufwand Kanal:       169.900 € · 50 O/o =   84.950 €

beitragsfähiger Aufwand Gehweg: 100.000 € · 60 O/o = 60.000 €

beitragsfähiger Aufwand gesamt:                                 144.950 €

Aufwand                     =                                                             = 6,5

.  V     .·         . h . .    beitragsfähiger Aufwand gesamt 144.950 €

Je  erte11 erein e1t

                                                                  Verteilereinheiten gesamt 22.300 €

für das Grundstück zu zahlen: 6,5 · 784 m2 = 5.096 €

1. Die soziale M. baut auf Elementen der freien M. auf , soll darüber hinaus aber die Freiheit der Marktteilnehmer mit der Pflicht zu sozialer Verantwortung verbinden.
   Die Zielsetzung ist größtmöglicher Wohlstand bei gleichzeitig bestmöglicher sozialer Absicherung.
2. Durch den Eingriff des Staates in den Markt z. B.
   Tarifautonomie
   Sozialversicherungen
   Gesetzliche Eingriffe

•    Vertragsfreiheit:
Die Vertragspartner können ihre Vereinbarungen frei aushandeln, solange diese nicht rechtswidrig im Sinne des geltenden Rechtssystems sind (z. B. Verbraucherschutz).
•    Recht auf Eigentum:
Die grundsätzliche Garantie von Privateigentum ist in der Verfassung niedergeschrieben
- teilweise Staatseigentum zum Wohle der Allgemeinheit und zur Erfüllung hoheitlicher Aufgaben.
•    Wettbewerbsrecht:
Um die Entwicklung von Monopolen zu verhindern, muss in der sozialen Marktwirtschaft ein umfassendes Wettbewerbsrecht vorhanden sein (z. B. UWG und GWB).
•    Soziale Absicherung:
Um die Menschen vor dem Abgleiten unter das Existenzminimum zu schützen, wird in der sozialen Marktwirtschaft durch den Staat ein sozialer Ausgleich herbeigeführt.
•    Gerechte Einkommensverteilung:
Freie Märkte können zu ungerechten Einkommen führen, je nach Branche und Wirtschaftskraft der einzelnen Unternehmen. Deshalb soll der Staat für eine gerechte Einkommensvertei lung sorgen, möglichst durch marktkoforme Maßnahmen.

Auswirkungen der Standortschl ießungen bzw.-verkleinerungen für die betroffenen Regionen können z. B. sein:
•    regionalbezogener Personalabbau im Bereich der Bundeswehr
•    Rückgang der regionalen Aufträge für Handel und Handwerk infolge des Wegzuges kaufkräftiger Haushalte sowie des Wegfalles der Bundeswehr als Auftraggeber
•    Anstieg der Arbeitslosigkeit in der Region als Folge des Nachfragerückganges
•    Reduzierung des Steueraufkommens in der Region (z. B. Gewerbesteuer, Einkommen steuer,Umsatzsteuer)
•    Anstieg der regionalen Sozialleistungen
•    Frei werdende Militärflächen können ggf. nicht direkt einer neuen Nutzung zugeführt werden (z. B. aufgrund von Kontaminierung oder Standortnachteilen).
•    Durch den Abzug wird der Leerstand von Wohnungen möglicherweise zunehmen, die Mietausfälle werden steigen, die Mieten möglicherweise sinken sowie Mieterhöhungen nicht durchsetzbar sein.
•    Die Kaufpreise für Immobilien können beeinflusst werden.
•    Städte und Gemeinden haben die jeweilige Infrastruktur z. B. durch Schulen und Kindergärten zur Verfügung gestellt. Es wird möglicherweise durch den Rückgang der Anzahl privater Haushalte eine Reduzierung von Schulklassen und Kindergartengruppen erfolgen.

a)    Z. B.:
•    Währungsrisiko für  laufende  Mieteinnahmen/laufende Aufwendungen
•    Währungsrisiko bei zukünftigem Verkauf
•    Transaktions-Nerwaltungskosten
•    Sprachbarriere

b)    
•        Devisentermingeschäft : verbindliche Vereinbarung, eine Währung gegen eine andere Währung zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen
•    Devisenoptionsgeschäft: Der Käufer erwirbt das Recht, aber nicht die Pflicht, eine Währung zu einem bestimmten Termin und Wechselkurs zu kaufen oder verkaufen.

a)    
•    Grundsteuer
•    Gewerbesteuer  

 
b)    Fortschreibungen der Einheitswerte sind z. B.:
•    Wertfortschreibung: wenn sich die Werte der Grundstücke ändern
•    Zurechnungsfortschrei bung: wenn der Eigentümer wechselt
•    Artfortschreibung: wenn sich die Nutzungsart ändert, z. B. von Betriebsvermögen zu Grundvermögen oder z. B.     vom unbebauten Grundstück zum Einfamilienhaus
•    fehlerbeseitigende Fortschreibung: wenn ein Fehler aus der letzten Feststellung zu beseitigen ist

a)    •    Verbraucherpreisindex: Statistisches Bundesamt in Wiesbaden
•    Baupreisindex:   die jeweiligen Landesstatistikämter,  die ihre Daten an das Statistische Bundesamt weiterleiten
b)    •    Der Verbraucherpreisindex stellt die Preisentwicklung der Güter eines Warenkorbes (z. B. Wohnen, Energie, Lebensmittel) dar. Er wird monatlich ermittelt.
•    Der  Baupreisindex bildet die Entwicklung der Baupreise,  differenziert nach verschiedenen Bauleistungen, ab. Dieser wird vierteljährlich ermittelt
c) Verbraucherpreisindex:
•    im Rahmen der Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen (§ 557 b BGB)
•    im Rahmen der Erhöhung von Erbbauzinsen
•    Baupreisindex:
•    im Rahmen der Wertermittlung für die Anpassung der Normalherstellungskosten
•    im Rahmen der Wohngebäudeversicherung für Prämie und gleitenden Neuwert

a)    Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen und persönlichen Absicherung eines vom Mieter oder Eigentümer selbst genutzten Wohnraumes. Es soll ein angemessenes und familiengerechtes Wohnen ermöglichen.
b)    Personengruppen, die nach dem Wohngeldgesetz wohngeldberechtigt sind, sind z. B.:
•    Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers
•    Untermieter
•    Inhaber eines mietähnlichen Dauerwohnrechtes
•    Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung
•    Erbbauberechtigte einer selbst genutzten Wohnung
•    Nießbrauchberechtigte einer selbst genutzten Wohnung
c)    Faktoren, die die Höhe und die Berechtigung zum Erhalt von Wohngeld nach dem Wohn geldgesetz bestimmen, sind z. B.:
•    Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder
•    Höhe des Gesamteinkommens des Haushaltes
•    Höhe der zuschussfähigen Miete/Belastung
•    Mietenstufe

•    Durch eine deutliche Ausweitung der Kreditgewährungen bei niedrigen Zinsen („billiges Geld"), auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität, entsteht eine erhebliche zusätzliche Nachfrage nach Immobilien.
•    Diese Nachfrage trifft auf ein beschränktes Angebot.
•    Die Immobilienpreise steigen und ziehen zusätzliche Immobilienspekulationen nach sich.
•    Die Nachfrage und die Preise steigen weiter (Preisspirale).
•    Das Marktgeschehen kehrt sich um, wenn immer mehr Immobilieneigentümer steigende Finanzierungskosten (z. 8. steigende Zinsen) nicht mehr tragen können bzw. durch sinkende Einkommen eine Verschlechterung der Bonität eintritt.
•    Die Immobilienobjekte müssen an die Kreditinstitute übertragen werden bzw. werden im Rahmen von Zwangsverste igerungen unter Wert veräußert.
•    Die „Blase" platzt, wenn für diese Immobilien keine neuen Käufer zu angemessenen Preisen gefunden werden können.
•    Es setzt ein Preis- und Werteverfall ein, bis Angebot und Nachfrage nach Immobilien einigermaßen ausgeglichen sind.

Wirtschaftssysteme besitzen eine Systemrationale Struktur bzw. eine systemspeziefische Ordnung. Folgende Faktoren üben maßgeblichen Einfluss  aus:

- Eigentum
- Art der Koordination
- Preisbildung

Anhand der folgenden Darstellung lassen sich die beiden idealtypischen Formen voneinander abgrenzen:

Merkmal                           Marktwirtschaft                                   Planwirtschaft

Erscheinungsform                Kapital-/Liberalismus                               Sozialismus/Kommunismus
Eigentum                                Privateigentum                                            Kollektiveigentum (Staat)
Planungsordnung                 dezentral                                                       zentral
Preisbildung                           Angebot und Nachfrage                            Preisfestsetzung
Motivation                                Gewinn- oder Nutzenmaximierung         Planerfüllung

In der sozialen Marktwirtschaft sollen Vorteile eines marktwirtschaftlichen Systems erhalten und gefördert werden und gleichzeitig die Schwächen weitestgehend kompensiert werden.

• Ordnungspolitik
• Strukturpolitik
• Prozesspolitik
• Sozialpolitik

Die Ordnungspolitik gestaltet den rechtlichen Rahmen der wirtschaftlichen Ordnung und passt diesen an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse und Aufgaben an, z.B. Wettbewerbspolitik, Eigentumspolitik, Arbeitsmarktordnungspolitik und Umweltpolitik.   

Die Strukturpolitik beeinflusst den Strukturwandel in den Sektoren (Wirtschaftbereichen) und Regionen durch die Förderung z.B. von Branchen zur Strukturerhaltung/- anpassung.

Die Prozesspolitik kann in den Wirtschaftsablauf zur Erhaltung der gesamtwirtschaftlichen STabilität eingreifen, wenn diese durch zu starke Schwankungen gefährdet ist.

Die Sozialpolitik dient der Korrektur der Marktergebnisse und zielt auf soziale Sicherheit, soziale Gerechtigkeit und sozialen Frieden. Beispiele aus der Immobilienwirtschaft sind Verbraucherschutzbestimmungen, Mieterschutzbestimmungen, Wohngeld und Förderungen von Wohneigentum.

Unterschiede des Bauens und Wohnens in Europa lassen sich wie folgt erklären:

• historisch bedingte unterschiedliche Architektur
• unterschiedliche Lebensqualität z.B. Wohlstand und Gesundheit
• unterschiedliche Eigentums- und Mieterquote
• unterschiedliches Baurecht
• unterschiedliches Mietrecht

Die deutsche Bevölkerung wird zahlenmäßig abnehmen, jedoch wirkt die hohe Immigration dieser Tendenz entgegen.

Die Bevölkerung wird immer älter.

ursachen sind veränderte Lebensformen z. B.:

• ältere Einwohner leben öfter in kleineren Haushalten
• zunehmende Singularisierung aller Altersgruppen
• die Geburtenrate nimmt ab
• Kinder verlassen früher das Elternhaus
• alternative Partnerschaftsgründungen

• Maastricht-Defizit Das gesamtstaatliche Finanzierungsdefizit eines Mitgliedstaates darf 3 Prozent des BIP nicht überschreiten.
• Maastricht-Schuldenstand Der Schuldenstand eines Mitgliedstaates darf 60 Prozent des BIP nicht überschreiten.
• Die Inflationsrate darf nicht mehr als 1,5 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedstaaten liegen.
• Wechselkursstabilität: Der Staat muss mindestens zwei Jahre lang ohne Abwertung am Wechselkursmechanismus II teilgenommen haben. Dabei darf die Währung des Landes nur in einer bestimmten Wechselkursbandbreite (meist 15 %) vom Eurokurs abweichen; bei größeren Abweichungen muss die Zentralbank des Landes intervenieren.
• Langfristige Zinssätze: Der Zinssatz langfristiger Staatsanleihen darf nicht mehr als 2 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedstaaten liegen.

•   Stabilität des Preisniveaus
• hoher Beschäftigungsgrad (,,Vollbeschäftigung ")
• außenwirtschaftliches  Gleichgewicht
• stetiges, angemessenes  Wirtschaftswachstum

1. Z. B.:
   • lebenswerte Umwelt
   • gerechtere  Einkommensverteilung
   • ausgeglichene öffentliche Haushalte
   • humane Arbeitsbedingungen
   • Sicherung von Ressourcen
2. Es bestehen zwischen diesen Zielen Konflikte; nicht alle Ziele können gleichzeitig optimal erreicht werden . Einige der Ziele harmonieren , z. B. Wachstum und Voll beschäftigung ; andere stehen im Konflikt zueinander, z. B. Preisstabilität und Vollbeschäftigung .
3. Z. B.:

• Natürliche Ressourcen werden knapper und teurer. Abbau der Rohstoffe wird aufwendiger.
• Notwendige Auflagen zum Schutz der Umwelt machen die Produktion teurer.
• Steuererhöhungen schlagen auf die Preise durch.
• Wechselkursschwankungen  erhöhen die Beschaffungskosten  im Ausland, das nicht zum Euroraum gehört.
• Steigende Löhne und Gehälter erhöhen die Nachfrage.

         1. Münzgeld
              Banknoten
              Buch- oder Giralgeld

          2. Münzgeld:

wird von den Nationalstaaten geprägt und in Umlauf gebracht

• Banknoten:

werden von der Europäischen Zentralbank  hergestellt und in Umlauf gebracht

• Buch- oder Giralgeld:

                     wird durch Kreditvergabe von den Banken produzier
3.       Z. B.:
Durch die aktive Buchgeldschöpfung schaffen die Geschäftsbanken zusätzliches Geld in Form von Buchgeld (Giralgeld) . Die Geldmenge entsteht dadurch, dass die Ge schäftsbanken Kredite vergeben . Voraussetzung für die Kreditvergabe ist jedoch, dass die Geschäftsbanken  über eine ausreichende Liquidität verfügen.

Diese verschaffen sie sich z. B. durch Einlagen von Kunden oder durch Refinanzierung bei der   Zentralbank.          
Vergebene Kredite gelangen nun zu einem Teil oder sogar gänzlich als Einlage in das Bankensystem  zurück , z. B. wenn ein Kreditnehmer für die Kredit summe einen Gebrauchtwagen kauft und der Verkäufer den Verkaufserlös wiederum beiseiner Bank einzahlt.

• Einflussmöglichkeiten des Bundes sind z. B.:
  • kann den Wohnungsbau fördern
  • kann Sonderabschreibung , z. B. bei Modernisierungen, gewähren
  • kann Gesetze zur Regelung des Mietrechtes erlassen
  • kann alternative Energien durch günstige KfW-Darlehen fördern
  • kann durch Gesetzgebung die Wohngeldhöhe  beeinflussen
• Einflussmöglichkeiten des Landes sind z. B.:
  • kann Zuschüsse zur Förderung von Baulandentwicklung gewähren
  • kann Strukturhilfen für den Wohnungsbau gewähren
  • kann landesrechtliche  Bauordnungen und baurechtliche Bestimmungen verändern
  • kann Pläne zur Landesentwicklung erstellen
  • kann  über  die  Landesbanken  zinsgünstige  Darlehen  für  den  Wohnungsbau gewähren
• Einflussmöglichkeiten der Kommune sind z. B.:
  • kann preisgünstige Grundstücke verkaufen
  • kann bedürftige Personen in Kommunalwohnungen unterbringen
  • kann  Subventionen  zum  Bau  von  Sozialwohnungen  für  verbilligte  Kostenmieten zahlen
  • kann durch Vergabe von Erbbaurechten das Angebot an Bauland erweitern

1. Beispiele, wie sich das Wohnverhalten der Bevölkerung verändert hat, sind:
   • Die Nachfrage nach Wohnungen mit gehobenem Standard steigt.
   • Die Nachfrage nach verkehrsgünstigen Anbindungen zum Arbeitsplatz nimmt zu.
   • Die Nachfrage nach Single-Wohnungen nimmt zu.
   • Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen nimmt zu.
   • Die Nachfrage nach seniorenfreundlichen Wohnungen nimmt zu.
   • Die Anzahl der nachziehenden Familienmitglieder aus Migrantenfamilien steigt an.
   • Rückkehr der älteren Generation in die Innenstadtregion aus den Vororten
   • Die Wohnstile werden vielfältiger.
2. Probleme, die in Großsiedlungen auftreten können, sind z. B.:
   • Mangelnde Attraktivität des Wohnortes führt zu Konzentration von Problemmietern.
   • höhere Arbeitslosigkeit der dort wohnenden Menschen
   • lnnerfamiliäre Probleme häufen sich.
   • Zunahme der Kriminalität, insbesondere bei Jugendlichen
   • Ausweitung von Suchtproblemen
   • vermehrter Vandalismus
   • steigende Anzahl von Wohnungseinbrüchen
     Abwanderung ökonomisch leistungsfähiger Mieter                                                     

1. Die Grundsteuer A (agrarisch) wird auf Grundstücke der Landwirtschaft und die Grund steuer B (baulich)      für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben . Demnach errechnet sich die jährliche  Grundsteuer für die Eigentumswohnung wie folgt:

Einheitswert der Eigentumswohnung 65.000,00 €

Grundsteuermessbetrag (3,5 %0 von 65.000 €) 227,50 €

Hebesatz 390 %

Jahresgrundsteuer  (Berechnung: 227,50 € x 390 %) 887,25 €

2.      Ein Erlass der Grundsteuer wird nur auf Antrag gewährt.

Der Antrag muss bei der zuständigen  Kommune spätestens  bis zum 31. März, der auf den Erlasszeitraum folgt , gestellt werden .

Aus der vermieteten  Eigentumswohnung  wurde  ein normaler Rohertrag erzielt.

 
Dieser war um mehr als 50 % gemindert; die Minderung war vom Eigentümer nicht zu vertreten .
Infolgedessen wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen.

Minderung des Rohertrages um 100%, die Minderung war vom Eigentümer Nicht zu vertreten.
Infolgedessen wird die Grundsteuer in Höhe von 50 % erlassen.
 

1. •    Vorteile sind z. B.:
   • Diese Fremdfinanzierung bietet einen günstigeren Zinssatz.
   • Es entstehen geringere Finanzierungskosten über die Kreditlaufzeit.
   • Zur Finanzierung steht ein größeres Kreditangebot durch den weltweiten Kapitalmarkt zur Verfügung .

• Nachteile sind z. B.:
  • laufendes Währungsrisiko für die Annuität
  • Währungsrisiko  bei Rückzahlung der Restschuld
  • evtl. andere Beurteilung der Kreditwürdigkeit durch den Finanzierungsgeber
  • höherer Verwaltungsaufwand  bei der Anbahnung  des  Kreditgeschäftes  (z.  B. Sprache, Vertragsgestaltung)
  • Zur  Finanzierung  steht auf dem weltweiten  Kapitalmarkt  ein größeres  Kredit

angebot zur Verfügung.                                                                              

         2. z.B.

• Abschluss eines Devisentermingeschäftes als verbindliche Vereinbarung , um eine Währung gegen eine andere zu einem vereinbarten Termin und festgelegten Kurs zu tauschen
• Swap (eine Vereinbarung über den zukünftigen Austausch von Zahlungen zu definierten Bedingungen)
• Abschluss einer Versicherung zur Minderung oder zum Ausschluss des Währungsrisikos  

1. Aufbau, z. B.:

Interessengruppen sind  Organisationen, deren Aufgabe es ist, soziale, politische oder wirtschaftliche  Interessen ihrer Mitglieder zu vertreten .

Nach innen verfügen Interessengruppen oft über eine ausgebaute Verwaltungs organisation ; sie basieren auf Mitgliedschaft und finanzieren sich (zumindest z. T.) aus Mitgliedsbeiträgen .

• Ziel, z. B.:

Ziel ist die Einflussnahme auf die Öffentlichkeit, alle anderen Interessengruppen, vor allem auf politischen Parteien, Parlamente und Ausschüsse (z. B. bei Anhörungen) und in sehr unterschiedlichen Ausformungen auf öffentliche Verwaltungen (z. B. auf Ministerien in Form von Beratung, Beiräten, Gutachten usw.).

• Instrumente bzw. Mittel, z. B.:

Zur politischen Vermittlung und Durchsetzung ihrer Forderungen steht den Interessengruppen ein weites Spektrum an Instrumenten zur Verfügung , das von Beratung und gezielter Information bis zur Aufforderung ihrer Mitglieder reichen kann, bestimmte Parteien (nicht) zu wählen. Es schließt die Koalitionsbildung mit anderen Interessengruppen genauso ein wie die Ausübung von öffentlichem Druck über die Medien.

(Quelle: in Anlehnung an Bundeszentrale für politische Bildung)

2.Ähnlich wie politische Parteien versuchen Interessengruppen , auf politische Entscheidungen Einfluss zu nehmen; sie streben aber üblicherweise keine politischen Mandate an bzw. zielen in der Regel nicht auf Übernahme von Regierungsverantwortung ab.

Interessengruppen vertreten zumeist einzelne oder spezielle Interessen, während Parteien (zumeist) ein breiteres Spektrum an politischen Themen und Positionen abdecken  müssen.

1. Kriterien, die zum Zweck des Umweltschutzes bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind, sind z. B.:
   • Auswirkungen   auf  Tiere,  Pflanzen,   Boden,  Wasser,   Luft   und   Klima   sind   zu berücksichtigen.
   • Emissionen sind möglichst zu vermeiden.
   • Ein sachgerechter  Umgang mit Abfällen und Abwasser  ist anzustreben.
   • Erneuerbare Energien sollen verstärkt eingesetzt werden.
   • Sparsame und effiziente Nutzung von Energie wird vorausgesetzt.
   • Eine Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität sollte gewährleistet werden.
   • Ein sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden ist anzustreben.
2. Maßnahmen, die die Wohnungsunternehmen zur Entlastung der Umwelt in der Planung, der Neubautätigkeit oder der Bewirtschaftung von Immobilien durchführen  können, sind z.B.:

• Trennung  von Abfallprodukten  in verschiedene  Müllbehälter,  um ein  gezieltes Recycling zu ermöglichen (z. B. Papier, Bio-Abfälle, Kunststoff, Glas)
• Anbindung  der Wohngebiete  an den öffentlichen  Personennahverkehr,  um für den Berufsverkehr nicht das eigene Auto zu nutzen
• Bei der Verwendung  von Baumaterialien  ist auf heimische Bauprodukte zu achten, um die Emission im Transport zu reduzieren.
• Der Einsatz von Fotovoltaik, Solarthermie oder Geothermie ist zur Reduzierung des Verbrauches fossiler Brennstoffe anzustreben.
• Einsatz von energiesparenden Fensterelementen, Wärmedämmverbundsystem (WDVS), Dämmung von Dachgeschossen, Dämmung der oberen Geschossdecke, Dämmung von Kellergeschossdecken und Dämmung von wasserführenden Leitungen in unbeheizten Bereichen
• Der Einbau einer energieeffizienten Heizungsanlage oder von Blockheizkraftwerken , sinnvollerweise unter Einsatz von regenerativen Energieträgern (Pellets, Hack schnitzel), soll forciert werden.
• Die Verwendung von nachhaltig gewonnenen und langlebigen Baustoffen sollte vorgezogen werden .

1. Die geldpolitische Strategie der Europäischen Zentralbank ist auf die Preisniveau stabilität ausgerichtet. Die Messgröße ist der harmonisierte  Verbraucherpreisindex (HVPI). Die Inflationsrate soll 2 % nicht überschreiten.
2. •    Die erste Säule ist die Analyse der allgemeinen Ursachen von Inflation.

Die dazugehörigen Indikatoren sind Löhne und Gehälter, Wechselkurs, langfristige Zinssätze, Messgrößen für Wirtschaftstätigkeit, fiskalpolitische Indikatoren, Preis und Kostenindizes, Unternehmens- und Verbraucherumfragen.

• Die zweite Säule ist die Analyse monetärer Ursachen von Inflation. Die Messgröße ist die Geldmenge M3. Indikatoren hierfür sind z. B. Geldbasis, Geldmenge und Kreditaggregate.
  
  3. Die Maastricht-Kriterien sind:
  • Die Inflationsrate darf maximal 1,5 Prozentpunkte über derjenigen der drei preis stabilsten EU-Mitglieds-Staaten liegen.
  • Die jährliche Neuverschuldung darf nicht mehr als 3 % des Bruttoinlandsproduktes des jeweiligen  Landes betragen.
  • Der staatliche Schuldenstand darf nicht mehr als 60 % des Bruttoinlandsproduktes betragen.
  • Vor der Euro-Einführung muss das jeweilige Land mindestens zwei Jahre lang ohne Abwertung am Wechselkursmechanismus II teilgenommen haben, der die Wechsel kursbeziehungen zwischen dem Euro und den Währungen der Beitrittskandidaten regelt. Der Wechselkurs darf maximal in einer Bandbreite von 15 % nach oben und unten vom Eurokurs abweichen.
  • Der Zinssatz  langfristiger  Staatsanleihen  darf  nicht  mehr  als  zwei  Prozentpunkte über dem Durchschnitt der drei preisstabilsten Mitgliedsstaaten liegen.

1. Steuern der Lebenszyklusphasen sind z.B.

• bei Anschaffung einer Immobilie: Grunderwerbsteuer , Umsatzsteuer
• während der Bauerstellung :

Umsatzsteuer, Bauabzugsteuer,  Grundsteuer

• während der Bewirtschaftung :

Umsatzsteuer,  Bauabzugsteuer,   Grundsteuer,   Einkommensteuer,   Versicherung steuer

• bei Veräußerung bzw. Rechtsnachfolge:

Einkommensteuer  (private Veräußerungsgeschäfte : „Spekulationsteuer"),  Gewerbe steuer (gewerblicher Grundstückshandel) , Erbschaft- und Schenkungsteurn

           2. Bescheide der Grundsteuer

• Einheitswertbescheid:  Finanzamt
• Grundsteuermessbescheid : Finanzamt

1. Stabilitä t des Preisniveaus
   hoher Beschäftigungsgrad (..Vollbeschäftigung")
   außenwirtschaftliches  Gleichgewicht
   stetiges, angemessenes Wirtschaftswachstum
2.  Z. B.:

• lebenswerte Umwelt
• gerechtere   Einkommensverteilung
• ausgeglichene öffentliche Haushalte
• humane Arbeitsbedingungen
• Sicherung von Ressourcen

3. Es bestehen zwischen diesen Zielen Konflikte; nicht alle Ziele können gleichzeitig optimal erreicht    werden . Einige der Ziele harmonieren, z. B. Wachstum und Vollbeschäftigung; andere stehen im Konflikt zueinander, z. B. Preisstabilität und Vollbeschäftigung.

                         4. z.B.

• Natürliche Ressourcen werden knapper und teurer.
• Abbau der Rohstoffe wird aufwendiger.
• Notwendige Auflagen zum Schutz der Umwelt machen die Produktion teurer.
• Steuererhöhungen schlagen auf die Preise durch.
• Wechselkursschwankungen erhöhen die Beschaffungskosten im Ausland, das nicht zum Euroraum gehört.
• Steigende Löhne und Gehälter erhöhen die Nachfrage.

• Der Staat kann durch Steuererleichterungen, wie z. B. Abschreibungsmöglichkeiten, den Wohnungsbau fördern.
• Für die Installation neuartiger Technik (z. B. Palletheizung, Wärmepumpen, Solaranlagen) können Zuschüsse gewährt werden.
• Gewährung von Sonderkrediten für die Durchführung bestimmter Maßnahmen im Gebäudebestand (KfW-Darlehen, Landesbanken)
• Übernahme von Bürgschaften durch die öffentliche Hand
• Zurverfügungstellung von preiswertem Bauland oder Vergabe von Erbbaurechten durch Kirchen und Gemeinden
• Änderung des Baurechtes
• Änderung des Mietrechtes

1.Der Zweck des Energieausweises besteht darin, den Energieverbrauch von Gebäuden zu er

mitteln und dem Gebäudeeigentümer Handlungsalternativen für die Energieeinsparung auf zuzeigen.

       2. Bedarfsorientierter   Energieausweis:

Errechnung des Energieverbrauches anhand energetischer Qualitäten (z. B. Gebäudehülle, Heizungsanlage, Fenster)

• Begutachtung des Gebäudes notwendig
• Subjektive Gewohnheiten der Bewohner spielen keine Rolle.

            Verbrauchsorientierter   Energieausweis:

• Errechnung des Verbrauches anhand des tatsächlichen durchschnittlichen Verbrauches der letzten drei Jahre
• Begutachtung des Gebäudes nicht notwendig
• abhängig von dem individuellen Verbrauchsverhalten der Bewohner

Angebot:

• Die Herstellungskosten erhöhen sich, da die Zinsen , die dem Entwickler während der Bauzeit entstehen, auch an die Käufer weitergegeben werden.
• Immobilienentwickler müssen die Kosten wegen der höheren Zinsen reduzieren, um die Ver- kaufspreise zu halten. Somit sind z. B. Personalentlassungen nicht auszuschließen .
• Alternativ werden die Qualitäten der Bauten gemindert, um die Margen nicht zu verringern.

                                                                   Nachfrage :

• Da die Nachfrage sinkt. verlängert sich der Vermarktungszeitraum.
• Die Nachfrage geht aufgrund der steigenden Zinsen auf dem Wohnungsmarkt zurück.
• Zusätzlich zu den steigenden Preisen erhöhen sich die Finanzierungskosten für die Erwerber der errichteten Eigentumswohnungen.

1. Z. B.:
   • Die Spitzenrefinanzierungsfazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglich keit, sich gegen Sicherheit kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag Geld bei der Europä ischen Zentralbank zu beschaffen (..Überna chtkredit") . Der Preis für die Inanspruchnahme durch die Geschäftsbanken ist der von der EZB verlangte Spitzenrefinanzierung ssatz. Dieser bildet die Obergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.
   • Die Einlagefazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglichkeit, kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag nicht benötigtes Geld bei der Europäischen Zentralbank anzulegen („Übernacht-Guthaben"). Als Verzinsung erhalten die Geschäftsbanken den von der EZB gewährten Einlagesatz. Dieser bildet die Untergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.

         2. z. 8.:

• Löhne und Gehälter
• Wechselkursentwick lung des Euroraumes gegenüber Drittwährungen (z. B. US-Dollar, Schweizer Franken, Yen)
• langfristige Zinssätze
• Messgrößen für  Wirtschaftstätigkeit (z. B. Kennzahlen aus der Einfuhr-/Ausfuhrstatistik)
• Entwicklung der öffentlichen Haushalte der Mitgliedsländer
• Preis- und Kostenindizes
• Unternehmens- und Verbraucherumfragen

1. Z. B.:
   • Die Spitzenrefinanzierungsfazilität bietet den Geschäftsbanken im Euroraum die Möglich keit, sich gegen Sicherheit kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag Geld bei der Europä ischen Zentralbank zu beschaffen (..Überna chtkredit") . Der Preis für die Inanspruchnahme durch die Geschäftsbanken ist der von der EZB verlangte Spitzenrefinanzierung ssatz. Dieser bildet die Obergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt.
   • Die Einlagefaz ilität bietet den Geschä ftsbanken im Euroraum die Möglichkeit, kurzfristig bis zum nächsten Geschäftstag nicht benötigtes Geld bei der Europäischen Zentralbank anzulegen („Übernacht-Guthaben"). Als Verzinsung erhalten die Geschäftsbanken den von der EZB gewährten Einlagesatz. Dieser bildet die Untergrenze des Tagesgeldsatzes am Geldmarkt

        2. z. 8.:

• Löhne und Gehälter
• Wechselkursentwick lung des Euroraumes gegenüber Drittwährungen (z. B. US-Dollar, Schweizer Franken, Yen)
• langfristige Zinssätze
• Messgrößen für  Wirtschaftstätigkeit (z. B. Kennzahlen aus der Einfuhr-/Ausfuhrstatisti k)
• Entwicklung der öffentlichen Haushalte der Mitgliedsländer
• Preis- und Kostenindizes
• Unternehmens- und Verbraucherumfragen

Steuern
sind Geldleistungen, die nicht eine Gegenleistung für eine besondere Leisung darstellenund von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesenzur Erzielung von Einnahmenallen auferlegt werden, bei denen der Tatbestand zutrifft, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft.

Gebühren
sind Zahlungen für besondere Leistungen einer öffentlichen Körperschaft oder für die (freiwillige oder erzwungene) Inanspruchnahme von öffentlichen Einrichtungen.

Verwaltungsgebühren: z.B. Beurkundungen, Erteilung von Bescheinigungen, Genehmigungen, Paßgebühren, Zollabfertigungsgebühren
Nutzungsgebühren: z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigungsgebühren, Rundfunk, Fernsehen, Friedhof, Krankenhaus, Hafen

Beiträge
stellen einen Aufwandsersatz für die mögliche Inanspruchnahme einer konkreten Leistung einer öffentlichen Einrichtung dar.

(z.B. Erschließungsbeiträge, Sozialversicherungsbeiträge, IHK-Beitrag).

1. Z. B.:

• schrumpfende Bevölkerungszahlen in Deutschland
• Abwanderung aus wirtschaftlichen Gründen von Ost nach West
• Überangebot an Plattenbauten in den Ballungszentren
• unsanierte Altbauwohnungen, besonders aus der Gründerzeit, die z. Z. keine Aussicht auf Vermietung haben
• nicht ausreichendes Wirtschaftswachstum, vor allem im mittelständischen Bereich kein marktgerechtes Angebot
• sinkendes  Realeinkommen

          2. Z. B.:

• Abriss von Überbeständen
• Modernisierung und Sanierung im Bestand
• weniger Neubautätigkeit
• finanzielle Förderung des Abrisses aus Steuermitteln
• Aufwertung der Innenstädte (..Soziale Stadt")
• Schaffung leistungsfähiger Wohnungsunternehmen durch Konzentration
• Realisierung des Programms „Stadtumbau Ost"